我国分时度假和产权酒店业发展研究.docx
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我国分时度假和产权酒店业发展研究
我国分时度假和产权酒店业发展研究
一、分时度假的定义
分时度假（Timeshare，又称Vacationownership或Holidayownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
国际上一度通行的惯例是：
将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年－40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
（一）法律定义
1、对分时度假进行定义的难度
分时度假具有很强的专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。
由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。
分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。
分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：
l产品种类丰富
分时度假产品具有种类丰富的构建方式，无论从时间长短、客房面积，还是付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。
l各国法律制度的差异
分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。
较为典型的是欧洲和美国之间的差异。
美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。
l发展变化迅速
以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。
2、国际上流传较广的两个定义
尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。
在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中对分时度假的定义是：
"所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上"，即称之为分时度假项目。
近期对于分时度假的权威定义来自《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）。
《指令》主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。
关于分时度假交易合同，在《指令》中被定义为：
"所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目"。
3、定义的核心要素
在这些定义中包含的核心要素有以下几个：
一是对于合同有效期的规定。
通过这种合同安排，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。
二是预付款项。
消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。
三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。
规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。
随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。
尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。
这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。
（二）分时度假的实质
从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。
对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产的终身处置权。
另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份（40×365）来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了对于房间一天的使用权。
分时度假产品介于两者之间，以每年使用1周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。
也就是说，与房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店产品相比，它分割的份数没有饭店那么零碎。
分时度假就是将房产住宿权按一定程度分割出售的一种住宿产品。
房地产产品
分时度假产品饭店产品
____________________
图1分时度假的本质
在更为详细的划分当中，除了规范化的分时度假产品之外，在房地产产品和饭店产品的两个极端之间，存在一系列的过渡形式，包括分段时权、点数制俱乐部等。
图2从完全产权到完全使用权的过渡
点数制俱乐部和分段时权也是两种住宿设施的制度安排，分段时权比标准的以周为单位的分时度假产品划分的时间段更长，如将一处房产分割为2份、4份、8份、10份、12份等（分割一般在15份以下），分别销售给不同的消费者。
点数制俱乐部在产品选择上比标准的分时度假产品有更大的灵活性。
二、分时度假产品的运营机制
（一）基本主体
在分时度假产品当中主要涉及以下几方主体：
l开发商指拥有所开发的分时度假房产产权的房地产经营商。
开发商或自己开发建设用做分时度假产品的房产，或通过购买现成的房地产将他们改造为分时度假产品。
l销售商负责宣传促销分时度假产品。
有些开发商自身兼作销售商，但市场上有许多独立的分时度假产品销售公司，他们作为开发商的销售代理，向公众销售分时度假产品。
