拍卖通论整理解析.docx
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拍卖通论整理解析
2010年拍卖通论整理
第一章拍卖市场
1、我国拍卖市场的形成
答：
⑴拍卖市场的起步。
我国的拍卖行业自上世纪80年代中期恢复后，最早的活动就是一些零星的破产企业财产、一些国有资产，而市场的真正起步的则是由公物拍卖开始。
⑵拍卖市场的第一次转折。
由于竞争加剧，委托源相对枯绝，围绕公物拍卖标的竞争最终导致了我国拍卖行业的第一次转折，即从以公物拍卖为主转为以司法强制拍卖为主的市场态势。
⑶早期拍卖市场的缺陷。
①标的主要涉及公物和涉案物品；
②拍卖标的已涉及不动产和无形资产；
③行业较为依赖政策性拍卖而缺乏主动开拓市场的能力
2、目前我国拍卖市场的构成及特点
答：
构成：
⑴国有资产拍卖市场；
⑵破产企业财产拍卖；
⑶金融资产拍卖市场；
⑷房地产拍卖市场；
⑸国有建设用地使用权拍卖市场；
⑹机动车拍卖市场；
⑺文物艺术品拍卖市场；
⑻无形资产拍卖市场。
特点：
⑴政策性拍卖占主导地位；
⑵动作过程缺乏技术含量；
⑶拍卖形式比较单一；
⑷市场拓展乏力且缺乏手段
3、我国拍卖市场现状与行业发展的关系
答：
⑴市场适合行业发展初期人员结构和企业规模；
⑵为行业发展奠定了经济实力和人才基础；
⑶形成了较为完善的拍卖体系
4、我国拍卖市场面临的主要问题
答：
⑴行业业务存在差异性；
⑵缺乏应对市场变化的能力；
⑶无形资产拍卖市场空间大
5、拍卖行业的发展方向
答：
通过反思和总结，中国拍卖行业一定会从中吸取教训，调整策略、强化企业管理，提高行业的专业化动作水准，并引进新的拍卖方式，把已经进入拍卖领域、比较成熟的房地产、机动车、文物艺术品、物资等拍卖做得更深入效果更好。
而一些已进入拍卖领域、或浅尝辄止，或因市场条件淌不成熟或配套较差的标的，如农副新产品、众多无形资产类拍卖、债权、股权等拍卖则是需要花更大精力去动作、实施的。
随着金融危机影响的减弱、消失，经济转暖，市场更加趋于规范，拍卖市场发展的思路逐渐明朗，策略逐渐正确，我国的拍卖行业必定会后来居上，立于世界行业之林。
6、拍卖行业应采取的对策
答：
⑴做好传统的拍卖市场业务；
⑵专业水平亟待提高；
⑶努力打造学习型的企业
第二章强制拍卖
1、强制拍卖的概念
答：
是指人民法院在民事诉讼强制执行程序中，对依法将查封、扣押、冻结的被执行财产委托商业性拍卖机构予以拍卖的活动。
2、法定拍卖的概念
答：
法定拍卖与非法定拍卖相对，是指转让有关财产，依照法律规定必须采用拍卖的交易方式，如人民法院民事执行过程中依法扣押、查封、冻结的财产，处置时必须委托拍卖，这是因为法律对此有明确规定。
3、强制拍卖的五个特点
答：
⑴国家强制性；
⑵标的的非自有性；
⑶主体的特定性；
⑷目的的利他性；
⑸权利义务的不对等性
4、强制拍卖的三个基本原则
答：
⑴法院处置权限定原则
⑵禁止无保留价拍卖原则
⑶法院主导拍卖程序原则
5、强制拍卖和其他拍卖的区别
答：
⑴强制拍卖与公物拍卖
强制拍卖和公物拍卖，两者既有交叉，又有区别。
强制拍卖和公物拍卖均属于法定拍卖的范畴，两者有相同之处，但侧重点不同，进入法定拍卖范畴的财产其处置方式，必须优先选择拍卖方式，而拍卖机构都均应事先指定，这是两者相同的地方。
强制拍卖强调的是拍卖行为本身的性质，并将该行为定性为国家执法机关依法执行公务的行为之一，而公务拍卖则强调拍卖的财产和财产权利的性质，公物拍卖成交后价款上缴国库，而强制拍卖标的成交后价款主要用于清偿债务，这是两者最大的区别。
在我国，除了人民法院，其他部门都不是强制拍卖的委托人。
⑵强制拍卖与任意拍卖
强制拍卖与任意拍卖相对，其划分标准在于决定拍卖的意志是否具有国家强制性，强制拍卖实施时，被执行人是否同意拍卖，不影响拍卖的进行。
而任意拍卖则完全体现的是财产所有人的意志，处置财产时，是否选择拍卖方式，由其自行决定，任何国家部门、执法机关和个人不得干预和强制，实行的是当事人意志自治原则。
⑶强制拍卖与法定拍卖
