住宅工程质量分户验收方案1.docx
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住宅工程质量分户验收方案1
绿地·凯旋城I地块工程
质
量
分
户
验
收
方
案
牡丹江市安装工程有限公司公司
绿地·凯旋城I地块工程项目部
2012年10月05日
住宅工程质量分户验收方案
一、工程概况
建设单位：
绿地地产集团牡丹江爱民置业有限公司
设计单位：
牡丹江设计研究院有限责任公司
监理单位：
黑龙江省飞天建设监理公司
施工单位：
牡丹江市安装工程有限公司
本工程位于牡丹江市爱民区新平路与通乡街交口，为6+1层砖混结构，建筑面积184217.94m2，建筑高度21.95m。
建筑结构安全等级为二级，建筑抗震设防烈度6度。
主体结构砼强度等级为C30、C25。
钢筋采用HPB300级钢、HRB335级钢及HRB400级钢。
二、编制依据
1、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300-2001；
2、《混凝土结构工程施工质量验收规范》GB50204-2002；
3、《砌体工程施工质量验收规范》GB50203-2002；
4、《建筑地面工程施工质量验收规范》GB50209-2002；
4、《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001；
5、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》GB50242-2002；
6、《建筑电气施工质量验收规范》GB50303-2002；
7、《黑龙江省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》；
8、施工合同、招标文件、设计文件等。
三、分户验收各方人员及职责
经建设单位组织，施工单位、监理单位共同确认：
1、分户验收领导小组
组长：
苗宇（建设单位负责人）
成员：
关度豪（建设单位土建工程师）；
姜枫（建设单位水电负责人）；
王茂发（施工单位项目经理）；
李晓军（施工单位技术负责人）
贾春晖（施工单位质检员）
潘东林（监理单位项目总监）
杨明远（监理单位土建监理工程师）
李波（监理单位水电监理工程师）
物业
业主
2、建立会议制度
2.1一户一验实施前，组织宣传会，对总分包管理人员进行教育，统一认识，明确责任，理清流程。
2.2实施过程中，每天上午由甲方根据施工方案确定检查项目、数量及验收方法，下午验收后进行确认并签字。
定期（每周一次）和不定期与甲方、监理召开一户一验工作会，总结经验，吸取教训，以提出改进意见，完善管理程序。
3、建立整改制度及整改小组
3.1验收小组在验收时若发现受检项目不达标由监理下发整改通知单，通知整改小组负责限期整改，整改后再报请验收小组进行复查，复验合格后形成相应的检查验收记录表单。
整改小组：
组长：
王茂发（施工单位项目经理）、李晓军（施工单位技术负责人）；
组员：
贾春晖（施工单位质检员）
4、参建各方职责
4.1建设单位职责
4.1.1组织监理单位编制分户验收方案。
工程施工之前，组织监理单位编制分户验收方案，建设单位组织进行审核签认，住宅工程质量分户验收方案报监督站备案。
4.1.2组织施工、监理单位研究确定分户验收批项目及内容。
组织、协调施工单位、监理单位分户验收工作，协助解决分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
4.1.3主持施工、监理、物业单位有关人员共同参加分户检查验收工作，并应及时确认签字盖章。
4.1.4住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收记录》应当作为《住宅工程质量保证书》的附件一并交给业主。
4.2监理单位职责
4.2.1在建设单位组织下编制分户验收方案。
4.2.2共同确定分户验收方案中的每户住宅和公共部分的检验批项目、以及检查内容和数量。
4.2.3按分组情况应配备一定数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
4.2.4按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法和抽查点，参与确认施工单位分户验收检查评定结果，并记录问题，对不合格项下发不合项处置记录，签署验收意见并签名。
4.3施工单位职责
4.3.1视工程情况及专业分成若干验收小组负责每个阶段验收工作，配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。
根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和调整质检人员及测量工具。
