南阳市城市规划管理技术规定最终版.docx
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南阳市城市规划管理技术规定最终版
南阳市城市规划管理技术规定（最终版）
南阳市城市规划管理技术规定
第一章总则
1.0.1为加强南阳市城市规划管理，实现城市规划设计、管理的标准化、规范化和法制化，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《河南省实施〈中华人民共和国城乡规划法〉办法》、《城市规划编制办法》、《南阳市城市总体规划（2011-2020）》及国家有关技术规范规定，结合南阳实际制定本规定，作为规划审批的操作规范。
1.0.2本规定适用于南阳市总体规划确定的城市规划区内的规划编制、规划管理与各项建设活动（包括地上、地下各类新建、扩建、改建的建设工程，临时建设工程等）。
居民和村民自建住房，另按有关规定执行。
1.0.3各类工程建设应采用南阳独立平面坐标系和1985国家高程基准。
1.0.4已批准控制性详细规划或控制性单元规划（以下简称控规）的以控规为依据。
第二章用地管理
第一节城市用地分类及适建范围
2.1.1城市用地按其主要用途和功能分区的分类基本原则，依照国家《城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ5037-2011）》，城市建设用地分为大类、中类和小类三个层次，其中大类8类、中类35类、小类42类。
2.1.2各类建设用地性质的划分应遵循土地使用兼容性的原则，符合经批准的控规等各项规划；未编制控规地区建设用地性质和适建范围，由市规划主管部门根据城市总体规划和拟建项目对周围环境的影响、区域基础设施的条件及土地使用兼容性具体核定。
凡需改变规划用地性质的，应先按规定程序和审批权限调整规划，经批准后执行。
第二节建设用地控制
2.2.1建设用地红线图一般应在1：
1000或1:
500现状地形图上绘制（特殊情况可采用其他比例尺的地形图）。
图上应根据需要绘制规划用地范围线、拆迁范围线、道路红线、绿线、蓝线、紫线、黄线等，应用坐标标注。
2.2.2建设项目规划用地界线的划定应当考虑城市规划要求、土地权属权限、建设项目批准文件、有关技术规范等因素综合确定，以现状实测地形图为依据。
2.2.3建设项目的规划用地总面积包括建设项目实际（使用）用地面积和相邻道路、绿地、广场、管线走廊等用地面积，各部分用地面积应在建设用地规划许可证中明确。
凡用地单位征用相邻已修建城市道路或未修建的城市规划道路，需同时代征规划道路红线宽度一半范围的土地（国土主管部门函告已征用的除外），作为开拓道路及敷设市政工程管线用地；若用地临道路交通广场、河道绿地、街头绿地、道路景观绿地等，需一并代征，作为相应市政基础设施等用地。
建设项目的建筑密度、容积率等规划技术指标计算按实际（使用）建设用地面积（不含代征土地面积）计算。
建设项目规划用地面积计算单位为平方米，精确到小数点后两位数。
2.2.4建设项目用地规划设计条件应依据已经批准的控规确定。
尚未编制控规的，经市规划主管部门研究，报市政府批准后，确定规划条件。
2.2.5城市规划区内建设项目的选址和布局必须符合城市规划，城市总规划确定的规划建设用地范围以外不得进行建设项目的规划许可。
因涉及国家安全、保密、环保、公共卫生和公共交通等原因需要单独设置的项目或重大基础设施用地，可依据有关专项规划或经市规划主管部门研究，报市政府批准后，方可在城市规划确定的建设用地范围以外实施规划许可。
2.2.6建设项目规划选址应满足以下要求：
1、建设项目应符合城市规划总体布局；
2、建设项目应与城市交通、环境保护、文物保护、市政、消防、防灾等规划衔接和协调；
3、建设项目的配套设施应与城市生活居住及公共服务设施规划衔接与协调；
4、建设项目所涉及的其他规划要求。
