央产房买卖合同解除案件文档格式.docx

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2003年8月2日，某研究所与姜平陵签订《房屋预售协议书》，约定姜平陵购买该所所有的202号房屋。

2004年2月2日，姜平陵取得涉案房屋的产权证，产权证首页上盖有经济适用房印章。

2013年8月22日，姜平陵与久居公司签订《房屋出售委托登记表（独家）》，委托久居公司于2013年8月30日至2013年12月1日期间出售202号房屋。

2013年9月30日，姜平陵（甲方、卖方）与柳安（乙方、买方）、久居公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，同日姜平陵作为出卖人与买受人柳安签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定：

姜平陵以2500000元的价格将202号房屋出卖给柳安，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，需取得《在京中央单位已购公房变更通知单》）；

买受人向出卖人支付定金10万元;

当事人双方同意，自本合同签订之日起40日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理过户手续。

当日，姜平陵（甲方、出卖方）与柳安（乙方、买受方）、久居公司（丙方、居间方）还签订《补充协议》一份。

违约责任约定：

甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的构成根本违约。

其关于央产房的约定为，甲方应于2013年10月23日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》；

如未能按期取得，则应承担相关责任。

后姜平陵未按照合同约定取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。

2013年12月13日，柳安向姜平陵寄送《关于催告履行〈买卖合同〉相关义务的函》，要求姜平陵于2013年12月18日前取得202号房屋《在京中央单位已购公房变更通知单》，并履行买卖合同文件约定的义务，如不能按照上述时间履行，则依约解除《买卖合同》及补充协议，并要求退还其定金，承担违约责任。

2013年12月26日 ，柳安再次给姜平陵寄发《关于解除房屋买卖合同及追究违约责任的函》，告知姜平陵自本函发出之日起解除双方签署的《买卖合同》及补充协议，并要求姜平陵于2013年12月27日前退还其定金10万元，承担违约责任。

2014年1月4日，姜平陵给柳安回复《告知函》，称其一直在积极办理该通知单获取事宜，但由于国家政策原因未取得该通知单，属不可抗拒因素导致，其不应承担责任。

2013年12月22日，他已正式告知久居公司和柳安无法取得该通知单的事实。

二、法庭审理

庭审中，柳安与姜平陵均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2013年12月26日解除。

审理中，柳安主张姜平陵违约给其造成损失，称其另购一套房价值260万元，存在损失十万元，为了交首付卖掉股票损失6万元。

姜平陵认为柳安第二次购买房屋小区地理位置及环境远高于202号房屋及所在小区，因此柳安购房价格有合理上浮是属于房屋价值本身增加，并非其违约行为造成，且柳安知道其房屋属于央产房，不一定能够上市交易。

关于股票损失，无法证明其抛售股票所得就是为了交纳购房款，因此对于该观点也不予认可。

关于首付款的损失，因为其尽到了说明义务，已经告知柳安缓交首付款，所以其损失与自己无关。

同时姜平陵称柳安主张违约金数额过高，且柳安没有任何实际损失，要求降低违约金至柳安实际造成的损失。

另查，涉案房屋属于央产房，产权性质为经济适用住房。

根据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号），中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。

三、法院判决

1、姜平陵于本判决生效后七日内返还柳安定金人民币十万元;

2、姜平陵于本判决生效后七日内给付柳安违约金人民币三万元;

3、驳回柳安的其他诉讼请求。

四、律师点评

知名房产律师靳双权点评

知名房产律师靳双权点评:

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；

已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。

本案中，姜平陵作为202号房屋所有权人，其在未就202号房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下，即与柳安签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，将202号房屋出售给柳安，并承诺于2013年10月23日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。

现因202号房屋不符合对外出售政策导致双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》因实质上无法继续履行而解除，姜平陵的行为已构成违约，其应就《房屋买卖合同》及《补充协议》的解除及由此造成的损失承担主要责任。

同时，柳安作为购买方，其在购买202号房屋时已经知晓202号房屋性质系央产房，其应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险，并尽到充分审查之义务。

柳安在未向有关部门核实的情况下，仅依据姜平陵的单方陈述即相信202号房屋能够对外出售存在不当，柳安亦应就此承担一定责任。

相应责任比例由法院酌情予以判定。

庭审中，柳安与姜平陵均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2013年12月26日解除，对此法院不持异议。

就柳安已经支付的定金10万元，姜平陵同意返还，法院不持异议。

因一方当事人违约，另一方当事人有权依据双方约定向违约方主张违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。

因姜平陵的行为构成违约，故柳安有权向姜平陵主张违约金。

就柳安主张违约金数额，其虽提供了对帐单、2014年1月6日柳安与他人另行签订的房屋买卖合同及补充协议，用以证明姜平陵违约给其造成的相应损失，但上述证据均不足以证明其实际损失情况。

现姜平陵当庭提出合同约定的违约金过高，要求调整，依据法律规定，法院将结合姜平陵违约程度大小以及柳安实际损失情况，对柳安主张违约金予以相应调整，酌情予以判定。