关岭自治县至野养生度假酒店建设项目可研21515.docx
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关岭自治县至野养生度假酒店建设项目可研21515
关岭自治县至野养生度假酒店建设项目
可行性研究报告
报告编制单位:
重庆渝浩建筑设计研究院有限公司
2021年5月
附件、附图
融资计划与资金使用计划表
营业收入、营业税金及附加和增值税估算表
经营成本表
固定资产折旧费估算表
利润与利润分配表
项目投资现金流量表
借款还本付息计划表
第一章总论
第一节项目背景
一、项目名称及性质
1、项目名称：
关岭自治县至野养生度假酒店建设项目
2、项目选址：
安顺市关岭自治县顶云街道
3、项目建设单位：
贵州至悦方华酒店管理有限公司
4、建设性质：
新建
5、建设期限：
2年
二、编制依据
1、《中华人民共和国旅游法》;
2、《关于实施“旅游+互联网”行动计划》;
3、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》;
4、《国家旅游局关于开展乡村旅游“百千万品牌”通知》;
5、《国务院关于推进文化创意和设计服务与相关产业融合发展的若干意见》;
6、《国务院关于积极发挥新消费引领作用加快培育形成新供给新动力的指导意见》;
7、《文化部国家旅游局关于促进文化与旅游结合发展的指导意见》;
8、《国土资源部住房和城乡建设部国家旅游局关于支持旅游业发展用地政策的意见》;
9、《安顺市国民经济和社会发展十四五规划纲要》;
10、《贵州省安顺市十四五旅游发展规划》;
11、《安顺市城市总体规划修编（2016-2030）》;
三、编制原则
1、以相关规划和城市发展指导思想为原则，着眼于实际需求与发展前景的规模和各项建设指标；
2、符合城市规划要求，与周边环境和谐发展；符合国家节约用地、节能、节水等要求，满足消防和安全规范要求；
3、合理制定科学、经济、适合场地建设条件的工程技术方案；
4、保护土地资源及生态环境，实现可持续发展。
四、编制目的
1、为着力推进产业融合、业态创新、产业化发展，围绕山地旅游构建产品体系，配套旅游综合服务体系，培育文化旅游品牌，把旅游业打造成为顶云街道战略性支柱产业。
将关岭自治县打造成为世界知名、国内一流的避暑休闲度假胜地、山地型全域旅游示范区和国家级文化旅游融合发展示范区。
项目所在地与安顺市关岭自治县的社会经济发展相适应，贯彻落实科学发展观，体现以人为本，使安顺市旅游经济又快又好的发展，增加当地人民群众的收入，带动当地以及周边地区农业发展以及经济增长。
同时必将带动项目所在地顶云街道城市建设及经济发展，对本项目进行全面的技术经济研究、论证。
2、选择合理的技术方案。
3、通过可行性研究为项目决策和工程设计提供科学可靠的依据。
五、项目研究范围
项目建设的必要性、建设规模、建筑方案、环境保护、项目实施进度、组织机构与劳动定员、投资估算与资金筹措，财务评价、社会效益评价及结论建议等。
六、项目提出的理由
安顺市关岭自治县要确保与全省、全国同步全面建成小康社会，按照省委的要求，突出人均生产总值、城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入“三个核心指标”，建成一个不含水分的、群众得实惠的、老百姓认可的全面小康社会。
但是，安顺市乃至贵州省城镇化率远低于全国水平，所以，以科学发展观来衡量，没有农村的小康，就没有全市乃至全省的“全面小康”，因此，如何有效解决提高收入，增加就业，成为安顺市今后一个时期“攻坚克难”的一个战略重点。
当前，安顺市关岭自治县的旅游业建设正面临着难得的发展机遇。
在旅游产业中，除种传统产业以外，旅游开发项目已经成为安顺市关岭自治县旅游业中最具活力的产业之一，其作用和贡献日益凸显。
