住宅楼抗震加层改造项目可行性研究报告.docx
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住宅楼抗震加层改造项目可行性研究报告
住宅楼
抗震加层改造项目
可
仃
性
研
究
报
告
第一章：
项目概况
一、项目背景
某某住宅楼——位于我国某某二环东路与新兴路交叉处，为某某某市区的繁荣和发展奠定了基础，某小区”逐渐成为某市区的主流社
区。
创建于世纪20，至今已经横跨10多个年头了。
某小区耀实园创建之初，本着“以人为本”的指导思想，原有的建筑无论从整体布局、建筑结构，还是功能定位、市政配套等方面，都远远无法适应当今时代发展的需要。
并且，随着时间的推移，老建筑日益旧损，不少房屋已几近危房，旧城改造拍迫在眉睫。
为此，某某适时提取了“再造某某住宅楼”的战略决策。
本项目研究就是在这样的历史背景下展开的。
二、项目历史条件
1、宗地简介：
某某住宅楼旧城改造项目（以下简称项目），某某住宅楼旧城改造项目一大地块：
项目占地面积8632.28平方米，住宅用地，位于金菊路与某路交叉西侧的区域，建筑面积24170.39平方米，建筑容积率为2.8。
以上区域位置优越，交通便捷，各类配套设施齐全，商业价值和商住价值级高，是旧城改造极好的首选项目。
2、项目概况：
旧城改造有多种形式。
本项目拟采用某京佳兴空间房地产开发有限公司“空间抗震加层建筑”专利技术，实施“抗震、加固、加层”为核心的旧城改造。
在城市建设总体规划的大原则前提下，改变原有的土地（住宅、商铺）单一的使用性质，为商住两用的综合用地性质；在不断增加建筑密度的前提下，改变原有的容积率控制指标，增加建筑的容积率，向空间要“土地”，“不大拆，而大建”，实现建筑史上前所未有的突破。
据统计，本项目现在总占地面积为：
8632.28平方米（折合12.95亩），地上建筑物总建筑面积为：
24170.39平方米，平均容积率2.8。
根据某京、上海、福建等省市旧城改造的经验，特别是在福建莆田“抗震、加固、加层”旧楼改造成功案例，建筑物的建筑高度和建筑容积率可大大提高，根据我们初步设计方案拟定，项目大纲建筑面积可为159840平方米，建筑容积率可达到18.5。
项目总投资124474.83万元人民币，建设周期约30个月，包括：
前期工作约12个月，施工建设约14个月，物业销售约6个月（其中约2个月为房屋预售，可与施工后期同步进行）。
三、项目建设主体和合作形式
1、项目主体建设
本项目主体为：
（1）公司：
是一家依据中华人民共和国法律合
法设立并有效存续的有限责任公司，企业注册号：
。
该公司正在推出“再造某某住宅楼工程”，计划对住宅楼项目进行旧城改造。
（2）某京佳兴空间房地产开发有限公司：
是一家依据中华人民共和
国法律合法设立并有效存续的股份有限公司，企业注册号：
20224000094174,该公司是中国唯一从事空间抗震、加固、加层建设
的“空间房地产”专业公司，拥有“空间抗震加层建筑”15项国家
专利技术，致力于老旧建筑的抗震、加固、加层改造，是一支旧城改
造新兴生力军。
2、项目建设主体合作形式（待研究确定）。
第二章：
项目规划与建设方案
一、规划用地面积和总建筑面积
1、规划用地面积：
项目总用地面积8632.28平方米，（折合12.95亩）,根据地上建筑物的现状，和旧城改造后的房屋性质及使用功能，需办理土地变性手续。
2、项目总建筑面积：
项目原建筑面积为24170.39平方米，平均容积率为2.8。
根据项目实施采用抗震、加固、加层“空间抗震加层建筑”
专利技术，容积率可得到大大的提升，建筑面积可达到286672平方
米，平均容积率可达到18.5。
二、项目基本规划方案
（一）、某某住宅楼：
为2000年建成的多层框架结构住宅楼，占地面积8632.28平方米，建筑面积24170.39平方米，现在容积率2.8。
