全国物业管理示范大厦标准评分.docx

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全国物业管理示范大厦标准评分

全国物业管理示范大厦标准评分

检查标准

检查内容

评分细则

一、基础管理22分

1、按规划要求建设，房屋及配套设施投入使用

1、建设用地规划许可证；

符合1分，实际情况与规划不符的，每一项扣0.2分:

材料中每缺一项扣0.2分;其中第3项中缺少4种以上的扣0.2分,第5项无临建房屋的不扣分

2、建设工程规划许可证；

3、规划图纸（六图二书）：

即1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网综合规划图、绿地规划图、详细规划说明书、环境预评价书

4、与规划部门往来文件；

5、临建房屋批准手续（如有临建房屋）；

备注：

以上所有资料、图纸要有相关批准部门加盖审批章

2、己办理接管验收手续

一、物业公司验收记录及问题处理情况

符合1分，第一项无验收记录或处理情况记录的扣0.1分；第二项收集资料中每缺一项扣0.1分

二、物业公司收集资料

1、大厦竣工总平面图

2、单体建筑、结构、设备安装竣工图

3、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图

4、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料

5、各单项工程竣工验收证明材料

6、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件

7、房屋销售清单和产权资料

8、公共配套设施的产权及收益归属清单

9、供水、供暖的试压报告

3、由一家物业管理企业实施统一专业化管理

1、物业管理企业统一管理

符合1分，每发现一处不符合扣0.5分

2、专业化管理（企业营业执照、物业管理资质证书）

4、建设单位在租售大厦前，与选聘的物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

与开发单位签定的委托管理合同

符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

5、在房屋销售合同签订时，购房人与物业管理企业签订前期物业管理服务协议，双方责权利明确

前期物业管理协议或物业管理公约

符合1分，有协议或公约的为基本符合0.5分，而内容不符合规定的扣0.5分。

6、建立维修基金，其管理、使用、续筹符合有关规定

1、维修基金交纳单据记录

符合1分,已建立维修基金但管理、使用、续筹不符合规定或每缺一项扣0.5分（没有使用维修基金的不扣分）,未建立维修基金的扣1分（单一产权的采取其他形式的可不扣分）

2、维修基金使用的记录（包括使用申请、业委会批准及使用的各类票据）

7、房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等各项公众制度完善

1、房屋使用手册

完善1分，每缺一项扣0.25分

2、装饰装修管理规定

3、业主公约

4、绿化管理制度

5、卫生保洁管理制度

6、保安管理制度（公共秩序维护管理制度）

7、车辆管理制度（包括机动车和停车场管理）

8、消防管理制度

8、业主委员会按规定程序成立，并按章程履行职责

1、成立管委会（业委会）的申请

符合1分，每缺一项扣0.25分

2、管委会（业委会）章程或业主大会议事规则

3、管委会（业委会）成立的批复

4、会议记录

9、业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同，双方责权利明确

与管委会（业委会）签定的物业管理委托合同

符合1分，有委托合同但内容不完整为基本符合0.5分,没有委托合同扣1分

10、物业管理企业制定争创规划和具体实施方案，并经业主委员会同意

1、争创规划和具体实施方案（两份材料分别写）

符合1分，缺一项扣0.5分,未经管委会（业委会）同意签字盖章的扣0.5分

2、争创材料经管委会（业委会）签字盖章

11、大厦物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工作标准，并制定具体的落实措施和考核办法

一、各项管理制度

符合2分，1、制度建立健全1分,每缺一项扣0.1分（其中没有管理的不扣分）;2、岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录建立健全1分，发现一处不符合扣0.2分，未制定考核办法扣0.5分

