物业管理员考试复习资料7技能.docx
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物业管理员考试复习资料7技能
物业管理员考试复习资料（7）——技能
一、情景题。
1.最近会所新装自动扶梯一部，为加强管理，保证安全运行，请你拟定一份自动扶梯日常运行管理规程。
答：
自动扶梯日常运行管理规程：
①自动扶梯的日常运行按理由强电部门负责
②每日按规定的时间表启/停自动扶梯；
③严格遵守自动扶梯操作规程；
④当值人员定时巡查自动扶梯；
⑤当发现或接报自动扶梯发生故障，应立即停止其运行，并通知承担电梯维修的专业公司维修。
7.假定你在住宅管理处工作，请你谈谈管理处是如何对用户投诉意见进行处理的。
答：
用户投诉意见的处理：
管理将《用户投诉处理通知单》连同用户投诉或意见原件责成相应班组进行处理。
由有关班组负责采取补救措施，做好补救措施的同时，还需采取纠正措施，在预定时间内完成。
对重大问题的投诉，管理处不能处理而需统一协调的问题，直接报经理，由经理做出处理决定。
对需要采取纠正措施的问题在要《用户投诉处通知单》中记录，以便跟踪。
在完成补救措施后，应将处理结果反馈给管理处，由管理处负责与用户联系，报告处理结果，直到用户满意为止。
8.作为物业管理人员，请你保安员执勤不执行物业管理规定、规劝不听的处理方法：
答：
纠正违章行为时，要做到说话婉转和气，条理清晰，态度友善和蔼，千万不要盛气凌人，态度粗暴，训诉当事人。
②耐心地劝导违规者遵守物业管理规定，如出示通行证件，不随地吐痰等。
③帮助引导违规者纠正错误，执行物业管理规定，如引导客人到指定的区域吸烟，帮助客人将乱扔果皮、纸屑等拾起放进垃圾筒等。
当个别客户蛮横无理大骂保安人员时，当值保安人员首先应保持冷静。
克制自己的情绪，尽做到打不还手，骂不还口，然后及时将事态报告保安部和主管；保安部尽快通知附近巡逻保安赶赴现场，劝阻并平息纠纷，将肇事者扭送到公安机关依法处理。
若有电视监控设备，应同时招发纠纷现场状况录像，以备公安部门取证，或尽可能保存现场证据，及时确认现场证人。
9.在新建物业入伙时，如何处理业主对物业管理公司合法性的质疑？
参考答案：
答：
⑴、向业主展示本公司的《营业执照》和《资质证书》；（3分）
⑵、向业主展示开发商委托本公司管理该物业的《前期物业管理合同》；（3分）
⑶、应细心地向业主解释：
①开发商对物业管理公司的选择是极其慎重的。
因为，如果物业管理得不好，必将会影响到开发商售房合同余款的回收，影响到开发商未售出房产的销售。
②成立了业主大会后，业主可通过业主大会续聘或解聘物业管理公司。
10.假如你负责档案管理工作，请你说明如何对物业管理资料进行归档管理
参考答案：
（1）归档。
就是按照资料本身的内在规律与联系进行科学地分类和保存。
重要资料的接收必须指定负责人验收，完善交接手续后立卷归档。
日常管理文件按照物业管理企业制定的文件管理程序与发放及验收制度立卷归档。
（2）采取多种形式储存方式保存原始档案。
物业档案资料载体（纸张、磁带、磁盘、胶片等）、信息（数据、文字、图像、声音等）与档案成果形式（图、档、卡、册、表、计算机软件、声像材料等）多种多样。
（1分）进行档案组卷时，必须按不同业务性质编号、造册、编辑、分柜保存。
要运用计算机等先进的管理手段，尽可能地把其他形式的档案资料转化为电脑资料储存，以便于管理、查找和使用。
（1分）
11.假如公司安排你在客户服务中心工作，请你说出客户信访处理规范
参考答案：
对客户的书面意见或建议要进行登记并及时回复；
对于客户的书面投诉要进行登记和调查，按照部门分工和处理权限进行处理。
对于不属于物业管理企业解决范围的问题，应向客户耐心解释；
对于公司转发的投诉意见，应将处理结果以书面形式向公司汇报；
对上级领导批示处理的重大投诉信件，必须立即处理，并将结果即时向上级汇报；
要跟踪最终处理结果，做好回访工作
12.试述一级服务等级标准对协助维护公共秩序方面的要求
参考答案：
1.小区主出入口24小时站岗值勤。
2.对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3.对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4.对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5.对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
13.装修现场监护是二次装修管理的关键。
一切的协议规定都要靠现场监护来落实。
