贵阳市房地产市场调研分析实施报告.docx
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贵阳市房地产市场调研分析实施报告
市房地产市场调研分析报告
一、市发展现状
位于云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。
现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、经济技术开发区，全市土地总面积8032平方公里，总人口为311.43万人。
是中国的又一春城，气候温和湿润，热量丰富，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。
这里，冬无严寒，夏无酷暑。
最热是七月下旬，常年平均气温是24摄氏度。
最冷是一月上旬，常年平均气温达4.6摄氏度。
全年平均气温是15.3摄氏度。
空气不干燥，四季无风沙。
2002年提出了建设循环经济市的战略决策。
2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后，根据形势的变化、发展，对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善，确立以建设生态经济市为目标，发展循环经济为途径，森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为市可持续发展的定位。
2005年至2010年，市将全面启动生态经济市建设，逐步把建成国家级园林城市，力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模城市，初步建成一定水平的生态园林型经济城市。
市“环境立市”和发展“循环经济”的城市发展战略为房地产业的发展创造了良好的外部环境；市特殊的区域经济地位、优越的地理位置、便利的交通条件，加之得天独厚的自然气候资源，为房地产业发展注入了强劲的动力；市委、市政府认真贯彻落实国务院宏观调控决策，高度重视、大力扶持房地产业的发展，不断提高住宅功能、质量、品位，实现了我市房地产业在投资规模、供应结构、市场规、宏观调控、产品品质等方面全面、稳定、健康有序的发展。
二、房地产相关地方性政策
1．经济适用房严控在60平米左右
面积严格控制在60平方米左右、建立政府统一审查、销售“一站式”新体制。
针对目前经济适用房建设管理工作中存在的问题，市房管局有关负责人市十二届人大常委会五次会议上承诺：
将按照国家相关规定，从建设、售价、购房三方面规管理，确保经济适用房真正“经济”建筑面积严格控制在60平方米左右。
由于之前经济适用房未对区位、楼层、朝向差价的幅度进行限制，开发建设单位在销售时，由于存在团购、部购买、熟人购买等情况，往往给这部分购房者打折优惠较大，现阶段经济适用房又属卖方市场，开发建设单位就会将团购、部、熟人购买打折优惠的差价，加到对普通购房者的房价上，增加了普通购房者的负担。
针对经济适用房售价混乱的问题，市房管局将加大销售价格的审查监管力度，严格各项费用构成，对区位、楼层、朝向差价实行限制，进一步明确税收相关政策，并建立事前严控、跟踪监管、事后严查的经济适用房价格监管机制。
2．十一部门联手整顿房地产市场秩序
为进一步做好全市整顿规房地产市场秩序工作，市房管局会同市建设局、市国土资源局、市规划局、市发改委、市财政局、市审计局、市监察局、市地税局、市物价局、市工商局，成立了市房地产市场秩序专项整治工作联席会议协调小组，拟定了《关于开展房地产市场专项整治工作具体实施意见》，从2007年6月—2008年3月，在全市围联合开展房地产市场专项整治工作，通过定期或不定期召开联席会议，及时通报专项整治工作的动态情况，研究讨论并协同解决检查中发现的问题。
专项整治的工作重点是紧紧围绕房地产开发建设和交易中容易发生违规、权钱交易问题的关键环节和重点部位，对在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，对有投诉举报的项目进行重点检查。
由市房管局列出在建并已经进入商品房预售环节的房地产开发项目清单，市房地产市场秩序专项整治联席会议协调小组对房地产领域涉及的有关部门及其工作人员在项目立项、土地取得、规划审批、施工许可、预售许可等环节的违规审批、滥用权力等行为和房地产税收执行情况以及房地产企业发布广告、囤房惜售、哄抬房价、合同欺诈、偷税漏税、违规强制拆迁以及合同示文本的使用情况进行检查。