法定拍卖与非法定拍卖相对，是指转让有关财产，依照法律规定必须采用拍卖的交易方式，如人民法院民事执行过程中依法扣押、查封、冻结的财产，处置时必须委托拍卖，这是因为法律对此有明确规定。
强制拍卖属于法定拍卖，法定拍卖是强制拍卖的上位范畴，它包括的范围更广，除了强制拍卖外，还包括公物的拍卖、国有资产、破产企业财产、国有建设用地使用权出让拍卖等。
⑷强制拍卖与国有资产拍卖
两者既相互区别，又相互交叉，进入强制拍卖程序的标的可能是国有资产，强制执行的一般必须采用拍卖的方式变现财产，而国有资产中的一部分其处置时拍卖不是唯一的方式，如产权交易也是途径。
6、强制拍卖的主体
答：
强制拍卖的主体是指强制拍卖活动中形成的委托拍卖合同法律关系的当事人：
委托人和拍卖人，即人民法院和商业性拍卖机构，它们的意志和行为决定着强制拍卖活动的启动、进行、中止和终结。
7、强制拍卖标的三个构成要件
答：
⑴强制拍卖标的应为被执行人所有或依法享有处分权的财产，强制拍卖标的不得为案外人的财产。
⑵强制拍卖标的必须为人民法院采取了查封、扣押、冻结等控制性措施的财产和财产权利
⑶强制拍卖标的必须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产。
8、强制拍卖标的的限制包括：
1、法律规定应当进行执行豁免的被执行人的财产，不能成为强制拍卖标的；
2、法律法规规定的禁止流通物，不能成为强制拍卖标的。
9、强制拍卖的实施共有九个步骤：
1、强制拍卖的确定
2、强制拍卖前置程序价格评估
3、确定拍卖机构
4、确定拍卖保留价
5、拍卖公告与标的展示
6、预交保证金
7、举行拍卖会
8、确认拍卖结果
9、拍卖价款交付与财产移交
10、强制拍卖中应该注意的重要问题。
答：
⑴拍卖佣金
⑵拍卖次数
⑶中止拍卖、暂缓拍卖和终结拍卖
⑷避免超标的查封、扣押、冻结和拍卖
⑸优先购买权
⑹买受人资格
⑺被执行人的投资权益
⑻拍卖上市公司国有股和社会法人股
⑼拍卖成交后出现的执行回转
11、在下列情形中，人民法院应当撤回拍卖委托，终结拍卖程序：
1、据以执行的生效法律文书被撤销的；
2、申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；
3、被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的
4、当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；
5、案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；
6、拍卖机构与竞买人恶意串通的；
7、其他应当撤回拍卖委托的情形。
第三章公物拍卖
1、公物拍卖的概念
答：
是指拍卖企业为了协助国家行政机关将依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品以及人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品，通过拍卖方式变现并上缴国库而进行的拍卖活动。
2、公物拍卖的范围
答：
《拍卖法》第九条规定：
国家行政机关依法没收的物品，充抵税款、罚款的物品和其他物品，按照国务院规定应当委托拍卖的，由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。
拍卖由人民法院依法没收的物品，充抵罚金、罚款的物品以及无法返还的追回物品，适用前款规定。
⑴国家行政机关应当委托拍卖的公物的范围
①罚没物品；②充抵税款物品；③罚款物品；④其他物品
⑵人民法院应当依法委托拍卖的公物范围
①人民法院依法没收的物品；②充抵罚金、罚款的物品；③无法返还的物品
3、公物拍卖的主体地位的确立
答：
《拍卖法》第九条规定：
必须由财产所在地的省、自治区、直辖市的人民政府和设区的市的人民政府指定的拍卖人进行拍卖。
这是从法律上对公物拍卖人主体资格的确立。