4.3.2按分户验收方案中确定的分户和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章。
4.3.3分包单位专业技术负责人也应会同总包单位有关人员，参加分包项目的质量检查评定，并完善签字手续。
4.3.4分户验收相关记录采用表格化手写方式，有可追溯性。
4.4物业单位职责
4.4.1已选定的物业公司应当参与分户验收。
4.4.2配备一定数量的具有相应资格的检查人员，以及足够的检查工具。
4.4.3按分户验收方案中确定的每户住宅和公共部位检验批项目和内容，参照户型做法表和抽查点，验收施工单位分户验收检查评定结果。
四、分户验收的目的及内容、要求
1、分户验收的目的
为了进一步提高住宅质量，强化及明确工程建设各方的质量意识和责任，减少质量投诉，消除影响使用功能的质量通病，确保竣工房屋使用功能，贯彻建设部建立分户验收制度的要求，根据《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》和武汉市实际情况，推进住宅工程质量分户验收工作。
2、分户验收的概念
分户验收以单位工程每套住宅及公共部分的楼梯间、电梯间及室外、屋面划分为一个子单位工程进行验收，在单位工程验收前，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，根据国家施工验收规范以及经审查合格的施工图设计文件，重点对允许偏差、观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目进行检查，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。
3、分户验收的相关要求
3.1除每户外还包括公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、外檐、屋面；
3.2验收的工程要符合设计图纸等设计文件的要求；
3.3对工程观感和使用功能要全部检查，以房间为单位检查并记录；
3.4实测实量部位，按“黑龙江省住宅工程质量分户验收管理暂行规定”及有关规范要求确定检查部位、检查数量、检查点，必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格。
当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率，实测值应全数记录。
当混凝土结构、砌体结构、装饰装修工程、分户验收检验批一般项目的实测偏差大于等于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。
观感质量为每户全数检查，实测、实量仍按规范要求的比例及最低数量检查。
3.5、分户验收主控项目和一般项目判定合格方法按规范要求执行。
3.6、分户验收合格后，建设、监理、施工单位负责人签字盖章确认的《住宅质量分户验收表》，并加盖建设、监理、施工单位质量验收专用章。
分户验收不合格，建设单位不得组织单位工程竣工验收。
4、分户验收的内容
4.1室内空间、构件尺寸；
4.2楼地面、墙面和天棚面层质量；
4.3门窗安装质量；
4.4防水工程质量；
4.5建筑节能工程质量；
4.6给排水、采暖系统安装质量；
4.7室内电气工程安装质量；
4.8强制性条文规定的安全防护设施；
4.9国家和省有关规定要求检查的其它内容。
4.10住宅分户验收公共部位划分及规定
4.10.1划分原则：
影响住户正常使用的公共部位；
4.10.2部位划分：
公共部位的走廊（含楼梯间、电梯间）；
4.10.3检验批划分：
走廊部位按防火分区划分；
4.10.4验收项目及确定：
按可观察到的观感，使用功能和实测项目为主要验收项目原则确定验收项目和内容。
并在施工完毕后，某项检验批具备质量验收条件时，就可以组织验收。
用户质量验收记录表记录，用靠尺板、水平仪和尺子等检查工具，按质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
住宅工程质量分户验收内容及要求
验收
项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准/备注
1、室内空间、构件尺寸
室内净高
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量。
偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差
最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm
GB50204-2002
8.3.1、8.3.2
GB50210-20014.2.11
室内净开间
极差不超过20mm,且不超过垂直长度的0.5%
构件尺寸
室内梁、窗台等构件不得出现明显的大小头
现浇楼板厚度
使用楼板厚度检测仪进行测量