作为物业管理公司，理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查，你知道装修现场监护主要要做好那几方面工作吗？
参考答案：
（１）审查装修公司施工人员的情况，坚持凭证出入楼宇、小区制度。
（２）控制装修公司动用明火的操作，施工现场不准吸烟。
除按规定在施工现场配置消防器材外，还应有专人负责防火安全。
（３）监督装修公司按批准的设计图纸进行施工，防止装修公司置原有的设计于不顾而另搞一套，造成对楼宇结构、设施的损害。
（４）阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作，而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响。
14.作为物业管理员，请你告诉保安员执勤中遇有暴力案件的处置程序
答：
一般可按以下程序处理（实务P177）：
（1）保安员发现或遇有暴力案件应迅速向保安部报案，报告时讲清楚姓名、身份、联系方式、案发地点、时间等简要情况。
（2）在现场尽力控制犯罪嫌疑人员，如现场危险，则尽力控制局向等候公安人员。
当公安人员到场后，配合公安人员进行抓捕活动，并向公安人员汇报、提供相关记录、监控录像等资料，全力配合公安机关调查工作，协助破案。
同时，应该清楚记下办案警官官级、编号及报案的编号，做日后查阅、参考之用。
（3）在现场，尽力寻找目击证人或报案人，收集证言、证物。
尽量了解案情，并进行详细记录。
（4）如果有受伤人员，应及时通知当地急救中心或附近医疗机构，或采取必要的急救措施，未经专业急救培训者不可擅行急救。
（5）做好相应善后工作，得到公安机关命令后，清理现场，撤离保护现场，清点、记录财务情况，恢复被损坏设备、设施，尽快恢复经营活动。
15.小李刚从大学毕业被临时委任为保洁部的一名班组长，请问作为一名班组长小李有哪些职责?
（见实务P215）
答：
（1）按照部门经理或当日主管的指示，具体落实保洁任务与人员的安排。
（2）检查本班组员工出勤情况利工作情况，做好考核评估工作。
（3）检查或巡查所辖范围的保洁成效，发现问题马上纠正。
（4）编制本班组各种保沽卫生用品和物料的使用计划。
（5）检查督促本班组员工使用、保养保沽器具和机械设备，以减少耗损、控制成本。
（6）观察和掌握本班组员工的工作情绪，批评、纠正、指导及评估员工的工作态度和工作质量。
（7）做好工作情况和保洁器具使用情况的报告。
16、试述二级服务等级标准对协助维护公共秩序方面的要求（7分）（实务P316）
（1）小区主出入口24小时值勤。
（2）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
（3）对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
（4）对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
（5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会利有关部门，并协助采取相应措施。
17.作为一名物业管理员，需要为业主提供优质的服务，那么，你知道《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中一级服务等级标准的基本要求吗?
参考答案：
（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
（2）承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
（5）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
（6）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。
急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
（7）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
（8）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
（9）按合同约定规范使用住房专项维修资金。
（10）每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。
18.小张被公司安排建立客户档案和物业档案，请你告诉他该如何建立?