l度假房产管理公司他们负责管理和维护分时度假房产。
既可能由开发商兼任，也可能是独立于开发商。
l分时度假交换公司主要是向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品的交换业务。
l信托公司通过一定的法律程序来保护购买分时度假产品的消费者的权益。
最常见的是英国式的"俱乐部信托"体系。
l业主联合会指购买了同一处分时度假产品的消费者按照法律规定成立的保护自身利益的团体。
在一些国家当中已经建立起全国范围的分时度假消费者联合会。
l再销售商指负责在公开市场上销售分时度假产品所有者转卖的二手分时度假产品的机构。
它们有些独立经营，有些是开发商公司的一个分支机构。
l分时度假业协会由某个区域内从事分时度假经营业务及其相关单位组成的行业协会。
影响较为广泛的有美国度假地协会（AmericanResortsDevelopmentAssociation,简称ARDA）和欧洲分时度假组织（TheOrganizationforTimeshareinEurope,简称OTE）。
l相关其它群体还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假产品有关的专业群体。
（二）主要法律关系
在分时度假及交换系统的运营机制中，存在几个核心的关系。
在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员（图3）。
有些开发商通过销售代理商来销售分时度假产品，在交易中形成的关系如图4。
分时度假交换公司出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。
加入交换公司后的运营机制具有一定的代表性（图5）。
在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的点数制俱乐部等。
从图5可以看出，典型的分时度假系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换公司四方之间的六种关系。
理清这六种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。
1、房产开发商与会员
在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。
双方以销售合同明确各自的权利义务。
2、房产开发商与销售代理商
两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。
3、销售代理商与会员
销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。
作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。
销售代理商在委托代理权限之外发生的其他问题，则需由销售代理商承担法律责任。
4、会员与交换系统公司
会员与分时度假交换公司之间属于服务产品的提供者与消费者之间的关系。
会员使用网络交换系统来实现自己与其他会员交换分时度假房产使用权的目的，同时，向交换公司支付费用。
交换公司则通过提供网络交换服务获得收益。
5、房产开发商与交换公司
房产开发商与交换公司之间是一种加盟关系，即通过双方的自由选择，交换公司批准符合条件的房产开发商将自己的分时度假产品加入交换公司的储存库中，参与与其他度假地房产进行交换。
房产开发商要向交换公司支付相关费用。
6、会员和与其开展交换的其他会员
早期，会员如果通过交换公司与其他会员进行交换，两者之间也成为通过合约进行商业交换的关系。
因为会员在通过交换公司进行交换时，明确表达自己所希望得到的产品的特征，实际上就是发出要约，若双方条件彼此符合，交换系统作为中介按统一制度规定的顺序将彼此符合条件的会员联络到一起，实现网上交换。
目前，通过储存库设计的非"一对一"交换模式中，会员只与交换公司发生联系，会员之间就不再具有交易的关系。
会员将自己的度假房产使用权投入交换公司储存库，然后选择自己所需的产品，通过交换公司对自己的住宿权利进行确认。
此外，在加入管理公司、信托公司等的情况下，各方之间的关系更加复杂。
仅以管理公司为例，一种情况是开发商自我管理，管理商属于开发商的自有机构，负责管理分时度假房产；另外一种情况是外请管理机构，这样的机构在产品销售初期由开发商签约聘请，按照与开发商签订的管理合同管理物业，在产品销售到一定比例以后，由业主组成的业主委员会负责选择管理公司进行物业管理。
在不涉及产权的分时度假产品设计中，自始至终管理公司是对开发商负责的。
三、中国的分时度假业
（一）中国分时度假业历史回顾
从中国分时度假业的发展进程来看，目前远远不是总结与回顾历史的恰当时机，但作为全面了解我国分时度假业一个必需组成部分，本节中凭借有限的材料来简单回顾分时度假业在中国短暂的发展史。
1、国外公司的违规进入
分时度假概念传入我国，是从90年代后期。
1997年，经国务院批准，国家旅游局、公安部联合发布了《中国公民自费出国旅游管理暂行办法》，1997年7月1日正式实施。
这个《办法》的出台，标志着我国出国旅游市场正式形成，引起了海外旅游界的普遍关注。
英国派克林环球有限公司认为到我国发展会员的时机已经到来，在未经我任何部门批准的情况下，即在北京的一家写字楼租用了办公室，聘用了几名外国人，非法进行销售会员卡的活动。
为此，他们专门雇用了一批国内的工作人员在商场、酒店等场所物色潜在消费者。
一旦获知其对出国旅游度假感兴趣，就向他们介绍分时度假概念和分时度假交换网络的情况，邀请他们参加派克林展示会。
他们组织的展示会，每次有10对中国夫妇参加，会上播放世界风光录像片，介绍RCI组织，推广会员卡（每张卡3万美元，称先加入者可享受45％的折扣，即每张卡16500美元；可先预付2000美元，一周内交齐余款；并称凭此卡每年可携带3个人在世界上83个国家的3000个旅游度假地享受免费住宿度假2周的权利）。
北京市旅游局、工商局发现此情况后，依法对其进行了查处。
国家旅游局于1997年9月23日向各省、自治区、直辖市旅游局发出《关于对非法从事旅游经营活动的境外企业驻华机构查处工作情况的通报》，第一条即点出?
