土地使用权评估资产评估实训资料doc.docx

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土地使用权评估资产评估实训资料doc

土地使用权评估

某评估机构对位于北京市海淀区清河永泰庄北路××小区的住宅及配套用地进行了评估，为其向北京市政府土地管理部门办理土地出让手续确定项目用地之受让价格提供参考依据。

该项目位于海淀区永泰庄北路，土地面积21681.71平方米，现状用途为工业，规划用途为住宅及配套用地，为北京市六类地价区。

小区规划为多层、高层住宅楼，总建筑面积64232平方米。

本次估价在遵循合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则的基础上采用了假设开发法、市场比较法和基准地价法对宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”条件下，在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。

委托估价方提供的资料：

《北京市城镇国有土地使用权转让合同》

“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）

《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第××号）

“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]××号）

《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××）

“发证函”（京房地证字（2000）第××号）

××住宅小区总平面图

《关于合作开发望京新城K7区部分住宅项目建议书的批复》[京计基字[1998]第××号]

宗地基础设施状况

企业法人营业执照

一、估价对象概况：

估价对象是位于海淀区清河永泰庄北路××小区住宅及配套用地，土地面积为21681.71平方米，该用地属地价六类地区。

1、土地登记状况

根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号）：

土地位置：

海淀区永泰庄北路

土地用途：

住宅及配套

用地四至：

南：

××小区

北：

××北路

东：

绿化带及高压线走廊

西：

北京××食品企业有限公司

土地面积：

21681.71平方米（住宅分摊：

20819.03平方米；

配套分摊：

862.68平方米）

土地级别：

根据北京市市政府京政发[1993]34号文及其说明，属北京市六类地价区。

2、土地权利状况

估价对象为国有土地，根据《北京市城镇国有土地使用权转让合同》、“北京市国有土地使用权转让登记表”（京地[转]字（2000）第××号）、“发证函”（京房地证字（2000）第××号），北京××房地产开发有限公司通过转让方式，从原土地使用者北京××食品企业有限公司土地中受让部分土地，土地使用性质为有偿出让土地。

根据原《国有土地使用证》（市海中外国用（95）字第00170号），设定的抵押权已到期注销。

依据“关于开发建设××住宅小区项目建议书的批复”（京计投资字[2000]1583号）批准的住宅及配套用途，土地使用年限住宅为70年，配套50年。

3、建筑物和地上附着物状况

根据《审定设计方案通知书》（2000-规审字-××），××小区规划为多层、高层住宅楼及配套综合商业，总建筑面积64232平方米，总容积率为2.96。

其中，地上建筑面积62732平方米，住宅建筑面积60236平方米，配套商业建筑面积2496平方米，地上容积率2.89。

目前，地上无建筑物。

本次估价的地价是指宗地红线外市政基础设施达到“七通一平”（通路、通电、上水、下水、供暖、通讯、通气和土地平整）条件下、在估价时点2000年11月15日的估价对象住宅用途70年、配套50年的土地使用权价格。

