徐州市物业服务质量保证金管理办法.docx
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徐州市物业服务质量保证金管理办法
徐州市物业服务质量保证金管理办法．
徐州市市区物业服务质量保证金
管理使用暂行办法
第一条为进一步规范物业管理活动，提升物业服务质量，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中共徐州市委、徐州市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见（试行）》（徐委发〔2013〕42号）规定，制定本办法。
第二条本市市区范围内的新建住宅物业项目，由开发建设单位依法选聘物业服务企业或者其他管理人提供物业服务的，适用本办法。
第三条本办法所称物业服务质量保证金（以下简称保证金）是指由物业服务企业缴纳的，以促使物业服务企业遵守法规政策、信守合同约定、维护业主合法权益的资金。
第四条市房产行政管理部门是市区物业服务质量保证金管理工作的行政主管部门，其下设的市物业管理中心负责保证金的日常管理工作。
第五条保证金采取阶梯式分段收取的方式。
住宅地上总建筑面积10万平方米以内的部分，每平方米1元；10万—20万平方米的部分，每平方米0.5元；20万平方米以上的部分，每平方米0.2元。
保证金按物业投标面积一次性收取。
第六条市物业管理中心按物业项目建档，一小区一档，保证金单独建立账户，专户储存，统一管理，按照银行同期活期存款利率计息，并接受市财政、审计部门的监督审计。
第七条保证金在物业企业前期物业中标后的《前期物业服务合同》中约定，并由备案前中标的物业服务企业按照本办法第五条规定的标准向市物业管理中心缴纳，并填写2
《徐州市物业服务质量保证金缴纳审核表》（见附件1）。
第八条收取的保证金按照下列程序进行考核扣罚：
（一）辖区街道办事处每周检查1次，区房管部门每月检查1次。
（二）区房管部门、街道办事处每次检查时依据《徐州市物业服务质量考核标准与细则》（见附件2）进行检查，并填写《徐州市物业服务质量扣罚表》（见附件3），作出扣罚决定。
（三）《徐州市物业服务质量扣罚表》在小区内主要出入口公示3天，并以照片留存，接受业主和社会各界的监督。
（四）辖区房管部门、街道办事处填写的《徐州市物业服务质量保证金扣罚表》经被检查项目物业服务企业相关人员签字后，每半年报市物业管理中心1次；对拒不签字的，市物业管理可根据实际情况直接认定。
（五）市物业管理中心依据《徐州市物业服务质量保证金扣罚表》进行扣罚保证金，于每年考核结束的次年初结算1次，并在小区内公示。
第九条物业服务质量保证金一次性被扣罚2000元以上的，由检查单位在扣罚的同时，直接将该企业列入物业服务行业“黑名单”。
第十条物业服务合同终止后30日内，物业服务企业向市物业管理中心提出返还保证金书面申请，市物业管理中心在收到申请20个工作日内，会同开发建设单位或业主委员会、社区、物业服务企业核实后签字认定，保证金本息据实结算后一并返还。
物业服务企业续签合同的，前一次保证金本息结算后，在合同备案前按照保证金收取标准补齐差额，转入下一轮保证金考核使用。
3
第十一条物业服务企业有下列情形之一的，可暂不返还保证金：
（一）物业服务合同未终止的；
（二）物业服务合同约定期内，因对物业共有部位及设施设备管养维修等未尽到责任、导致其不能正常使用的；
（三）未按规定移交物业服务用房的；
（四）未按规定完全移交物业档案、物业服务档案等资料的；
（五）物业服务企业未按规定撤出物业管理项目的；
（六）未按规定结算、清退预收和代收的有关费用的；
（七）法律、法规、政策规定不予返还保证金的其他情形的。
第十二条业主委员会新招标的项目，收取保证金标准可参照本办法执行。
第十三条扣罚的保证金以及保证金增值部分列入代管单位部门预算，专项用于保证金的管理、考核、应急等事项。
第十四条各县（市）、铜山区、贾汪区可参照执行。
第十五条本办法由徐州市住房保障和房产管理局负责解释。
第十六条本办法自2013年12月1日起施行。
附件：
1.徐州市物业服务质量保证金缴纳审核表
2.徐州市物业服务质量考核标准与细则
3.徐州市物业服务质量保证金扣罚表
4
徐州市物业服务质量保证金缴纳审核表
项目名项目地
企业法
物业企业名联系方
联系方物业企业联系
企业法开发企业名
联系方规中缴费金
总建筑面建筑面市房
障房管款局物中
项业管心
证理处审核人：
审核人：
审明验证审核人：
核
5
本表一式四份，物业服务企业、开户银行、市物业管理中心、市住房保和房产管理局权属市场处各一份
持缴款银行回执单至市物业管理中心换取发票．
2
附件徐州市物业服务质量考核标准与细则）市（县
市评分区评分服务标准评分细则序号值值、按物业服务合同确定的1人不在班上，扣每发现1管理服务人员足额配备到50元岗物业服务用房没有移交手元，物业没100续的，扣5002、已办理接管验收手续承接查验的，扣元；缺一项档案资料没移交的，一、元扣50基础管理、建立物业承接清单，并3未元，未建立清单的扣50到辖区房管部门和办事处备案的扣元100备案、建设单位与选聘的物业4不按时备案的，每发现一企业签订前期物业管理合30同后日内，元100处，扣到辖区房管部门和办事处备案6