2.2.7城市已建成区以内不符合规划要求的工业、仓储和综合批发市场等用地，应按规划进行调整，搬迁后的用地应根据总规或控规的要求统一开发建设。
严格控制教育、医疗、公用设施、绿地广场、道路与交通设施等用地改变用地性质用于其他经营性项目建设。
大、中专学校及职业学校外迁后，其用地应优先安排中、小学等教育项目（经省、市政府批准的特殊情况除外）。
医院、学校周边的可利用建设用地，应优先保证医院、学校扩建使用。
2.2.8旧城改造或新区开发，都应结合周边用地实际情况，坚持统一规划、集中成片开发改造的原则，开发地块建设用地面积低于表2-1规定的，原则上不予审批。
零散开发的小块地块由土地储备中心统一整合开发或优先作为绿地、公用设施用地等用途。
开发地块建设用地面积下限值（㎡） 表2-1
建设项目类型
居住（商住）类建筑
商业类建筑
办公类建筑
工业、仓储类建筑
用地面积下限值（㎡）
旧城改造
新区开发
10000
20000
6000
3000
3000
备注
表内用地面积指项目实际使用用地面积，不含代征用地。
开发地块建设用地未达到表2-1规定值的，因特殊情况确实无法调整合并的，在符合本规定的相关要求，且不影响城市规划实施的情况下，由市规划主管部门核准，报市政府审批后可予以规划许可。
第三节地下空间利用
2.3.1地下空间开发利用实行统一规划、统筹安排、综合开发、合理利用的原则，充分考虑应急防灾、人民防空和国防建设等需要，坚持经济效益、社会效益和环境效益相结合。
2.3.2城市可用地下公共空间资源主要为：
广场、绿地、公园、城市道路等公共用地的下部空间；建筑物地下室，非文物古迹和非重要保护建筑的下部空间；地下轨道交通线及站点；地下人防工程设施。
2.3.3 城市规划区内的地下文物埋藏区、大型垃圾填埋场、国家法律法规所禁止以及由于地下空间利用可能诱发地质灾害或导致生态环境恶化的地区禁止进行地下空间开发。
2.3.4涉及军事、文物保护、人防工程、市政基础设施、河道、环保和地质条件等的地下建设项目，还应当符合相关法律法规的规定。
2.3.5利用地下空间进行新建、扩建、改建各类地下建设项目的建设单位或者个人，应当向市城市规划主管部门申请办理规划许可。
结建项目应当与地表建设项目一并向市规划主管部门申请规划许可。
2.3.6市规划主管部门应当依据地下空间利用规划和建设项目的性质、规模，提出地下空间使用性质、水平投影范围、垂直空间范围、建筑规模、出入口位置等规划设计条件。
2.3.7利用地下空间进行建设的，建设单位应当按照规划条件提出的设置要求，编制修建性详细规划或者总平面设计方案。
修建性详细规划或者总平面设计方案，应当符合地下空间利用总体规划要求。
2.3.8结建项目建设用地面积大于2万平方米、单建项目建设用地面积大于1万平方米，或者建设用地位置特别重要的，应当编制地下空间修建性详细规划；其他地下建设项目应当编制地下建设项目总平面设计方案。
结建项目应当与地表建设项目一并编制修建性详细规划或者总平面设计方案。
2.3.9地下空间建设用地规划许可应当明确地下空间使用性质、水平投影范围、垂直空间范围、建设规模、公建配套要求、出入口、通风口和排水口的设置要求等内容。
2.3.10地下空间建设工程规划许可应当明确地下建（构）筑物水平投影坐标、竖向高程、水平投影最大面积、建筑面积、使用功能、公共通道、出入口的位置、地下空间之间的连通要求以及工程管线综合管沟、专项工程管线敷设规划要求等内容。
2.3.11地下空间的利用应以地下公共交通设施、地下市政基础设施为主，适度发展地下公共服务设施。
地下空间的利用不得用于下列用途（法律特别规定的除外）：
居住功能类建设项目，幼儿园、学校等教育设施，不利于人流疏散的大型公共设施，污染环境和劳动密集型的工业项目，地质条件不允许的建设项目以及其他不宜在地下空间建设的项目，但法律、法规另有规定的从其规定。