本次估价的地价分为熟地价和毛地价。

熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。

其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。

二、评估时应当遵循的原则：

1、合法原则

遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。

2、客观性、公正性、独立性原则

从实际出发，认真进行调查研究和实地勘查，按照有关法规和技术规程，实事求是分析资料的有效性、真实性，采用科学的评估方法、标准和程序客观评估，保证评估结果公正合理。

3、替代原则

房地产价格遵循替代规律，某宗房地产的价格，受同类型具有替代可能的房地产价格所牵制。

有相同使用价值、有替代可能的房地产之间会相互影响和竞争，使其价格相互牵制而趋于一致。

4、最高最佳使用原则

土地估价是以其最有效使用为前提的，该土地是否是最有效使用，持续性如何，直接影响着将来的使用方式及收益量。

该宗地的最有效使用方式是住宅用途，规划为居住用地处于最佳效用。

5、估价时点原则

遵循估价时点原则，要求估价结果是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

另外，在土地估价中，我们还遵循了供求原则、公平原则。

三、评估方法：

在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。

由于估价对象为待开发的房地产用地，要求取该宗地地价，可采用假设开发法。

用估价对象开发完成后的价值，扣除其正常的开发成本、管理费用、贷款利息、销售税费、税金及开发利润，求出估价对象的价格。

由于估价对象为住宅用地，是一种比较常见的物业类型，可采用市场比较法。

根据替代原理，在同一供求范围内的类似地区，选取在较近时期内发生的、相同用途物业的交易案例进行市场比较、修正，可求取估价对象的比准价格。

根据北京市人民政府1993年第34号文件，可通过对该地段上的住宅基准地价进行个别条件系数修正，求出估价对象的基准地价修正价格。

综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出土地的最终地价结果。

四、影响因素分析：

（一）一般因素（市场背景分析）

北京是中华人民共和国的首都，简称京，位于华北地区。

北京总面积16808平方公里，市区面积735平方公里。

下辖10个区、8个县。

东南部为平原，西北部为燕山、太行山山地。

北温带亚湿润气候。

1月平均气温-9度—4度，7月约25度。

主要有汉、回、满、蒙古等民族。

工农业发达，传统工艺品生产历史悠久，技艺精湛。

70万年前北京猿人即生活于周口店地区，春秋战国时期燕国建于蓟，辽南京、金中都均在此地区，元、明、清三代北京更成为全国的政治、文化中心。

因此，皇家宫庭、园囿、朝坛及宗教建筑遍布，且大多保存完好，更兼长城丽，古运河以此为北端，故文物古迹荟萃是北京旅游资源的最大优势。

北京亦不乏自然风景旅游资源，名山、森林、草原、溶洞、温泉、湖泊不一而足。

因此，北京成为全国最重要的旅游热点城市之一。

北京是中华人民共和国的首都，是中央人民政府的直辖市，是全国的政治、文化中心。

按中央对北京的要求，北京将建设成为经济繁荣、社会安定和各项公共服务设施、基础建设及生态环境达到世界一流水平的历史文化名城和现代化国际城市。

北京是中国的首都，也是世界著名的历史文化名城，她有悠久的历史和丰富的文化遗产。

改革开放以来，随着经济和对外交流的发展，北京逐步发展成为国际化的大都市，不仅有一百多个国家在此设有使领馆，而且北京还是各国驻华商务机构及中外经济合作交流、学术研讨和旅游的首选地点之一，国际交往活动十分活跃。

1999年以来，受房改政策及国家为促进二级市场发展准许已购公房和经济适用房上市办法出台的影响，出现了经济适用房的大规模建设和个人购买力的增强。

从长期来看，对北京住宅市场起重要支撑作用的集团购买力将会明显下降，个人购房将会逐步成为住宅市场的主要力量。

从供应区位上看，普通住宅项目逐渐形成了一定的区域分布特点：

市区（二环以内的东城区、西城区、宣武区、崇文区）的住宅项目主要在老城区的基础上进行再开发，因此多与传统住宅区相交叉。

而新开发的住宅区多沿新建的二环路、三环路、四环路沿线呈条带状分布。

东三环、西三环及东北四环一带是大规模住宅开发新的热点，城南是危房改造的热点，集中了较多的新住宅开发项目。

2000年上半年商品住宅销售出现旺势，累计销售住宅220.4万平方米，较上年同期增长1.9倍，房地产投资维持高速发展态势，上半年累计完成投资162.6亿元，以20.5%的速度增长，住宅开复工面积达1937.3平方米，增长10.7%。

同时，上半年商品房累计竣工199.1万平方米，增长了67.4%。

统计显示，2000年上半年商品房的平均售价为3793元/平方米，较1999年末的4787元/平方米降幅明显，价格的下降刺激了个人的消费欲望，推动了整个住宅市场的销售。