对国民经济贡献大，带动面宽，兼具行业增效、农民增收，增加财税、增加就业等功能。
实施旅游产业扶贫致富，树立现代旅游业扶贫致富典型，促进农民脱贫致富奔小康。
十三届全国人大常委会第二十八次会议表决通过《乡村振兴促进法》，自6月1日起施行。
这部法律为全面实施乡村振兴战略提供了有力法治保障，对于促进农业全面升级、农村全面进步、农民全面发展，全面建设社会主义现代化国家具有重要意义。
《乡村振兴促进法》提出：
国家鼓励社会资本到乡村发展与农民利益联结型项目，鼓励城市居民到乡村旅游、休闲度假、养生养老等，但不得破坏乡村生态环境。
基于以上条件及优势，故提出贵州省安顺市关岭自治县至野养生度假酒店建设项目建设。
第二节项目概述
一、项目建设规模与目标
项目为关岭自治县至野养生度假酒店建设项目：
1、关岭自治县至野养生度假酒店建设项目总占地约100亩，总建筑面积12761平方米。
2、详细建设内容如下表：
序号
工程或费用名称
技术指标
备注
单位
数量
（一）
土建工程
㎡
12761
1
帐篷民宿酒店
㎡
750
15个，50m2/个
2
室内休闲游泳馆
㎡
1800
3
生态宴会厅
㎡
511
4
多功能会议宴会厅
㎡
1200
5
烧烤区
㎡
800
6
儿童游乐区
㎡
1000
7
户外婚庆派对广场
㎡
1000
8
音乐长廊
㎡
800
9
智能停车场
㎡
2000
10
汽车影院
㎡
1000
11
山体独栋温泉名宿
㎡
600
20个，30m2/个
12
民族文化手工体验展示馆
800
13
智能音乐吧
500
14
农耕体验种植采摘区
3000
（二）
建安配套工程
1
室内装修
㎡
4261
1.1
帐篷民宿酒店
㎡
750
1.2
室内休闲游泳馆
㎡
1800
1.3
生态宴会厅
㎡
511
1.4
多功能会议宴会厅
㎡
1200
1.5
汽车影院
㎡
1000
1.6
山体独栋温泉名宿
㎡
600
1.7
民族文化手工体验展示馆
㎡
800
1.8
智能音乐吧
㎡
500
2
室内给排水
㎡
4261
3
室内供电、通讯线路
㎡
4261
4
室内消防
㎡
4261
5
安防
㎡
4261
（三）
室外附属工程
1
场地平整
㎡
66667
2
给排水管网
2.1
给水管网
m
5000
含消防设施
2.2
排水管网
m
5000
2.3
排污管网
m
5000
3
电力电缆
m
5000
4
通讯电线
m
5000
5
道路
㎡
10000
2500米，宽4米
6
景观绿化工程
㎡
40000.00
7
环境工程
含垃圾收运
8
电力工程
含变压器安装及照明
9
室外消防
3、建设目标：
建设目标是建设后以餐厅住宿营业为主，垂钓观赏花海为辅，促进关岭自治县实现全域旅游目标，凸显关岭旅游文化内涵，带动全省旅游产业的发展。
树立独特鲜明的安顺形象，提升关岭自治县的美誉度。
二、主要条件
1、交通
关岭县过境公路有：
沪昆高速公路、关兴高等级公路、水黄高等级公路、320国道、214省道，纵横交错，已形成以高速公路、高等级公路为骨架，国道、省道和县乡公路为枝干，通村公路为网叶的四通八达的公路网络体系。
目前，关岭县公路里程达1469千米，其中高速公路里程190千米。
交通优势尤其凸显。
2、水电供应条件
项目区内供电由镇供电局提供，供水由乡镇自来水公司提供，水电皆能有充足的供应。
3、建材供应条件
建设用钢材、木材、水泥、砂、石及装饰材料等皆可在安顺市域内采购，其质量和数量皆可满足上述建设需求。
4、场址条件
项目场址地形较平坦，无地震、滑坡、泥石流等地质灾害记载，根据国家地震区划图，抗震设防烈度为6度第一组，设计基本地震加速度值为0.05g。
三、项目投入总资金及效益情况
1、项目投入总资金
