中牟县房地产市场调研报告.docx
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中牟县房地产市场调研报告
中牟县房地产市场调研报告
一、中牟在售项目总体分析
项目列表
序
项目名称
位置
建筑形态
物业类别
1
水岸鑫城
商都大道中段
多层、高层
住宅
2
星城国际
万三路与商都大道交汇处
高层
住宅、商业
3
逸湖名家
郑州电力学院东侧
高层
住宅
4
沁园鑫城
迅达路与宝锋街交汇处
多层
住宅、商业
5
逸品春天
宝锋街与学苑路交汇处
多层
住宅、商业
6
学府名邸
迅达路与广汇街交叉口南300米
多层、小高层
住宅、商业
7
金帝城
商都大道路与宝峰街交汇处
多层、高层
住宅、商业
8
金帝新生活
商都大道路与牟州街交汇处
多层、高层
住宅、商业
9
东方润景
商都大道南
多层、小高层
住宅
10
富源花都
商都大道与牟州街交叉口向北200米
多层
住宅、商业
11
瞰都铂宫
青年街中段（中牟宾馆前）
高层
住宅、商业
12
水木清华
商都大道路与宝峰街交汇处
多层、小高层
住宅、商业
13
蓝爵世家
商都大道与宝锋街交汇处
多层、小高层
住宅、商业
14
金帝苑
郑汴路与尼桑大道交汇处
多层
住宅、商业
15
未来铭郡
商都大道三小对面
多层、小高层
住宅、商业
⏹从建筑形态上分析：
●从整个中牟市场在售的项目中住宅大都以多层为主，部分项目以多层与小高层的组合。
从总建筑面积上多层所占比例大于高层（含小高层）。
从这个比例上来看，多层住宅是市场最受欢迎的产品，小高层的接受度还有待提高。
●在西区新市政府附近，郑汴一体化后土地的迅速增值，吸引大量的开发商投资。
但是体量小，多是中牟本地开发商，没有相对超前的开发理念。
由于土地成本和地块规模项目限制，同时也可以看出纯高层项目还是很少的，更多的项目是以多层为主，通过适度的小高层来提高项目的容积率和赢利能力。
●分板块
●中牟的房产主要集中在西区板块。
●老城区板块的瞰都铂宫是仅一栋高层。
由于旧建筑的密集和可开发土地的稀少，老城区房地产开发受到很大抑制。
西区板块主要有市政府在商都大道上，交通便利，是中牟西扩发展的重点方向。
紧邻市政的金帝城、水岸鑫城、以多层、小高层为主的高品质高端楼盘，虽然周边配套还不完善，但价格居高，均价达到了2500元/㎡元以上。
总的来看西区板块新楼盘多，但体量不大，档次参差不齐。
●从单价上来看，西区板块多层住宅的市场平均价格主要在2100元/㎡。
金帝城平均价格在2500元/㎡和水岸鑫城平均价格在2800元/㎡。
●可以看出西区板块多层主力总价主要集中在20万～25万之间
●主力户型以二房和三房为主，一房与四房为辅。
两房的面积在78㎡～110㎡间；三房的面积在105㎡～157㎡之间。
●二、在售项目分析总论
●多层住宅，市场风险最小，销售速度最快。
而且西区板块的多层住宅从定位到产品品质、销售价格、和房型面积都要比老城区块的多层住宅要“高”和“大”。
西区板块多层竞争白炽化。
●小高层和高层住宅市场，市场风险相对大一些，销售速度慢一些。
而且中牟在售的小高层、高层住宅主要集中在老城区县中心板块、西区板块，但是可以看出2010-2011年西板块区域将会出现大量的小高层、高层住宅，市场竞争激烈。
三、个案市场调研表
☆逸品春天
（住宅）项目基础市场调研表
项目名称：
逸品春天
项目地址：
学与宝交汇处
售楼处地址：
学与宝交汇处80米
售楼电话
合作单位
开发商：
河南亿美房地产开发有限公司
建筑设计：
广告公司：
满堂红代理
景观设计：
销售代理：
满堂红营销策划公司
网站：
基本资料
总占地面积
70多亩
总建筑面积
土地使用年限
70
容积率
建筑形式
多层
开发期数
2
总户数
建筑风格
现代
绿化率
33.5%
外立面
三段式涂料
装修标准
毛坯
面积区间
96-120
园区总体规模
总体均价
2100
主力户型
96
规划用途
住宅
总销售率
当期（一期）（二期）（三期）（四期）
建筑面积
园区规模
认购时间
开盘时间
09.11月底
交工时间
暂无
总户数
贷款银行
工商银行
按揭成数
80%
建筑科技含量
采暖方式
无
产品