1、房屋管理制度

2、零维修管理制度

3、大中修工程管理制度

4、回访制度

5、供水管理制度

6、供暖管理制度

7、电梯管理制度

8、保洁管理制度

9、消防管理制度

10、绿化管理制度

11、保安管理制度

12、车辆管理制度（机动车．非机动车）

13、收费管理制度

14、财务管理制度

15、档案管理制度

二、各级、各类人员的岗位职责、工作程序、工作标准、考核办法、考核记录

12、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨

1、物业管理岗位证书（经理、部门经理、管理人员）

符合1分,管理人员、专业技术人员，每发现1人无上岗证书扣0.1分;着装及标志符合0.3分,发现1人不符合扣0.1分，最多不得超过5人

2、各类专业人员的专业上岗证书（电工、电梯司机、会计等）

3、员工统一着装

4、员工佩戴工作牌

13、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率

一、计算机应用情况和智能化（对讲、监控等）设备的使用情况

符合1分，使用计算机或智能化设备的为基本符合1分，其中没有智能化设备的扣0.2分，查询资料中每缺一项扣0.2分

二、计算机查询资料包括：

1、房屋、设备等基数

2、分户档案

3、费用收支情况

4、房屋、设备普查资料

5、房屋、设备修缮资料

14、物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定；至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况

一、有关规定执行情况

符合1分,1、收费标准公布并符合执行有关规定1分；2、无凭证或报表的扣0.5分；3、公开无记录或无照片的扣0.5分（酬金制的要求公开，包干制的仅公开公共服务收费总费用的收支情况）。

1、各类收费标准（物业管理费收费标准、代收费用收费标准、有偿服务项目及收费标准）要求在明显位置公布,超出或高于文件规定的要有物价部门的批准文件,实行市场调节价的除外。

2、有费用收支的凭证、各类财务报表

3、物业管理服务费用公开有记录、照片

15、房屋及其共用设施设备档案资料（含：

技术档案、权属档案、经营管理档案）齐全，分类成册，管理完善，查阅方便

一、房屋及设备基础资料

符合1分,包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资料和台帐;每缺一项扣0.1分。

1、房屋总平面图

2、地下管网图

3、规划批准文件

4、竣工和接管验收档案资料（见第2条要求）

二、房屋产权产藉资料

1、房屋产权情况清册

2、共用部位、共用设施设备的产权情况、数量、分摊原则和分摊系数

三、物业管理经营管理资料

1、分户管理记录

2、房屋数量、种类、用途分类统计表

3、大厦情况表

4、房屋安全普查表（上年度和本年度）

5、房屋完好等级评定记录

6、大、中、小修和检查记录

7、设施设备台帐

8、设施设备运行记录

9、房屋租金缴纳记录或物业管理费用收缴和使用记录

10、资料分类成册，有目录并查阅方便

16、建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册，查阅方便

1、住用户基本情况

符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、房屋及配套设施产权清册

17、建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录

1、执行值班制度情况（值班表、值班记录）

符合2分,1、值班制度不符合扣0.5分；2、未设立服务电话的扣0.5分；3、发现一处处理不及时扣0.2分,最多不得超过三处；4、回访记录与实际情况不符的，发现一处扣0.1分,最多不得超过四次.回访比例不符合要求的扣0.3分，无回访记录的扣0.5分。

2、设立服务电话并在明显位置公布电话号码

3、来电、接待记录和处理记录

4、问题处理及时，回访记录（与派工单内容相符，比例符合要求（30％）并按月统计、装订）

18、定期向住用户发放物业管理工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率达95%以上

1、征询意见单

符合1分，每缺一项扣0.3分

2、对意见单的统计（满意率要达到95%）

3、整改措施

4、整改措施落实情况的记录

19、建立并落实维修服务承诺制；零修急修及时率100%、返修率不高于1%，并有回访记录

1、明显位置公布维修服务的承诺

符合2分，1、建立并落实1分,建立但未落实扣0.5分,未建立扣1分；2、及时率符合0.5分,每降低1个百分点扣0.1分;返修率符合0.3分,不符合0分。

2、服务承诺的落实情况记录

3、派工单和统计表（及时率、返修率）

4、回访记录（见第17条要求）

二、房屋管理及维修养护9分

1、大厦、栋号、楼层、房号标志明显，大堂内布置合理并设立引路方向平面图，驻大厦各单位名录标识在大堂内显著位置

1、大厦名称及地名标识齐全

符合1分,无示意图或发现一处标志不清或没有标志扣0.2分

2、楼层标识及门牌号齐全、完整

3、大厦平面图

4、大厦内单位名录水牌

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

对照规划图现场查看

符合1分,发现一处私搭乱建或擅自改变房屋用途均扣0.5分

3、大厦外观完好、整洁；外墙是建材贴面的，无脱落；是玻璃幕墙的，清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍；无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