检查方式采取各部门专项检查与市房地产市场秩序协调小组集中检查相结合的方式进行，重点查处违纪案件。
3．加强商品房预售款使用监管
为进一步加强商品房预售款管理，保证商品房预售款用于工程建设，市房管局汇同省工行、省农行、省交行、省建行联合发布了《关于进一步加强商品房预售款使用监督管理工作的通知》，开展对原有商品房预售款存储及拨付情况的清理工作，重点就商品房预售款账户余额与房地产管理部门掌握的预售款使用情况不符的进行清理；加强对商品房预售款存储的监管，各金融机构重新与房地产管理部门签订经修改的《商品房预售款使用监管协议》，明确了房地产管理部门、金融机构和企业各方的责任；加强对商品房预售款使用的监管，保证商品房预售所得款项用于有关的工程建设；对于已设有土地抵押、在建工程项目抵押的房地产开发项目原则上由抵押所在的银行进行资金监管；此外，房地产开发贷款和按揭贷款资金须按照银行有关文件要求进行监管。
4．进一步完善房地产市场市场信息系统和信息批露制度
逐步在全市围推行商品房预（销）售合同网上备案，通过市住宅与房地产信息网及时向社会公布商品房批准上市相关信息，目前我市信息系统已覆盖除息烽、开阳（开阳已建起独立的信息系统）以外的全市各区域。
5．严格控制高档住宅建设用地
省2007年加大普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住房用地的供应力度，严格控制高档住宅建设用地。
根据2007年度建设用地供应计划安排，全省住房用地供地总量为2425.9公顷，其中普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住房用地供应量为2019.14公顷，占居住用地的83.2%，若加上农村个人建房用地143.6公顷和重点项目移民搬迁安置建房用地39.4公顷，那么关乎民生的居住用地占居住用地供应总量的比例高达90.8%。
高档公寓用地供应量为14.7公顷，仅占居住用地总量的0.6%。
6．加大房地产信贷调控力度
按照相关文件规定，商业银行对项目资本金比例达不到35%的房地产企业，一律不得发放贷款；对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
为抑制不合理的住房需求过快增长，个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%。
对于购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍可执行首付款比例20%的规定。
严查违规资金进入房地产市场，严查房地产开发企业采取假按揭骗取银行贷款，加强房地产金融信贷风险控制。
综合评价：
近年以来，在房地产市场方面国家政策导向由抑制投资转向投资和消费双重抑制，旨在调整房地产市场住房结构，严禁房地产市场炒作，稳定房价。
但政策的实施也使房地产市场供需双方进入政策观望期，使未来房价走向存在一些不确定因素。
在供给方面，国家继续采取紧缩“地根”政策，大力推进土地集约用地，限制高档住宅用地，保障经济适用房用地供给，抑制房地产开发投资，促进经济适用房建设。
政策实施对于改善房地产市场供给结构起到了较好的调控作用，有利于房价的稳定。
在消费方面，居民消费投资谨慎，投机行为收敛，房屋销售放缓，使得部分企业销售面积下降。
一是国家提高住房贷款利率，加大了房地产投资、投机成本，对炒房起到了一定的抑制作用，使投资、投机行为受到了一定程度的约束。
二是政策改变了购房者的心理预期，短期遏制了住房正常需求，房屋销售放缓。
在开发商方面，对国家在短时间连续出台这么多的政策感到很无奈，只能是被动地执行有关规定。
受土地获取难、成本加大和追求最大利益的驱动，开发商没有降价意愿，多数持等待观望态度。
但长时间的市场观望带来的销售滞缓有可能迫使资金压力较重的中、小开发商采取降价促销，变现回笼资金，部分竞争力弱的开发商有可能在竞争中被淘汰，房地产市场面临重新整合。
房地产价格走势与国家将来的政策、地方政府采取的措施关联性很大，同时也与媒体舆论宣传导向有关。
三、房地产市场发展基本情况
1．房地产市场回顾
“十五”期间市房地产业在投资规模、供应结构、市场规、宏观调控、产品品质等方面实现了全面、稳定、健康有序的发展。
房地产开发投资逐年增大 ，对GDP增长贡献明显。
2000年—2004年市房地产累计完成投资额258.3亿元，年均增长26%，比同期全社会固定资产投资增幅高出11百分点，占全市固定资产投资的27%；2000年房地产业占全市GDP的2.2个百分点，到2004年增加到3.55个百分点，房地产业对GDP的贡献呈逐年增长态势。
