汾江河张槎段整治改造项目土地和房屋征收补偿安置实施方案模板.docx

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汾江河张槎段整治改造项目土地和房屋征收补偿安置实施方案模板

汾江河（张槎段）整治改造项目土地和房屋

征收补偿安置实施方案

按照市、区城市升级三年行动计划的工作部署，为加快城市升级步伐，顺利实施汾江河（张槎段）整治改造项目范围土地的房屋征收补偿安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规，结合张槎街道的实际，制定本方案。

一、征收范围

汾江河（张槎段）整治改造项目位于张槎街道办事处辖区范围内（详见附图）。

二、征收工作的组织实施

汾江河（张槎段）整治改造项目的征收部门为**区国土城建和水务局（**区土地和房屋征收中心）。

征收实施单位为**区张槎街道办事处，负责做好征收的宣传发动，负责以房屋征收部门的名义与被征收人签订征收补偿安置协议，支付征收补偿款，信访维稳等工作。

三、征收补偿方式

根据被征收房屋的功能分为住宅和非住宅两大类。

其中住宅包括商品房、房改房、自建住宅以及配套车库（房）。

非住宅包括商业用房（含商铺）、工业用房、仓库、办公用房等。

征收补偿实行货币补偿、房屋产权调换、货币补偿与房屋产权调换相结合三种方式，由被征收人自行选择一种方式进行补偿，但本方案特别规定的除外。

（一）选择货币补偿的，以房屋合法的建筑面积计算。

（二）选择房屋产权调换的住宅，以房屋合法的套内建筑面积在征收部门提供的安置用房内调换同等套内建筑面积的安置用房。

对选择房屋产权调换的非住宅中的商业用房（含商铺）、办公用房类，可在征收部门提供的安置用房内按等值调换的原则进行调换。

其余非住宅按照佛府办［2004］322号文执行。

（三）土地与房屋征收范围公告发出后抢建、加建的建筑物一律不予补偿。

（四）征收范围内土地以及地上建筑物的用途以权属证登记和批准用途为准。

四、房屋面积及用途核定办法

（一）有土地使用权证、房屋产权证的，以权属证记载的面积及用途为准；

（二）经房管部门备案的房屋买卖合同或商品房购买合同，但未办理土地使用权证、房屋产权证的，以原房屋产权证或《商品房过户证明书》记载的面积及用途为准；

（三）根据有关法律法规及政策规定应予补偿的其他情形，以依据相关规定核定的面积及用途为准。

五、国有土地征收补偿标准

（一）国有出让土地

国有出让土地的征收补偿标准按该宗地第一次出让取得的成本价扣除使用年限给予补偿。

如经多次转让或协商不成时，可由征收实施单位与被征收人共同委托具有土地评估资质的中介机构进行评估确定。

（二）国有划拨土地

国有划拨土地征收补偿标准按本区域的土地补偿费+原办理用地手续的各项税费+填土费用给予补偿。

六、农村集体土地征收补偿标准

征收补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费，具体按最高不超过以下标准执行：

（一）土地补偿及安置补助费（合并补偿）标准：

1.农用地补偿标准

（1）农用地不分类，每亩补偿7.5万；

（2）滩涂地、荒草地及其他未利用土地，每亩补偿4万元；

2.建设用地补偿标准

（1）政府征地后安排且已完善手续的留用地：

以留用地原批准用途的评估价，扣除应缴纳的土地出让金后进行补偿。

（2）留用地以外，其它有合法用地手续的建设用地：

按该建设用地批准用途的基准地价，扣除应缴纳的土地出让金后进行补偿。

（3）符合《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》（佛府〔2002〕49号）规定，可确认土地权属的，参照以上第