《前期物业管理合同不公示的，5在小区主出入口和客服心公人不合格的，、现场管理服务人员统每发着装，挂牌上1、制订《物业服务手册不公《装饰装修管理规定及每缺一项5元物业服务收费等10主公约项制度，并公、业主装修期间不得在每发现一起不合格的，区摆摊设点销售沙子水5等，维护区正常秩每发现一起违法违规装、业主装修期间加强现教育和书面而未予劝说管理杜绝违法违规装饰元；没有巡知的，5修行记录的，1020、物业管理企业制订没有创优计划的，1元；未优规划和具体实施方案1/业主或业20经业主或业主委员会同委员会同意物业管理服务工作程序、质保证制度、收费管理制度、、建立健全各项管理1务制度、岗位考核制度等每并度各岗位工作标准处不完整不规范的5定具体的落实措施和考元；未制定具体落实措施的办办法未制定考510、物业企业的管理人1专业技术人员管理人员和专业技术人员持证上岗发人无上岗证书的设施设备房的工监控室5元不公示上墙的责任人员证件影印上墙5明物业企业应用计算机1不符合的，20智能化设备等现代化管手段，提高管理效、物业企业在收费、1税收务管理会计核算未及时公示半年物业费方面执行有关规定至少20支的，半年公开一次物业管理务费用收支情地下包括房屋总平面图房屋数量种类网图途分类统计成册房屋及、房屋及其共用设施1用设施设备大中修记录备档案资料齐全，分类用设施设备的设计安装册，管理完善，查阅方每发现一纸资料和台帐2不齐全或不完善的，、建立业主档案、房1每发现一处不符合的，及其配套设施权属清册2阅方便7
17、建立24小时值班制
度，设立服务电话，主和使用人对物业管理服务报修、求助、
没有值班制度的扣接受业未设服务电话的，扣元，发现一处处理不及时建议、问询、
50
元；200
质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，回访制度和记录、每半年向业主发放一18次物业管理服务满意度测评，并进行汇总分析，
的，扣50并及时处理，有回访记录的，缺一次业主满意度测评的，对合
元；对报修没有每次扣50
元
理的建议及时整改，果公示，满意率达上
200元；整改结果不公扣整改结示的，扣以80%
元100
、建立并落实公共服务19便民维修服务承诺制、服务公示制，率100%，并有回访记录，回访1%
有偿不建立、不落实的，扣零修急修及时元；建立但未落实的，元；及时率和回访率每降低、返修率不高于，扣1001%
100
扣元
50
100%
率、主出入口设置宣传栏和1公示物业服务内容公示栏，和标准、管理服务人员监督公布栏，24
小时服务电话。
每发现一处不合格的，扣50元
二、房屋管理维修养护
宣传物业宣传栏定期更换，法规政策和工作信息动态2、主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标，团及幢、单元（门）号标志明显3、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象4、房屋外观完好、整洁，外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹、室外招牌、广告牌、霓5虹灯按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损、封闭阳台统一有序，色6调一致，不超出外墙面；建筑设计有要求外，规安装外廊及户外防盗网、
、户门标不得违
无示意图的，扣50组路标的，扣元、户号每缺一个的，扣元10每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途，企业未制止或上报的，扣50元每发现一处不完好、不整洁、脱落、污损的，扣元未按规定设置扣但不整齐或有破规定设置，损的，每处扣10全隐患的，每处扣除每发现一处不符合的，扣200元
元；无50元；幢、单50元；元；有安50
物业50按元
不得建遮阳蓬等，晾晒架、设阳光房每发现一处不符合的，扣，水冷凝一置装调、7空安位统蚀锈架，收中集集支无50元、房屋装饰装修符合规8每发现一处不符合的，扣未发生危及房屋结构安定，50全及拆改管线和损害他人元利益的现象
8
、设施设备用房地面硬1无脱落、化，墙面整洁，发霉现象
每发现一处不合格扣20元
、建立完善设施设备的管2巡视制理制度、值班制度、
元每缺一项扣50
应急预管理养护规程、度、案等、共用配套设施完好，做3到一尘不染、滴水不漏、运转正常，无随意改变用途
每发现一处不符合的，扣50元
、共用设施设备运行、使4用及维护按规定要求有记
设施设备运行不按规定记录的，元；每发现一起扣50不遵守操作规程的，每发现
无事故隐患，专业技术录，人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范
一处不符合的，200元；扣每发现一不遵守保养规范，50元处不符合的，扣
