房地产项目规划与建筑设计建议.docx

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房地产项目规划与建筑设计建议

房地产项目规划及建筑设计建议（通用版）

第一部分项目定位及设计提示建议

第二部分项目调研及户型配置建议

项目品牌形象定位

项目具有绝版地段的区位优势，享有“合肥地王”美誉，周边市政配套齐全、生活资源完善，尽享都市繁华与便利。

我们针对地块独一无二的价值优势这一突出点，加之对周边住宅的综合分析，提出项目总体形象定位思路：

属性定位：

CBD首席府邸SOHO商务公寓

USP（核心营销理念）定位：

财富中心知本领袖

项目建筑风格应以遵循上述形象定位的思路为原则，完全展现项目——

现代的、时尚的、健康的、优雅的、个性化的、极富品味的独特魅力

项目功能定位

集商、住于一体的综合性大厦。

项目之两座塔楼的功能定位思路：

A座设计为纯住宅，

B座设计为SOHO商务楼和酒店式公寓。

考虑到项目特殊的地段区位与研判合肥目前已开发与在售物业的市场形势，按照分区设计的原则，策划代理公司提出项目的物业功能定位建议如下：

★裙楼商业部分——以引进大型超市、主题商场作为主要用途。

定位为集购物、休闲、娱乐为一体的商业广场；裙楼顶层可考虑引进大型证券公司营业部。

★塔楼部分——建议根据物业产品功用形式的不同分两个区域

※商务区域：

主要以大开间SOHO式商居物业与小间隔酒店式商务

公寓两类产品为主，适合于中小型公司（金融、证券、风险投资、资讯、IT高科技等）办公或自用居住目的，并吸引部分用于出租获利的投资置业者购买；

※高档豪宅区域：

以满足城市富裕阶层、事业成功人士居家自用为目的的高档次、高品位物业为主，尽量体现都市CBD中心物业的尊贵性与身份象征。

同时，根据合肥当地的住宅消费水平与市场售价情况，在建筑智能化、生态化配套设计方面应充分考虑现代高新科技成果的综合运用与合理超前.

设计理念建议：

1.项目的总体形象应具有鲜明个性特色，特别是作为合肥都市中心的地标性建筑，项目不仅代表了实力雄厚的古井集团在房地产开发上的扛鼎之作，更代表了21世纪经济腾飞的新合肥的新面貌，应能充分体现出现代高层、高档商用、居家建筑的尊贵感与时代感。

百花大厦建成后将是合肥的第一品牌物业。

2.在住宅的“三度空间”（适用空间、意境空间、结构空间）中，营造具有独特品位的个性空间。

3.提供健康、自然、安全、舒适的商务与居家环境。

4.建立当代新的理想生活、工作模式。

5.具有居住、休闲、游憩、学习、工作等综合性完整功能。

6.充分运用现代人居科技文明成果，在智能化、信息化及生态环境方面具有未来前瞻性。

7.具有户型、功用选择的多样性、整体感及认同感。

8.建筑立面及造型充满朝气、活力、趣味、美感与想象力。

9.结合徽商文化的精髓——“通商四海、诚信为本”，酝酿独具特色的文化氛围与生活品味。

注：

住宅的“三度空间”：

适用空间：

符合于功能要求的空间

意境空间：

符合于审美要求的空间

结构空间：

按照材料性能和力学的规律性而围合起来的空间

设计要点建议：

Ø考虑城市空间的延伸与项目作为城市有机体组成部分的和谐与互补

Ø协调好项目定位与周边环境的功能关系

Ø处理好建筑单体、裙体与建筑邻近周边特定环境互动的空间关系

【特别提示一】提高建筑的均好性分布。

平均卖点，朝向、位置等自然条件差

的地方，通过人造景观或人文景观改善；创造卖点，利用设计手段将低价区部分

尽量拉高。

【特别提示二】充分考虑建筑密度、人口密度与公共、私密空间组织的关系协

调。

特别注意都市中心的交通、噪音、空气、光化学污染等不利因素的处理。

避

免商住混杂，确保整体环境营造下的高品质、高品位。

【特别提示三】可考虑塔楼顶层设计空中会所，与架空层住户泛会所相配套，完善建筑公共设施，提高物业档次。

外立面设计建议

风格：

现代简约主义风格。

线条明朗、简洁。

造型俊雅、色彩统一。

颜色：

三段式即裙楼、塔楼主体、顶层采用不同色系搭配。

统一式即整个建筑采用同一色系的颜色。

色彩可选择：

湖青、湖蓝、湖绿、象牙白等。

平面规划设计建议：

A座住宅采用三梯六户的平面布局，B座写字楼采用大开间布局。

环境设计建议：

注重观赏性与实用性。

重绿化、轻水景。

重休闲、忌严谨。

以徽派园林风格为

主。

环境设计主要体现在豪宅物业与商务公寓住户大堂入口、电梯间、架空层花园泛会所以及顶层空中会所，以徽派园林造景手法结合现代时尚休闲生活主题，营造健康、活泼、向上的居家生活与商务工作环境氛围，处处充满文化气息与生活品味，倡导一种全新的以国际人居文明为标准的生活方式与居住模式。