quot;派克林公司非法雇用工作人员在京举办展示会，收取会费"的问题。
但时隔不久，又有人向国家旅游局举报说，派克林公司仍在搞发展会员的非法活动。
国家旅游局即联合北京市旅游局、工商局、公安局等有关部门，再一次对派克林公司租用的办公室进行检查，发现此处已改由国内的一家旅行社租用。
原来，这个旅行社从7月下旬与派克林公司就境外度假村客房使用权达成协议起，即积极协助派克林公司销售会员卡。
从8月1日至10月13日，共与我国公民签订合同58份，收入人民币940万元，其中汇出境外款项折合人民币230万元，完成合同27份。
对派克林公司和这家旅行社违反我国法律法规的非法经营行为，国家旅游局在向该旅行社的行政主管部门通报后，及时作了严肃处理，该旅行社即中止了与派克林公司的"合作"。
2、国内企业的早期探索
根据RCI1997年版的《RCI度假地名录》，我国的杭州梦湖度假村、北京九华山庄、北京燕苑度假村名列其中，并且注明九华山庄97年3月以后、梦湖度假村97年7月以后、燕苑度假村97年9月以后可开始使用。
这些度假村属我国首批加盟国际交换网络的经营商，在97年之前就已经进入RCI的网络系统当中。
其中在RCI度假地名录中排序号最早的是杭州梦湖度假村－3953号。
在这一阶段，中国房地产开发公司、海南重创置业等一些房地产开发商，为了解决空置的房地产问题，派出人员远赴美国，考察分时度假业在美国的发展情况，开始考虑将分时度假概念引入中国，以推动房地产的销售。
1998年8月28日，泰慕赛尔休闲产业网络集团有限公司在人民大会堂召开新闻发布会，宣布推出"泰慕赛尔共享权时空共享网络"，由来自中国经济体制改革研究会、国务院发展研究中心、中共中央改革研究会、国有资产管理局、中国旅游饭店协会、清华、北大、中国社科院的专家和知名人士专门设立的酒店度假村资产重组专题研究组，对泰慕赛尔的经营理念和经营模式给予肯定，广州华厦大酒店、北京前门饭店、成都锦江宾馆、上海亨那斯会所、武汉白玫瑰大酒店、天津津利华大酒店、哈尔滨锦江大酒店、珠海度假村酒店、江西宾馆、肇庆鼎湖避暑山庄等50多家星级酒店签约加盟。
同时，产生了国内第一批分时度假产品的消费者。
尽管因融资等问题公司很快就宣告解散，但公司中管理层的人员都成为后来国内发展分时度假产业的人才储备。
（二）我国分时度假企业的主要类别
1、加盟国际交换网络的公司
目前我国加入国际分时度假交换网络体系的度假村或饭店已经有十几家，其中加盟RCI的16家，加盟II的3家。
其经营模式与国际市场接轨，采用销售20－40年的每年一周的度假地住宿权的方式，产品售价一般在4万－6万元之间。
在加盟RCI的企业中，北京地区有3家，分别是九华山庄、燕苑（绿洲）度假村和玉龙湾度假村；海南省有3家，其中海口市1家，三亚市2家；云南省有3家，分别位于昆明市郊和石林县；青岛、无锡、杭州、珠海、天津、桂林和上海各1家。
其中珠海石景山旅游中心和云南昆明温泉度假俱乐部还被RCI命名为金冠级度假村。
加盟II的有3家，分别位于上海市青浦县、广东广州市和番禺市。
2、单体开发的俱乐部产品
单体开发的分时度假俱乐部如泰达度假交换公司，依靠自有的单体度假饭店开发俱乐部产品。
有的加入国际交换网络，有的采用点数制，但总体上看在商业模式方上尚有许多需要完善的地方。
分时度假俱乐部实际上是分时度假行业中极有前途的一种形式。
随着分时度假行业的发展，目标市场明确、有明显市场区分、专业性较强的如高尔夫分时度假俱乐部、野营分时度假俱乐部、沙滩分时度假俱乐部、老年分时度假俱乐部、情侣分时度假俱乐部等适合消费市场个性化发展的分时度假俱乐部是完全可以在未来的市场竞争中获得生存资格的。
而当前国内单体开发的分时度假俱乐部多没有在如何建立自己的市场竞争优势方面作更深的考虑，直接影响到他们的生存和发展。
国内分时度假俱乐部往往实力都不是很强，为了各自的生存和资源共享，走联盟化的道路应该是较佳的市场生存策略。