符合施工图设计文件
2、楼地面、墙面、天棚面层
楼地面是否空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查
空鼓面积不超过400cm2；不得出现裂缝和起砂
GB50209-2002
5.3.4、5.3.6
GB50210-2001
4.2.5、4.3.5
墙面、天棚是否空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰
3、门窗
外窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-20056.10.3
GB50096-1999 3.9.1
外窗是否渗漏
淋水后观察检查
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动
GB50210-20015.3.4
GB50210-20015.1.11
中空玻璃内是否有灰尘和水蒸气，安全玻璃标识
观察检查
中空玻璃内外洁净；应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃；
GB50210-20015.6.8、《建筑安全玻璃管理规定》第六条、施工图设计文件
4、防水
屋面是否渗漏
雨后或蓄水试验检查
无渗漏、无积水
GB50207-2002 10.0.5
卫生间等有防水要求的地面是否渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50209-20024.9.8
外墙是否渗漏
雨后观察检查
无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
5、建筑
节能保温
墙体节能
对照图纸进行检查
符合施工图设计文件
GB50411-2007
4.2.14、6.2.1、
6.2.4、8.2.6
门窗节能
观察检查
地面节能
观察检查
6、水暖
安装
管道是否渗漏
试水检查
给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等的接口无渗漏
GB50242-2002
管道是否堵塞
通球检查
给水、排水、采暖管道无堵塞
管道坡度
观察检查
排水管道坡向、坡度正确
安装固定
观察检查
给水、排水、采暖管道、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固，支架间距位置符合要求
地漏水封
尺量检查
地漏水封深度不小于50mm
7、电气安装
插座相序、接地
使用“漏电开关测试仪”逐个检查
“漏电开关测试仪”无接错显示
GB50303-2002
22.1.2、3.1.7
户内配电箱（盘）
观察和开、关触电保护器动作
照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠
GB50303-2002
6.1.9、6.2.8
照明试验
通电检查
照明系统通电试运行正常
GB50303-200223.1.1
等电位
观察检查
等电位连接端子齐全、位置正确
GB50303-200227.1.1
8、栏杆
阳台、走廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆设置，楼梯扶手高度及垂直杆件净距等
钢尺测量，每片栏杆不少于一处
阳台、临空处栏杆六层及以下不低于1.05米，七层及以上不低于1.10米；栏杆离楼面或屋面0.10m高度内不宜留空；楼梯扶手高度不应小于0.90m，楼梯栏杆垂直杆件净距不应大于0.11m不得有负偏差
GB50368-20055.1.5
GB50352-2005 6.6.3
GB50210-2001 12.5.9
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005 6.6.3
护栏玻璃
观察检查3C安全标识，游标卡尺测量
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001 12.5.7
9、其它
烟道设置及附件
观察检查
止回阀、防火门按规定安装；表面无裂纹；上人屋面烟道（包括管道透气孔）高度应超过1.8m
墙面空调孔
观察检查
无渗漏、反坡、位置正确、与插座位置协调
五、分户验收项目检查实施细则
1、现浇结构外观及尺寸偏差分户质量验收
1.1检查内容：
可根据观察实测内容，参照表的内容执行，看不见的不测。
1.2检查标准、数量、方法：
1.2.1一般规定：
a、检查标准：
按设计图纸及验收规范要求执行；b、每套住宅划分为一个检验批，数量符合相关规定；c、每套住宅观感、功能全数检查，以房间为单位进行记录；d、实测实量按规定部位及数量确定检查点，必要时先确定基准值，如房净高基准值，可用层高减地面、楼板做法厚度算出。