2000年—2004年，市商品住宅实际销售均价分别为：
1401、1364、1471、1704和1752元/平方米，总体呈平稳上升态势，住宅整体价格处于比较合理的围，与西部较发达城市基本接近，与全国平均水平存有较大差距。
2006年，随着国家房地产宏观调控继续深入实施，我市房地产市场在经过短期的调整之后，房地产开发投资继续保持增长，投资结构基本合理，商品房供需总量基本平衡，商品住房价格与国民经济及居民收入协调增长，房地产金融健康发展，房地产市场总体保持良好运行态势。
2006年，市房地产开发完成投资108.54亿元，同比增长19.1%，其中住宅投资54.4亿元，同比增长19.8%，所占比例50.1%，全市商品房项目施工面积1584.35万平方米，同比增长12.3%，其中住宅面积1196万平方米，同比增长14.9%；商品房项目新开工面积447.92万平方米，同比增长5.6%，其中住宅面积372.76万平方米，同比增长13%；商品房项目竣工面积278.37万平方米，同比下降0.1%，其中住宅面积219万平方米，同比下降6%。
2007年上半年，为稳定房价，促进房地产业持续健康发展，国家先后从土地、开发商贷款、个人购房贷款利率等多方面对房地产市场进行了调控，并采取了一系列措施稳定商品房销售价格。
市在各地区、各部门的共同努力下，各项宏观调控措施取得积极成果，房地产开发保持了较为平稳的运行态势。
2．完成开发投资情况
2007年上半年全市房地产开发完成投资53.32亿元，同比增长27.8%，房地产投资占固定资产投资比例为30%，同比增加1个百分点，房地产业开发投资增势强劲，增速高于全社会固定资产投资2.7个百分点。
在房地产开发投资中，住宅投资占房地产开发投资的55.5%，同比增加6.2个百分点，其中经济适用住房投资占13.8%，同比增加5.9个百分点，房地产开发投资平稳增长，与全国27.5%的增长速度相接近，投资结构进一步趋于合理（表1）。
表12007年1-6月市房地产投资情况单位：
亿元、%
项目
2006年1--6月
2007年1--6月
同比增长
固定资产投资
143.86
177.73
23.54
房地产开发投资
41.72
53.32
27.8
房地产投资占固定投资比重
29
30
+1个百分点
数据来源:
市房管局
3.土地开发与购置
2007年市建设用地供应量计划达到28184.85亩,其中居住用地占供应总量的41.04%，土地供应区域正在向云岩、南明两城区以外的各区域转移，主要集中在乌当、花溪等地，供应比例分别占供应总量的12.76%和 13.68%（表2）。
表2.2007年度市建设用地供应计划单位：
公顷
区域
供地
总量
土地来源
开发用途（其中：
居住用地）
增量
存量
中低价位中小套型普通商品住房用地
其它普通商品住房用地
经济适用房住房用地
廉租房用地
高档公寓用地
其他住房用地
交易处
70.65
25.21
45.44
41.24
17.52
储备中心
366.21
125.33
240.88
266.08
云岩区
114.62
114.62
42.08
17.73
19.82
南明区
153.90
153.90
2.56
36.04
32.67
白云区
143.68
107.63
36.05
60.02
6.73
0.27
花溪区
257.09
257.09
30.00
14.00
13.91
乌当区
239.75
213.97
25.78
26.29
14.47
修文县
57.33
57.33
0.35
3.75
2.85
3.75
1.67
开阳县
148.99
136.26
12.73
17.21
3.60
10.76
息烽县
226.13
211.70
14.44
37.50
6.48
1.00
2.06
清镇县
100.64
87.81
12.83
7.76
31.04
合计
1878.99
1490.85
388.14
528.53
75.35
67.95
4.02
95.35
数据来源:
市国土资源局
从表2中可以看出，随着房地产新政各项措施的逐步实施，房地产市场结构得到了进一步优化，市将2007年加大中低价位中小套型普通商品住房用地、经济适用住房用地和廉租住房用地的供应力度，其供应比例分别占居住用地供应总量的68.53%、8.81%和0.52%,而高档公寓建设用地控制为零。
表32007年1-10月商业住宅土地交易情况
区域
数量
出让面积
成交金额
面积（平米）
比例
金额（万元）
比例
南明区
5
616023
82.68%
103490
72.28%
云岩区
7
64104
8.60%