3、分时度假销售公司
分时度假销售公司。
已经有专门经营分时度假产品销售业务的公司成立，它不参与分时度假房产的开发，只负责销售推广，经营的产品仍为传统类型的分时度假产品。
国内现有的分时度假销售公司全都是专业销售RCI和II公司的分时度假产品的公司。
如广东爱特乐度假服务有限公司、北京神州环宇订房网络咨询服务有限公司（也称自由假期公司）等，他们多分布于国内经济发达的地区。
国内还没有出现一家大型的、全国性的专业分时度假销售公司，现有的销售公司也因各种原因举步维艰。
主要是因为分时度假的消费市场尚未完全成熟，国内分时度假产品的推出，需要一个启蒙的时间。
同时这也是一些饭店在加入分时度假业行列时心存犹豫的主要原因之一。
饭店需要在加入分时度假行业后，尽快获得明显的效益，但到现在为止，在国内还没有出现一家通过采用分时度假方式获得成功的饭店榜样。
饭店本身却多数没有力量和经验进行分时度假的全国性销售。
从另一个角度来看，这也为从前销售国外产品的专业分时度假销售公司提供了新的发展机会。
作为II公司在中国唯一的会员广州花园酒店的分时度假销售商，广东爱特乐公司采用了国外最普遍的分时度假销售形式－销售推介会。
专业的销售公司，将在未来成为一些分时度假俱乐部和交换公司最重要的合作伙伴。
销售公司本身也希望借助自己的经验扩大在国内分时度假市场上的经营产品和经营规模。
但根据中国的人均收入实际情况，国内的分时度假产品的售价与国际水平相比相对较低，并会提供多档次的产品。
专业销售公司如何抓住机遇，建立全国性的分时度假销售网络，是迅速启蒙分时度假消费市场、发展分时度假行业、确立销售商本身市场地位的关键。
然而，起码从目前的环境来看，专门经营销售业务的销售商在消费者那里还缺乏足够的影响力和信誉度，其经营形势也不容乐观。
最近媒体常报道有人采用欺诈的手段销售无法兑现承诺的国外分时度假产品销售，由于部分销售公司的不规范销售行为和媒体的广泛宣传，中国的分时度假行业也不得不起步于如何消除负面影响的环境当中。
因为分时度假的销售是分时度假行业中最容易产生各种问题的部分，因此国外对分时度假销售有着专门的法律规定，国家旅游局也开始着手对分时度假的立法工作。
在国家没有制定分时度假专门法律前，销售商们应积极加强自律，这对保障自身长久利益的获得和推进分时度假在中国的发展都有着重要的意义。
4、自主开发的国内网络化公司
自主开发分时度假网络的企业是中国市场推动分时度假业发展的主力军之一。
它们在经营模式上各具特色，在产品设计、销售方式、对外宣传等内容中都存在相当大的差异，但其基本的出发点，就是致力于将分时度假产品进行改革，设计出能为我国市场所接受的新型运作模式，构建适应中国市场的分时度假产品和交换网络。
目前在国内进入运作阶段的本土化度假网络经营公司数量不多，形成一定规模的不超过10家，集中在北京、深圳等经济发达地区和云南、海南等度假目的地。
这些企业一般都依托实力雄厚的大公司，个别公司刚刚开始在一地的试点，有些已着手营造全国性的网络，还有的已经在全国范围展开大规模的公关宣传。
2000年11月，由首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司宣告成立。
天伦度假公司的成立标志着国内大型旅游企业第一次直接涉足分时度假行业。
天伦度假计划用2－3年的时间，利用现有的资源结合收购兼并、租赁经营等方式建立起具有中国特色的分时度假网络，它将是集分时度假地开发、分时度假交换、分时度假交换卡销售、分时度假相关服务为一体的专业公司。
专业旅游企业的介入，为分时度假行业的发展提供了极好的推动力。
因为专业旅游企业熟悉旅游市场，拥有分时度假发展必须的大量可依靠的资源。
如可以借助旅游企业的原有资源，为消费者提供从旅行开始到结束的包括交通、住宿、饮食、娱乐等在内的全套服务。
还可以借助股东现有的、遍布全国的网络成员迅速建立起分时度假销售网络等等。
5、分时度假交换公司