（8分）（见实务P277）
答：
（1）建立客户档案方法
A.产权备案
收集、核对业主产权证明文什，准确记载每个产权人拥有产权的范围和比例。
B.建立客户档案
核对物业购买登记资料、入户登记资料，上门走访，建立针对每一个业主、使用人包括其姓名、附属成员情况、工作单位、联系电话、通信地址、物业服务费缴交情况、物业使用或维修养护情况等的档案。
（2）建立物业档案的方法
A.收集物业资料
收集从物业的规划、设计、施工、竣工、安装等全部工程建设、施工、安装调试各环节的技术资料，收集从整体到局部、从物业本体到配套设施设备、从建筑到环境的详细资料。
B.整理物业资料
收集后的所有资料，统一由专人负责整理。
做到条理清晰、分类合理，便于奄阅。
19.假如你是停车场管理员，你知道在停车场管理过程中遇到车辆碰毁设备设施如何处理吗？
（5分）
（评分标准:
考评员应根据考生处理问题的正确性、合理性进行评分，不必拘泥于参考答案）当发现车辆碰撞碰毁设备、设施造成损失时，车管员应记下肇事车辆号码，暂不放其驶出车场，并联系物业部负责人就设备、设施损害程度与肇事车主共同协商解决办法。
20.假如你是物业档案管理员，请你谈谈物业管理档案有那些特点？
物业管理档案的特点
（一）档案的形成领域的局限性
物业管理的管理对象是物业，服务对象是业主、使用人，因此物业管理档案主要是围绕该区域物业和其业主、使用人有关的信息资料，有一定的局限性。
（二）档案的动态性
由于物业信息和客户信息具有动态变化的特点，所以物业档案资料管理也具有动态性。
（三）档案的基础性
物业档案资料管理是物业管理的基础工作：
1.物业档案资料管理是物业现代化管理的基础
2.物业档案资料管理是物业管理水平的标志
三、案例分析题。
（一）年轻的王先生从突然启动的自动扶梯上跌落下来，胳膊腿擦破了点皮，投诉购物中心的物业管理公司。
王先生认为启动自动扶梯应事先告诉他。
启动自动扶梯的物业管理员小邓讲，因为换电，自动扶梯刚停一会儿，他在用钥匙启动自动扶梯前，看了自动扶梯上的确无人。
经分析认定，王先生是在启动自动扶梯的一瞬间踏上自动扶梯的。
但王先生认为没有任何人或物提示他不能上自动扶梯。
你对此事如何看?
自动扶梯的操作规程有何规定？
参考答案：
（1）在停止运行的自动扶梯的出入口应设移动护栏和顾客止步的告示牌，以免有人从突然启动的自动扶梯上跌落。
（2）自动扶梯的操作规程
①准备。
用自动扶梯钥匙开启扶梯照明。
②启动。
检查确认梯级上无乘客、自动扶梯周围无障碍物；用自动扶梯钥匙开启自动扶梯；在达到额定转速前，检查自动扶梯是否启动自如。
若有异常，即按紧急制动开关停止；启动正常，即运行使用。
③应急停止。
紧急情况时，应先通知乘客，后按紧急制动开关停止。
④转变行程方向。
检查确认梯级上无乘客；停止自动扶梯运行；待完全停止后，再转向运行。
（二）物业管理处管理员小王收到物业管理公司经理的通知，说住在8栋101的住房投诉其楼上住户三天来都往厨房的窗口扔菜头、菜叶，现已发臭，要小王及时处理。
请问小王要做些什么？
答：
1、首先，小王应调查派保洁员前去清扫干净。
2.然后，小王应派调查清楚8栋101的住户投诉的是否真实。
3.如果情况属实，则应上门跟该住户说清楚不可往厨房的窗口扔菜头、菜叶。
4.如果不是其楼上住户的原因，则应再仔细调查
（三）吴某是某市A.区的业主，2003年8月其将在小区一套单元出租给苏某居住，试以《物业管理条例》为依据分析吴某房屋出租后的物业服务费应由谁承担？
假设发生欠交服务费的情况，物业管理公司应该向谁追收？
苏某能否代替吴某参加业主大会？
苏某不是业主，是否可以不受小区业主公约的约束？
（12分）
答：
1、业主吴某房屋的物业服务费应由吴某与承租人苏某在承租合同中约定由谁交纳，苏某跟吴某可以在租凭合同中约定，物业服务费由谁交，租凭费用可以包含物业服务费。
如果租凭合同中没有约定的，就由业主承担。
2.出现欠交服务费的情况，若约定由苏某缴纳，物业公司应先通知苏某，若苏某拒绝或逃匿则找吴某追收。
3.苏某在得到吴某的委托授权后可以代替吴某出席业主大会，否则不能。
4.苏某不是业主，但仍然要接受小区业主公约的约束
（四）物业管理处管理员小张收到投诉，说住在8栋101的住户投诉其楼上住户三近来都往厨房的窗口仍菜头、菜叶，清洁工人没有及时清扫，现已发臭，要管理处及时处理。
请问小张应如何处理？