实测值要全数记录。
e、主控项目要全数合格，一般项目80%以点测点合格，且不合格偏差不得大于1.5倍允许值方为合格。
f、现浇结构拆模后，由建设单位组织监理单位、施工单位进行检查。
1.2.2、主控项目：
a、外观质量：
不应有严重缺陷，如有则施工单位处理，处理后重检。
检查数量：
全数检查。
检查方法：
观测，检查技术方案
b、过大尺寸偏差：
不应有影响功能的尺寸偏差，如超过，则施工单位出方案，经监理认可后处理。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
测量，检查技术处理方案。
1.2.3、一般项目：
a、外观质量：
外观不宜有一般缺陷，如有则施工单位处理，处理后复验。
检查数量：
全数检查。
检验方法：
观察、检查技术处理方案。
b、尺寸偏差：
符合规范要求所列数值。
检查数量：
梁、柱3间，墙、板3间。
检验方法：
靠尺、塞尺、尺子
1.2.4实测项目说明
板截面尺寸：
使用楼板厚度检测仪进行测量。
现浇结构尺寸允许偏差和检验方法
项目
允许偏差
检验方法
轴线
位置
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
垂
直
度
层高
≤5m
8
经纬仪或吊坠，钢尺检查
＞5m
10
经纬仪或吊坠，钢尺检查
表高
层高
±10
水准仪或拉线，钢尺检查
截面尺寸
+8，-5
钢尺检查
表面平整度
8
2m靠尺和塞尺检查
2、墙面一般抹灰工程质量分户验收
2.1检查内容
一般抹灰工程分户质量验收内容，可根据检验批施工结束后观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表3-01
表3-01
《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001；
施工单位检查评定记录
合格率%
检查内容
主控项目
1
抹灰前基层表面的尘土、污垢、油渍等必须清除干净并洒水湿润；抹灰时，基层表面应无明水
\
2
材料品种和性能必须符合设计要求。
水泥的凝结时间和安定行复验应合格，砂浆的配合比必须符合设计要求
\
3
抹灰工程必须分层进行，总厚度大于或等于35㎜时，必须采用加强措施。
不同材料基体交接处表面的抹灰，必须采取防止开裂的加强措施，当采取加强网时，加强网与墙体间应紧密结合
\
4
抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固,抹灰层严禁有脱层、爆灰，面层应无空鼓和裂缝
√
一般项目
1
普通抹灰表面应平直、方正、洁净、光滑、接搽平整、线角顺直，分格缝应清晰高级抹灰表面应平直，方正、洁净、光滑、颜色均匀、无抹纹、线角清晰美观
√
2
护角、孔洞、槽、盒周围表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整
√
3
抹灰层的总厚度应符合设计要求；水泥砂浆不得抹在石灰砂浆层上；罩面石膏灰不得抹在水泥砂浆层上
\
4
抹灰分格缝的设置应符合设计要求；宽度和深度应均匀，表面应光滑，棱角平直、方正、整齐
√
5
有排水要求的部位应做滴水线（槽），滴水线（槽）应整齐顺直，滴水线应内高外低，滴水槽的高度和深度均不应小于10㎜
√
6
外墙一般抹灰立面总高度的垂直偏差
单层、多层建筑为全高1‰，且≤20㎜。
高层建筑为全高1‰，且≤30㎜，全高≤10m时为10㎜。
全高>10m时为20㎜
\
项目
允许偏差
（㎜）
-
普通抹灰
7
立面高度
4
√
8
表面平整度
4
√
9
阴阳角方正
4
√
10
阴阳角垂直度
4
√
11
分格条（缝）直线度
4
\
12
墙裙、勒脚上口直线度
4
√
注：
“√”代表涉及的检查内容；“\”代表不涉及的检查内容。
2.2质量标准、检查数量、方法
2.2.1一般规定
2.2.1.1一般抹灰工程验收时应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。
2.2.1.2一般抹灰工程分户验收应按每户住宅划分为一个检验批。
当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。
并应全数检查。
2.2.1.3每户住宅一般抹灰工程观感质量应全数检查。
以房间为单位，检查并记录。
2.2.1.4实测实量内容应按分户验收方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值在允许范偏差围内判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
2.2.1.5当分户检验批的主控项目的质量经检查全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且不得有严重缺陷时（不合格点实测偏差，应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