4、公物拍卖的六个特点
答：
⑴公开拍卖公物是我国司法队伍廉政建设的重大举措
⑵公物拍卖是执法程序的延续
⑶变现是公物拍卖的前提和目的
⑷公物拍卖标的一般是紧俏的物品、
⑸公物拍卖人主体地位的确定
⑹公物拍卖的佣金只能向买受人单方收取
5、公物拍卖应注意的三个重要问题
答：
⑴公物拍卖的几个环节
①标的的评估；②佣金的收取；③公物拍卖的招商；④恶意串通的防范
⑵公物拍卖的法律责任
①委托主体的法律责任：
A直接责任人的行政处分，B直接责任人的赔偿责任
②拍卖人的法律责任：
A拍卖人的民事责任，B罚款
⑶公物拍卖市场的管理：
①市场准入管理，②加强财务管理，③拍卖人的行为管理
第四章破产企业财产拍卖
1、破产的概念和法律特征
答：
破产是指债务人出现了“不能清偿到期债务，并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的”法定状态。
法律特征：
①破产的前提是债务人出现了不能清偿到期债务的状态；
②破产的目的是清偿债务亲并使债务关系归于消灭；
③破产的原则是债权人公平受偿；
2、破产程序的概念和特征
答：
破产程序有广义和狭义之分。
广义的破产程序指的是为了使债权人获各公平清偿而对不能清偿到期债务的债务人所进行的一种特别程序，包括破产清算程序、和解程序和重整程序。
狭义的破产程序即清算程序，是指在债务人不能清偿到期债务时，为使各债权人获得公平清偿，而依法对债务人的财产进行保管、清理、估价、处理和分配的程序。
特征：
⑴破产程序是因债务人出现破产原因，不能清偿到期债务而引起的总括债务清偿程序
⑵破产程序以公平清偿债务为宗旨
⑶破产程序以债务人全部财产为执行客体
⑷破产程序具有诉讼和执行双重性质
3、破产的主要程序是什么？
答：
①破产申请的提出；
②破产案件的管辖；
③破产条件的审查与受理；
④指定管理人接管破产企业
⑤破产的宣告与公告；
⑥召开债权人会议；
⑦破产财产的变价和分配；
⑧破产程序的终结。
4、破产企业财产的概念、破产企业财产的法律特征：
答：
破产企业财产是指企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的全部财产；以及在法院宣告后至破产程序终结前取得的财产或财产权利。
破产企业财产的法律特征：
⑴破产企业财产必须是破产人的责任财产。
⑵破产企业财产由管理人占有和支配
5、破产企业财产的范围和认定时应把握的五个问题
范围：
①企业在法院宣告破产时所有的或经营管理的一切财产或财产权利。
②企业在法院宣告破产后至破产程序终结前所取得的财产或财产权利。
③依法应当由破产企业行使的其他财产权利。
认定时应把握的五个问题：
⑴专属于破产企业的人身权利，包括法人的人格权、荣誉权等原则上不属于破产企业财产范围；
⑵破产企业职工因保险合同所产生的请求权不能列入破产企业财产；
⑶破产企业的股东、职工的个人财产不能列入破产企业财产；
⑷虽属于破产企业占用，但所有权不属于破产企业的财产，包括租赁、保管、加工的他人财产，这部分财产应当由所有人或经营管理人收回；
⑸破产企业兴办的公益事业和职工福利事业不属于破产企业财产。
6、破产企业财产拍卖的四个特征
①破产企业财产拍卖是属于强制拍卖的范畴；
②破产企业财产拍卖是资源得以重新分配的过程；
③破产企业财产拍卖是资产的可靠途径；
④破产企业财产拍卖维护破产程序中各方利益的好方式。
7、破产企业财产拍卖的原则
答：
①法定委托人原则；
②必须以人民法院生效裁定文书为依据原则；
③拍卖活动依法进行原则；
④鼓励整体拍卖原则；
⑤人民法院依法监督原则；
⑥让债权人充分享有知情权和监督权的原则。
8、破产企业财产拍卖的程序
答：
①洽谈并签订《委托拍卖合同》。
②编制拍卖目录，拍卖企业根据目录逐一核对。
③协商拍卖方式。
拍卖企业根据拍卖档的性质与清算组协商确定整体，分析拍卖并确定底价。
④拍卖公告与展示。
⑤竞买人登记。
⑥举行拍卖会。
⑦标的物的移交。
9、破产企业财产拍卖应注意的问题。
答：
