合同范本之解除房屋买卖合同案例.docx

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合同范本之解除房屋买卖合同案例

解除房屋买卖合同案例

【篇一：

房屋买卖合同纠纷案例分析】

房屋买卖合同纠纷案例分析

近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年，受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。

通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭（房地产庭）参与的一些案件陪审，现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。

房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷。

一、商品房买卖合同纠纷

商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”，房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：

（一）售房广告引发的纠纷

众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告，销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺，主要情形有：

（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；

（2）对商品房美观性的陈述；（3）对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；（5）售后承诺，比如“售后包租”、“代租”等售后回报，为外地购房者办理本地城市的户口指标等等。

而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影。

案例一，天津某开发商在对外预售房屋时，宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50%，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意；开发商未征得业主同意变更小区的平面布局，业主有权要求开发商恢复，不能恢复的，开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”。

该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40.2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。

经过法院审理查明，开发商是自行提出变更规划的，并未征得业主同意，政府有关

部门也没有强制要求变更，据此法院一审判决开发商向维权业主承担总房价款3%的违约金。

案例二，北京某高档小区在售楼时在宣传资料中承诺，”小区内综合绿化面积达总占地面积的31%，拥有6800的绿地和中心花园，环境宜人，5000平米的地下超大停车库，原装高档现代电梯，小区实行封闭式管理，24小时保安，房屋共用部分精美装修等等”。

同样业主入住以上承诺纷纷不能兑现，要求开发商承担违约责任。

一审法院认为，开发商对于绿地、花园面积、车库、原装现代电梯以及对商品房各组成部分装饰装修标准的说明和允诺，影响到了商品房的档次及居住质量，也会对买受人购房，订立购房合同及房屋价格的确定产生重要影响，因此对上述几项开发公司说明和允诺的内容应当认定为合同内容。

最后调解结案，开发商给予一定经济补偿。

但是，同样案例，如果要求解除合同，法院驳回诉讼请求。

案例三，贻成尚北新风系统案例。

案例四，贻成综合大厦土地使用年限案例。

土地变性后，使用年限未变。

法律分析：

适用法律：

实践当中解决此案件的主要依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

通过上面案例，购房者基本售房广告纠纷一般有两种诉求：

一是要求开发商承担违约责任和赔偿相关损失；二是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失，损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。

在第一种诉讼请求中，若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求违约赔偿金，案例一。

但大部分时候，合同中并未约定开发商的具体违约责任，天津市房管局的版本仅对开发商延期交房、办证、面积差异、设计变更等进

行了违约责任约定，补充条款是开发商自行拟定，仅对购房者进行了诸多约定，很少约定自身违约责任，这种情况下，估算损失大小存在困难，法官一般倾向于调解结案；在第二种诉讼请求中，购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同。

从法理上来讲，购房者能否行使解除权的依据是违约方的违约行为是否构成根本性违约，只有在违约方的违约行为构成根本性违约的情形下，才赋予守约方解除合同的权利。

合同法第94条规定的几种情形，则是法律上对根本性违约的行为做列举，在列举的五种情形中，销售广告不实可套用的主要是该条第4款之规定“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”因此，需要法院对案件进行审查，判断广告不实的违约行为是否导致合同目的不能实现，根据商品房买卖的通常目的而言，应从普通人的一般生活经验及交易习惯的角度考察，对于商品房销售广告中开发商许诺但是最终没有订入合同而成为合同条款的事项及内容，虽然事后在客观上对购房人买受该商品房目的产生了不良影响，但双方尤其是买受人在订立合同时竟没有主意该内容，至少说明该内容并非是买受人在订立合同时首先考虑的问题，从这一角度看，因商品房销售广告许诺没有订入合同致使该内容的法律地位不稳定而引起的纠纷，买受人也有一定的可责性，如上述案例中，开发商对周边环境、配套设施问题上的许诺没有到位，法院认定为一般违约，合同继续履行，赔偿酌定裁量。

售楼员的许诺，有无证据是关键。

（二）认购纠纷

认购是指在商品房买卖合同过程中，双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前签订文书的行为，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