总投资为14142.64万元，其中直接工程费用为8465.72万元，工程建设其它费用为3738.12万元，基本预备费为976.31万元，建设期贷款利息962.5万元。
（详见投资估算汇总表）
本项目总投资14142.64万元，资金筹措方案为：
建设单位自筹资金3142.64万元，申请银行贷款11000万元。
2、经济效益
提升投资吸引，项目的建设丰富了当地休闲度假内容，将极大提高区域对周边旅游文化服务的竞争力，提升投资吸引力及综合服务体系，构筑新的消费点,极大推动当地经济发展。
3、社会效益
本项目主要产生的是社会效益，主要为：
树立新型城市形象、创造就业岗位、增强文化活力、保障社会安定。
第三节问题及建议
1、本项目总投资14142.64万元，其中：
申请银行贷款11000万元，项目业主投资3142.64万元，因此项目建设的成功与否，取决于各项资金的筹集。
2、项目在立项的同时，应做好项目组织管理的前期工作。
3、项目开工前必须确保资金到位，以保证项目工程进度。
4、开工前做好招标工作，以保证施工队伍质量。
5、选好监理单位，以确保项目按要求的质量标准、工程进度按期完工。
6、因工程项目大多数是新建工程，应做好施工组织工作，保证施工期间交通畅通及安全。
7、由于项目场址位于顶云街道域内，施工期间应注意环境保护，使区内和周边居民、单位能正常工作和生活。
第二章项目建设的必要性
第一节项目建设地点概况
1、关岭自治县
（1）、关岭县概况
关岭布依族苗族自治县，位于贵州省中部，隶属安顺市，坐落于云贵高原东部脊状斜坡南侧向广西丘陵倾斜的斜坡地带。
东北、西北与镇宁自治县、六枝特区毗邻，西南以北盘江为界和晴隆、兴仁、贞丰三县相望。
总面积1468平方千米，2015年末常住人口28.36万人，其中少数民族人口197571人。
居住有布依、苗、汉、仡佬、彝等22个民族。
县人民政府驻关索镇。
关岭县境内有中国第一高桥坝陵河大桥，有国家级农业旅游示范点木城河乡村旅游区，有被誉为地球裂缝的花江大峡谷风景名胜区。
行政区划：
关岭布依族苗族自治县共辖2街道8镇3乡。
2街道:
关索街道、顶云街道;8镇有:
永宁镇、花江镇、坡贡镇、上关镇、岗乌镇、断桥镇、新铺镇、沙营镇。
3乡有:
八德乡、顶云街道、板贵乡;全县共有241个行政村，13个居委会。
（2）、自然资源
目前，关岭布依族苗族自治县发现各类中草药1600多种，其中入典药材425种，年上市2.5万吨以上。
各种亚热带林木达54科117属400余种。
在关岭地区出产的各类中草药中，最著名的是薤叶芸香，薤叶芸香只生长在贵州牂牁江流域，用于解毒避瘴、养生益寿。
关岭县主要有炼镁白云石、大理石、铁、汞、铜、莹石、水晶石、方解石、冰洲石、硅石、粘土等。
其中，炼镁白云石会储量达100亿吨以上，已探明C+D级1569万吨，氧化镁会含量大于22.27%，属中国特大富矿，可露天开采;大理石储量达2000万立方米以上。
关岭县水能资源理论蕴藏量250万千瓦（含北盘江），煤炭储量7.2亿吨，优质电级石灰石1355万吨。
（3）、交通状况
关岭县过境公路有：
沪昆高速公路、关兴高等级公路、水黄高等级公路、320国道、214省道，纵横交错，已形成以高速公路、高等级公路为骨架，国道、省道和县乡公路为枝干，通村公路为网叶的四通八达的公路网络体系。
目前，关岭县公路里程达1469千米，其中高速公路里程190千米。
（4）、气候
关岭境内气候呈立体状，跨越南温带、北亚热带、中亚热带，主要以中亚热带季风湿润气候为主，四季分明，热量充足，水热同季。
境内12.5%的低热河谷地区有"天然温室"之称。
累计年平均气温为16.2℃，年平均最高气温为16.9℃，最低气温15.4℃，雨量充沛，年降水量1205.1-1656.8毫米。
（5）、地质地貌
关岭县坐落于云贵高原东部脊状斜坡南侧向广西丘陵倾斜的斜坡地带。