参考答案要点：
1、联系清洁工（公司）立即清除垃圾，并向清洁工（公司）提出警告；（4分）
2.调查扔垃圾的住户并提出告诫；（3分）
3.若不能查出扔垃圾的住户，则向该栋楼的所有住户通报，要求各住户注意公德。
（3分）
（五）、业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月花费医药费数千元。
李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。
请问：
物业公司是否需承担责任？
谈谈你的看法。
答：
（1）如果物业公司有在大堂潮湿地滑处醒目位置放置了“小心地滑”的警告牌，而是业主李某没有在意，是他自己不小心而摔倒的。
物业公司不需承担责任。
（2）如果物业公司没有在大堂潮湿地滑处醒目位置放置“小心地滑”的警告牌，业主不知地面潮湿的情况下，而导致业主摔倒的，物业公司要承担责任。
（六）某业主违反业主公约的规定，在楼顶搭建一间小棚，物业管理公司将棚子拆除，问:
（1）、物业管理公司的做法是否得当？
为什么？
（2）、物业公司如何处理才合适？
（3）、如果物业管理公司在实施强行拆除时，发现楼顶损害，需要修理，该修理费应如何承担?
答：
（1）物业公司的做法不恰当。
因物业公司这样做会使业主的误解变大，使业主与物业公司的关系更疆，从而不方便以后的和平相处。
（2）①首先要向业主解析，在楼顶搭建小棚是违法业主公约里的规定的，还会影响楼宇外观，告诉业主楼顶并不是属于他的部分，而是小区的公用部分，要搭建小棚需要得到全体业主的同意；
②如业主仍我行我素，不听劝告，物业公司向业主发出限期整改通知书。
③如发出整改通知书，业主没有在规定期限内拆除，物业公司可通过法律途径或借助业主委员会的力量强行拆除。
（3）维修费应由业主与物业公司共同承担，因为业主搭建小棚的时候没有立即阻止。
3.如何才能防范同类风险
物业公司应该依约办事，按合同尽义务。
物业公司应该购买公众责任险，把风险转嫁给保险公司。
（七）欣欣花园小区前期物业管理到划后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。
小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。
试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。
1、参考答案：
答：
业主的理由不能成立。
因为像选聘物业管理企业这一类事项，业主大会的决定只要2／3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主都同意。
少数业主不出席业主火会，不赞成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。
少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。
因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表业主委员会签订的，法律法规并未规定要与每一位业主签订。
业主委员会所代表的是一种集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的意志。
第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。
少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。
因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。
若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。
（八）王女士：
我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。
前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。
我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。
请问他们到底有没有责任?