6095
4.26%
花溪区
5
43870
5.89%
6495
4.54%
市区
1
21061
2.83%
27100
18.92%
合计
17
745058
100%
143180
100%
数据来源:
土地矿产资源交易网
1-10月份,市土地成交总量达到108.75万平米，主要集中在南明、云岩和花溪区,，按照用途划分，其中工业用地2宗，共34.84万平方米，成交金额7110万元；商业、旅游、文化娱乐用地1宗，共1.30万平米，成交金额980万元；商业住宅兼医疗、文化娱乐用地1宗，共2.11万平米，成交金额27100万元。
商业住宅用地17宗，共74.51万平米，成交金额143180万元（表3），出让面积以及成交金额分别占到成交总量的41.04%和80.22%。
4.商品房建设情况
2007年上半年，市商品房施工面积1566.69万平方米，同比增长16.6%，其中住宅1249.8万平方米，同比增长23.3%；商品房新开工面积294万平方米，同比增长0.5%，其中住宅251.36万平方米，同比增长4.1%；商品房竣工面积75.46万平方米，同比增长19.5%，其中住宅面积56.86万平方米，同比增长22.6%。
表4.2006、2007年1-6月商品房建设情况
单位:
万平米
2006年1-6月
2007年1-6月
同比增长
施工面积
其中:
住宅
1343.65
1013.63
1566.69
1249.8
16.6%
23.3%
新开工面积
其中:
住宅
292.54
241.46
294
251.36
0.5%
4.1%
竣工面积
其中:
住宅
63.15
46.38
75.46
56.86
19.5%
22.6%
数据来源：
房地产管理局
5．商品房交易情况
今年上半年，全市商品房供需同比呈放量增长态势，供需总量基本平衡，商品房空置量进一步减少。
二手房市场由于受新政的作用（征收交易营业税、个人所得税、土地增值及教育附加税等），成交量近几个月均持续下降。
（1）商品房批准预售量
全市商品房批准预售面积212.7万平方米，同比增长117.5%，其中住宅15999套，同比增长107.2%，住宅面积201.45万平方米，同比增长128.1%。
图1.2006、2007年1-6月商品房批准预售量
数据来源：
市房地产管理局
（2）商品房合同登记销售量
全市商品房合同登记销售面积176.19万平方米，同比增长42.7%，商品房销售金额46.02亿元，同比增长43.9%。
其中住宅13345套，同比增长41.9%，住宅面积167.15万平方米，同比增长49.1%。
图2.2006、2007年1-6月商品房合同登记销售量
数据来源：
市房地产管理局
6．房地产企业资质情况
在市737个房地产开发企业中，四级资质以下的企业占了80%的比例，其中暂定资质305个，占全市房开企业的40%以上，今年上半年，暂定资质和新成立企业数量分别比去年同期增长了49%、24%；由于目前房地产开发行业准入门槛相对较低，企业资金实力不强，对信贷资金依赖性较大。
四、经济适用房及廉租房建设情况
1．经济适用房建设情况
市实施经济适用住房建设以来，市委、市政府将此项目工程列为每年为民办实事的重点。
1994年—1997年称为“安居工程”，当时市政府以每年建设15—25万平方米的规模。
1998年以来，市又相继开发了10余个经济适用住房小区。
截止到2006年底，全市共竣工经济适用住房（含集资建房）659.95万平方米，完成投资85.88亿元，解决了近4万户城镇中、低收入家庭的住房困难。
表5 2006年两城区经济适用房销售项目
排名
楼盘名称
套数
销售面积
销售金额
开发商名称
1
绿苑小区
789
103792.01
181044957.8
省经济适用住房建设发展中心
2
世纪园二期D1组团
蛮坡二期K组团
277
26858.41
49931531.96
海洋房地产开发
市经济适用住房建设
3
青山小区
147
15126.06
32538961.45
市房地产综合开发公司
4
金狮小区百花组团
42
5525.78
9566766.65
省经济适用住房建设发展中心
5
小区17组团ABC栋二组团经济适用住房D栋
71
5193.49
9085709.39
金利鑫房地产开发
房地产开发
6
五柳小区经济适用房
67
4197.49
5882997.88
市第一房地产开发公司
喜祥房地产开发
7
深宏苑（A；B；E；F栋）
3
340.73
570427.14
深宏房地产开发
8
扶风花园一期
1
62.84
106199.6
市经济适用住房建设
数据来源：