、室外共用管线统一入地5每发现一处不符合的，扣或入公共管道，无架空管元20无碍观瞻线,、排水、排污管道通畅，6每发现一处堵塞或外溢的，雨水篦子无堵塞外溢现象，元加装纱网、化粪池每半年清扣50掏一次三、发现一处不通畅、不平整、积、道路通畅，路面平整；7共用水元；发现井盖缺的，扣50路面井盖无缺损、无丢失，设施面损元；路或丢失的，扣50井盖不影响车辆和行人通设备井盖影响业主通行，每发现一行管理不处符合的，扣50元、供水设备运行正常，设8无设备运行正常、设备完好、施完好、无渗漏、无污染；渗漏、无污染，发现一处不符二次生活用水有严格的保合的，无措施或措50扣元；障措施，水质符合卫生标
施不严，水质不符扣50元；制定停水及事故应急处准；合卫生标准，元；无应扣50生活用水每年消毒理方案；50急处理方案，扣元化验一次、制订供电系统管理措施950供每发现一处不符合的，扣记录完整；并严格执行，元电设备运行正常，配电室管理符合规定50每发现一处不符合的，扣10、路灯、楼道灯等公共照明设备完好元
、电梯按规定或约定时11无安全设施齐全，间运行，安全事故；三方对讲畅通，年检合格证张贴乘梯须知、每发现一处不足或损坏维修轿厢内，轿厢、井道保持清50不及时的，扣照明良洁；电梯机房通风、元制定出现故障后的应急好。
处理方案和措施，配置空调、灭火器、温湿度计量，维保工作正常
9
四、保安消防车辆管理五、环境卫生管理
、协助供暖企业做好业12室内温度不低主供暖工作，C
°于16、小区基本实行封闭式管1
每发现一处不符合的，扣50元
理，监控及门禁系统正常运行、有专业保安队伍，实行2
不符合的，扣100元
小时值班及巡逻制度；24保安人员熟悉小区的环境，言语训练有素，文明值勤，规范，认真负责
50每发现一处不符合的，扣元
3、危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施
20每发现一处不符合的，扣元
、消防箱有巡查表，室外消4灭火防栓有编号、有责任人，消防设备设施器在有效期内，完好无损，可随时起用；消防消防通道畅疏散灯使用正常；
50每发现一处不符合的，扣元
每年制订消防应急方案；通；举办一次消防演练5、机动车停车场管理制度
无停车场管理和巡视制度的，车50元；因管理责任造成扣
完善，管理责任明确，车辆进出有登记、非机动车辆管理制度完6管理善，按规定位置停放，有序
辆乱停乱放的，每发现一台车；辆乱50元停、乱放的，扣200元车辆出入记录的，扣无100不全或不落实的，扣制度元；乱停放的，每部车扣20元
、环卫设备完备，设有垃1等环卫设施圾箱（果皮箱）并保持清洁卫生、清洁卫生实行责任制，2有专职的清洁人员和明确
每发现一处污损的，扣20元；行责任制的，扣100元未实无专职清洁人员和责任范围
的责任范围，实行标准化保洁、垃圾日产日清，定期进3
化的，扣50元；未实行标准元的，扣50保洁达未扣圾50元，一每发现处垃；50元，产到垃圾日日清的扣
行卫生消毒灭杀4、房屋共用部位共用设施设备无蚁害、5小区内道路等共用场地无
扣灭毒杀的，卫定未期进行生消50元0.5每发扣现一处不符合的，元5每发现一处不符合的，扣
纸宵、烟头等废弃物、房屋共用部位保持清6无擅自洁，无乱贴、乱画，楼梯占用和堆放杂物现象；公共玻璃等保扶栏、天台、持洁净、商业网点管理有序，符7合卫生标准；无乱设摊点、
元0.5发现一处不符合的，扣每元5每发现一处不符合的，扣
广告牌和乱贴、乱画现象、无违反规定饲养宠物、8家禽、家畜
元扣每发现一起未劝说制止的，10元
10
9、排放油烟、噪声等符合每发现一处不符合的，扣50
六、
外墙无污染国家环保标准，1、小区爱绿护绿标识牌健全2、绿地无改变使用用途和
元20每发现一处不符合的，扣元20每发现一处不符合的，扣
绿化管理七、合谐
破坏、践踏、占用现象、花草树木长势良好，修3无病虫害，无剪整齐美观，折损现象，无斑秃4、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物
元20每发现一处不符合的，扣元5每发现一处不符合的，扣元
、管理服务人员每月至少1开展30户业主家访，广泛征求业主意见、协助社区组织老年舞蹈2合唱队等业余文化组织队、
元每少一户扣10元助组建的，扣没协50
社区建设管八、理效益
、积极创造条件，大力配3合、支持并参与社区文化建设和活动、积极促进社区居委会、4业主委员会、物业企业“三位一体”建设，大力开展有益的活动、按实际入住率，物业管1
记录的，无每发现一次不配合，扣50元50每发现一次无记录的，扣元
以80%理服务费用收缴率上、业主满意率280%以上，
1降每低个百分点扣50元个百分点扣低每降150元
、举报到区房管、办事处3经查实且不及时整改的、业主举报到高级机关经4
100元每一起扣元起扣200一每
查实且不及时整改的、被新闻媒体曝光经查属5实且不及时整改的
500起扣元一每
11
附件3
徐州市物业服务质量保证金扣罚表
小区名称序号12345检查单位
扣罚内容
管理单位
依据
所在区
检查人员
所在办事检查时金物业人
12
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