地势西北高、东南低。
境内最高点位于永宁的旧屋基大坡海拔1850米，最低点在打帮河注入北盘江的三江口处，海拔370米。
大部分地区海拔高度在800-1500米之间。
境内山脉属乌蒙山系，山体多起伏绵延。
地貌具有高低起伏大，类型复杂多样的特征，碳酸盐岩分布广泛。
岩溶发育，形成岩溶地乳貌与常态地貌交错分布，地貌形态千姿百态，石芽、竖井、漏斗、洼地、谷地、盲谷、丘峰、峰林等到处可见，溶洞、暗河、地下廊道比比皆是。
是一个典型的喀斯特山区。
（6）、项目建设地点社会经济条件
规模以上工业发展情况
1-12月全县规模以上的工业增长11.00%。
工业三大行业中：
采矿业增长75.80%，制造业下降17.60%，电力燃气、水的生产和供应业增长20.80%。
500万元以上固定资产投资完成情况
1-12月份500万元以上固定资产投资同比增长6.10%。
财政收入和支出情况
1-12月全县财政总收入完成53755万元，同比增长3.32%，公共财政预算收入33320万元，同比增长0.19%；全县财政总支出385135万元，同比增长35.27%,公共财政预算支出270011万元,同比下降2.84%。
金融运行情况
12月份各项存款余额848318万元，比年初减少41385万元;各项贷款余额1084925万元,比年初增加120732万元。
2020年全县生产总值完成情况
生产总值（亿元）
1-12月
（季报）
累计同比
增长%
生产总值
104.85
3.90
第一产业
27.55
6.60
第二产业
20.74
5.30
工业
11.15
9.40
建筑业
9.59
0.20
第三产业
56.56
2.10
交通运输、仓储及邮政业
3.51
1.50
批发和零售业
7.69
2.00
住宿和餐饮业
3.32
-5.90
金融业
4.66
1.80
房地产业
4.57
-0.40
农、林、牧、渔服务业
1.25
3.50
营利性服务业
6.66
2.10
非营利性服务业
24.90
4.00
4、顶云街道简介
顶云位于关岭县西北面，320国道贯穿于我乡南部，镇胜高速穿境而过,位于顶云乡纳丙村的沪昆高速铁路关岭站正在建设中。
本乡与关索、永宁、沙云和六枝特区的郎岱接壤，总面积80.2平方公里，耕地面积16996亩，其中，田8114亩，地8882亩。
属于田坝和山区地带，平均海拔1218.7米，境内最高山峰为1609米。
气候适宜，年均温度为15.4摄氏度，雨量充沛，年降雨量为1404.9毫米，土地虽薄而质优，主产水稻、玉米、小麦、洋芋、生姜、油菜等作物，森林覆盖率为30%左右。
目前有顶云、新场、包包、龙虎大地四个集贸市场。
现辖16个行政村，129个村民小组，88个自然村寨，全乡总户数6795户，28957人。
全乡有19个基层党支部，其中机关支部1个，中、小学支部各1个，16个村级党支部，2010年年底共有党员657人。
现有中学1所，小学11所，教师职工197人，其中，中学教师55人，小学教师142人，在校学生3956人，现有乡机关在岗职工50人，全乡主要居住着汉、布依、苗族、黎、仡佬等民族。
--人口总数：
30578人 农业人口：
30003人 非农业人口：
575人
--行政区面积：
80.2平方公里 耕地面积：
16996.0亩
--主要民族成分：
苗族，黎族，布依族，汉族等。
发展口号：
--所辖村：
石板井村，八角村，麻龙村，胜利村，包包村，新城村，新场村，角寨村，谷新村，木厂村 生产总值：
6683.0万元
--主要经济产业：
种植业，养殖业 名特产品：
生态生猪 办公所在地：
关岭自治县顶云乡八角村
--自然条件：
资源：
煤矿
5、关岭县旅游基本情况
关岭自治县旅游产业和现代服务业蓬勃发展。