1、改造后的某某住宅楼与二环东路及新兴路交叉西面，居住环境安静，交通方便快捷，生活配套一应俱全，方便居民的日常生活。
繁华便捷与幽静闲逸兼而得之。
生活安静，环境优美，生活氛围浓厚等优势为您创造了优良居住环境。
小区已经很成熟紧邻CBD,交通便利。
依照规划设想，移动互联网和文化创意产业将是近期产业发展的趋势。
这两个产业带的兴起，必将吸引国内外一大批科技、文化创业企业的入驻。
同时带来的还有一群有着新思维、新创业理想的白领一族的青睐。
该中心必将与某某市区网谷产业联动，形成以移动互联网
和文化创意产业为核心的创意产业和自雇SOHO族工作、休闲和信息
交流为一体的个性场所。
2、改造后的某某住宅楼，总建筑面积：
159840平方米，2幢1层底商，属低层建筑；683#、685-690#楼，每幢26层，属高层建筑；680#、681#楼，每幢28层；容积率18.5。
其视觉效果，达到与网谷创意物业相协调。
3、某某住宅楼招商文化创意中心的市政和建筑配套，包括：
水（上
水、下水）、电（强、弱电）、燃气、电梯、智能、道路、绿化、机动车、非机动车停车位等，另设专题研究。
（二）、某某住宅楼旧城改造项目：
1、改造后的某某住宅楼功能定位包括两方面：
（1）、以年轻白领为主流客户的中端住宅社区；
（2）、配套相关的生活服务商业，主要利用地块东某角的商业
建筑和住宅的沿街建筑。
某某住宅楼规划设计要求突出现代主义风格，简约优雅、明快随意。
立体层次感强，外飘阳台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块、色带处理，以满足年轻白领为主力客户的终端住在社区需求。
2、某某住宅楼创意产业带有金菊路与某路交叉西侧一次开发建设，生活服务大楼致力打造某某住宅楼创意产业新平台，促进创意产业人群汇集于此，构建某某住宅楼文化创意产业新地标。
3、改造后的某某住宅楼具体功能可分为两部分：
（1）、某某住宅楼底层可分为沿街商铺，引进与文化创意相关的高档次商业企业入驻，具有相对较高的商业价值。
（2）、某某住宅楼，属底层、高层混合建筑群高低错落有致。
融入某某住宅楼片区产业升级，能与锦泰花园、延安医院、老某京涮肉和枫蓝国际片区联动，成为某某住宅楼旧城改造综合区的重要区域。
4、某某住宅楼配套工程、配套设施等规划设计（略）。
综合统计，某某住宅楼旧城改造项目总计划用地8632.28平方米，（折合12.95亩），新增建筑面积139251平方米，递增5.8倍，总建筑面积159840平方米，平均容积率为18.5。
第三章项目的市场分析
（一）、某某住宅楼市场发展状况（待补充调研）。
（二八项目优势分析。
本项目优势和意义
1、旧城改造是时代发展的需要，符合人民群众的利益，符合大众的需要。
只要操作得当，肯定会得到广大业主和使用人的支持和配合。
这同推倒重来的传统旧城改造，动迁难、安置难有本质的区别。
2、项目采用15项“空间抗震加层建筑”专利技术实施旧城改造，具有其他房地产开发特有的优势：
（1）、节约人类最宝贵的资源一一土地。
他是通过空间开发房地产，不占用大量土地，而是在原有的建设用地范围内，不增加建筑密度，而是只增加建筑高度，大幅度地增加容积率，保护了国家土地资源，提高了土地的利用率。
（2）、节约大量的建筑材料。
该项目的实施，在原有建筑物不拆除、不搬移的为基础上实施空间加固、加层，不影响原有建筑物的使用，原拆、原建，是人们因拆迁造成矛盾、损失、不便的风险大大降低。
（3）、节能、环保。
该项目实施，不会因拆除原有房屋建筑垃圾无处堆放，而造成环境污染。
保护了生活环境，节约了大量能源。
（4）、抗震。
该项目实施，从根本上解决了地震给建筑物造