2.3.12有利用地下空间的建设项目应规划预留临路地下空间接口，以便今后连成一个整体。
2.3.13市规划主管部门对地下空间信息实行动态管理。
地下建设项目竣工以及地下建筑物、构筑物或者其他设施报废的，建设单位或者管理单位应当向市规划主管部门提交信息数据、图纸、资料等归档。
第四节绿地管理
2.4.1城市绿线范围内的公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间，必须按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）、《公园设计规范》（CJJ48-92）等的要求，依据总规和控规确定的内容进行建设和管理。
2.4.2城市绿线内的土地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。
2.4.3居住区绿地、单位绿化及各类建设项目的配套绿化都要达到以下指标：
1、居住区绿地占居住区总用地比率不低于35％。
2、单位附属绿地面积占单位总用地面积比率一般不低于30％，其中：
学校、医院、休疗养院所、机关团体、公共设施、部队用地等一般不小于35％；
旅游设施用地一般不小于40%；
交通枢纽、商业中心用地等一般不小于20％；
工业、物流仓储用地一般不大于20％，产生有害气体及污染工业用地项目应根据国家标准设立防护林带。
属于旧城区改造区域项目的，可对本条规定的指标适当降低，但最多不能大于5个百分点。
2.4.4居住区内的公共绿地，应根据居住区不同的规划布局形式，设置相应的中心绿地，以及老年人、儿童活动场地和其他的块状、带状公共绿地等。
2.4.5沿城市内河（不包括白河城区段）两侧设沿河绿化带宽度（含防洪通道）一般不小于20米，沿总规保留的水沟（渠）两侧设沿河绿化带宽度（含防洪通道）一般不小于15米。
第三章建筑管理
第一节 建筑容量控制指标
3.1.1城市规划区内新建、扩建、改建的建设项目，在控规覆盖的区域，其建筑容量指标按控规确定。
3.1.2尚无批准的控规时，建设用地面积大于（含）2万平方米的地块，应先编制修建性详细规划，经批准后确定建筑容量指标。
建设用地面积小于2万平方米的建设项目，在用地性质符合总体规划的基础上，按表3-1确定建筑容量指标编制规划设计方案：
各类建筑容积率、建筑密度、绿地率控制指标参数表3-1
控制指标
建筑层数
容积率
建筑密度（%）
绿地率（%）
住宅类建筑
24米以下
1.5
25
35
24-50米
1.8
22
35
50-80米
2.2
20
35
80-100米
3.5
18
35
商务、办公类建筑
24米以下
2.5
45
30
24-50米
3.5
40
30
50-80米
4.5
35
30
80-100米
5
30
30
商业类建筑
24米以下
3.5
45
20
24米以上
5.5
40
20
备注
1、容积率、建筑密度为上限指标，绿地率为下限指标；
2、混合用地在符合相关规范的基础上，由市城市规划主管部门根据实际情况确定；
3、旧城改造、棚户区改造、城中村改造等应按照相关政策执行（根据现状建筑和公建单位的情况，容积率一般不大于5）。
3.1.3在项目单位原有建设用地范围内，建筑容量控制指标已达到或超出原审批文件规定的或表3-1规定值的，不得进行扩建、加层。
3.1.4.1居住区配套公建的项目配建指标，应以表3-2规定的千人总指标和分类指标控制，并应遵循下列原则：
在使用时可根据选用的规划组织结构类型和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的应配建项目与千人总指标；当规划用地内的居住人口规模界于组团和小区之间或小区和居住区之间时，除配建下一级应配建的项目外，还应根据所增人数及规划用地周围的设施条件，增配高一级的有关项目及增加有关指标。
