店址评估手册模板文档格式.docx

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（2）一线城市、强二、强三线城市为主

一线城市：

直辖市、省会城市及国家计划单列市

强二线城市：

人均GDP2万元以上地级城市

强三线城市：

人均GDP1.5万元以上的县级城市

（3）发展所考虑的应为具有一定人口基数的城市

（4）商圈店为核心，获取城市一定的品牌效应

1.2拓展战略

1.2.1拓展阶段

阶段

时间

拓展区域

试点及周边推广期

以周边深度试点，直营为主加盟为辅，本城市群建立区域样板店并拓展加盟店

区域扩张期

以经济发达城市群为主进行区域扩张

全国扩张期

以环渤海、长江中游、山东半岛、辽中南、关中城市群为主，全国扩张

上市准备期

整合全国的连锁网络，增加直营店的比例，达到上市要求

1.2.2拓展规模

直营店

加盟店

总店数

新门店

2店址评估模型介绍

店址评估体系是从城市群的选择入手，依照城市、商圈、门店的层次进行逐级的阶段性评价，之后选取合适的门店作为拓展的目标门店。

因此，在店址评估中引入数学分析模型，以指导整个目标门店的评估工作。

具体推导过程如下：

初始设置：

令目标门店为A，城市评估得分为B1，商圈评估得分为B2，门店评估得分为B3；

商圈评估的权重为AB2，门店评估的权重为AB3

Step1.依据查询及调研的数据，对《城市评估标准表》进行打分计算，得到城市评估得分B1。

Step2.依据城市评估判断准则，对城市进行取舍。

如城市评估结果为不进入，则此城市调研终止；

如城市评估结果为可以进入，则继续完成商圈和门店评估。

Step3.依次完成商圈、门店的评估，对《商圈评估标准表》和《门店评估标准表》进行打分计算，得到评估分数B2、B3。

Step4.填写《店址综合评估表》，计算目标门店的得分A=a2*B2+a3*B3。

案例：

设经过对《城市评估表》、《商圈评估表》、《门店评估表》的打分，已知B1=70，B2=75，B3=80，且a2=0.6，a3=0.4，则A=0.6*75+0.4*80=77。

目标门店得分A

等级1：

0-40

等级2：

40-70

等级3:

70-100

评估结论

不进入

暂不进入，待以后时机成熟进入

积极进入

可以得出门店的评估结论为：

积极进入。

城市评判准则

城市评估得分B1

70-100

进入商圈评估流程

商圈评判准则

商圈评估得分B2

不确定，但进入目标门店总体评估

积极进入目标门店总体评估

门店评判准则

门店评估得分B3

目标门店总体评判准则

目标门店总体得分A

3城市评估

3.1城市评估流程

备注：

“Y”表示审核、审批通过；

“N”表示审核、审批没有通过。

步骤

主要步骤描述/操作规范

负责部门/岗位

工具表单

第一步

选出下一步拓展的城市群

事业拓展部/总经理

B2选定意向拓展城市群

依据拓展战略，选择意向拓展的城市群

事业拓展部总监

（经理）

A3意向城市群基本资料搜集与评估

就意向城市群的城市群规模、城市群人口/经济情况、城市群的发展速度等方面进行资料搜集与评估

事业拓展部

《城市群基本资料表》

A4意向城市群评估报告

根据搜集到的城市群资料，撰写《意向城市群评估报告》，指出意向城市群可否拓展，为决策提供依据。

评估报告如未通过审核/审批，则将评估报告归档到事业拓展部，如通过审核/审批，则进入下一步骤同时报告归档到事业拓展部。

《意向城市群评估报告》

第二步

选定拓展的城市（可能为一个或多个城市）

A7拓展城市群所辖地级城市基本资料搜集与评估

就意向城市的城市自然条件、经济水平、人口状况等方面进行城市资料搜集和评估

《拓展城市群所辖地级城市详细信息表》

A8意向城市选择报告

根据搜集到的城市资料和信息，撰写《意向城市选择报告》，指出优先拓展城市，为决策提供依据。

评估报告如未通过审核/审批，则将评估报告归档到事业拓展部，如通过审核/审批，进入下一步骤同时报告归档到事业拓展部。

《意向城市选择报告》

第三步

对选定的城市进行具体的城市调研

A10选定城市详细调研

确定拓展的城市后，就城市的自然条件、经济水平、人口状况、商圈分布、城市发展规划等方面进行城市详细资料的搜集和评估

《城市详细资料调研表》

A11拓展城市评估报告

根据搜集到的城市资料和信息，撰写《拓展城市评估报告》，为城市连锁店的拓展规模等提供依据。

《拓展城市评估报告》

3.2城市评估操作规范

3.2.1城市群评估操作规范

3.2.1.1城市群基本资料调研

在拓展的战略规划中引入了城市群的概念。

城市群具有城市群内城市密集、人口密度大、具有很高的城市化水平；

基础设施发达完备；

城乡居民的生产条件、收入、生活水平差距缩小、城乡之间的人口流动趋向平衡等优点，所以确定了以城市群为核心的拓展战略，便于规模的快速复制扩大，便于总部对连锁终端的服务与管控。