㈠破产企业财产拍卖的限制
⑴国有资产拍卖的限制
⑵土地使用权拍卖的限制
⑶破产企业的禁止流通物和限制流通物拍卖的限制
㈡破产企业财产拍卖的潜在风险
⑴提醒竞买人防范风险。
①管理人不承担瑕疵担保责任
②破产企业在可能存在尚未知道的欠费情况
⑵破产企业财产拍卖的限制。
①破产企业财产拍卖相关法律、法规不健全。
②破产企业财产拍卖地方政策不一致。
③破产企业财产拍卖行为需要进一步规范。
④协助做好维护社会稳定的工作。
第五章慈善拍卖
1、慈善的概念
答：
是指公众以捐赠款物、志愿服务等形式关爱他人、奉献社会的自愿行为。
2、公益的概念
答：
是“公共利益”的缩写。
人们通过各种公益活动、公益基金、公益网站等途径，通过捐赠、义工、公益广告、公益歌曲等方式参与到公益中来，以表示对公众或弱势者的一种爱心。
公益的基本原则：
①有益原则②现实性原则③多数受益原则
3、慈善和公益的关系
答：
公益包含慈善但不限于慈善的含义，公益含义比慈善的含义要更宽泛一些。
4、慈善事业的主要功能
答：
⑴社会保障功能
⑵社会稳定功能
⑶财富或资源的分配功能
⑷思想教化功能
⑸弥补政府失灵或市场失灵功能
5、慈善事业五个特点
答：
⑴组织性；⑵自愿性；⑶民办性；⑷救助性；⑸规范性
6、慈善事业的五个基本原则
答：
⑴坚持扶贫济困的原则
⑵坚持自愿无偿的原则
⑶坚持公开公正的原则
⑷坚持政府推动的原则
⑸坚持民间实施的原则
7、慈善工作应注意的问题
答：
（一）中国慈善事业的发展模式
⑴政府主导；⑵民间兴办；⑶社会参与；⑷科学管理
（二）慈善救助的运作过程
⑴慈善救助的主要环节：
①组织社会捐助，②资金管理，③实施救助，④接受监督
⑵募捐企业的责任：
①企业的社会责任，②企业如何做好慈善工作
（三）慈善事业需要公益营销
（四）我们慈善事业存在的问题
⑴慈善意识滞后；
⑵慈善组织和机构较少；
⑶慈善组织社会动员的能力较弱；
⑷慈善法规政策不健全；
⑸慈善组织行政化色彩浓厚；
⑹慈善组织缺乏公信力
8、慈善拍卖标的的三个主要来源
答：
⑴慈善机构或其他组织整体拿出的善品，需要拍卖公司进行招商运作；
⑵完全由社会各界捐献的物品；
⑶不完全捐献的物品
9、慈善拍卖的策划和组织。
答：
在策划和组织慈善拍卖会时，选择适宜的拍卖标的的原则，首先是拍卖标的易受大众欢迎；其次是拍卖标的的定价要低，最好是无保留价，要有很大的成交把握。
拍卖企业可以借助一些会议、活动或者慈善组织的力量来组织慈善拍卖活动和寻找竞买人。
慈善拍卖由于是自发自愿的善举，因此往往不收取竞买保证金，公告、预展、拍卖会的程序也十分灵活、简便。
慈善拍卖的主旋律是献爱心，因此，拍卖师的主持语言除了通常要做到的准确、严谨以外，应多一些生动、热情、煽情和幽默。
第六章文物艺术品拍卖
1、艺术品：
答：
是指艺术家创造的有审美价值的艺术载体。
2、文物的概念：
答：
是指1949年以前生产制作的具有历史、艺术、科学价值特征的物品。
3、艺术品的特征是什么？
答：
艺术品的特征：
非实用性、非确定性、非统一性、非再生性。
①非统一性：
艺术品不是大比量、统一化生产，而是一个个性化、独立的劳动产物。
②非实用性：
艺术家在创作艺术品的时候先是满足当时的市场或情感表达。
③非确定性：
艺术品的价值因人而异，不同人有不同的爱好。
④非再生性：
每一个艺术品都有是在特定时期的特定的产物，不可再生。
4、艺术品的价值
答：
①艺术价值；
②历史价值；
③收藏价值；
④经济价值。
5、艺术品与文物的相互关系
答：
艺术品与文物是一种交叉关系，它们既有联系又有区别，艺术品不一定是文物，文物中也有部分是艺术品。
6、我国对文物的规定。
答：
①具有历史、艺术、科学价值的古文化遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺和石刻、壁画。
②与重大历史事件、革命运动和著名人物有关的以及具有重要纪念意义、教育意义和资料价值的近代现代重要史迹、实物、代表性建筑。
③历史上各时代珍贵的艺术品、工艺美术口。