签订的文书名称五花八门，有叫“认购书”，有叫“订购协议”，还有叫“房号保留协议”的。

这方面的案例：

案例一，周某应房产公司要求与其签订《房产认购协议书》，并交付了定金2万元，约定购买该公司开发的一处房屋。

当时该公司声称该房屋的绝对不存在抵押等情况。

签订协议后，周某遂于约定日期携带购房款到房产公司准备正式签订商品房买卖合同，签订合同前，周某经向产权机关查询得知他预订的该套住宅

已于认购协议签订前抵押给银行。

周某遂拒绝签订商品房买卖合同，并要求房产公司返还定金2万元;并提出在房产公司解除对该房屋的抵押后，双方再签订商品房买卖合同。

但房产公司不愿退还已收取的定金。

周某遂将房产公司告上法庭，要求法院判令该公司撤销《房产认购协议书》，返还已交的2万元定金并加倍赔偿2万元。

开庭后，房产公司辩称：

该房产确实已抵押给银行，但公司在与周某签订协议之前，已告知周某房产被抵押的事实，银行也同意公司销售被抵押的房产，何况目前周某没有遭受任何损失。

由于周某没有按时签订商品房买卖合同，已经违约，故公司不退还购房定金的行为并无不当，请求法院驳回其诉讼请求。

法院审理后认为，由于房产公司在订立《房产认购协议书》时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出判决：

撤销双方签订的《房产认购协议书》，房产公司返还周某已付购房定金2万元，并支付赔偿金2万元。

案例二，陈某与某地产公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。

协议另载明：

陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。

最后双方扯皮起诉到法院。

法院审理后认为：

该协议明确载明：

陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

实践中，开发商拟定的《订购协议》往往把自身的责任推的一干二净，工作时出具的《订购协议》，换签《商品房买卖合同》的时间无法确定，开发商将在建工程抵押给银行，在未撤抵押前无法网签正式《商品房买卖合同》，这时签订正式合同的时间会约定为：

自开发商通知之日起几日内换签《商品房买卖合同》。

到底什么时候通知没有约定，有时长达几个月，使购房者错过贷款优惠政策或赶

上不利政策，审查合同时注意此方面。

法律分析：

适用法律：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

”第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第115条：

“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。

”

这类纠纷主要集中在两方面：

第一，订购协议的效力问题；第二，定金罚则问题。

1、根据我国法律以及相关司法解释，效力问题可以分两种种情况分别分析。

首先，如果双方签订的商品房订购协议不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同十三项（下称“十三项”）主要内容，（附：

《商品房销售管理办法》第十六条

商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。

商品房买卖合同应当明确以下主要内容：

（一）当事人名称或者姓名和住所；

（二）商品房基本状况；

（三）商品房的销售方式；

（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；

（五）交付使用条件及日期；

（六）装饰、设备标准承诺；

【篇二：

从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限】

从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限

加入时间：

2010-07-0712:

52:

25

陈莹福建厦门联合信实律师事务所

内容摘要：

合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利，合同解除的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。

《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中的第十五条对《合同法》第九十四条解除合同的条件、期限进行了细化。

笔者结合亲手经办的一起商品房买卖合同纠纷中关于解除权是否消灭问题作一下初步的探讨。

主题词：

商品房买卖合同、合同解除权、约定解除

案情简介：

2006年4月30日，王某与厦门某房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，约定王某向厦门某房地产有限公司购买位于某楼盘5号楼1102室房产，总金额为1057206元，交付期限为2007年5月1日前；合同约定签合同当日王某支付定金100000元，2006年5月31日前再支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清；合同第七条还约定王某如未按合同约定的时间付款，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同。

但是，合同没有约定行使解除权的期限。

王某只如期交付了定金，另两期房款至2008年底还未支付。

2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面《通知》，《通知》载明：

“望您务必于2008年12月31日前来办理交款及交房事宜，或协商解除购房合同并办理退房手续。

”