层数、栋数
8栋6层
总建筑面积
建筑类型
多层，高层
建筑结构
砖混/框剪
得房率
80%-85%
楼间距
22m
底层形式
住宅
层高
3M
产品类型
户型
形式
建筑面积
套数
所占推盘比率
销售率
多层
三室
单层
96.2
70-80
40%
时间
起价
均价
顶价
一次性折扣
按揭折扣
开盘至今销售率
2009.10.14
1900
2100
2300
户内装修标准及品牌
无
门窗/户内
塑钢、防盗门
工程进度
入住时间
会所面积
会所风格
会所设施
会所形式
物业情况
物业公司
物业顾问公司
多层物业费
洋房物业费
小高、高层物业费
别墅物业费
电梯费
暂无
物业服务内容
健身设施，安保服务
室内硬件配套
水电，防盗门
室外硬件配套
停车库/位情况
总停车数
246
车位住户比
1：
4
管理费
周边配套
商业及金融
商业圈，信用社
人文及教育
一高，外国语，政府机构
医疗设施
人民医院
市政及交通
商都大道，城乡公交
地理位置评估
交通便利，
项目环境评估
总体环境较为优美
园林景观
自建
项目亮点分析
地理位置，中小户型
推广策略及手段
单页，户外广告
有效媒体选择
调研时间
调研方式
调研人
调研内容
2009.10.14
明调
陈明超
马利琴
优势：
地理位置优越，人文教育设置较为齐全，
劣势：
户型较少，新城区周边生活设施不是很健全。
☆东方润景
（住宅）项目基础市场调研表
项目名称：
东方润景
项目地址：
商都大道南
售楼处地址：
商都大道南
售楼电话
合作单位
开发商：
河南建华置业有限公司
建筑设计：
广告公司：
前沿地产
景观设计：
销售代理：
前沿地产
网站：
基本资料
总占地面积
101亩
总建筑面积
12.7万m2
土地使用年限
70年
容积率
1.9
建筑形式
多层，小高层
开发期数
2
总户数
I期200多
建筑风格
现代简约
绿化率
35%
外立面
面砖
装修标准
毛坯
面积区间
45-130
园区总体规模
总体均价
2350
主力户型
中小户型
规划用途
住宅
总销售率
当期（一期）（二期）（三期）（四期）
建筑面积
园区规模
认购时间
开盘时间
10月底
交工时间
总户数
I期200多
贷款银行
工商银行
按揭成数
80%
建筑科技含量
采暖方式
无
产品
层数、栋数
16
总建筑面积
12.7万
建筑类型
多层，小高
建筑结构
砖混/框架
得房率
80%
楼间距
25m
底层形式
住宅
层高
3m
产品类型
户型
形式
建筑面积
套数
所占推盘比率
销售率
多层
两室
单层
89.67
100多套
60%
时间
起价
均价
顶价
一次性折扣
按揭折扣
开盘至今销售率
2009.10.14
1900
2300
2250
户内装修标准及品牌
无
门窗/户内
铝合金/防盗门
工程进度
入住时间
会所面积
会所风格
会所设施
会所形式
物业情况
物业公司
物业顾问公司
多层物业费
洋房物业费
小高、高层物业费
别墅物业费
电梯费
暂无
物业服务内容
室内硬件配套
健身设施，单元防盗门，入户防盗门。
室外硬件配套
幼儿园，会所
停车库/位情况
总停车数
600多
车位住户比
1：
3
管理费
暂无
周边配套
商业及金融
无
人文及教育
一高，易斯顿
医疗设施
人民医院
市政及交通
商都大道，城乡公交，政府机构
地理位置评估
沿交通主干道，出行方便
项目环境评估
位于新城区，环境优美
园林景观
自建
项目亮点分析
地理位置，户型
推广策略及手段
单页，户外广告
有效媒体选择
调研时间
调研方式
调研人
调研内容
2009..10.14
明调
陈明超
马利琴
优：
沿城乡主干道，多为小户型，较受年轻人喜欢，户外景观设计独特。
劣：
房价相对较高，中牟消费接受能力有限。
☆富源花都
（住宅）项目基础市场调研表
项目名称：
富源花都
项目地址：
商与牟街路口北200米
售楼处地址：
商与牟街路口北200米
售楼电话
合作单位
开发商：
中牟房地产开发有限公司
建筑设计：
广告公司：
峻峰广告
景观设计：
销售代理：
峻峰地产
网站：
基本资料
总占地面积
40亩
总建筑面积
4万m2
土地使用年限
70年
容积率
1.6
建筑形式
多层，小高层
开发期数