进入2000年以来，房地产业的发展方式以由单纯的投资拉动发展发展为投资与消费双向拉动。

近两年普通住宅的建设重点集中在四环和五环之间，大型项目有在建的望京新城和回龙观居住区等。

三环以内以危旧房改造为主，将建成10片危改小区，大部分分布在城南一带。

（二）区域因素

估价对象位于海淀区、朝阳区、昌平区三区交界处，八达岭高速路东侧，公路一环以北。

区域南部为海淀区高校、研究所聚集的中关村科技园区，通过八达岭高速路可直达马甸新兴的商住区。

区域以东为朝阳区亚北居住区，区域以西为清河镇所在地，是区域的商业服务中心，再向西就是上地科技园区。

区域以北则是回龙观经济适用房居住区。

估价对象所在区域内已建成永泰里小区、清缘小区、清河小区、毛纺厂住宅小区，形成一定的聚集效应。

区域内的电力科学研究院、机械工程学院、首钢冶金研究院延续了中关村、上地科技园区的科技氛围。

八达岭高速路、公路一环两条主干道穿过该地区，东西连接中关村、上地科技园区与亚运村及亚北商住圈，南北连接马甸商圈与回龙观经济适用房居住区，对外交通十分便利。

区域内分布有清河百货商场、金五星商厦、永泰庄购物中心等商服设施及金融、邮电、餐饮、娱乐等配套服务设施

（三）个别因素

估价对象土地用途为居住用地，土地面积为21681.71平方米。

土地呈较规则长方形，工程地质条件良好。

估价对象的市政基础设施条件：

①道路

北邻永泰庄北路。

②上水

目前小区内有2眼深水井，日供水600吨，小区建成后接市政供水。

③下水

雨、污水排入小区东侧排水干管，小区内排水管线口径为50公分。

④供气

小区南侧20米有天然气主管线及调压站。

⑤电力

清河小营开闭站通过马房干线的三级电网到小区配电室。

⑥电信

小区接清河电话局通讯管线。

⑦热力

小区南侧热力公司供暖锅炉房。

（四）最高最佳使用分析

在运用最高最佳使用原则估价时，受到合法原则的约束，同时房地产估价中所确定的客观合理价格或价值，其实质是房地产的经济价值，它体现在房地产的使用过程中。

本次评估对象具有合法的使用方式及用途，其现状用途为工业用地，规划用途为住宅及配套用地，估价对象为住宅及配套用地最为有利，因此本次评估以住宅及配套用途作为估价的前提。

五、测算过程：

在估价过程中，可采用假设开发法、市场比较法和基准地价系数修正法分别求取估价对象的熟地价格和毛地价格，综合这三种方法的结果，最终确定估价结果。

综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均求出土地的最终地价结果。

具体估价过程如下：

（一）假设开发法

估价对象住宅部分的规划设计条件为：

①建筑面积：

61736平方米（地上:

60236平方米）

②用地面积:

20819.03平方米。

③地上容积率：

2.89

以上述条件为基础计算估价对象的价格。

1.采用市场比较法求取总开发价值

运用市场比较法，通过对北京市住宅楼市场的调查，选取近期同一供需圈内邻近地区的三个住宅楼销售案例进行比较。

①选取可比案例

案例A：

怡清园

·地点：

海淀区西三旗小营环岛

·地价区类：

6类

·交易类型：

期房

·建筑面积：

120000平方米

·用途：

住宅楼

交易价格为楼面单价3750元/平方米。

地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。

案例B：

永泰小区

·地点：

海淀区清河东镇

·地价区类：

6类

·交易类型：

期房

·建筑面积：

300000平方米

·用途：

住宅楼

交易价格为楼面单价3950元/平方米。

地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6层现浇结构住宅楼，内部粗装修。

案例C：

清缘里小区

·地点：

海淀区清河镇

·地价区类：

6类

·交易类型：

期房

·建筑面积：

50000平方米

·用途：

住宅楼

交易价格为楼面单价3800元/平方米。

地块基础设施及公共服务设施完备；建筑物为6-10层现浇结构住宅楼，内部粗装修。

表1：

因素条件说明表

估价对象

可比实例

比较因素

估价对象

案例A

案例B

案例C

交易时间

2000.11

2000.9

2000.11

2000.8

交易方式

买卖

土地位置

海淀区清河永泰庄路

海淀区西三旗小营环岛

海淀区清河东镇

海淀区清河镇

土地用途

住宅及配套

住宅

土地级别

6类

区

域

因

素

交通条件

邻支路，距主干道800米，公共交通较不便捷

邻支路，距高速路1000米，公共交通不便捷

邻支路，距主干道约600米，公共交通一般

邻支路，距主干道约800米，公共交通一般

集聚程度

小型居住区

中型居住区

小型居住区

基础设施

七通一平

公共服务配套

一般

个

别

因

素

建筑面积（平方米）

64232

120000

300000

50000

建筑物结构

现浇

建筑物装修

内部粗装修

建筑物成新

十成

工程地质条件

良好

2.成本费用

①建造成本

a.建安费用

按北京市现行建筑工程概（预）算标准测算，估价对象建筑平均建安造价可确定为1200元/平方米；

b.红线内基础设施费用，按建安费用的12%取费；

c.小区配套费用，按建安费用12%取费；

d.电贴：

电贴费标准1100元/千瓦，住宅负荷为25瓦/平方米。

②不可预见费

按建造成本的5%取费。

③专业人士费

专业人士费包括勘察、设计、评估等费用，按照建造成本的5%取费

3.贷款利息

取1-3年期固定资产贷款利率5.94%，工期为1.5年，按工期一半计，单利计算。

4.销售费用

①买卖手续费，按照房屋销售收入的0.5%取费；

②两税一费（销售税金部分）按照销售收入的5.5%计取；

③广告代理费，按照总开发价值的3%取费。

5.发展商建造投资成本利润

投资回报率为成本费用的20%。

6.根据熟地价对毛地地价测算

本次估价的地价分为熟地价和毛地价。

熟地价包括土地出让金、基础设施配套建设费、土地开发及其他费用；毛地价包括土地出让金、基础设施配套建设费两项费用。

其中基础设施配套建设费包括大市政费及四源费，未包括红线内基础设施费。

生地（不具备三通条件且尚有待拆迁建筑）、毛地（已具备三通条件但尚有待拆迁建筑）、熟地（已具备三通条件且无待拆迁建筑）。

（1）土地开发（三通及拆迁）费

根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地征地、拆迁费折合为楼面单价700元/平方米、折合成地面单价2023元/平方米。

（二）市场比较法

1.根据替代原则，通过对北京市住宅用地出让市场的调查，取得下列三个案例：

案例D：

海淀区永泰庄永泰园小区10#、11#住宅楼，为北京市六类地价区。

用地面积6500平方米，建筑面积12165平方米，容积率1.92。

1999年12月交易价格为：

楼面毛地价342元/平方米。

案例E：

海淀区清河镇清缘小区W06-W09住宅楼，为北京市六类地价区。

用地面积25394平方米，建筑面积37659平方米，容积率1.48。

1999年9月交易价格为：

楼面毛地价350元/平方米。

案例F:

海淀区小营路东清河小区住宅用地，为北京市五类地价区。

用地面积13913平方米，建筑面积32916平方米，容积率2.74。

1999年11月交易价格为：

楼面毛地价330元/平方米。

2.比较因素选择

依据估价对象的区域条件及个别条件，采用市场比较法时选择的比较因素主要有:

交易时间、交易方式、土地位置、土地用途、土地级别、土地使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、公共服务配套、宗地形状、地上容积率、工程地质条件、公交便捷程度、土地利用难易程度。

