我国分时度假跟产权酒店业发展研究探究Word文档格式.docx

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国际上一度通行的惯例是：

将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。

每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年－40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权利。

（一）法律定义

1、对分时度假进行定义的难度

分时度假具有很强的专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。

由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。

分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。

分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：

l产品种类丰富

分时度假产品具有种类丰富的构建方式，无论从时间长短、客房面积，还是付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。

l各国法律制度的差异

分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。

较为典型的是欧洲和美国之间的差异。

美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。

l发展变化迅速

以住宿业中创新产品的面貌出现的分时度假，自从产生之日起就一直处于发展变化当中，不同阶段的产品，其性质和特点都有很大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。

2、国际上流传较广的两个定义

尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中还是形成了一些被广泛接受的定义。

在美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（RealEstateTimesharingActCH721Florida）中对分时度假的定义是：

"

所有以会员制、协议、租契、销售、出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其它设施在某些特定年度中低于一年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上"

，即称之为分时度假项目。

近期对于分时度假的权威定义来自《欧盟分时度假指令》（EuropeanUnionTimeshareDirective）。

《指令》主要为了保护消费者购买以分时度假产品时的权益。

关于分时度假交易合同，在《指令》中被定义为：

所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在一年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目"

。

3、定义的核心要素

在这些定义中包含的核心要素有以下几个：

一是对于合同有效期的规定。

通过这种合同安排，消费者所购买到的是3年以上的使用某处房产或某项设施的权利。

二是预付款项。

消费者为了获得未来的住宿权利，需要按照协约的安排提前支付所需的款项。

三是有每年住宿天数的要求（欧盟）。

规定每年在某处设施住宿的权利不能低于7天。

随着点数制俱乐部和短期包价旅游等各种新产品形式的不断涌现，原有的各种定义都面临着来自各方面的挑战。

尤其是一些经营商为了回避分时度假法规的管制，绕开法规给出的明确定义，专门设计出不受法律规制的各种新产品。

这些产品尽管在形式上具有了分时度假产品的基本特征，但却从法律上不属于其规制的范围之内，迫使政府和国际组织不得不根据新形势不断调整分时度假的规范定义。