公共服务设施控制指标（㎡/千人）参数 表3-2
居住区
小区
组团
建筑面积
用地面积
建筑面积
用地面积
建筑面积
用地面积
总指标
1668~3293
（2228~4213）
2172~5559
（2762~6329）
968~2397
（1338~2977）
1091~3835
（1491~4585）
362~856
（703~1356）
488~1058
（868~1578）
其
中
教育
600~1200
1000~2400
330~1200
700~2400
160~400
300~500
医疗卫生（含门诊）
78~198
（178~398）
138~378
（298~548）
38~98
78~228
6~20
12~40
文体
125~245
225~645
45~75
65~105
18~24
40~60
商业服务
700~910
600~940
450~570
100~600
150~370
100~400
社区服务
59~464
76~668
59~292
76~328
19~32
16~28
金融邮电（含银行、邮电局）
20~30
（60~80）
25~50
16~22
22~34
--
--
市政公用（含居民存车处）
40~150
（460~820）
70~360
（500~960）
30~140
（400~720）
50~140
（450~760）
9~10
（350~510）
20~30
（400~550）
行政管理及其它
46~96
37~72
--
--
--
--
备注
1、居住区级指标含小区和组团级指标，小区级含组团级指标，不能重复计算；
2、教育类指标为配套幼儿园等；不含中、小学用地，中、小学应独立建设；
3、临城市道路设置对外开放公厕；
4、旧区改造和城市边缘的居住区，其配建项目与千人总指标可酌情减少，但不得低于相关指标的70%。
3.1.4.2居住人口规模达到小区级以上的居住用地，社区服务配建指标应增加社区老年人日间照料中心，其房屋建筑面积指标符合表3-3的规定。
社区老年人日间照料中心房屋建筑面积指标参数表3—3
类别
社区人口规模（人）
建筑面积（M2）
平均使用面积系数
一类
30000—50000
1600
0.65
二类
15000—29999
1085
0.65
三类
10000—14999
750
0.65
3.1.5工业、仓储物流用地项目建筑容量指标应符合国家、省规定控制指标参数的规定，若有变化时，依新指标参数为准。
第二节建筑间距
3.2.1建筑间距的确定应当综合考虑日照、采光、通风、消防、环保、节能、管线敷设、国家安全、建筑保护、视觉卫生以及土地合理利用等因素。
3.2.2住宅建筑间距应符合不低于大寒日日照2小时的标准要求。
旧区改建的项目内新建住宅日照标准可酌情降低，但不应低于大寒日日照1小时的标准要求；旧区改造项目以外住宅建筑日照也不应小于2小时。
项目内住宅建筑间距除满足以上日照标准要求，并应符合以下规定要求：
（一）多、低层住宅间距
1、多、低层住宅建筑平行布置
⑴主朝向为南北向，南侧为多层时，最小控制距离为20米；南侧为低层时，最小控制距离为9米。
⑵主朝向为东西向，主朝向一侧为多层时，最小控制距离为15米；主朝向一侧为低层时，最小控制距离为6米。
2、多、低层住宅建筑垂直布置
山墙宽度小于等于16米时，最小控制距离为6米；超过16米时，其控制间距按平行的要求控制。
3、多、低层住宅建筑并列布置的间距
山墙最小控制间距多层为6米，低层为4.5米，并应同时满足消防及通道的要求。
4、多、低层住宅对角布置时，其对角最小控制距离按并列布置间距控制。
（二）高层住宅与高、多、低层住宅的间距
1、高层住宅与多、低层住宅平行布置，主朝向为南北向时，高层住宅位于南侧，其最小控制距离按高层住宅与高层住宅平行布置规定控制；高层住宅位于北侧，其最小控制距离为20米。