2期
总户数
300多户
建筑风格
现代简约
绿化率
40%
外立面
三段式，面砖、涂料
装修标准
毛坯
面积区间
76-132
园区总体规模
总体均价
2300元
主力户型
中小户型100左右
规划用途
商品房
总销售率
70%
当期（一期）（二期）（三期）（四期）
建筑面积
1万m2
园区规模
认购时间
09.10.1
开盘时间
09.10.1
交工时间
10.06.01
总户数
100多户
贷款银行
工商银行
按揭成数
80%
建筑科技含量
采暖方式
无
产品
层数、栋数
11栋
总建筑面积
4万多m2
建筑类型
多层、高层
建筑结构
砖混、框架
得房率
80%-85%
楼间距
21m
底层形式
沿街商铺、住宅
层高
3m
产品类型
户型
形式
建筑面积
套数
所占推盘比率
销售率
多层
两房
多层
76m2
多层
三房
多层
105m2
多层
四房
多层
132m2
时间
起价
均价
顶价
一次性折扣
按揭折扣
开盘至今销售率
09.10.13
1900
2300
2550
无
购房优惠1.5万
户内装修标准及品牌
无
门窗/户内
防盗门、塑钢窗
工程进度
入住时间
会所面积
会所风格
会所设施
会所形式
物业情况
物业公司
物业顾问公司
多层物业费
洋房物业费
小高、高层物业费
别墅物业费
电梯费
开发商
0.35元/m2
物业服务内容
室内硬件配套
室外硬件配套
停车库/位情况
总停车数
暂定为地上停车位
车位住户比
管理费
暂无
周边配套
商业及金融
无
人文及教育
中牟实验小学，外国语双语学校
医疗设施
骨科医院
市政及交通
6.7路公交车，城乡公交，政府相关直属机构
地理位置评估
潜力一般，离主干道较远，小区规模小，但环境清净比较适合居住，投资不适宜
项目环境评估
较好
园林景观
自建
项目亮点分析
双玻
推广策略及手段
单页，户外广告
有效媒体选择
调研时间
调研方式
调研人
调研内容
09.10.13
明调
牛蕊
陈明超
优劣势分析:
优：
双玻璃不错，现房位于行政中心，交通便利。
劣：
规模小，位置偏僻。
☆金帝城
（住宅）项目基础市场调研表
项目名称：
金帝城
项目地址：
商都大道与宝锋街
售楼处地址：
商都大道与宝锋街
售楼电话
合作单位
开发商：
河南金恒基地产发展有限公司
建筑设计：
河南金恒基地产发展有限公司
广告公司：
河南金恒基地产发展有限公司
景观设计：
河南金恒基地产发展有限公司
销售代理：
河南金恒基地产发展有限公司
网站：
基本资料
总占地面积
400亩
总建筑面积
25万
土地使用年限
70
容积率
1.0
建筑形式
开发期数
四
总户数
建筑风格
古典现代
绿化率
32%
外立面
三段、面砖
装修标准
毛坯
面积区间
129-150
园区总体规模
总体均价
2600
主力户型
129
规划用途
商住
总销售率
80%
当期（一期）（二期）（三期）（四期）
建筑面积
园区规模
认购时间
开盘时间
交工时间
08年12月
总户数
贷款银行
工商、建行
按揭成数
80%
建筑科技含量
外保温
采暖方式
无
产品
层数、栋数
总建筑面积
建筑类型
多层、高层
建筑结构
砖混、框架
得房率
楼间距
18
底层形式
沿街商铺
层高
3M
产品类型
户型
形式
建筑面积
套数
所占推盘比率
销售率
多层
3室
复式
150.35
10%
90%
多层
3
平层
129.22
80%
95%
时间
起价
均价
顶价
一次性折扣
按揭折扣
开盘至今销售率
2009.10.13
2400
2600
2780
3%
2%
户内装修标准及品牌
无
门窗/户内
中空双玻
工程进度
入住时间
会所面积
会所风格
会所设施
会所形式
物业情况
物业公司
物业顾问公司
多层物业费
洋房物业费
小高、高层物业费
别墅物业费
电梯费
金恒基
0.38
物业服务内容
室内硬件配套
室外硬件配套
停车库/位情况
总停车数
车位住户比
3：
1
管理费
暂无
周边配套
商业及金融
自身
人文及教育
一高、易斯顿
医疗设施
无
市政及交通
法院、公安局、检察院、城际公交、6.7路公交
地理位置评估
紧邻商都大道、交通便利、南临中牟一高、北临法院等机关、升值空间大
项目环境评估