④历史上各时代重要的文献资料以及具有历史、艺术、科学价值的手稿和图书资料等。
⑤反映历史上各时代、各民族社会制度、社会生产、社会生活的代表性实物。
7、艺术品的种类
答：
（1）西方艺术品的主要种类：
①油画②珠宝③名人用品
（2）中国艺术品的主要种类：
①书画②瓷器③杂件④西画
8、艺术品拍卖的效应？
答：
1、是投资效应，指艺术品拍卖成为人们投资理财的工具，人们利用艺术品保值的特点，使投资成为收藏的首要动力，也是最大的效应。
艺术品投资稳定性好，回报率高。
2、是文化效应，指拍卖推动了文化艺术的传播，有助于提高人们的艺术修养，增强民族自豪感。
拍卖往往使一国的艺术引人注目，地位上升。
3、是广告效应，指企业通过竞买艺术品创造轰动效应，提高企业知名度，增强竞争力。
9、艺术品拍卖实施
答：
①物品征集：
A、对艺术品进行基本的鉴定，以便决之取舍。
B、商谈底价。
C、洽谈委托拍卖条件。
②拍卖会的组织（专题、专场）；
③物品终审；
④图录制作；
⑤推介和招商：
A、向客户寄赠拍卖图录。
B、举办物品展示和巡回展览。
C、开展新闻宣传和评论。
D、组织拍卖会。
10、艺术品拍卖市场的区位优势
答：
①经济发达、宽松、和谐的市场环境；
②丰富的艺术品存量；
③优越的地理位置和国际化程度高；
④文化优势和人才优势。
11、文物艺术品价值判断的主要因素
答：
①真与伪；②名家与非名家；③精品与非精品；④多与少；⑤保存是否完好；⑥玩赏性强与弱。
12、判断文物艺术品价格的主要依据
答：
①要分析艺术品自身价值。
②要参考市场价格行情。
③要充分考虑委托人的意愿。
13、文物艺术品拍卖的法律、行规问题
答：
①标的所有权归属问题；
②艺术家对本人作品真伪提出的处理；
③关于文物的法律问题。
★14、怎样把好鉴定关，提高物品质量
答：
①要确定拍卖公司自身质量标准；
②运用科学方法与建立质量把关机制；
③实事求是地处理鉴定问题，能肯定的给予肯定，不能肯定真伪应提供给竞买人作为参考；
④声明不担保物品的真伪。
第七章机动车拍卖
1、机动车的分类：
答：
⑴根据机动车的社会属性分类：
①公务车辆，
②罚没车辆，
③抵押车辆，
④破产企业清算车辆，
⑤海关监管的车辆，
⑥国外捐赠车辆，
⑦法人或自然人拥有的各种车辆
⑵按照车辆管理部门的管理办法划分：
①大型汽车，②小型汽车
⑶根据机动车辆的产地和进入流通体系的渠道划分：
①一般贸易进口车辆，
②易货贸易进口车辆，
③CKD散件进口组装车辆，
④SKD部件进口拼装车辆，
⑤走私车辆，
⑥特殊进口汽车
2、机动车的五个特征：
答：
⑴标的的易移动性，
⑵使用的时效性，
⑶价值的不稳定性，
⑷车辆的唯一性，
⑸价格的不确定性
3、机动车拍卖的特点。
答：
①机动车拍卖横跨新车和二手车两个范畴，在二手车交易中起重要的作用。
②拍卖已成为缉私罚没车辆的唯一处理渠道。
③专业的机动车拍卖市场正在逐渐形成并快速发展，但机动车拍卖在机动车交易中所占的比例仍然过小
④网上拍卖已成为机动车拍卖的新方式。
⑤评估业的规范有力地推进二手车的拍卖。
4、机动车拍卖具体的实施？
答：
①受委托时的检查登记。
②签订《机动车委托拍卖合同》。
③车辆相关手续调查。
④发布机动车拍卖公告。
⑤车辆展示。
⑥举行拍卖会，成交。
⑦车辆移交，办理车辆过户登记。
5、机动车拍卖应当注意的问题？
答：
①做好相关证件的验收以及合同签署工作。
②核实车辆证件及车况。
③买受人付给全部价款后办理车辆移交和货款结算手续。
6、核实资料及车况对于机动车拍卖的重要作用
答：
核实资料及车况其目的在于尽可能明确地向竞买人做出必要的解释说明，以争取更多的买家参与竞买，体现拍卖企业的诚实、信用及服务质量，同时也因为已经将所拍卖的机动车有关瑕疵和应注意的问题作了告知，从而拍卖公司也能规避交易的法律风险。
第八章房地产拍卖
1、什么是房地产？
答：
是指导房屋及其附属物和承载房屋及其附属物的土地，以及它们相应的各种财产权利。
2、房地产的特征。
答：
①不可移动性。
②耐用性。
③异质性。
④高价值性。
