第二部分成都市土地供应市场现状分析.docx

第二部分成都市土地供应市场现状分析.docx

《第二部分成都市土地供应市场现状分析.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《第二部分成都市土地供应市场现状分析.docx（10页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。

第二部分成都市土地供应市场现状分析

第二部分：

成都市土地供应市场现状分析

2004年，国家虽然出台了很多的土地政策，但并没有对成都的土地市场供应造成致命的打击。

全年共推出土地65宗（包括二次拍卖的），成交49宗土地，规模达4939亩，其中千亩以上的土地不在少数，如城西的1811地王，城南1036的地王，城北396亩的地王，

尤其是城东有地王937亩，亚地王600多亩，更有城东地眼等地块，且均以不菲的价格成交，受个体宗地体量过大的影响，成都本年度土地供应量比去年增长了137.2%，平均每亩

地价也从126万元/亩上涨到136万元/亩。

从近三年以来成都土地供应情况及价格变化来看，我们便可以明显看到这样的变化。

2002-2003年成都土地市场供应情况

受土地拍卖政策的影响，2003年的土地市场供应缩减情况较为严重，但是其成交的价格却比2002年高出了57.5%，土地收益也是2002年的2.18倍，而2004年，受土地单体规模较大的影响土地市场供应井喷，地价也上涨较快。

从细化的指标来看2003—2004年土地市场供应的特征：

1、2003年与2004年土地供应数量与规模特征对比

其是在数量上，增幅达206.25%，宗地规模呈减小趋势，未来市场上大盘将减少，而中小盘将大量上市。

2、2003—2004年土地供应数量与规模的区域特征

2003—2004年土地供应规模与数量

t1土地规模T-地块数量

从上图可以看出，最近两年以来，城东、城西与城南的土地供应规模名列三甲，其中城东的土地供应量在规模与数量上均排第一，说明最近几年以来城东的旧城改造的成效逐渐表现出来，可以预见，城东在未来几年间将是地产开发的热点之一；从数量上看,虽然城西的土地供应规模大于城南，但是其数量却少于城南，相对来说，城南在项目开发上更具优势，更容易营造遍地开花的区域优势。

2、土地供应的环域特征

土地供应数量对比（宗）

从两年土地环域供应数量与规模对比情况来看，一二环之间的土地供应数量的增长远远高于规模的增长，宗地规模呈缩小趋势，土地规模的减小，将激发更多高层以及小高层物业的产生。

而三环外的土地供应数量与规模通向增长，增长率分别为500%和

243.1%，提出大盘因素，宗地平均规模从99.143亩/宗变为81.87亩/宗，平均每宗减少17.273亩，未来三环外项目将以中小盘为主。

2003—2004土地供应环域分布

473412

一环以内一二环之间二三环之间三环外

5000.00

4000.00

3000.00

2000.00

1000.00

0.00

从环域分布情况来看，最近两年三环外的土地供应量最大，达到4734.12亩，其次

是二三环之间，足以说明房地产开发趋势在向外转移，而一环和一二环之间的体量虽小，

但是数量较大，从土地成本等方面考虑，以商业项目为主，数量达到9个之多。

可见，

最近几年以来，城中区的商业发展依然持续火热，且竞争更加激烈，而二环以外将迎来房地产开发的高峰期。

3、供应土地的用地性质

2003—2004供应土地用地性质

9%

38%

从近两年来供应土地的开发性质来看，住宅兼商业的土地开发类型占据38%的比重,

这也是今年社区商铺火热局面产生的深层次原因之一。

商业的供应量也占据着相当重要的

地位，在2003年商业开发较为火热之后，2004年的商业开发体量依然不减，总体供应量达120万平米左右，给需求软弱的成都商业地产提出了更加严峻的挑战。

总的趋势依旧

是住宅开发占据主要地位，而商业开发将进入调整期。

从两年土地用地性质对比来看，04年较03年表现出了各环线供应土地种类较丰富的

特征，从住宅类用地来看，二三环之间的土地以及一二环之间的土地供应数量急增。

另外,

一二环之间的商住类型土地的增加，也将导致这个区域内未来将出现以高层小高层为主的物业形态，另外该区域内的商业用地也在增加，商业项目不容忽视，受到04年较大规模

地块的影响，综合类的地块也集体供应，主要集中来二环以外区域，这个区域将出现较大的国际社区。

4、土地供应价格变化趋势

（1）2003—2004土地供应价格变化数据表

价格指标

2003年

2004年

2003—2004年

起拍均价（万元/亩）

209.69

237.20

230.43

成交均价（万元/亩）

297.25

344.29

332.71

平均差价（万兀/亩）

87.56

107.08

102.28

03-04年价格变化趋势

400.00

350.00

300.00

250.00

200.00

150.00

100.00

50.00

0.00

起拍均价成交均价平均差价

:

2003年:

2004年04年较03年增幅情况

从03年与04年土地供应价格变化来看，三个价格指标都有不同程度的上涨，在土地供应严格把控的2004年，土地成了各开发商角逐的焦点，拍卖价格一路飙升，平均差价比03年涨了22.29%，其中04年最大的差价为1005万元/亩，创造了历史新

04年与两年平均价格对比

04年与两年平均价格对比

起拍均价成交均价平均差价

2004年2003-2004年04年与两年平均水平

从04年土地供应价格与两年平均水平对比情况来看，在各个方面也都高于平均水平。

土地政策对土地市场的传导机制效用较为明显。

随着国家对房地产土地管理的规范化,土地市场的价格在2005年应该趋于稳定。

但如果国家持续缩紧土地供应口袋，土地价格也不可避免会高涨

从价格的环域特征看，见下图:

03年与04年环域土地拍卖价格对比

II2003年I2004年T—增幅

从拍卖价格对比来看，一环路内起拍的价格涨幅最大，作为中央CBD中心区商

业价值的巨大空间使得其地块的价值也得到了较大的提升，而相反，一二环路的土地价值呈下降趋势，04年该区域土地供应的放量使得平均价格有了一定的下浮。

但是从成交价格来看，涨幅最块的区域则是三环外，涨幅达到73%，主要受到

三环外土地供应受到热捧所致。

03年与04年环域土地成交价格对比

t）2003年2004年T—增幅

而从03年与04年环域土地起拍与成交价格差价的对比情况来看，见下图:

03年与04年环域土地差价对比

II2003年I2004年T—增幅

（4）区域环域土地分布特征

区域环域供应规模（亩）

■一环内■一二环之间•■二三环之间三环外|

区域环域地块数量分布情况

一环内厂一二环之间r二三环之间.三环外|

从以上两图来看，城东的二三环外以及三环外将出现大盘与中小盘百花齐放的局面，城西，三环外将出现1811的国际社区项目，另一快，城西一二环的项目也将大量上市，城中的地块数量也较大，达到9块，结合其土地性质来看，其多以商业项目为主。

城南，则表现为二三环之间的土地供应数量较多的现象，未来该区域的二三环之间项目也将集体放量。

（5）、供应土地用地性质区域分布特点

区域环域用地性质规模特征

城北-76

■住宅■商住■商业丨I综合用地|

从区域的土地用地性质来看，城东的商住用地规模与数量都较大，且这个区域的商住类型的地块，商业都规定了10%-30%的商业比例，该区域的发展将呈现出住宅+商业项目综合开发的局面，将进一步提升该区域的商业配套，在城南，剔除地王之外，集中在二三环之间的商住型地块也规模与数量也较大。

（6）土地用地性质环域分布特征

土地用地性质环域规模分布特征

■住宅商住鼻商业综合用地

土地用地性质环域数量分布特征

■住宅一商住商业一综合用地