2.2.1.6当实测偏差大于允许偏差1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改并重新验收记录整改项目测量结果。
2.2.2抹灰层与基层之间及各层之间必须粘结牢固，抹灰层应无脱层、空鼓，面层应无爆灰和裂缝。
检验方法：
观察；用小锤轻击检查。
2.2.3一般项目
2.2.3.1一般抹灰工程的表面质量应符合下列规定：
普通抹灰表面应光滑、洁净、接槎平整，分格缝应清晰。
检验方法：
观察；手模检查。
2.2.3.2护角、孔洞、槽、盒周围的抹灰表面应整齐、光滑；管道后面的抹灰表面应平整。
检验方法：
观察。
2.2.3.3、一般抹灰工程质量的允许偏差和检验方法应符合表3-01（附-1）规定。
一般抹灰工程质量的允许偏差和检验方法
表3-01（附-1）
序号
允许偏差项目
普通抹灰（㎜）
高级抹灰（㎜）
检验方法
1
立面垂直度
4
3
用2m垂直检测尺检查
2
表面平整度
4
3
用2m靠尺和塞尺检查
3
阴阳角方正
4
3
用边长20厘米直角检测尺检查
4
分格条（缝）直线度
4
3
拉5m线，不足5m拉通线，用钢直尺检查
5
墙裙、勒脚上口直线度
4
3
拉5m线，不足5m拉通线，用钢直尺检查
注：
普通抹灰，本表第3项阴角方正可不检查。
2.2.4实测项目说明
一般抹灰工程质量分户验收实测内容分别是：
立面垂直度、表面平整度、阴阳角方正、墙裙、勒脚上口直线度。
检查时，宜在分户验收抽查点分布图中规定的房间，按照上述实测内容进行检查，并实数记录。
2.2.4.1检查立面垂直度时，使用2m垂直检测尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量，测量点宜设置在距墙角水平距离500，距地300位置且每面墙不少于1点。
2.2.4.2检查表面平整度时，使用2m靠尺和塞尺等测量工具，对房间每面墙体进行测量。
2.2.4.3检查普通抹灰阳角方正以及高级抹灰的阴阳角方正时，使用边长为20厘米的直角检测尺等测量工具，对房间每个阴阳角进行测量，测量点宜设在墙角距地高1米处，且不少于1点。
2.2.4.4检查墙裙上口直线度时，采用拉5m线，不足5m拉通线，用钢直尺等有关测量工具，对房间每面墙体墙裙上口处进行测量，测量点不少于1点。
3、塑料门窗安装质量分户验收
3.1检查内容：
塑料门窗安装工程分户质量验收内容，可根据施工结束后观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表2-02。
表2-02
《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》GB50210-2001；
施工单位检查评定
合格率%
监理（建设）单位验收记录
检查
内容
主控项目
1
塑料门窗的品种、类型、规格、尺寸、性能、开启方向、安装位置、连接方法及密封处理必须符合设计要求。
内衬增强形钢的壁厚及设置必须符合国家现行产品质量标准的质量要求。
√
2
塑料门窗框、副框和扇的安装必须牢固。
固定片或膨胀螺栓的数量与位置必须正确，连接方式必须符合设计要求。
固定点应距窗角、中横框、中竖杠150～200㎜，固定点间距应≤600㎜
√
3
塑料门窗拼樘料内衬增强型钢的规格、壁厚及设置必须符合设计要求，型钢应与型材内腔吻合，其两端必须与洞口固定牢固，窗框必须与拼樘连接紧密，固定点间距应≤600㎜
√
4
塑料门窗应开启灵活，关闭严密，无倒翘。
推拉门窗扇必须有防脱落措施
√
5
塑料门窗配件，安装应牢固，位置应正确，功能应满足使用要求
√
6
塑料门窗框与墙体间的缝隙应填嵌饱满，外门窗应采用闭孔泡沫材料、聚苯乙烯泡沫板、聚氨酯发泡胶等弹性保温材料分层填塞饱满，且空隙也应采用闭孔弹性保温材料填塞，表面应采用密封胶密封，密封胶表面应光滑、顺直、无梁纹
√
一般项目
1
塑料门窗表面应洁净、平整、光滑，大面应无刮痕、有碰伤
√
2
塑料门窗扇的密封条不得脱槽。
旋转窗间隙应均匀
√
3
平开门窗扇平铰链的开关力应≤80N；滑撑铰链的开关力应≤80N，并≥30N。
推拉门窗的开关力应不大于100N
√
4
玻璃密封条与玻璃及玻璃槽口的接缝应平整，不得卷边、胶槽
√
5
排水孔应畅通，位置和数量应符合设计要求
√
项目
允许偏差（㎜）
实测偏差（㎜）
-
6
门窗槽口宽度、高度
≤1500㎜
2
√
>1500㎜
3
√
7
门窗槽口对角线、长度差
≤2000㎜
3
√
>2000㎜
5
√
8
门窗框的正、测面垂直度
3
√
9
门窗框的水平度
3
√
10
门窗框的标高
5
√
11
门窗竖向偏离中心
5
√
12
双层门窗内外框间距
4
√
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