1、外墙清洁

符合2分,大厦外墙是建材贴面的每发现一处脱落扣0.2分,是玻璃幕墙的每发现一处破损或不洁扣0.2分;是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.1分;每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分

2、外墙完好，无破损、脱落

3、外墙无张贴物

4、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

1、室外广告牌、霓虹灯完好、无破损

符合1分,未按规定设置或没有审批手续的0分;按规定设置,但不整齐或有破损每处扣0.1分,有安全隐患每处扣0.5分

2、室外广告牌、霓虹灯保持清洁

3、室外广告牌、霓虹灯安装牢固、规范，无安全隐患

4、市政管委审批手续

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集，支架无锈蚀

1、安装位置统一（要求横平竖直）

符合2分,每发现一处不符合扣0.4分

2、有冷凝水收集管

3、空调支架无生锈现象

6、封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；除建筑设计有要求外，不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等

1、阳台统一封闭或不封闭

符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、要求样式、色调、材质统一

3、除首层外，无安装防盗网现象

4、无伸出户外的安装物

7、房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象

1、装修协议

符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、装修验收记录

三、共用设备管理35分

（一）综合要求4分

1、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理、维修档案管理制度，并严格执行

1、设备运行记录

符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、操作人员岗位责任制

3、设备巡回检查记录

4、设备维护记录和定期保养记录

2、设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生，机房环境符合设备要求

1、机房内房间、设备清洁无杂物

符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、机房有挡鼠板，无鼠、虫

3、有环境要求的设备在机房内要有温、湿度计等

3、配备所需专业技术人员，严格执行操作规程

1、配备所需专业技术人员（职称证明）

符合1分,发现一处不符合扣0.5分

2、操作记录

4、设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故

设备运行、重大事故发生情况

符合1分,正常运行1分，发生重大事故的扣1分

（二）供电系统3分

1、保证正常供电，限电、停电有明确的审批权限并按规定时间通知住用户

1、有关通知及记录

符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、限电、停电审批资料

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行

1、临时用电管理措施

符合1分,临时用电措施、停电应急预案不符合的各扣0.5分

2、停电应急处理预案

3、备用应急发电机可随时起用

1、备用应急发电机的维修保养记录

符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、备用应急发电机的试运行记录

（三）弱电系统2分

1、按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作

1、弱电系统分项巡视记录

符合1分,每发现一处不符合扣0.4分（含变电室防鼠板高60公分以上，放鼠药）

2、弱电系统维修记录

2、监控系统等智能化设施设备运行正常，有记录并按规定期限保存

1、系统运行正常

符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、监控录影带按规定保存

3、系统运行、测试记录

（四）消防系统5分

1、消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时起用

1、消防控制室值班情况（排班表、值班记录）

符合1分，每发现一处不符合扣0.4分

2、灭火器材配置有效情况（现场测试随时起用）

3、运行记录、维修记录、保养记录、测试记录

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题

1、消防管理人员培训计划、培训记录

符合1分，每发现一处不符合要求扣0.4分

2、重点工种人员及其他员工消防知识的掌握情况

3、消防设备故障处理记录

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人

1、消防宣传资料

符合1分,责任人不明确每发现一处不符合扣0.3分

2、消防宣传活动记录

3、各区域消防责任人名单

4、消防安全责任书

4、订有突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通

1、火灾预案、火灾隐患的整改情况以及防范措施的落实情况