成的伤害，通过“空间抗震加层建筑”专利技术的运用，经改造后的房屋可达到8度抗震等级，大大地超出原有建筑无得抗震等级。
（5）、降低了旧城改造开发成本。
本项目实施，节地、节材、节能，其必然结果是节约开发成本。
根据福建莆田的成功案例介绍，同样一个项目，采用“抗震、加固、加层”空间抗震加层建筑技术实施旧城改造，与大拆大建、推倒重来比较，开发周期缩短三分之一，开发成本也得到较大幅度的降低。
（6）、国家得到收益，社会得到安定。
本项目的实施，原有的8632.28平方米土地，由于变性和容积率的增加，新增部分增容费1000元/平方米，税收仅营业税一项即可增收863.23万元,经济得益显而易见。
从一定意义上说，这也是另一种形式的盘活资产，是国有资产（土地）的保值、增值。
同时，项目实施又在
一定程度上缓解了住房供需矛盾，对抑制房价保持社会稳定也有一定的促进意义。
3、采用“全部拆除、推倒重来”传统旧城改造方式的弊端。
首先我们从经济方面分析：
（1）、假设本项目地块8632.28平方米房屋全部拆除，据现
有的房屋市值估算，为6905.82万元（均价0.8万元/平方米）。
又据上述的相关房龄统计，尚有不少于50年的使用年限。
全部拆除、推
倒重来，这6095.82万元的巨额损失谁来承担？
（2）、假设8632.28平方米房屋全部拆除，又会产生以下费
用：
A房屋拆除机械费、人工费86.32万元人民币（100元/平方米）；
B建筑垃圾清运费38.85万元（按30元/立方米运费，1平方米建筑面积产生1.5立方米建筑垃圾计算）
C12948.42立方米建筑垃圾对方、深埋、处理需占用土地约12.95亩，如按100万元/亩土地计算，合人民币1295万元。
三项合计为1420.17万元人民币。
（3）、重新建设15724平方米房屋，光建设成本这一项（管理费、财务成本、税金等暂不计入），需要5503.4万元（2500元/平方米土建工程费加1000元/平方米配套工程费）。
以上两项总计，24170.39平方米原有建筑，推倒重来的传统旧城改造总费用为1420.17万元。
这里还未包括拆迁临时安置费、搬迁费、补偿费和房屋尚余50年使用年限的损失费。
但是其结果却是，一个平方米建筑面积也没有增加，国家也没有收到一份钱的土地补偿和税收。
两种形式的旧城改造优劣相比，不言而喻。
其次，我们从设会影响分析:
（1）、“大拆大建、推倒重来”的传统旧城改造模式，只是在原有基础上的重复建设，容积率得不到增加，建筑面积得不到在家啊，政府土地收益得不到增加，业主利益得不到增加，项目实施必然得不到业主的支持和拥护，旧城改造必然陷入“动迁难、拆迁难、项目实施难”的被动境地。
（2）、“大拆大建、推倒重来”的传统旧城改造模式，还会产生巨大的环境污染和早噪声污染。
以上两项都会造成社会不安的因素。
4、房产定位及营销策略（调研后编制）。
第四章项目投资估算和资金筹措
一、项目投资估算依据：
根据房地产开发项目的成本类别、构成进行估算。
同时，也依据本项目自身特点进行必要的补充和修正。
二、项目投资成本估算：
（一）、土地成本：
13925.1万元（仅为补交地价）。
1、原有土地成本（按住宅用地、商业用地、工业用地分别数量评估得出）。
2、新增部分增容费。
本报告暂按1000元/平方米。
由此计算：
139251平方米（新增面积）X1000元/平方米=13925.1万元。
（二）临时安置费：
672万元
（1）、扬州宝带新村2500元/户/月X2000户（大约）X2年
=1000万元（按2500元/月计算）；
以上临时安置费为1000万元
（三）、安置奖励费：
3270.56万元
奖励建筑面积：
24170.39平方米（原某某住宅楼村面积）X
20%=4834.08平方米
建筑成本价：
4000元/平方米（暂定）X4834.08平方米=1933.63万
元
（四）、搬迁补偿费：