2、高层住宅与高层住宅平行布置时最小控制距离应满足本条规定的日照要求。
3、高层住宅与高、多、低层住宅并列、垂直、对角布置时最小控制距离均不得小于13米，同时兼顾景观设计要求。
4、高层住宅与多、低层住宅对角布置时，对角最小控制距离按并列布置间距控制。
项目若分期建设，则按项目修建性详细规划或规划设计方案计算控制间距，分期建设的建筑物必须与已审批的设计方案一致。
3.2.3建筑的端墙间同时有窗的各种层数住宅建筑之间间距应考虑视线干扰因素，低层与多层之间不得小于8米；中高层与低层、多层之间不得小于15米；高层住宅建筑之间控制距离不得小于18米。
3.2.4医院病房楼、休（疗）养院住宿楼的生活用房和大、中、小学教学楼及幼儿园、托儿所的生活用房和教学用房的间距应按国家相关规范标准和行业相关专业要求进行控制。
3.2.5非住宅建筑与住宅建筑的间距，以住宅建筑为主体，其最小控制间距参照第3.2.2条执行。
3.2.6其他非住宅建筑间的间距应按国家相关规范标准要求。
3.2.7建筑既非平行也非垂直布置的间距：
1、当两栋建筑夹角小于等于45度时，其最小间距按平行布置的间距要求控制。
2、当两栋建筑夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的间距要求控制。
3.2.8当相邻建筑所处场地有地形高差时，其建筑间距要求应增加（或减去）地形相对高差。
3.2.9住宅建筑底层为商业、车库等非住宅用房时，日照影响分析以最低住宅层的窗底标高为基准。
3.2.10住宅及文教卫生类建筑在满足以上规定的建筑间距前提下，必须编制日照分析报告，并满足日照要求。
日照分析报告应包括建设用地周边建筑（包括拟建、已建、正在建设和已经规划许可的建筑）的遮挡和被遮挡建筑物。
建设单位应对报送的日照分析报告及其附送材料的真实性负责，报送材料不实或隐瞒实情而产生不良后果的，应承担相应的责任。
规划设计、建筑设计单位应对编制的日照分析报告的准确性负责。
由于日照分析报告结果不真实、不准确而产生后果的，编制《日照分析报告》的单位应承担相应的责任。
3.2.11本章规定以外的建筑类型和布置形式的建筑间距由市规划主管部门具体核定。
第三节建筑退让
3.3.1沿建设用地边界线（或称用地红线）、城市道路、公路、河道、山体、铁路两侧以及工程管线保护区周边的建筑物，其建筑控制线退让距离除符合消防、抗震、防灾、防汛和交通安全、景观绿化、环境保护、文物保护、卫生防疫等方面的要求外，应同时符合本规定。
3.3.2凡已经批准的详细规划、专项规划，建筑退让按已批规划执行；历史风貌地区对保持原有街道空间延续性有保护和限制要求的，建筑退让按其保护规划要求执行。
3.3.3 住宅建筑沿建设用地边界建筑控制线按以下要求退让距离。
东、西边界时，多层以下建筑不小于6米、高层建筑不小于10米的距离控制；南、北边界时，多层以下建筑不小于10米、高层建筑不小于20米的距离控制；同时满足以下要求：
1、地块周边已有建筑物的，建筑控制线小于建筑间距要求的，按建筑间距的要求控制建筑退让距离。
2、建筑控制线及其他规划控制线，均以最近距离计算建筑退让距离。
3、各控制线同时控制时，应满足最大退让距离要求。
3.3.4 住宅建筑沿建设用地相邻地界外的建设项目为文、教、卫建筑或其他非住宅建筑或公共绿地的，建筑控制线同时满足消防安全和相应规范规定的建筑间距要求。
3.3.5 非住宅建筑沿建设用地边界建筑控制线，应以满足消防安全和行业相关专业要求进行控制；界外为住宅建筑或有特殊要求的非住宅建筑，应同时满足本规定第3.2.2、3.2.4条的有关要求。
3.3.6沿城市道路两侧的一般民用建筑建筑物后退让道路规划红线的最小控制距离不得小于表3-4所列要求。
临城市道路建设营业门面的建筑物后退让道路规划红线需再增加20米。
民用建筑后退城市道路规划红线最小距离表3-4
道路红线宽度L（米）
L＞60
60≥L＞40