符合1分，照明设施发现一处不符合要求扣0.1分，无应急预案扣0.5分,各种标志每缺少一个及每发现一处不通畅扣0.1分，通道有杂物扣0.1分

2、安全疏散通道、疏散标识或示意图在醒目位置明示

3、消防标识设置齐全、完好有效情况

4、消防通道内照明设施完好，适当配备应急灯和安全出口情况

5、消防通道开通，通道内无杂物等

5、无火灾安全隐患

1、消防设施设备完好

符合1分，每发现一处安全隐患扣0.4分

2、易燃易爆危险物品和场所防火防爆措施的落实情况以及其他重要物资的防火安全情况

3、防火巡查情况及消防安全重点部位的管理情况

（五）电梯系统6分

1、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

1、电梯准用证（安全许可证）

符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、电梯年检合格证

3、电梯维修保养合同

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属设施完好

1、电梯运行时间明示（如24小时运行可不公布）

符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、电梯机房通风情况

3、电梯轿厢照明情况

4、电梯保养记录

5、电梯检修记录

3、轿厢、井道、机房保持清洁

现场保持清洁

符合1分，轿厢应干净,井道应清洁,无垃圾杂物,机房门道槽应无杂物,发现一起不合格扣0.2分

4、电梯由专业队伍维修保养，维修、保养人员持证上岗

1、维保人员上岗证书

符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、维保方的企业营业执照

5、运行出现故障后，维修人员应在规定时间内到达现场维修

接到故障报修20分钟内到达现场

符合1分,发现一处不符合规定的扣0.5分

6、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

电梯出险应急预案

符合1分,有预案但内容不完善或相关人员不熟悉处理措施扣0.5分，无预案的扣0.5分

（六）给排水系统9分

1、建立大厦用水、供水管理制度，积极协助用户安排合理的用水和节水计划

1、大厦节水计划

符合1分,每缺一项扣0.5分

2、大厦节水措施

2、设备、阀门、管道工作正常，无跑冒滴漏

1、设备日常巡视记录

符合1分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备现场工作正常

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

1、蓄水池清洗记录

符合2分,每发现一项不符合扣0.3分

2、蓄水池消毒记录

3、二次供水卫生许可证

4、水质化验单

5、操作人员健康证

6、水箱间卫生检查记录

7、现场水箱间清洁，水箱加锁

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

1、供水设备管理措施落实情况记录

符合1分，没有管理措施扣0.5分,水箱周围每发现一处隐患扣0.2分

2、供水设备现场保持清洁

5、限水、停水按规定时间通知住用户

1、限水、停水通知

符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、停水的临时供水预案

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水、浸泡发生

1、排水系统清淘记录

符合1分,每发现一处不符合扣0.5分

2、地下室、车库等设施设备的检查记录

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水，长时间停水现象

1、派工单20分钟到达现场

符合1分,有投诉或未在规定时间内到达现场的扣0.5分

2、无关于严重跑水、长时间停水的投诉

8、制定事故应急处理方案

供水事故应急处理预案

符合1分，无处理预案扣0.5分,有预案内容不完善扣0.5分

（七）空调系统3分

1、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

1、运行记录

符合1分,有空调设备运行和巡视记录0.5分,无测试报告的扣0.5分

2、巡视记录

3、水塔噪声测试报告

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内到达现场维修

派工单的到达现场时间符合相关管理制度

符合1分,管理制度中有到达现场时间规定的为基本符合0.5分,未执行扣0.5分

3、制定中央空调发生故障应急处理方案

1、中央空调发生故障应急处理预案

符合1分，无应急处理预案扣1分,有预案但不完善扣0.5分，记录与预案不符合扣0.5分

2、相关记录与方案相符

（八）供暖供气系统3分

1、锅炉供暖设备、煤气设备、燃气设备完好，运行正常

1、设备检修记录（检修工作在9月底前完成）

符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、设备运行记录

3、值班记录（24小时有人值班）、投诉记录（少于3%）

4、值班电话、报修地点公布

2、管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

1、巡视记录

符合1分，每发现一处不符合扣0.4分

2、保养记录

3、现场符合要求

3、北方地区冬季供暖居室内温度不得低于16摄氏度

测温记录

符合1分,有上一年的测温记录但不完整的扣0.5分,无记录扣1分

四、共用设施管理4分

1、共用配套服务设施完好，无随意改变用途

与规划图对照现场查看

符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、共用管线统一下地或入公共管道，无架空管线，无碍观瞻