（1）用途。

指土地的合法规划用途；

（2）土地使用年限。

指土地的合法有效可使用年限。

（3）交易时间因素。

指由于时间的因素房地产交易价格会不同；

（4）交易情况因素。

指房地产交易中交易双方的公开、公平及客观程度等；

（5）区位因素。

区域因素主要有位置、用途、距市中心距离、交通条件、基础设施状况、环境质量等；

（6）个别因素。

个别因素主要有地势、地貌、宗地形状、宗地面积、宗地容积率。

3.比较因素条件说明

将以上案例与待估宗地进行分析比较，并作具体的因素条件说明（见表4）。

表4：

因素条件说明表

待估宗地

及可比实例

比较因素

待估宗地

案例A

案例B

案例C

交易时间

2000.11

1999.12

1999.9

1999.11

土地位置

海淀区永泰庄北路

海淀区永泰庄永泰园小区

海淀区清河镇清缘小区

海淀区小营路东清河小区

交易情况

正常

交易方式

出让

土地用途

住宅

土地级别

六类

五类

土地使用年限

70年

交通条件

临永泰庄北路，距主干道900米

临次干道，距主干道约800米

临次干道，距主干道约700米

临次干道，距主干道约200米

区

环境质量

较好

域

集聚程度

小型居住区

一般

中小型居住区

一般

中型居住区

一般

中小型居住区

一般

因

基础设施

七通一平

素

公共设施配套

利用居住区级配套

个

宗地面积（m2）

20819.03

6500

25394

13913

别

宗地形状

规则长方形

近似规则长方形

规则长方形

因

地上容积率

2.89

1.92

1.48

2.74

素

工程地质条件

良好

4.土地开发费

（1）土地开发（三通及拆迁）费

（三）基准地价系数修正法

1.有关北京市基准地价的说明

北京市人民政府于1993年7月6日以《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》（京政发[1993]34号）文件下发了《北京市出让国有土地基准地价表》及使用说明，对北京市出让国有土地使用权基准地价针对不同用途和地价区类的标准进行了具体的规定，并要求北京市国有土地使用权出让价格以此基准地价为基础，进行宏观控制。

该基准地价是在调查现有各类用地基础上，根据地上建筑物现有的收益水平和经营情况测算的土地平均价格。

依据《北京市出让国有土地基准地价表》及使用说明，北京市基准地价包括出让金、大市政及四源费和土地开发费。

土地利用类型分为商业、公寓、住宅、工业，土地级别分为1-10类（详见北京市出让国有土地使用权基准地价表），在计算宗地地价时，可通过以下公式计算：

宗地基准地价（熟地价）＝出让金＋大市政及四源费＋土地开发费

毛地价=出让金+大市政及四源费

其中：

出让金＝取费标准×容积率修正系数

大市政及四源费＝取费标准×容积率

2.求取估价对象土地价格

（1）出让金

估价对象位于海淀区清河永泰庄北路，属于地价六类地区，土地用途为住宅用途。

估价对象条件与该地价区类的状况相比属一般状况。

取该地价区类住宅出让基准的取费标准400元/平方米。

估价对象地上容积率为2.89，容积率修正系数为2.65。

（2）基础设施配套建设费

本报告所提到的基础设施配套建设费仅指估价对象红线外基础设施配套建设费，即大市政及四源费，未包含红线内基础设施配套费。

根据相关文件并依照实际征收情况，大市政费取100元/平方米，四源费（不包括热源费）费用标准取50元/平方米，合计150元/平方米。

（3）土地开发及其他费用

根据委托方提供的资料，以及估价人员对该区域土地征地、拆迁市场进行调查的结果及估价人员的一般经验，确定估价对象的土地开发费为楼面单价700元/平方米、折合成地面单价2023元/平方米。

六、估价对象地价的确定

综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出住宅部分的最终地价结果。

由于本次评估的评估目的是为确定出让手续中的出让价格，目前北京市地产市场交易比较活跃，因此市场比较法评估结果能较好地反映出地块的真实地价水平，其次依据假设开发法测算出来的价格，由于基准地价修正法自93年执行，一直未做调整，采用此方法测算出来的价格较其他两种方法测算出来的价格相差较大，且在北京市的出让实例中也较实际价格偏高，故就假设开发法、市场比较法、基准地价修正法测算的结果依次取权重为40%、50%、10%，以求取最终的地价结果。

综合分析以上三种方法测算的土地价格，采用加权平均法求出住宅楼的最终地价结果，根据北京市土地出让实务及评估中的通常作法，住宅小区中配套部分的毛地楼面价是住宅的1.5倍，住宅小区中配套部分的熟地楼面价是住宅的1.16倍，因此：

估价结果一览表

地价

权重

熟地

毛地

熟地总价

熟地地面价

熟地楼面价

毛地总价

毛地地面价

毛地楼面价

评估方法

（元）

（元/平方米）

（元）

（元/平方米）

假设开发法

市场比较法

基准地价

修正法

住宅部分

配套部分

估价对象××小区住宅用地在估价期日2000年11月15日之正常市场价格为：

住宅部分：

熟地：

总价：

大写金额：

单位地面熟地价：

元/平方米

单位楼面熟地价：

元/平方米

毛地：

总价：

大写金额：

单位地面毛地价：

元/平方米

单位楼面毛地价：

元/平方米

配套部分：

熟地：

总价：

大写金额：

单位地面熟地价：

元/平方米

单位楼面熟地价：

元/平方米

毛地：

总价：

大写金额：

单位地面毛地价：

元/平方米

单位楼面毛地价：

元/平方米

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