500万元
1、住户：
2500元/户X2000户=500万元
（五）、配套费：
10315.51万元
1、配套规费（由政府及各市政配套部门收取的各类规费）：
300元/平方米X24170.39平方米（新增面积）=725.11万元；
2、住宅区内配套工程费：
300元/平方米X159840平方米（总建筑面
积）=4795.2万元；
3、幢内配套工程费：
300元/平方米X159840平方米（总建筑面积）
=4795.2万元；
三项合计：
10315.51万元
（六）、土建工程费（包括普通土建工程、特殊基础抗震结构工程、
旧楼加固改造工程、新旧建筑结构工程、大跨度梁结构转换工程、旧房整旧改新工程等）：
4000元/平方米X159840平方米=63936万元；
（七）、设计费（包括专利使用费）：
300元/平方米X159840平方米=4795.2万元；
（八八有关部门报批手续费、项目招投标管理费、新型墙体材料保
证金（退还）、勘察费、监理费：
50元/平方米X159840平方米=799.2万元；
（九）、商业配套：
智能化汽车停车位50个X10万元/个（建造成本）
=500万元；
（十）、住宅配套：
地下车库停车位750个X30平方米/车位X3500
元/平方米（建造成本）=7875万元；
（^一）、管理费：
按土建工程费的3%提取：
63936万元X3%=1918.08万元
（十二）、销售费：
按销售金额的0.3%提取：
35.25万元
1、房屋销售：
8000元/平方米（平均售价）X159842平方米X
0.3%=383.62万元
2、车位销售
（1）:
10万元/个车位X50个X0.3%=1.5万元
3、车位销售
（2）15万元/个车位X750个X0.3%=33.75万元
三项合计35.25万元
（十三）、财务费用：
（待估算）
（十四）、不可预见费：
按土建费的3%提取：
63936万元X3%=1918.08万元
（十五）税金（营业税、附加税，税率：
5.57%）：
14014.85万元
1、8000元/平方米（平均售价）X159842平方米（可售面积）X
5.57%=7122.56万元
2、汽车车位（50个X10万元/个+750个X15万元/个）X5.57%=654.48
两项合计：
7777.035万元
项目总投资（一至十五项相加）：
124474.83万元（不包括原有土地成
本和财务费用），平均每平方米成本为7787元（含税）。
三、资金筹措（待研究确定）。
第四章项目财务预算与评价
一、项目总销售收入：
139623.6万元
根据比较定价和市场定价相结合原则，本项目商业用房和住宅销售均价为8000元/平方米，智能停车位10万元/个，地下停车位15万元/个。
又据测算，本项目扣除原有房屋面积24170.39平方米，安置奖
励8176.4平方米，实际可售房屋面积159842平方米，可售汽车停车位800个。
据此本项目销售总收入为：
139623.6万元。
1、房屋销售收入：
8000元/平方米X159842平方米=127873.6万元
2、智能停车位销售收入：
（10万元/个X50个车位）+（15万元/个X
750个车位）=11750万元
两项合计本项目销售总收入为：
139623.6万元
二、项目总利润：
15148.77万元（毛利）
139623.6万元（销售总收入）一124474.83万元（项目总成本）=15148.77
万元（毛利）
三、项目财务分析与评价
（一）、有关本项目利润实现的6个方面因素
1、某某住宅楼市人民政府在土地变性、容积率
增容、地价补差、规费缴纳等方面，出台旧城改造优惠性政策，推进项目实施。
2、某某住宅楼各市政配套部门协力配合项目实施所需的各类配套工程。
3、项目前期资金投入不少于总投资的30%,即人民币37342.45万元