海南华夏之旅分时度假网络有限公司（http:
//www.）是中国唯一的一家专业从事分时度假国内交换业务的公司。
它倡导的"三位一体"、"三权分离"的商业模式和运行机制，是根据国外最大的两家分时度假交换公司RCI和II公司的模式和体制，并进行了适当改造后建立的。
在国家没有颁布专门的分时度假法律的情况下，它的商业模式和运行机制是比较适合中国国情的。
但这种体制在实际操作方面还有两点忧虑：
l如何实现使用权益保障的问题
在国外多采用引进信托公司的模式，来达到对消费者使用权益的保险。
而中国信托业和饭店业的现状使在国内采用这一形式的可能性不大。
华夏之旅公司尝试引入保险公司作为保障模式，但在说服国内保险公司建立分时度假新险种和要求加盟饭店实际采用这种保险机制方面会遇到较大的困难。
保险公司初期提出的分时度假保险方案，饭店如果要采用分时度假的新险种就必须提供抵押担保、质押担保或第三方保证。
这一保障程序会成为饭店加入分时度假网络的门坎，并将对华夏之旅分时度假产品的形成和销售造成阻碍。
l销售模式问题
如何建立一个完善而适合中国市场的销售模式是该公司需要重点研究解决的问题。
按当前设计的"三权分离"的模式，华厦之旅并不进行分时度假权益销售，而是由饭店和各类销售商进行分时度假权益销售。
这种模式一般必须建立在相互需要和相互信任的基础上，当合作基础不存在时，难免会造成分时度假销售市场的无序和混乱，从而直接影响到主要靠会员数量生存的华夏之旅分时度假交换公司的存在和发展问题。
同时由于该体制对分时度假饭店和会员的约束较少，对销售商也没有约束力，而分时度假交换技术并非技术专利也不是有高科技含量的技术，其影响力主要来自市场的覆盖率。
如何摆脱对开发商的依赖，迎接来自开发商自助联合建立交换网络的挑战，是另一个主要问题。
国外分时度假发展的历史是先有分时度假饭店、销售商和消费者，然后才有分时度假交换公司。
而华夏之旅公司却是在先建立交换系统的基础上发展分时度假酒店、销售商和会员，因此他们的发展道路会比较艰难。
从国内现有的分时度假企业资料来看，华夏之旅公司在对分时度假交换技术的掌握理解和规范化方面是处于较领先的地位，因而使该企业的交换系统有较强的兼容性，非常适合在这个基础上将国内的单体饭店和一些小型的分时度假俱乐部以及其他旅游服务企业联合起来，成为一个大规模的分时度假联盟。
然而，随着我国旅游业开放程度的不断提高，已在国际上处于垄断地位的RCI将在我国市场上形成越来越大的影响力。
所以，国内专业交换公司必然会在未来面临严峻的挑战。
6、相关创新概念企业
还有一批借用分时度假概念，开发出类似产品的单体企业。
北京新旅网度假村资源开发有限公司（）是国内一家利用分时度假概念再创新形成的分时营销公司，他们将分时度假的点数制形式经过改造应用于中国市场，成为一家较为独特的分时度假企业。
新旅网公司的操作方式是首先与加盟饭店签约获得合作保证，然后再通过自己的销售网络以点数卡（IC卡）的形式对外销售，他们称为房东卡，实际上是含一定数额资金的消费卡。
房东卡的销售收入再通过协议银行和新旅网的结算中心，根据消费者在各加盟饭店的实际使用数拨付给饭店。
他们的赢利主要来源于销售收入中与饭店拟定的分配比例。
实际上分时度假的点数制主要适用于由一个企业控制的饭店群，这样就不会使加盟饭店在利益分配方面产生异议，并会努力保证顾客的使用权益。
由于饭店的收入是由新旅网公司先统一收取再按实际使用情况逐步分配的，就无法使饭店获得分时度假开发中"一次性回收投资"的主要优点。
同时，若在销售上获得大笔资金，也会使新旅网本身负担极大的政策风险和经营风险。
新旅网在对饭店客房使用权的控制上，还缺乏力度，无法充分保障消费者在使用房东卡时一定能获得客房的使用权。
但新旅网的点数制IC卡产品在商务旅游市场上相对于采
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