小区景观、绿化较好，楼间距较小
园林景观
自建
项目亮点分析
规模大、户型多、自由选择
推广策略及手段
单页
有效媒体选择
调研时间
调研方式
调研人
调研内容
2009.10.13
明调
牛蕊
陈明超
☆金帝新生活
（住宅）项目基础市场调研表
项目名称：
金帝新生活
项目地址：
中牟新一高对面
售楼处地址：
郑汴路与广惠街交叉口南200米
售楼电话
合作单位
开发商：
河南金恒基地产发展有限公司
建筑设计：
河南建安
广告公司：
景观设计：
销售代理：
网站：
基本资料
总占地面积
150亩
总建筑面积
24.6万平米
土地使用年限
70年
容积率
2.76
建筑形式
小高层、高层、多层
开发期数
5期
总户数
1536
建筑风格
大气、简约
绿化率
40%
外立面
外墙砖
装修标准
毛坯
面积区间
园区总体规模
22栋
总体均价
2700左右
主力户型
小户型、108三房
规划用途
商业、住宅
总销售率
当期（一期）（二期）（三期）（四期）
建筑面积
园区规模
认购时间
开盘时间
交工时间
总户数
贷款银行
按揭成数
建筑科技含量
采暖方式
产品
层数、栋数
3栋6层、1栋11层25层
总建筑面积
建筑类型
多层、高层、小高层
建筑结构
框架、砖混
得房率
多层90%、小高层80%
楼间距
25-40米
底层形式
1#一层商铺、其他两层商铺
层高
3米
产品类型
户型
形式
建筑面积
套数
所占推盘比率
销售率
1房
1-1-1
56.2
2房
2-2-1
89.27
3房
3-2-2
108.96
时间
起价
均价
顶价
一次性折扣
按揭折扣
开盘至今销售率
户内装修标准及品牌
毛坯
门窗/户内
双层中空玻璃
工程进度
刚打地基
入住时间
1#-4#2010年11月
会所面积
7000平米
会所风格
会所设施
餐饮、娱乐、健身俱乐部
会所形式
物业情况
物业公司
物业顾问公司
多层物业费
洋房物业费
小高、高层物业费
别墅物业费
电梯费
金恒基物业
物业服务内容
保洁、绿化维护。
楼道打扫
室内硬件配套
室外硬件配套
停车库/位情况
总停车数
地上下1000左右
车位住户比
1.5：
1
管理费
周边配套
商业及金融
自身配套
人文及教育
幼儿园、小学、中学、大学
医疗设施
市政及交通
行政单位、交通便利
地理位置评估
较好
项目环境评估
休闲广场
园林景观
环境一般
项目亮点分析
会所项目齐全，户型多样物业较好
推广策略及手段
有效媒体选择
调研时间
调研方式
调研人
调研内容
2009.10.13
明调
赵娟
☆金帝苑
（住宅）项目基础市场调研表
项目名称：
金帝苑
项目地址：
郑汴路与尼桑大道交汇处（实验中学对面面）
售楼处地址：
翠鸣湖对面
售楼电话
合作单位
开发商：
河南金恒基地产发展有限公司
建筑设计：
城乡设计院（西安华宇）
广告公司：
景观设计：
销售代理：
金恒基
网站：
基本资料
总占地面积
6万
总建筑面积
9万
土地使用年限
70年
容积率
1.5
建筑形式
多层洋房
开发期数
2期
总户数
1期306户、2期未定
建筑风格
现代
绿化率
42%
外立面
面砖、涂料
装修标准
毛坯
面积区间
60-160平米
园区总体规模
1期9栋2期6栋
总体均价
2500
主力户型
3室2室
规划用途
住宅商业
总销售率
当期（一期）
建筑面积
4万平米
园区规模
认购时间
开盘时间
2009.12（预计）
交工时间
2010.7
总户数
306户
贷款银行
工行
按揭成数
20%
建筑科技含量
采暖方式
无
产品
层数、栋数
4层6层15栋
总建筑面积
建筑类型
多层
建筑结构
砖混
得房率
90%
楼间距
22米
底层形式
商业
层高
3米
产品类型
户型
形式
建筑面积
套数
所占推盘比率
销售率
多层
3房
3-2-1
93.87平米
多层
2房
2-2-1
64.86平米
多层
4房
4-2-2
139.04平米
时间
起价
均价
顶价
一次性折扣
按揭折扣
开盘至今销售率
户内装修标准及品牌
毛坯
门窗/户内
双层中空玻璃
工程进度
正做地下室
入住时间
2010.7
会所面积
无
会所风格
会所设施
会所形式
物业情况
物业公司
物业顾问公司
多
升级会员 