灞陵河生态文化旅游景区、贵州关岭古生物化石群国家地质公园景区列入省级100个旅游重点景区，各景区投入不断加大、设施进一步完善，拥有三星级及以上酒店3家，在建关岭壹号五星级酒店主体完工。
全县星级酒店床位数达934张，旅游接待能力逐渐增强；引进贵旅集团投资建设中国·体育休闲黄果树（汽车）露营基地、黄果树旅游投资集团投资建设黄果树旅游集散中心，自筹资金建设沪昆高铁关岭站站前广场，推出“中国农村改革开放第一村——石板井村”、“木城河亲水体验”、“板贵万亩火龙果观光采摘”和“岗乌上甲古榕游”四个乡村旅游景点，2015年全县接待游客330.72万人次，实现旅游收入20.87亿元，分别是2010年的4.6倍和3.1倍，产城景进一步融合，旅游格局基本形成。
在旅游业的带动下，商业贸易、金融保险、交通运输、仓储物流、电信邮政、电子商务、信息服务、餐饮娱乐等现代服务业快速发展，2015年三产完成增加值37.6亿元，是2010年的3.3倍。
根据“贵州省生态文化旅游发展规划”和贵州省100个旅游景区布局，建设“关岭灞陵河生态文化旅游景区”、“关岭古生物化石群国家地质公园”的安排，结合“十三五”旅游发展需求，对景区进行具体的旅游路线策划、景区（景点）包装、项目谋划，并对景区的内容进行丰富，以沪昆高铁客专关岭站和沪昆（Ｇ60）高速公路关岭站为起点，打造旅游经济圈：
“顶云经验”生态文化旅游基地——“三国”·梦岭水乡康养度假区——亚洲·灞陵山水画廊旅游景区——乐安谷国际文化创意休闲度假区——地球裂缝·花江大峡谷旅游景区——贵州·关岭古生物化石群国家地质公园——中国·永宁三叠纪时代旅游度假区，同时围绕其旅游路线打造、包装景区（景点）和实施项目。
基于以上条件，关岭自治县至野养生度假酒店建设项目符合关岭自治县的旅游规划，具有很好的市场前景，固提出关岭自治县至野养生度假酒店建设项目
第二节项目建设的必要性
一、项目建设背景
2021年中央一号文件明确指出，要构建现代乡村产业体系，让农民更多分享产业增值收益。
产业发展始终是乡村振兴战略最基本的任务，是解决乡村一切问题的前提。
改革开放以来，得益于国民经济健康可持续发展，农村改革的持续推进、市场开放程度不断提高以及农业科技创新发展，乡村产业取得了长足进步，成为推动中国农业农村现代化的重要基础。
“十四五”时期是开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年。
如何稳定农业基础，实现农业高质高效、农村宜居宜业、农民富裕富足，发展乡村产业事关重大。
与此同时，面对世界百年未有之大变局下复杂多变的外部环境和国内经济下行压力，我国正在加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，发展乡村产业有利于推动农业农村现代化，有利于推动整个国民经济的健康发展，是我国应对变幻莫测的全球形势和日益增加的不确定性的根本保障。
拓宽乡村产业发展业态，形成现代种养业、乡土特色产业、农产品加工流通业、休闲旅游业、乡村新型服务业、乡村信息产业等业态“百花齐放”的状态。
创新发展乡村休闲旅游业，鼓励农村集体经济组织创办乡村旅游合作社，或与社会资本联办乡村旅游企业，支持改善休闲农业、乡村旅游、森林康养公共服务条件，利用“旅游+”“生态+”等模式，推进农业、林业与旅游、文化康养等产业深度融合。
尽管安顺旅游产业近年取得长足发展，在贵州乃至全国均有一定知名度，但与其所拥有的资源条件相比，仍然不成正比，资源没有得到最大化的保护与利用，基础设施仍然薄弱，产品设计与消费市场形态仍显单一，资源富集与产品低端的矛盾仍十分突出，品牌影响力和产业附加值效应依然未得到足够彰显。
本项目建设着对于落实关岭自治县旅游业发展的方针政策，迎合国家乡村振兴为建设，实现关岭自治县“建设经济文化强市、创建国际旅游名城”的战略目标，促进旅游与政治、经济、社会和谐发展具有重要的现实意义和指导意义。