2009年2月厦门某房地产有限公司向人民法院提起诉讼，要求判令解除其与王某签订的前述《商品房买卖合同》。

一审法庭调查时，双方当事人对《商品房买卖合同》的签订及其内容、王某尚未缴纳后两期房款957206元的事实均没有异议。

但是，双方当事人对厦门某房地产有限公司是否还有权行使合同解除权以及厦门某房地产有限公司发出的《通知》的效力产生了激烈的争论。

本文围绕双方争议的焦点，对商品房买卖合同解除权的行使期限展开探讨。

一、厦门某房地产有限公司是否有权解除《商品房买卖合同》，即解除权的行使期限是否已经超过

第一种观点认为：

厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

我国《合同法》第95条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。

依据该条款的文义，解除权经对方催告后在合理期限内不行使而消灭，本案中对方未催告，故行使解除权的期限未超过，厦门某房地产有限公司享有合同解除权，应当支持厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

第二种观点认为：

厦门某房地产有限公司行使解除权的期限已过，厦门某房地产有限公司不享有解除合同的权利。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为3个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起1年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

”既然《商品房买卖合同》已经约定王某2006年5月31日前支付购房款357206元，余款600000元应当于2007年5月1日前付清，逾期超过90日后，厦门某房地产有限公司有权解除合同；那么厦门某房地产有限公司应当于2007年9月1日前行使解除权，否则该解除权消灭。

但厦门某房地产有限公司直至2008年12月26日才发出书面催告《通知》，2009年2月才起诉要求解除合同，显然已经超过1年的除斥期间，应驳回厦门某房地产有限公司要求解除合同的诉讼请求。

笔者赞成第一种观点。

理由如下：

（一）依据合同法对约定解除权行使期限的规定，本案解除权行使期限并没有超过

厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权。

而《合同法》第95条规定：

法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

由于本案双方在合同中并未约定解除权的行使期限，且王某也未催告厦门某房地产有限公司在合理期限内行使解除权，因此王某依法享有的约定解除权并没有消灭。

（二）本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定

1、如前所述，厦门某房地产有限公司行使解除权的事实依据是王某未能按约支付购房价款，法律依据是《合同法》第93条第2款，行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款适用的是发生法定解除权之情形，不适用于本案厦门某房地产有限公司基于双方合同约定行使解除权。

2、第二种观点主张本案不应适用《合同法》第95条，而应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定。

这显然是对法条断章取义的理解。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：

根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。

对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

第二种观点仅仅援引前述法条第2款规定，而未整条援引。

事实上，第2款规定应放在整个

第15条的规定中综合理解。

第15条第1款规范的是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的宽限期问题，而第2款虽然为了避免重复未再次提及，但从法条整体性的理解来看，规范的应是“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”的法定解除权的行使期限问题。

前已述及，本案当事人已经约定了解除权的行使，依照合同自治之原则，本案不再适用法定解除之情形；因此，本案应适用关于约定解除权的相关规定，而前述第15条第2款属于法定解除权的法律规定，不适用于本案。

二、本案《商品房买卖合同》解除时间的认定

第一种观点认为：

鉴于2008年12月26日厦门某房地产有限公司向王某发出书面《通知》，催促王某于2008年12月31日前支付剩余房款，否则将与其解除合同。

因此，在《通知》期限届满的第二日，即2009年1月1日起双方的《商品房买卖合同》应视为解除。

第二种观点认为：

厦门某房地产有限公司发给王某的《通知》语焉不详，并没有确定表达解除合同的意思表示，该《通知》并非解除合同的通知，并且其向人民法院提出的诉讼请求也是“判令解除《商品房买卖合同》”。

因此，《商品房买卖合同》应自判决生效之日起解除。

笔者同意第二种观点。

本案二审判决也持第二种观点，将原审“自2009年1月1日起双方的《商品房买卖合同》应视为解除”的判决变更为“解除上诉人王某与被上诉人厦门某房地产有限公司签订的《商品房买卖合同》”。