（2）款，扣除当前办理农用地转用手续所需税费后进行补偿（扣除税费包括耕地占用税50元/平方米、耕地开垦费28元/平方米，合计52000元/亩）。

（4）不符合《关于解决石湾区镇村建设历史遗留问题的意见》（佛府〔2002〕49号）规定，不能确认土地权属的，按每亩7.5万元补偿，另加每亩3万元填土费补偿。

（二）青苗地补偿费标准

青苗地补偿是对征收范围内现状农作物作出补偿，征地时地上没有农作物的不予补偿，征收范围公告发出后抢种的农作物不予补偿。

具体补偿标准如下：

1.菜地、旱地、普通鱼塘每亩补偿3000元；

2.花卉园地、高值水产养殖鱼塘，每亩补偿5000元。

（三）留用地

1.按征地总面积的10%-15%安排留用地。

留用地由被征地单位提供并配合办理相关手续，政府负责落实用地指标及办理用地手续的相关税费，留用地不纳入政府征地范围，不予补偿。

2.被征地村集体没有相应土地可提供留用地的，政府不作留用地安排而转为货币补偿每亩7.5万元。

七、地上附着物补偿标准

（一）非住宅

1、商业用房（商铺）、办公用房

商业用房（含商铺）的界定以土地证、房屋产权证记载的或规划、国土部门批准的使用功能为准。

（1）货币补偿

聘请有资质的中介评估机构对被征收的建筑物（包括水电、排水、装修等）进行整体评估，按评估结果支付补偿费用。

（2）产权调换

由征收实施单位提供商业用房（商铺）、办公用房进行产权调换，按照等值置换的原则确定置换面积。

2、工业用房、仓库

（1）地上附着物按建筑造价扣除折旧进行补偿，根据建筑物不同的结构、使用年限，最高按以下标准补偿：

①水电齐备钢混结构：

750元／平方米；

②水电齐备砖混结构：

600元／平方米；

③一般混合结构：

500元／平方米；

④砖木结构：

350元／平方米；

⑤星瓦简易结构250元／平方米；

⑥简易棚屋150元／平方米；

⑦围墙、室外水泥混凝土地面50元／平方米。

（2）对以上补偿标准有异议的，由征收人根据《关于印发**市土地储备实施办法的通知》（佛府办〔2004〕322号）文件精神按评估价进行货币补偿。

（二）住宅

1、货币补偿

（1）根据建筑结构、类别，分别按以下标准进行货币补偿：

钢混结构5000元／平方米；

混合结构4800元／平方米；

砖木结构4500元／平方米。

（2）被征收住宅房屋附属的天井、庭院、花园等空地，20平方米内（含20平方米）的土地面积可按50%的比例折算成住宅套内建筑面积，对超过20平方米的部分按30%的比例折算成住宅套内建筑面积，并按住宅类最高标准（含奖励）进行货币补偿。

（3）货币补偿款的支付方式：

征收当事人签订《房屋征收补偿安置合同》之日起30日内支付补偿款30％，余款按征收当事人在合同中的有关约定支付。

2、房屋产权调换

（1）在汾江河（张槎段）整治项目范围提供安置房给被征收人进行产权调换。

（2）根据合法的房屋套内建筑面积，按1∶1比例调换。

（3）有合法产权的配套车库（房）按同类住宅标准进行补偿或调换住宅，面积出现差异时按同类住宅的货币补偿标准（含奖励）进行折算。

对在征收范围内仅有车房（库）的只作货币补偿。

（4）按“面积近似”原则选择安置用房。

如安置用房套内建筑面积大于被征收房屋应补偿的套内建筑面积的，由被征收人对超出的套内建筑面积及其所对应的公摊面积（即建筑面积）部分进行增购：

5平方米以下（含5平方米）的，按综合建造成本价2800元/平方米结算；5平方米以上至10平方米（含10平方米）部分按7000元/平方米结算。

增购建筑面积部分房屋的税费和办证费用等由被征收人自行承担。

如安置用房套内建筑面积小于被征收房屋应补偿的套内建筑面积的，征收人按被征收房屋结构的补偿标准（含奖励）计算补回给被征收人。

（5）安置房同时按“先签先选”原则进行选房。

3、其他说明

（1）凡未办理土地使用证、房屋产权证的，在选择货币补偿时奖励部分不受影响。

本方案的补偿标准均包含地价、每平方米600元的基本装修补偿。

对超出基本装修标准的室内装修部分，按评估公司的评估价扣减每平方米600元的基本装修费后进行补偿。

（2）集体土地上自建住宅按房地一齐补的原则。

补偿标准参照国有土地上房屋的补偿标准（含奖励）执行。

（3）土地使用权证用地范围内超出核定面积范围的处理：

对不能通过相关法律法规及政策进行核定的面积部分，按建筑物的残值进行补偿，最高按以下标准补偿：

①钢混结构：

300元/平方米。

②混合结构：

200元/平方米。

③砖木结构：

100元/平方米。

④简易结构：

50元/平方米。

八、奖励办法

（一）住宅

1、本项目的房屋征收补偿安置合同签约期限自作出征收决定公告之日起满60日止。

被征收人自征收决定公告之日起30日内签订房屋征收补偿安置合同的，可优先参加第一轮抽签选房；在征收决定公告之日起60日内签订房屋征收补偿安置合同的，参加第二轮抽签选房。