前文的拓展阶段对每个阶段重点发展的城市群进行了说明，为拓展指出了发展方向，但市场变化难以预测，在实际的连锁体系的拓展过程中，要根据实际情况进行调整。

城市群背景资料的收集主要包含以下内容：

Ø

目标城市群基本状况

包含的内容有：

城市群的总面积、所辖的地级城市、城市群类型、城市群发展水平等。

城市群人口/消费状况

主要内容包含：

城市群的总人口、人口密度、25-35岁女性人口比例、城镇居民人均收入和城镇居民消费水平等。

主要方法：

查阅城市群统计年鉴、统计信息网

经济状况

通过对城市群的总GDP、人均GDP、GDP增速的调查分析，确定城市群的整体经济环境，为连锁体系的复制提供良好的外部经济环境。

主要方法：

市场竞争状况

通过城市群现有竞争对手（市场前三位）的调查分析，确定竞争对手的特色，发现竞争对手的优势并借鉴，找出竞争对手的特色进行差异化竞争。

查阅网上资料、实地走访调研

3.2.1.2城市群评估标准

城市群的评估标准参照章节1.1的选址的4条原则，只要满足这些原则，即可作为意向城市群，进入城市评估流程。

3.2.2城市评估操作规范

3.2.2.1城市基本资料调研

确定好拓展的城市群后，对城市群所辖的地级城市进行基本资料的调研，填写《拓展城市群所辖地级城市详细信息表》，调研包含的主要方面有：

1.城市人口/消费状况

城市的总人口、人口密度、25-35岁人群月平均工资、城镇居民人均收入和城镇居民消费水平等。

2.经济状况

主要内容有：

城市总GDP、人均GDP、GDP增速等。

3.2.2.2城市选择标准

根据调研获得的城市的基本资料，选择人均GDP满足强二、强三线城市标准的城市作为拓展城市，同时结合连锁的拓展战略，由事业拓展部调研人员编写《意向城市选择报告》，提交事业拓展部总监审核。

事业拓展部总监审核同意后，进入城市的详细调研阶段。

3.2.2.3城市详细资料调研

城市详细资料调研阶段，需要事业拓展部人员进行实地调研，深入的对城市所辖行政区域、城市人口状况、城市经济状况、行业现状、商圈分布、竞争对手、消费者等方面进行调研。

鉴于竞争对手和消费者分析的复杂性和重要性，竞争对手和消费者分析在后面有专门的章节进行描述。

城市背景资料调研

城市背景资料的调研主要侧重于城市宏观方面的调查，其中主要包括以下几方面的信息：

（1）城市性质：

城市性质、城市规划等

城市性质：

工业城市、商业城市、旅游城市

城市规划：

研究城市的未来发展、城市的合理布局和综合安排城市各项工程建设的综合部署，是一定时期内城市发展的蓝图，是城市管理的重要组成部分，是城市建设和管理的依据，也是城市规划、城市建设、城市运行三个阶段管理的龙头，对店址的选择有重要影响。

（2）城市经济状况：

城镇人均收入、城镇居民消费水平、GDP总量、GDP增速、人均GDP等。

这些信息和数据部分可以从《拓展城市群所辖地级城市详细信息表》中获得。

现状

现状需要事业拓展人员对目标城市进行实地调研，以获得所需面临的行业现状。

调研的内容包括：

城市食品的发展情况、城市食品的发展情况。

发展情况可以划分为“好”、“一般”、“差”三种情况。

城市商圈现状

商圈主要涉及的内容有：

商圈名称、商圈类型、40-80平米店面平均租金、商圈平均租金（元/平米）、租金占比、平均转让费、商圈核心磁石点等。

3.2.2.4城市竞争对手分析

竞争对手调查的关键是搜集到准确的竞争情报，是关于竞争环境、竞争对手和竞争策略的调查研究。

竞争对手调查是市场竞争的客观需要，是信息作为一种战略资源的重要体现。

搜集竞争对手情报带有对抗性，要求在对方不协助，甚至是反对的情况下，去了解、分析对手。

竞争情报的搜集必须是正当的、合法的，强调职业道德。

对所有的竞争对手进行调研是不理智的。

竞争对手的调研需要花费大量人力与财力，而且一些小的竞争对手，对企业的影响有限。

所以本手册提到的竞争对手分为两个部分，首先是现有的竞争对手，选择市场排名前三的企业；

其次是潜在的竞争对手，可以选择市场成长增速（市场份额增长率）前三的企业。

竞争对手调研包含的主要内容有：

企业名称、品牌名称、经营年限、主销产品风格、消费者定位、价格带、店面布局组合、平均店面面积、单店年销售额、店面数量、年销售总额、店面租金、店面人数、仓储状况、宣传特色、装修特色、客流情况、店面外观（附照片）、竞争综合能力、城市竞争环境综述等。