三、值得关注的新问题——王某若对厦门某房地产有限公司解除合同有异议，应当及时提起反诉或者另案起诉，否则可能因此丧失对解除合同的异议权

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释

（二）》第二十四

条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，基于本案双方没有约定异议期间，因此，如王某对于厦门某房地产有限公司解除买卖合同有异议，其必须在解除合同通知到达之日起三个月内向人民法院起诉，才能保有异议抗辩权。

由于厦门某房地产有限公司向王某发出的《通知》不是解除合同的通知，本案一审法院受理后向王某送达的文书就相当于解除权人解除合同的通知，所以若王某对厦门某房地产有限公司解除合同存有异议，应该在收到起诉状副本之日起三个月内提起反诉或者另案起诉，否则很可能因此丧失解除合同的异议权。

四、余论——法律之外的探讨

在本案中，王某对于其违约事实并无异议，如适用《最高人民法院关于审理商品房

买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款之规定，认定厦门某房地产有限公司已经无权解除合同，那么作为守约方的厦门某房地产有限公司只能够起诉要求王某支付余款，而所购买的房产仍应归属于王某所有，由王某坐享房产的升值。

作为违约的一方没有受到任何的惩罚，相反却因其违约行为而获益。

岂不荒唐？

社会公平正义又何在？

最高人民法院负责人就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》答记者问时谈到前述司法解释公布实施的第一个意义就是有利于推动我国住房制度的改革和商品房市场健康发展。

该司法解释的出台对规范房地产开发经营行为，维护商品房市场秩序，促进商品房市场诚信体系的建立，推动我国住房制度改革的深化，都将产生积极的影响。

因此，从该司法解释的立法本意看，本案也应当认定厦门某房地产有限公司有权解除与王某签订的《商品房买卖合同》。

【篇三：

房屋买卖纠纷的典型案例共10则】

房屋买卖纠纷的典型案例共10则

2014-11-14胡光明律师民事审判参考

本文主要从《最高人民法院公报》（2006—2014年）及《民事审判指导与参考》（2014年第1辑）中专题收录关于房屋买卖纠纷的典型案例共10则，其中含有最高院指导案例一则。

须提示，案例4与案例10主要是关于房屋买卖中本约合同与预约合同的界定；案例5与案例9主要是关于房屋买卖合同有效，但所有权转移存有障碍的情形；建议结合起来阅读。

1、湖北金华实业有限公司与苏金水等商品房买卖合同纠纷案（（2012）民抗字第24号《最高人民法院公报》2014年第1期）

【裁判摘要】1、人民法院审理检察机关抗诉的再审案件一般应以原审审理范围为限。

当事人的诉讼请求不同于支持其提出请求的理由和依据，如当事人提出请求的理由和依据不同于检察机关抗诉所提出的理由和依据，并不意味其申请抗诉的请求未获得检察机关抗诉支持；当事人的再审请求未超出原审审理范围的，人民法院再审中应予审理。

2、在房地产开发企业委托代理机构销售房屋的情况下，房地产开发企业因委托代理机构未告知其特定房屋已经售出而导致一房二卖，属于其选择和监督委托代理人的经营风险，不得转嫁于购房者，房地产开发企业以此为由主张最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的惩罚性赔偿应予免除的请求，人民法院不予支持。

【相关法条】《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

”

2、徐州大舜房地产开发有限公司诉王志强商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2013年第12期）

【裁判摘要】房地产开发企业以规避国家对房地产行业调控为目的，借他人名义与自身签订虚假商品房买卖合同，抵押套取银行信贷资金的，如果商品房买受人明知合同非双方真实意思表示，则该情形符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，应当认定合同无效。

【相关法条】《合同法》第五十二条：

有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

3、宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案（（2011）民提字第331号,《最高人民法院公报》2013年第3期）

【裁判摘要】买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。

在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。

4、张励与徐州市同力创展房地产有限公司商品房预售合同纠纷案（《最高人民法院公报》2012年第11期）

【裁判摘要】预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。

当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。

判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的是看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方

式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。

如果双方当事人在协议中明确约定在具备商品房预售条件时还需重新签订商品