2、自作出房屋征收决定公告之日起，被征收人在签约期限内签订房屋征收补偿安置合同并按合同约定的时间腾空交出房屋的，按房屋征收补偿安置合同货币补偿的合法建筑面积，每平方米给予2000元的奖励。

3、农村宅基地自建住宅，在签约期限内签订房屋征收补偿安置合同并按合同约定的时间腾空交出房屋的,在上述基础上，再按以下方式进行货币奖励：

（1）自建住宅只建不足二层（不含二层满层），按核定建筑面积的15%予以货币奖励。

（2）自建住宅只建不足三层（不含三层满层），按核定建筑面积的10%予以货币奖励。

（3）自建住宅只建不足四层（不含四层满层），按核定建筑面积的5%予以货币奖励。

（二）非住宅

1、自作出房屋征收决定公告之日起，被征收人在签约期限内签订房屋征收补偿安置合同并按合同约定时间腾空交出场地的，按建筑物价值补偿款总额（不含搬迁费、租金补偿）的10%给予奖励。

超出签约期限签约的，不予奖励。

2、对有合法产权或通过相关法律法规及政策规定认定的建筑物，且有合法、有效的营业执照等的，以货币补偿方式进行补偿的，在签约期限内签约并按合同约定时间腾空交出场地的,对商业用房（商铺）、办公用房按相应的临时安置补助费标准给予6个月的租金损失补偿补偿；其余非住宅按每月30元／平方米的租金标准，最高给予6个月的补偿。

3、停产工人的工资的补助，每人每月按征收决定发出之日当年劳动部门公布最低补偿标准一次性补偿6个月给用人单位。

用人单位统筹安排，作为搬迁期间停产工人的生活补助，用人单位工人数以劳动部门核定企业参保人数为准（以劳动关系半年以上计算人数）。

九、临迁过渡安置

选择房屋产权调换的被征收人，在过渡期限内可选择以下临时安置方式进行临迁过渡。

（一）住宅

1、被征收人自行安排住处的，每月按核定的建筑面积以22元/平方米的标准向被征收人发放临时安置补助费。

补助费的发放从办妥被征收房屋交接手续之日起到通知交付安置用房满60日止。

2、被征收人选择周转房进行临迁过渡的，居住至通知交付安置用房满60日止。

在过渡期间内，周转房的水、电、治安、卫生等费用由被征收人负责。

（二）非住宅

1、商业用房（含商铺）

选择房屋产权调换的被征收商业用房（含商铺）的被征收人，在搬迁过渡期限内，按合法的房屋建筑面积为其提供租金损失补助费。

补助费的发放从被征收人办妥被征收房屋交接手续到通知交付安置用房满60日止。

商业用房（含商铺）的临时安置补助费分路段按以下标准每月支付：

地段

类型

塱沙路（元/平方米）

其它临街及内街商铺（元/平方米）

首层商铺

80

40

二层及二层

以上商铺

25

23

2、办公用房

办公用房的临迁补助标准为每月30元/平方米。

补助费的发放从被征收人办妥被征收房屋交接手续到通知交付安置用房满60日止。

十、搬迁补助费

（一）住宅

被征收人在签约期限内签约并按合同约定日期搬迁并交出房屋的，每套住宅发放一次性搬迁补助费，核定建筑面积200平方米以下（不含200平方米）的600元/套，200平方米至500平方米（不含500平方米）的800元/套，500平方米以上的1000元/套。