搜房网（.sofun.）
2007年上半年，全市经济适用住房完成投资7.35亿元，同比增长122.3%，经济适用房投资占房地产开发投资的13.8%，占住宅开发投资的24.9%；新开工项目面积59.58万平方米，同比增长59.6%，开工面积占房地产开工面积的20.3%，占住宅开工面积的23.7%；竣工面积9.11万平方米，同比增长9.1%，批准预售面积89.48万平方米，同比增长42.6倍，登记销售面积47.8万平方米，同比增长65.3%。
全市经济适用住房销售均价1780元/平方米，同比增长8.5%，其中云岩、南明区1860元/平方米，同比增长9.4%，小河、花溪等五个区1500元/平方米，同比增长13.6%，新区2100元/平方米，一市三县650元/平方米。
经济适用房的扩大建设，优化了房地产市场供应结构，对平抑商品住房价格起到积极作用。
由于经济适用住房大都建在城郊结合地段，实行政府组织、企业运作、配套建设开发方式，一定程度上改善了周边的城市环境，也使城市功能得到极大提升。
2．廉租房建设情况
市从2001年起启动廉租房申请承租工作,到2003年初共投入1300万元,但仅安置了180多户“双困户”，远远不能满足实际需求。
为进一步完善廉租住房保障制度,市在2004年10月相继出台了《市廉租住房五年规划》和《市城镇最低收入家庭廉租住房管理实施细则》。
在《规划》中,2004年至2008年,市将投入3600多万元进行廉租住房安置。
2004年解决600户,2005年1040户,2006年1415户,2007年1695户,2008年1980户,五年共解决市6730户最低收入家庭的住房困难。
保障方式以发放住房租赁补贴为主,实物配租和租金核减为辅。
图3.2004-2008年廉租房建设五年规划
数据来源：
新华网
五、商品房销售价格情况
1．商品房价格
2007年上半年新上市商品住房基本上是在06年6月以前报批的，全市商品房销售均价2612元/平方米，同比增长5.7%，其中住宅2250元/平方米，同比增长8.6%。
中心区前期出现的在水一方、蓝波湾，后期上市的盛世花城、亨特国际、城市方舟等一部分楼盘，在让筑城购房者认识到什么叫“高尚品质”的同时，也认识到在市中心区域“追求品质”需要付出的代价。
中心区高层住宅与郊区住宅最高价差达到了每平方米3000元。
市郊楼盘的价格都在2500元/平方米以下，部分地区最低房价只有1500元/平方米左右，其购房总价基本不会超过30万元。
Ø市中心区域住房价格
从南明、云岩两城区中心区围看，在2004年至2006年，相继开盘的众多楼盘中，都市花园、长羽•盛庭苑、亨特国际、经典时代花园广场、锦绣星城、城市方舟、经典时代、福楼旺邸商住楼、盛世花城等十多个楼盘，目前的价格区间在3000—4500元/平方米。
如果将传统市中心围扩，在云岩、南明两城区围，分别以三桥、大营坡、太慈桥、油榨街为临界点，购房者所选择的价格区间也进一步扩大，目前价格在每平方米2000—3000元的住宅有贵龙园小区、智慧龙城、城市印象、中天花园、新华苑、麒龙苑、苑林•星月湾、兴隆•枫丹白鹭城市花园、筑城康家-楠荞苑。
在这些楼盘中，多数价位在2300元以上，且大多数楼盘的开发规模较大，多层、高层都有，适应了不同购房者的需要。
今年上半年，云岩、南明区商品房销售均价3320元/平方米，同比增长3.1%，其中住宅3010元/平方米，同比增长12.3%。
表6.2007年上半年市云岩区、南明区
围同级别土地上住房平均交易价格表
区域
土地级别
住宅类别
价格（元/M2）
备注
云岩、南明区
一类地段
高层建筑
4630元/M2
未含经济适用房
二类地段
高层建筑
4420元/M2
三类地段
高层建筑
4430元/M2
多层建筑
3225元/M2
四类地段
高层建筑
4470元/M2
中高层
2640元/M2
多层建筑
2850元/M2
五类地段
高层建筑
3060元/M2
中高层
3055元/M2
多层建筑
2630元/M2
六类地段
高层建筑
3570元/M2
中高层
2760元/M2
多层建筑
2560元/M2
别墅
8260元/M2
云岩、南明区
经济适用房
高层建筑
2380元/M2
中高层
1995元/M2
多层建筑
1930元/M2
数据来源：
市房地产管理局
Ø其他五大区域楼盘价格
随着城市的扩展，中心区域由于可开发土地日益减少，房价偏高。
其整体成交量将逐步被周边区域超越。
价格差异也成为周边区域楼盘与中心区楼盘的一个明显对比。
、小河、乌当、白云、
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