详见《城市竞争对手调查表》。

3.2.2.5城市消费者分析

当进入一个全新的城市群开拓直营店时，需要进行消费者调研分析，从而对消费者的消费习惯、消费能力、消费行为等全方位掌握，为直营店的拓展、产品结构的选择提供依据。

消费者调查问卷见附件。

当在已拓展的城市群进入某一个新城市或加盟商申请加盟时，可以不进行消费者调查分析。

3.2.2.6城市评估标准

在完成城市资料调研、竞争对手分析、消费者分析之后，就进入城市评估流程。

城市评估首先依据前期调研的数据对城市评估标准中的各个维度进行打分，之后进行权重调整，最后综合得分，完成城市评估的得分，对城市选择提供决策依据。

3.3城市评估表单及工具

3.3.1城市群基本资料表

城市群基本资料表表单编号：

城市群名称

基本状况

总面积

所辖地级城市

（详细城市信息见附表1）

城市群类型

□国家级城市群

□区域性城市群

□地方性城市群　

城市群发展水平

□形成阶段□成长阶段□成熟阶段　

人口/消费状况

城镇居民人均收入

城镇居民消费水平

城市群GDP

GDP增长速度

人均GDP

城市群行业市场发展情况

□好□一般□差　

主要竞争对手

企业1：

企业2：

企业3：

企业名称

品牌名称

品牌定位

产品风格

产品价格带

填写时间

填写人

主管审核

总经理审批

3.3.2目标城市群所辖地级城市基本资料表

拓展城市群所辖地级城市详细信息表表单编号：

序号

城市

市区面积

人口总数

人口密度

25-35岁平均工资

城镇居民人均消费水平

GDP总量

GDP增速

3.3.3城市详细资料调研表

城市详细资料调研表表单编号：

城市概况

城市类型

□工业城市□商业城市□旅游城市

城市规划

城市经济状况

城镇人均收入

近三年GDP增速情况

城市市场发展情况

企业1

企业2

企业3

商圈

商圈1

商圈2

商圈3

商圈名称

商圈类型

商圈定位

40-80平方米店面平均租金

商圈平均租金（元/平方米）

租金占比

平均转让费

商圈核心磁石点

备注

1、商圈核心磁石点是指该商圈最吸引消费者的是什么，例如核心业态、品牌、聚客点等。

2、租金占比、转让费等都以40-80平方米店面为考察对象

4商圈评估

4.1商圈评估流程

城市评估流程

经过城市评估流程之后，确定拓展的城市后启动针对此城市的商圈评估流程。

事业拓展部总监/经理

商圈调研计划

针对拓展城市的商圈制定商圈评估计划，主要包含商圈调研的内容，商圈调研的时间安排等

商圈实地调研

依据商圈调研计划开展商圈调研活动，主要包含商圈环境、商圈人员状况、商圈内食品销售竞争情况调研。

《商圈调研资料表》

商圈评估报告

事业拓展部人员依据商圈调研资料和商圈评估标准表对商圈进行评分，编写《商圈评估报告》

《商圈评估标准表》

《商圈评估报告》

事业拓展部总监/经理审核

事业拓展部总监/经理对《商圈评估报告》进行审核。

审核不通过则资料归档到事业拓展部，审核通过则提交总经理审批同时资料归档到事业拓展部。

总经理对事业拓展部提交的《商圈评估报告》进行审批。

审批不通过重新进行商圈评估或终止此商圈拓展；

审批通过则进入到下一步《门店评估流程》

总经理

4.2商圈评估操作规范

商圈分析对新开门店的地址选择具有非常重要的指导意义。

商圈分析就是经营者对商圈构成的情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择门店地址、制定和调整经营方向与策略提供依据。

门店选址是影响门店发展的最直接因素，而商圈的基本环境、顾客状况、竞争状况，更是门店选址的首要因素。

商圈的分析评估主要从以下三个方面进行：

4.2.1商圈环境调研

商圈环境主要是指顾客对商圈的总体印象或是认识。

主要包含的内容：

商圈类型、商圈发展规划、商圈建筑物状况、商圈规模、商圈经营特色、商圈内知名品牌情况、商圈平均营业时间、商圈租金、商圈交通情况、商圈人流情况。

商圈类型：

商业区——商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立，其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等，是连锁目前拓展的主力方向。