现场无外露管线

符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

1、巡视记录

符合1分,每发现一处开关破损的、灯泡不亮扣0.2分

2、现场灯具、开关完好，无不亮现象

4、大厦范围内的道路通畅，路面平坦

1、大厦通道无堆积物

符合1分,每发现一处不符合扣0.2分

2、路面平整，无破损

五、保安及车辆管理9分

1、大厦基本实行封闭式管理

1、大厦基本封闭

符合1分,未封闭或无人值守扣0.5分

2、各出入口有人员值守

2、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度；保安人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

1、专业保安队伍（保安公司的执照、分包合同）

符合2分,无专业保安队伍扣1分;值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分

2、巡逻路线图及巡逻记录

3、保安人员名单、排班及岗位分工

4、各岗位的值岗及交接班记录

5、保安人员培训及考核记录

3、结合大厦特点，制定安全防范措施

1、安全防范措施（要有针对设备机房、停车场、大厦出入口等重点部位的措施）

符合1分，对特殊的部位要有相应的防范预案,每发现一处无防范预案扣0.2分，无预案的扣0.3分

2、治安预案

4、进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

1、各类交通标志齐全，设置合理

符合1分,有一项不符合的扣0.5分

2、现场无堵塞

5、大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

1、疏导人员名单

符合1分,基本符合0.5分（第1、2项每缺一项扣0.5分）;第3项每发现一处停放不符合扣0.1分

2、疏导人员的工作职责

3、现场车辆停放入位

6、室内停车场管理严格，出入登记

1、固定车辆出入证发放记录

符合1分,每发现一处不符合扣0.3分

2、固定车辆登记表

3、车辆出入记录

4、停车管理协议

7、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地整洁

1、管理制度落实情况（车辆登记）

符合1分,每发现一处不符合扣0.4分

2、车辆分区摆放整齐

3、管理区域内无随意停放车辆

8、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施

1、变配电等设备、施工现场等处有明显警示标识

符合1分,有标识但无防护措施的扣0.5分,无标识的扣0.5分

2、现场有防护措施

六、环境卫生管理10分

1、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

1、设施齐全（垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站）、垃圾分类

符合1分,每发现一处不符合扣0.2分，未分类收集的扣0.2分

2、设施保持清洁

2、清洁卫生实行责任制，有专职清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

1、岗位责任制（保洁分工及巡查记录）

符合1分，未实行责任制的扣0.5分,无专职清洁人员和责任范围的扣0.3分,未实行标准化保洁的扣0.2分

2、保洁员名单和保洁区域

3、保洁标准化（工作标准、时间安排）

3、垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀

1、垃圾按规定时间清运（日产日清）

符合2分，每发现一处垃圾扣0.2分,未达到垃圾日产日清的扣0.5分,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5分

2、定期消杀情况记录

4、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；大堂、楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；大厦内共用场地无纸屑、烟头等废弃物

现场符合要求

符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

5、商业网点管理有序，符合卫生标准；无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象

现场符合要求

符合2分,每发现一处不符合扣0.2分

6、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜

现场符合要求

符合1分,发现一处不符合0.2分

7、大厦内排烟、排污、噪声等符合国家环保标准，外墙无污染

1、居民投诉

符合1分，每发现一处不合格扣0.2分。

发现一次环保部门下放整改通知扣0.5分

2、现场符合要求

七、绿化管理4分

1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

1、符合绿地规划图

符合1分,改变用途扣0.5分，每发现一处践踏面积累计超过1平方米的扣0.3分，有占用现象的扣0.2分

2、绿地内无践踏痕迹

3、绿地内无占用现象

2、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

1、绿地裸露面积不超过1平方米

符合1分，长势不好扣0.5分,每发现一处不符合扣0.1分

2、绿化养护措施（修剪、打药）

3、长势情况、修剪整齐

3、绿地无纸屑、烟头