40≥L＞20
L≤20
建筑层数
多层
高层
多层
高层
多层
高层
多层
高层
主体
裙房
主体
裙房
主体
裙房
主体
裙房
后退距离（米）
20
25
20
15
20
15
10
15
10
5
10
5
备注
城市快速路、主次干路两侧设有绿化景观带的，建筑应后退绿化景观带5米以上，同时还应满足停车要求。
3.3.7 沿城市道路两侧的工业厂房、物流仓库等建筑物、构筑物，其后退道路规划红线的最小控制距离不得小于表3-5所列要求。
工业厂房、物流仓库等建筑后退城市道路规划红线最小距离表3-5
道路红线宽度L（米）
L＞60
60≥L＞40
40≥L＞20
L≤20
建筑高度
24米以下（含24米）
24米以上
24米以下（含24米）
24米以上
24米以下（含24米）
24米以上
24米以下（含24米）
24米以上
后退距离（米）
8
10
5
8
3
5
3
3
备注
城市快速路、主次干路两侧设有绿化景观带或隔离带的，建筑应后退绿化带3米以上。
3.3.8建筑沿建设用地边界建筑控制线按以下要求退让距离。
高度在8米以下建筑按不小于3米的距离控制；高度在9米以上、18米以下建筑按不小于5米的距离控制；高度在19米以上建筑按不小于8米的距离控制；同时满足以下要求：
1、界外为住宅建筑或有特殊要求的非住宅建筑，除应满足上表退界距离规定外，应同时满足本规定第3.2.2、3.2.4条的有关要求。
2、建筑控制线及其他规划控制线，均以最近距离计算建筑退距。
3、退让距离必须满足消防要求。
3.3.9 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、博物馆、大型商场、宾馆、较大公共建筑等有大量人流、车流集散的建筑物，其后退道路规划红线距离应满足停车、人流集散的要求，除经批准的详细规划另有规定外，一般不小于30米，并应留出停车或回车场地。
3.3.10一般民用建筑项目建筑物的地下部分或单独建设的地下建筑物退让道路红线或用地边界最小距离不得小于6米；有相邻建筑物时，退让用地边界最小距离不得小于9米；有特定要求的地区除外。
工业厂房、物流仓库项目建筑物的地下部分或单独建设的地下建筑物退让道路红线或用地边界最小距离不得小于3米；有特定要求的地区除外。
其他地下构筑物（市政公用管井、管沟除外）退让城市快速路、主干道绿化景观带的净距不得小于5米；退让城市次干道以下道路红线或用地红线不得小于3米，且不得影响道路结构与管道敷设。
3.3.11沿铁路两侧新建、改建、扩建建筑工程应符合以下规定：
1、总体规划确定沿铁路两侧设有绿化隔离带的，两侧建筑物距绿化隔离带距离应不小于5米；未设有绿化隔离带的，按下列要求退让：
高速铁路两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于50米；
铁路干线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于20米；
铁路支线、专用线两侧建筑与最外侧轨道中心线距离应不小于15米；
铁路两侧围墙与最外侧轨道中心线距离应不小于10米，围墙高度应不大于3米。
2、在铁路两侧修建高层建筑、高大构筑物（如水塔、烟囱等）、可能危及铁路运输安全的危险品仓库和厂房与轨道的距离须经论证并按铁路等相关规范规定审核审批。
3、在铁路道口附近进行建设的，须符合铁路道口管理的有关规定。
3.3.12道路交叉口四周的建筑控制线退让道路规划红线距离应按转角处道路红线切点连线的垂直距离L进行退让控制，并按表3-6执行。
建筑后退城市道路交叉口距离参数表3-6
道路红线宽度L（米）
L＞60
60≥L＞40
40≥L＞20
L≤20
建筑层数
多层
高层
多层
高层
多层
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