环境设计是提升物业附加值、打造楼盘品牌形象的重要手段，对于刺激目标客户群体的购买欲有着不可忽视的作用。

【特别提示一】建议采用最能体现“徽商传统、儒商气质”的园艺环境小品如：

轩、阁、榭、廊、舫、台等，统领贯穿整个环境设计风格。

【特别提示二】在住户大堂、电梯间等设计富有生活趣味与人文气息的装饰小品。

展示与宣扬“以认为本、关怀人性”的全新生活主张。

【特别提示三】架空层泛会所作为住户私家的休憩、娱乐场所，环境组织应特别注重儿童、主妇与老人的亲情共享与邻里交流，尤其是要在闹市中心商业裙楼的开敞环境，营造一个闹中取静、意境悠然的休闲场所。

【特别提示四】顶层空中会所的设计应能代表业主尊贵显赫、品味优雅的身份形象，功能空间安排与设施配套要同时兼顾商务交流和健康休闲活动的互补。

3、目标客户群

华侨城，顾名思义，是归国华侨的理想栖居地，但也不乏商界名流、政界显赫、影视文体明星，因为华侨城作为举世闻名的旅游城，拥有五大著名的主题公园，是真正的艺术品，是人们钟爱的“绿色家园”，它不仅具备适合人类居住的经济指标，譬如良好的空气质量，50％的高绿化率等等，而且具备较高的品牌知名度，故而在消费者心目中、尤其是换房人士、有车一族心目中处于极高的地位。

可以说这里才是成功人士居家的理想之所。

二、户型定位：

通过上述调查结果与分析研究我们得知：

华侨城片区近期开发的物业以高尚大户型为主，但这是不是说国际市长大厦也跟风做“大户型”呢？

回答是否定的，理由是：

1、华侨城片区近期开发的物业规模均较大，社区配套十分齐全，如世纪村占地8.77万平米，总数约2000户，一期412户，已售75%，二期工程也已破土动工，三期也在规划当中，象这样的楼盘还不少，这说明未来两年内周边同类产品市场供应量相对较大，如果国际市长大厦住宅部分也做同等大的户型，在市场竞争中必然处于劣势，因为其占地仅5000平米，属于单体建筑，项目经济指标决定其自身配套很难做全，可是内部环境与社区配套又是自98年以来倍受消费者关注的焦点，因此单体项目很难与分期开发的大盘分庭抗礼。

2、国际市长大厦的物业命名虽具有权威性、稀缺性，但其给人们的第一印象，必然是写字楼或者是商务公寓，很难想象这里是住家的，在入市宣传推广阶段消费者很容易产生错觉，避开媒体误导产生的风险是适当做一些中小户型，而且可以自由组合，还要设计一定商务空间，留给那些不循蹈于朝九晚六的自由职业者。

3、根据市场经验数据，香港人对中小户型的高层项目情有独钟，而华侨城物业外销比例占30％左右，随地铁、西部跨海大桥的开工，外销比例将与日剧增。

4、国际市长大厦是内地城市以及国际友好城市与深圳对话的一个窗口，在这里可以引进来，也可以走出去。

这种功能定位寓示着本项目目标客户群有相当一批是商务精英，他们或往返于深港、或往返于深圳与内地城市、或往返于深圳与国际友好城市等等，这都意味着这些人士不可能在深圳长期定居，作为度假式居住的栖居地，户型上不可能很大，应为这会造成不必要的浪费。

5、作为一个品牌物业，国际市长大厦也会吸引一批拥趸者前来投资，因为深圳有这么一批看好就出手的“炒家”，华侨城、深南大道标志性物业的高投资回报率，不能不让这些附庸风雅的投资者倾心，而他们看好的就是一房、两房；此外这种偏小户型作为成功者的一个私人空间，比如会客的招待所也是十分惬意的。