答：
要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。
分两种情况：
第一，如果是空调外机自身的质量问题而引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。
（4分）
第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。
因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，空调外机完全是属于业主私有财产，但又由于本身所具有的特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。
如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。
（4分）
第三、物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。
因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。
物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益
（九）案情：
楼上业主顾某在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。
物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。
问题：
顾某能否在自己的储藏室内添装卫生设备？
为什么？
应如何处理？
参考答案要点：
1、顾某不能在自己的储藏室内添装卫生设备（3分）
2.依据：
按有关法律规定，住宅不得改变使用性质。
因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。
”（3分）
3.房屋所有权人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。
顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装电动抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，因此，有关部门依法应责令顾某拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状，并应当承担民事赔偿责任。
（4分）
（十）一客商拟在天延会展中心布展，他提出要根据他的展品专门布置展位，会展中心办公室同意他的要求，但展位费与会展中心已布置好的展位的展位费一样。
客商请来装修人员布置展位。
装修中要用电，装修人员就近直接将电动工具的插头插在会展中心已有的插座上用电。
负责天延会展中心物业管理的物业管理员发现了装修人员的用电情况，要求客商按临时用电办理。
客商不同意，他认为他的展位费与会展中心已布置好的展位的展位费一样，因此，他布置展位的用电费不应另收。
你认为客商是否应按临时用电办理？
如果按临时用电，应如何办理？
参考答案：
⑴是否应按临时用电办理，应由客商与会展中心办公室协商，若客商的展位费含布置展位的用电费，那么，可直接用电；若不然，则应按临时用电办理。
（4分）
⑵临时用电
①用户应向物业管理公司主管部门提出临时用电申请。
（1.5分）
②经批准后，用户自行敷设用电线路，经物业管理公司主管部门检查符合用电安全后送电。
双方共同确认电表读数，并填写电表启用单。
（1.5分）
③用电终止，用户应通知物业管理公司主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。
（1.5分）
④临时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按拆表时用量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。
（1.5分）
（十一）一天清晨，某车主找到某物业管理公司大厦停车场，称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。
停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。
10个多月之后，物业管理公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理公司承担车辆丢失的赔偿责任。
试问：
（1）物业管理公司应就车辆丢失承担责任吗？
法律依据是什么？
（2）保管合同关系何时成立?
参考答案：
（1）物业管理公司不承担车辆丢失的责任。
（3分）依据：
寄存人擅自改变保管场所。
按《中华人民共和国合同法》有关规定：
保管人应当妥善保管保管物。
当事人可以约定保管场所或者方法。
除紧急情况或者为了维护寄存人利益的以外，不得擅自改变保管场所或者方法。
（2）依据《中华人民共和国合同法有关规定》：
保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。
（3分）
（十二）、一天下午，罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。
罗先生找到物业服务公司，物业服务公司称是屋主的花盆将车砸坏的，与其无关.罗先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属于不可抗力，他不应当赔偿。
那么，试问：
（1）台风将花盘吹下来是否属于不可抗力？
（2）谁应该承担赔偿责任？
（3）法律依据是什么?
答：
（1）“不可抗力”是指不能预见、不能避免的情况。
根据概念所述台风将花盆吹下来不属于可抗力，因台风的到来是可预见，台风将花盆吹下来也是能避免的。
（2）首先我们要看罗先生将轿车停在小区的住宅楼下是否属于停车的区域。
如果不是停车的区域那么屋主和管理处只需负小部分的责任；如果属于停车区域则屋主就要负赔偿责任，而管理处负连带责任。
（3）法律依据是根据《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。
（十三）业主张某于2004年12月购买了本市某小区一套商品住宅，2005年1月住宅出售单位书面通知张某办理入住手续，但张某直到2005年6月才到物业公司办理进产手续，当时物业公司要求张某交纳2005年1-6月的物业服务费，井按物业服务合同的约定，预收7月至9月三个月物业服务费，张某认为6月份之前自己并未入住，不该缴费用，其应从7月份才开始交。
请问：
物业公司要求张某的做法对吗?
请说明理由.
参考答案：
物业公司要求张某的做法是对的。
根据<物业管理条例>第四十二条，在物业交付买受人之前，物业服务费由建设单位交付，交付之后由业主支付。
支付物业服务费的时间不是以业主来接房的时间算起，而是以出售单位书面通知张某办理入住手续的时间算起。
这个时间在房管部门也是有登记备案的，不能因为张某个人的原因，延迟了接房的时间，就不缴纳2005年1—6月份的物管费。
物业公司预收7-9月份（一共三个月）的物业服务费也是可以的，根据相关的法规（各地可能有点差异）规定，
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