办公区——此类型区域办公大楼林立。

办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水平较高等。

住宅区——此类型区域户数较多，人口密集，消费习性为消费者稳定、消费习惯固定、要求便利性、亲切感，家庭用品购买率高，是连锁后期发展的目标区域之一。

文教区——此类型区域附近有大、中、小学校等，文教区消费习性为消费群以学生居多、消费金额不高，但食品、文教用品购买率高，也是连锁后期发展的目标区域之一。

混合区——商住混合、住教混合。

混合区具备单一商圈形态的消费特色，属于多元化的消费习性。

待开发区——商圈知名度不高，对集客能力弱，但是有发展潜力，要关注此类型区域的发展，待时机成熟迅速进入。

商圈经营特色：

商圈经营有的以某一个特色行业为主，有的以综合业态为主。

一般来讲，越是商业发达的城市，商圈的行业特色越明显；

中小城市以综合性商圈为主。

商圈的业态与的定位形成互补性的有利于门店的成功，因此是调研的一个方面。

商圈租金：

门店租金是门店运营成本的主要部分，门店租金对门店成功与否有重要影响，因此要对掌握商圈不同区域的租金情况，可以分为商圈核心区域租金、商圈次核心区域租金、商圈边缘区域租金。

要依据商圈租金的实际情况，选择适合自己的商圈区域进入。

商圈交通情况

商圈可达到的便利性决定了商圈的集客能力，对商圈交通情况的调研主要从商圈道路条件、停车位、公交线路等方面调研。

商圈人流情况

商圈内人流总量，直接决定了门店潜在顾客的数量，从而决定了门店的营业额、门店的成功与否。

商圈人流测算方法：

●人流量测算的原则：

1）测算的人流数字，应真实、准确、可靠；

2）要确保测算人员对测算有正确的认识，并了解测算的方法和操作：

●人流量测算规则及方法：

1）首先明确商圈入口个数，依据入口个数分配人流测算人员，做到每一个入口有一个测算人员；

如人员紧张时，则优先在商圈的主入口分配测算人员。

2）测算的时间分为周一至周五（可以选择2天，建议周二、周四）；

周末时间（周六、周日）；

节假日（最好选择节假日前一天及当天）；

每天的测算时段分为不同时段，每个时段的测算时间不能少于1小时。

3）统计进入商圈的人数（自行车、电动车数量以承载的人数计入人流数量中），车辆数计入车流，从商圈出来的人数、车辆数不计入统计。

4）将统计数据计入《商圈人员流动抽样表》

4.2.2商圈内人口状况调研

商圈人口状况调研主要包含两个内容：

商圈日集客数量（可以依据《商圈人员流动抽样调查表》预估）、主消费者年龄层（人流测算时可以有一个准确的判断）。

4.2.3商圈竞争环境调研

以食品为主营产品。

通过消费者问卷调查，现阶段食品销售还是以便利店、专卖店为主流渠道，所以在商圈竞争环境调研中要特别注意便利店的影响。

商圈竞争环境调研包含的主要内容有：

便利店调研和竞争对手调研。

竞争对手调研参照城市评估部分的竞争对手分析，填写《竞争企业店面调查表》。

4.2.4商圈评估标准

在完成商圈环境调研、商圈人口状况调研、商圈竞争环境调研之后，进入商圈评估流程。

在《商圈评估标准表》中，依据前期调研填写的《商圈调研资料表》的数据，对商圈评估标准表中的各个维度进行打分，之后进行权重调整，最后综合得分，完成商圈评估的得分，对商圈选择提供决策依据。

4.3商圈评估表单及工具

4.3.1竞争企业店面调查表

企业店面调查表表单编号：

店名

建筑面积

实用面积

地理位置

经营年限

店面人数

班/人

店面月租金

店面月营业额

店面经营内容

服务特色

宣传特色

装修特点

仓储状况

□店内有仓储面积平米□店内无仓储

店面外观及店面装修照片

（附照片）

4.3.2商圈调研资料表

商圈调研资料表表单编号：

所属城市

商圈地址

商圈环境

□核心商业区□次级商业区□办公区□混合区□待开发区

商圈发展规划

商圈形成时间：

年具体规划主要内容：

商圈规模

商圈面积：

商圈入口：

个

商圈经营特色

商圈经营的主体行业：

商圈消费定位：

商圈内知名品牌

超市品牌：

品牌定位：