（二）非住宅〔商业用房（含商铺）、办公用房、工业用房、仓库〕

1.核定建筑面积50平方米以下的，一次性支付搬迁补助费1000元/套。

2.核定建筑面积50平方米（含50平方米）至100平方米的，一次性支付搬迁补助费2000元/套。

3.核定建筑面积100平方米（含100平方米）至200平方米的，一次性支付搬迁补助费3000元/套。

4.核定建筑面积200平方米（含200平方米）以上的，一次性支付搬迁补助费4000元/套。

（三）对被依法实施强制拆迁的，不发搬迁补助费。

十一、房屋附属物、附着物的补偿

（一）被征收房屋附属的设备按如下标准支付迁移费用：

1.电话：

100元／部；

2.网络：

100元／条；

3.有线电视：

100元／路；

4.管道煤气（燃气）：

1000元／户；

5.空调迁移费：

200元／台。

（二）被征收房屋围墙内的树木补偿每棵30-80元补偿；围墙按50元/平方米补偿；水井按300元／口补偿。

十二、安置用房的交付标准

本方案的安置用房以简单装修形式交付（装修标准详见附件）。

十三、安置用房的交付

（一）应在被征收人签订房屋征收补偿安置合同并办妥被征收房屋移交手续之日起4年内将房屋交付给被征收人。

（二）安置用房逾期交付的，对自行安排住处的住宅类被征收人，从逾期之月起，临时安置补助费增加50％；对选择周转房临迁过渡的被征收人，从逾期之月起，应付给50％临时安置补助费；对选择房屋产权调换的商业用房（含商铺）类被征收人，从逾期之月起，租金损失补助费增加50％；对选择房屋产权调换的办公用房类被征收人，从逾期之月起，临迁补助标准增加50%。

（三）安置用房的交付时间以书面通知为准。

十四、管线迁移

征收范围内各类管线的迁移，原则上由各管线权属单位负责。

各管线权属单位应积极配合征收工作，遇到特殊情况，由实施单位共同协调解决，具体费用在征收补偿安置资金中列支。

十五、华侨房屋

鉴于本方案比《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》更加优惠，因此，征收华侨房屋依照本方案执行。

十六、住房困难和低收入家庭

经**区民政部门核定的低收入家庭或经房管部门核定的住房困难家庭，按政府有关部门规定执行。

十七、列入文物保护单位的房屋

对列入文物保护单位的房屋按照有关法律法规执行。

十八、对存在异议的问题的解决

在实施过程中，对补偿标准有异议的，通过评估公司进行评估，按评估价进行补偿。

如评估价不高于于本方案补偿标准的，评估费用由提出异议的被征收人承担；如评估价高于本方案补偿标准的，评估费用由征收人承担。

十九、争议的解决

按照《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定执行。

争议期间不停止征收的实施。

二十、其他事项

（一）本方案中的补偿标准仅适用于汾江河（张槎段）整治改造提升项目地块土地和房屋征收范围。

（二）本方案由**区国土城建和水务局（**区土地和房屋征收中心）负责解释。

（三）本方案未尽事宜，按有关法律法规政策执行。

二○一四年一月三十一日

附件：

住宅置换房的基本装修标准

房屋位置

设施

天面

砌隔热砖

墙

外墙

按城建规划标准执行

天花

内墙及天花

墙灰批荡加白色乳胶漆，天花纸筋灰面加白色乳胶漆。

窗

国标铝合金（按**区规划局审定执行）。

设置

每户直供水、电表各一个、防盗门、楼梯灯用直供电表每幢一个，每层楼梯电灯一盒，全屋用铜芯电线、电话线一条、网线一条、管道燃气表接到户，各层设消防箱、每幢楼设信报箱。

室内项目

门

建筑说明

水、电部分

厅

防火门

地面铺600×600MM抛光砖

厅内光管一支，组合插一个，插座一个，电视插一个，电话插一个，空调插一个

房

夹板门

地面铺600×600MM抛光砖

电灯一盏，插座二个，电话插一个，空调插一个

厨房

夹板门

地面铺防滑砖，内墙贴瓷片到顶

电灯一盏，插座二个、水龙头二个

浴室、厕所

百叶塑料门

地面铺防滑砖、内墙贴瓷片到顶，主卫坐便器，公卫蹲式大便器

电灯一盏，插座一个，排风扇插座一个、水龙头三个、

阳台

地面铺防滑砖、拦河内贴瓷片

（生活阳台：

洗衣机进水口一个，地漏一个，插座一个）吸顶灯一盏