4、原有平方米土地成本，需合理评估计入开发成本；
5、124474.83万元的项目总投资，在分步投入、滚动开发的运作前提下，财务成本也需合理分摊，纳入开发成本；
6、项目按期竣工，按计划预售，达到销售目标，实现资金预期回笼，确保项目滚动开发。
（二）、项目实施的风险与不确定因素（待研究）
（三）、对策与具体方针（待研究）
第五章项目实施计划与具体安排
一、前期工作
1、项目前期工作的重点是方案的规划设计、项目市场调研、项目实施可行性研究和项目实施政策法规调研、协调。
2、项目实施方式即“抗震、加固、加层”空间抗震加层建筑技术运用的调研，结合本项目的实际，制定初步实施方案。
3、在项目可行研究、初步规划设计方案完成的基础上，重点进行政府有关部门的沟通、协调、认可工作，必要时还要陪同相关人员赴福建考察。
4、完成项目前期报批手续，直至取得《建设工程规划许可证》和
《建设工程施工许可证》
5、搬迁安置工作。
6、施工企业进场。
此阶段工作是整个项目实施的前提和基础，周期约为12个月。
二、项目建设周期工作
项目建设周期工作主要完成：
土建安装工程、抗震、加固、加层
特殊工程、配套工程、旧房改旧整新工程等。
此阶段的工作重心是普通土建工程和特殊改造工程结合，协调施工问题。
在此基础上，通过有效管理，确保项目工程在安全生产的前提下，实现三个确保：
确保工程质量、确保施工进度、确保施工造价（不突破预算）。
项目建设从开工破土开始，到竣工验收为止，建设周期约为14
个月。
（因小区面积大可分期进行改造）
三、项目营销、安置期工作
1、项目营销：
项目土建工程完成75%即可申领预售许可证，进行房屋预售，计划在3-6个月内完成80%以上的可售面积，资金回笼可得到确实保证。
2、项目竣工验收结束，业主回搬安置工作，是项目成功与否的重要标志，也是社会稳定发展的重要保证。
上述两项工作周期约为6个月。
本项目实施三个周期总时间为约30个月，直至全部可售房屋售完为止。
四、项目实施时间节点表
序号日期（年月）工作内容主办单位
12014-4-1规划初步方案、效果图、可研提纲某京佳兴
22014-7-8方案深化、市场调研、编辑可研报告联合进行
32014-9-10内部审核规划方案、可研报告某京佳兴和
小区业委会及小区物业
四2014-2-25立项、环评、方案报批、申报土地变性联合进行
五2014-7-3设计要求、方案报批、不低价、规划征询联合进行
六2014-9-6规划、施工两证报批、施工招投标联合进行、完成
搬迁、临时安置、清场、施工进场
七2015-3—2016-5建安工程、配套工程竣工、预售开始
八2016-6—2016原业主回搬、新业主入住、销售结束、资金回笼、
项目扫尾、物业复位某京佳兴和小区业委会及小区物业
注明：
1、所谓联合进行，特指小区业委会及小区物业与某京佳兴携手配合，共同进行项目前期工作。
2、项目建设期间的进度安排、时间节点另作编排。
3、原有物业管理在项目建设期间需提前介入，有益熟悉物业及各项配套设施。
第六章项目环境影响评估
1、项目建设期间环境影响评估与对策（略）。
2、项目实施完毕环境影响评估与对策分析（略）。
第七章项目交通规划设计与布局
1、项目区域交通流量的基本预测与分析（略）。
2、某某住宅楼项目周边道路走向与人、车流量的动态分析，及区域
人、车出入口布局研究分析（略）。
3、商业用房区域配套智能汽车停车位的基本设置与运作（略）。
4、住在区域配套自能汽车停车位的基本设置与运作（略）。
5、项目区域非机动车、机动车场地停车位的布局与管理（略）。
第八章项目消防安全设计与分析
1、项目建设期间的消防、安全评估与对策（略）。
2、项目建设完毕，投入使用后消防和安全评估与分析（略）。
第九章项目实施综合结论
一、项目实施的社会效益和经济效益。
1、项目实施的社会效益。