因此，在国家强力推动实施“一带一路”战略背景下，围绕“十四五”的目标，本项目也就有了更大的发展空间，也就有了更加明晰的发展方向。
二、项目建设的必要性
（一）SOWT分析
1、优势：
一是该项目位于关岭重要交通节点的区位优势；二是该项目在关岭自治县是首家以生态餐厅为主的观光项目；
2、劣势：
一在本地没有经过市场验证，因此该业态经营收益的不确定因素较多；二是政府对整体旅游的观光交通规划、文化资源整合以及各屯堡景点利益格局整合的困难，因此项目内旅游服务中心区板块的业态支撑条件不够充分；三是旅游的概念归纳、市场认知和价值链均处于成长期，因此屯堡文化旅游品牌的形成尚不够成熟；
3、机遇：
一是贵广、沪昆等高速铁路的贯通和其它交通设施的改善所带来的游客增长；三是旅游消费市场对需求品质的持续提高带来的消费总量增加；
4、挑战：
大面临的外部挑战有三个方面：
冬季旅游淡季贵州的总体游客基数偏低；
第三章场址位置及建设条件
第一节站场位置
一、站址选择原则
址选择应符合下列规定：
1、符合关岭自治县城市总体规划的总体交通要求；
2、与城市干道联系密切，流向合理及出入方便；
3、地点适中，方便旅客集散和换乘其它交通；
4、具有必要的水源、电源、消防、通信、疏散及排污等条件。
二、场址确定
项目选址顶云街道，地势平坦，交通区位优势明显。
四、规划及选址分析
l、选址依托城市总体规划发展蓝图，其布局与城市总体规划布局相协调。
并充分考虑与周边交通系统的相互衔接和配合，以促进城市各项功能的发挥。
2、符合远、近期相结合的原则。
近期建设用地充足，并考虑有远期发展用地。
3、水源、电源、消防、通信，疏散及排污等条件均已具备。
为此，项目选址是适宜的。
第二节建设条件
一、交通条件
过境公路有：
沪昆高速公路、关兴高等级公路、水黄高等级公路、320国道、214省道，纵横交错，已形成以高速公路、高等级公路为骨架，国道、省道和县乡公路为枝干，通村公路为网叶的四通八达的公路网络体系。
目前，关岭县公路里程达1469千米，其中高速公路里程190千米
二、工程地质条件
1、地形地貌及工程环境条件
道路范围内地形总体上较缓，坡度相对偏小。
2、地质构造与地震
道路沿线主要为三迭系地层，碳酸盐岩地层分布广泛，地层岩单一，稳定性好，对筑路有利。
根据《中国地震动峰值参数区划图》（GB18306-2001），工程区地区峰值加速度为0.05g，地震基本烈度为6度1组。
3、岩土构成
从现状踏勘情况反映，岩土构成分为杂填土、河漫滩冲洪积成因土层基岩。
现按成因分述如下：
3.1杂填土：
（Qml）杂色，由碎石、砼、粘土、建筑垃圾等组成，层状分布，含生活垃圾，结构松散。
3.2冲洪积成因土层
从上至下冲体呈二元结构，由粉质粘土层，卵石层形成，该层在场区河漫滩及阶地位置较稳定分布，具体为：
（1）粉质粘土（Qal+p1）：
灰黄色、黄色，灰白色，黄白色，透镜状～似层状产生出，间夹粘土、粉砂，粉土，可塑，平面分布不稳定。
（2）卵石层（Qal+p1）：
呈似层状分布，卵石主要成份为砂岩，粒径0.2～8cm。
3.3基岩（JZl）：
场地基岩为紫红色泥岩、灰黄色、浅灰色砂岩，互层状产出，属极软岩，具遇水软化，失水崩解特性，分述如下：
（1）强风化层岩体：
褐红色、黄灰镄，裂隙发育，裂隙产出紊，裂隙间充填粘土，岩体极破碎，局部风化成泥状，易钻进，存在差异风化现象，基岩顶部强风化层厚0～12.20m不等，风化呈土状、砂状。
（2）弱风化层岩体：
a、泥岩：
紫红色，薄层～中厚层，质软，含砾质，微节理
发育，遇水浸泡软化，曝晒后开裂，岩芯多呈碎块状，少量短柱状，岩芯采取率35％～65％，属较破碎完整岩体，层状～块状结构，岩体基本质量等级为Ⅳ级。
升级会员 