⑤供给有限性。
⑥投资与消费的双重性。
⑦房地产实体构成二元性。
3、房地产的类型
答：
（1）根据房地产用途分类：
①住宅房地产，②商业房地产，③办公房地产，④旅馆房地产，⑤餐饮房地产，⑥娱乐房地产，⑦工业和仓储房地产，⑧农业房地产，⑨特殊用途了房地产，⑩公益及文化类性质房地产。
（2）根据房地产开发程度分类：
①生地，②毛地，③熟地，④在建工程项目，⑤建成后物业
（3）根据房地产权属性质分类：
①集体土地上的房地产，②国有土地上的房地产：
国有划拨土地上的房地产，国在出让、转让建设用地上的房地产。
（4）根据房地产所有权性质分类：
①国有房产，②集体所有房产，③私人房产，④涉外房产，⑤其他房产。
4、房地产市场：
答：
是房地产的买家与卖家在某个特定的地理区域内于某一特定的时段内达成所有交易总和
5、房地产市场特征。
答：
①地区性；②供给调节滞后性；③垄断竞争性；④投资性；⑤交易形式多样性；⑥交易复杂性；⑦受金融市场的强烈影响性；⑧市场效率低；⑨政府干预性。
6、我国房地产物权类型。
答：
①土地所有权。
②土地使用权。
③地役权。
④房地产抵押权。
⑤房屋所有权。
⑥房地产租赁权。
⑦房地产共有权。
⑧建筑物区分所有权。
7、房地产价格及其影响因素。
答：
①土地价格的分类：
A、市场价格、市场价值。
B、土地所有权价格、土地使用权价格。
C、其准地价、标竞地价。
D、课税地价、征用价格、抵押价格。
E、总价格、单位价格、楼面地价。
F、评估价格。
②房地产价格分类：
A、商品房价格、经济适用住房价格；
B、标准价、成本价。
③影响房地产价格的因素：
A、一般因素：
指对整个社会和地区的房地产价格水平具有决定性影响的宏观因素。
B、区域因素：
指房地产所在地区的特性对房地产价格的影响因素。
C、个别因素：
指具体影响房地产价格的微观因素。
8、房地产拍卖的特征是什么？
答：
①房地产拍卖量多、价值高；
②房地产拍卖法律性、政策性强；
③房地产拍卖复杂、时间长；
④房地产拍卖后谈工作多。
9、房地产拍卖业务的主要来源。
答：
①法院司法强制拍卖委托。
②债权人委托拍卖的抵押房地产。
③政府部门委托拍卖的房地产。
④法人委托拍卖的房地产。
⑤自然人委托拍卖的房地产。
10、房地产拍卖条件及主要交易规则
答：
一是判断拍卖标的是否符合国家法律法规、政策规定的转让和交易条件；或虽然不符合，但经政府有关部门审批后，通过补办手续和补缴费用可以转让和交易的
二是遵守房地产交易的相关规则
（一）、法律法规禁止买卖和转让的下列房地产通常不得拍卖
⑴未依法取得房地产产权证书包括国有建设用地使用权证书、房屋所有权证书和房地产产权证书的
⑵共有房地产，未经其他共有人书面同意的
⑶权属有争议，尚在诉讼、仲裁或者行政处理中的
⑷权利人对房地产处分权受到限制的，比如未得到政府批准的划拨土地转让，不符合条件的经济适用房、房改房的转让等
⑸以出让方式取得土地使用权，但不符合政府相关转让条件
⑹司法和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的
⑺国家依法收回土地使用权的，如未按政府规定用途及时开发建设的或拆迁
⑻法律法规、规章规定禁止买卖、转让的其他情形
（二）以出让方式取得的建设用地使用权及其他地上建筑物拍卖条件和交易规则
⑴按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，且依法登记并取得土地法使用权证或房地产产权证
⑵按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额25%以上，属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，完成供排水、供电、供热、道路交通、通信等市政基础设施和公用设施的建设，达到场地平整，形成工业用地或者其他
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