A、改变原有的产业布局，调整产业结构，把原来传统的第二产业演变成新型的文化创意产业，为再造一个某某住宅楼，提供了一条全新的路子。
B、改变了传统的旧城改造模式，“不大拆，而大建”，节能、环保建设新某某住宅楼，政府为民办实事，群众为自己改建新家园，原拆原建，有利安定团结，社会稳定。
C充分利用原有的土地资源，不增加占用土地，而增建了193800平方米房屋，不但为第三产业的发展提供了物质基础，筑了巢；而且也为人才引进（引凤）创造了条件，增加了商铺、住宅和人才公寓。
这对于缓解住房矛盾，抑制房价，稳定社会，也具有一定的积极意义。
2、项目实施的社会经济效益
本项目的实施，政府的总收益为90504.01万元。
具体为：
（1）新增部分增容费：
27939.95万元，相当于某某住宅楼是同类地
区亩房产用地的投入；
（2）可增收营业税：
14014.85万元，相当于1.4个上交亿元税收的企业一年的税收量；
（3）可增收4795.2万元住宅配套费。
虽有眼前的市政配套投入，但对旧城市政配套改造，也提供了必要的财力，确保城市可持续发展。
（4）可增收项目开发企业的土地增值税、所得税2272.3152万元（按毛利总金额的15%计算）；
（5）可增收施工企业工程税3109.37万元（按土建工程和车库工程款之和的4.3%计算）。
（6）可增收房产业主的契税3836.21万元（按房产销售总金额的3%计算）。
以上六项相加，本项目开发政府的总收益为：
55967.90万元。
二、项目实施企业的社会效益和经济效益。
1、项目实施企业的社会效益。
（1）、项目开发企业获得企业转型的良机。
获得旧城改造与新城建设的实战锻炼。
（2）、项目开发企业也获得新文化创意产业的领地，既筑巢，有引
凤，大量文化创意企业的引进，必然带来大量文化创意人才的涌入，从而为新兴产业的发展奠定基础；
（3）、为某某住宅楼产业结构的布局与调整，尤其是某某住宅楼的
高端利用，提供了一条值得借鉴的途径；
2、项目实施企业的经济效益。
经济效益是企业的生命，项目开发的成功与否，归根结底要看经济
据初步统计，本项目实施两年共需投入资金124474.83万元，总销
售金额139623.6万元，扣去相关成本、税收、费用，项目的毛利润为15148.77万元。
再扣去5029.19万元的土地增值税和所得税，净利润为10119.58万元。
经济效益十分可观。
三、结论：
本项目的实施，对于某某住宅楼至全国的旧城改造，具有切实可行的示范意义；对于“再造一个某某住宅楼”，实现某某住宅楼新飞跃，具有很好的推动作用。
所以，本项目的实施是切实可行的，是完全必要的。
以上内容涉及到占地面积及价钱的均是估价，仅供参考，实际均
按某某政府要求和当地优惠政策确定）
某京佳兴空间房地产开发有限公司
某京佳兴空间房地产开发有限公司联合编制
施工组织设计
本施工组织设计是本着“一流的质量、一流的工期、科学管理”来进行编制的。
编制时，我公司技术发展部、质检科以及项目部经过精心研究、合理组织、充分利用先进工艺，特制定本施工组织设计。
一、工程概况：
西夏建材城生活区27#、30#住宅楼位于银川市新市区，橡胶
厂对面。
本工程由宁夏燕宝房地产开发有限公司开发，银川市规划建筑设计院设计。
本工程耐火等级二级，屋面防水等级三级，地震防烈度为8
度，设计使用年限50年。
本工程建筑面积:
27#楼3824.75m2；30#楼3824.75m2。
室内地坪土0.00以绝对标高1110.5m为准，总长27#楼47.28m；30#楼47.28m。
总宽27#楼14.26m；30#楼14.26m。
设计室外地坪至檐口高度18.600m,呈长方形布置，东西向，三个单元。
本工程设计屋面为坡屋面
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