6、做一定比例的小户型，由于降低价格门槛，在入市阶段更易吸聚人气，做热市场，对宣传推广十分有利，而且可以根据市场变化自由组合，极具灵活性。

综上所述：

我们认为依据地段属性决定产品属性的原则，本项目之户型定位应走中等户型路线，小户型与大户型只是作为项目的补充户型。

三、户型设置原则：

1、户型设计应平和大气，并且分类集中，户型种类以平层为主，复式为辅。

2、大户型套型设计，如跃复合体单位及复式单位，应做到舒适性、实用性、休闲性兼备。

3、无论大、中、小户型单位。

其套型设计应方正实用，尽可能避免浪费和黑房子出现。

4、设计应注重产品的国际化品牌、智能化设备、星级化配套。

作为21世纪E时代SOHO智能化星级楼宇的套型设计，应兼具居家与办公功能。

5、户型不必繁杂，以自由组合弹性户型为主，且同类户型之间面积相差不宜超过10米。

6、户型设计应考虑各单位平均、合理利用景观资源，避免弃而不用或者没有充分运用。

7、住宅与办公之间的公建面积之功能定位应加以区分与合理应用，增加实用率。

注：

因本项目户型设计由专业建筑设计公司担纲，故以上原则仅是点到为止供发展商与建筑设计公司参考。

四、户型设置比例建议：

面积

户型名称

建面

占比

户数

（估算）

备注

55～60m2

一房一厅一卫

8.5%

30

带简单装修、敞开式厨房、智能办公配套，可拆分灵活组合

75～80m2

二房二厅一卫

25%

65

房小厅大、利于办公、智能空间，可拆分灵活组合

90～120m2

三房二厅二卫、带功能房

45%

86

功能房可用作储物间、书房、衣帽间等

180～200m2

三房三厅二卫带功能房

16.5%跃复合体式

18

功能房可用作储物间、书房、衣帽间等

空中别墅

220m2

四房三厅三卫

带功能房

5%复式

5

增加功能房可用作储物间、书房、衣帽间等

说明：

1、以上配置比例以面积为基数，而不是由总套数折算而成。

如一房一厅一卫所占的15%为商住楼建筑面积的15%。

2、由上表计算出项目平均户型面积为：

115m2

3、得出本楼盘总套数约为：

20000÷115＝174户（商住建筑面积：

20000m2）

◆户型配比方案

比例

面积（m2）

户型

户型说明

25％

60－80

1房1厅1卫

酒店式商务公寓

商务办公、渡假自用或经营性出租

2房1厅1卫

25％

140－180

SOHO式

居家办公物业

大开间、全落地采光、取景通透设计，预留卫生间厨房管道接口，随意间隔，完全自由的个性化时尚空间

50％

120－180

3房2厅2卫

高档次、高品位

尽显新都市主义人居理念的豪宅物业

4房2厅2卫

180-220

复式

A座豪宅

以三房二厅二卫二阳台为主，以二房二厅一卫二阳台、四房二厅二卫二阳台为辅。

面积：

3×2×2；110~130㎡、比例：

3×2×2；占总量的

60%；

2×2×1；75~90㎡、2×2×1；占总量的15%；

4×2×2；150~180㎡4×2×2；占总量的20%；

其它；占总量的5%。

注明：

1、每户设计落地观景阳台，合理分配繁华都市景观资源；

2、住宅层高3.1米；净高2.95米以上；

1、SOHO居家办公物业户型可考虑复式结构设计，纯居住的豪宅物业安

排错层或局部三错层；

2、酒店式商务公寓考虑带装修及全套家私家电。

3、商业区域部分应安排商务中心、酒店客房服务、小型会议等公共设施配套。

4、可考虑设计一部住户私家观光电梯，连通顶层空中会所。

注明：

1、每户设计落地观景阳台，合理分配繁华都市景观资源。

2、住宅层高3.1米；净高2.95米以上。

3、纯居住的豪宅物业安排错层或局部三错层。

4、可考虑设计一部住户私家观光电梯，连通顶层空中会所。

【特别提示一】“以人为本”，充分考虑商务、居家空间的舒适程度。

【特别提示二】合理设计空间区隔，这是住宅的心灵美，是最响的销售口号。

【特别提示三】考虑房屋的可变性和可持续性：

可以因市场情况调整房型，可因观念或家庭内部变化重新装修。

【特别提示四】大胆创新，引领潮流。

如主人房可设计成套房，浴室可设一个小桑拿房等。

会所：

项目之会所应本着提高物业档次、塑造极品生活的原则设计。

基本设计应包括：

业主俱乐部、室内衡温泳池、多功能活动中心等。

配套设施

设计理念：

“打造合肥地王建构精致生活”

【特别提示一】

☆车库人车分流;地下停车位与地面机动车位的设计要充足，并合理安排商业裙楼的人流、物流交通组织，特别是临时停车位的设计要超前。

☆私家保健诊所等医疗服务设施设业主健康档案，24小时私人医疗保健咨询服务

【特别提示二】垃圾收集箱可因区域不同设计成不同样式，建议采用环保材料。

◆配套设备建议

☆住户电话，Internet千兆光纤网络接驳预留；

☆小区有线电视系统，卫星电视接收系统；

☆小区直饮水系统；

☆住户家用热水供应设备；

☆分户集中式空调；

☆闭路电视安全监控系统，住户可视对讲门铃，联动三防报警系统；

☆智能化物业管理网络系统。