苏州项目可行性分析报告.docx
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苏州项目可行性分析报告
苏州苏纶厂项目可行性研究
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一、区域概况
1、自然地理人文环境
1.1位置和行政区划
苏州位于长江三角洲东部，在北纬30°47′至32°02′，东经119°55′至121°20′之间，东邻上海，南连浙江省嘉兴、湖州两市，西傍太湖，与无锡相接，北枕长江。
苏州简称苏。
下辖7个区：
沧浪区、平江区、金阊区、新区、工业园区、相城区和吴中区，5个县级市：
常熟市、张家港市、昆山市、吴江市、太仓市。
全市共有镇150个，街道22个，行政村3001个。
1.2自然环境
苏州地处太湖为中心的浅碟形平原的底部，全市总面积8488.42平方公里，其中丘陵面积为225平方公里，占总面积的2.7%；水域面积为3609平方公里，占总面积的42.5%；耕地面积303.37公顷。
市区建成区面积81.85平方公里。
苏州市地形以平原为主，全市地势低平，一般高度为海拔3.5～5米。
东南部地势低洼，最低点低洼地在海拔2米以下，西南部多小山丘，穹窿山主峰高351.7米，为全市最高点。
苏州是著名的江南水乡，拥有各级河道2万多条，大小湖泊300多个，著名的有太湖、金鸡湖、独墅湖、阳澄湖、澄湖、淀山湖、长江、京杭运河等。
苏州属亚热带湿润性季风海洋性气候，四季分明，气候温和，雨量充沛。
年平均气温16°左右，年降水量1500㎜左右。
1.3交通条件
苏州地理位置优越，沪宁铁路和沪宁高速公路贯穿东西，京杭大运河连接南北，境内河港密布，公路四通八达，横卧北侧的长江是通往外地的重要水运干道。
位于长江下游南岸的张家港、常熟港、太仓港都是国家一类口岸，其中太仓港还是上海国际航运中心的组合港和苏州工业园区的配套港。
2、经济地位及居民消费力环境
2.1国内生产总值
2004年苏州经济持续快速健康发展。
结合国际资本和产业加速集聚长江三角洲、国内经济快速健康发展的大好机遇，进一步改革开放，综合实力和竞争力空前提升，经济发展继续保持两位数的增长水平。
全年实现国内生产总值3450亿元，比上年增长17.6%，继续保持着两位数的增长势头，人均生产总值（按户籍人口计算）由上年的47693元增加到57992元。
2004年苏州GDP跃至全国第四位，仅次于上海、广州、北京；人均GDP达7000美元，是全国平均水平的6倍，经济总量相当于一个中等发达的省份。
经济的强劲增长是房地产市场健康快速发展的前提和有效保障。
图1998年-2004年GDP总量及增长率情况单位：
亿元
资料来源：
苏州市统计局
2.2产业结构
苏州是一个新兴的工业城市，2004年第二产业比重继续加大，占到65.7%，苏州已形成以电子信息、生物医药、新材料等高新技术产业占主导的新兴工业城市，机电产品已成为苏州的第一大类出口产品。
作为苏州经济城市化进程中重要一环，2004年苏州第三产业相比2003年又下降了2个百分点。
由于苏州外资在三次产业间的投向不均衡，外资主要投向制造业，服务业累计利用外资至今仍不足总量的10％。
加快城市化发展，苏州应进一步完善其产业结构，应与现代服务业接轨，依托制造业和旅游业，大力发展商务服务、现代物流、会展业以及加快促进旅游、培训、休闲、时尚、传媒和体育等产业的发展，并利用与上海距离近的区位优势，借助上海的基础设施和现代服务业来发展自己，全面推进苏州市的城市化进程。
图1999-2004年产业结构状况（%）
资料来源：
苏州市统计局
2.3人口规模及发展趋势
全市以被列为国家人口与计划生育综合试点城市为契机，深入研究实施人口发展战略，稳定保持低生育水平，努力提高出生人口素质，人口自然增长率在正负之间游动。
1998-2004年，全市户籍总人口和市区人口总体保持微幅增长的趋势，全市户籍总人口从575.35万人增长至598.85万人，其中市区人口从204.75万人增长至220.75万人。
新时期，苏州人口发展将出现新的特点。
首先，外来人员将持续增长，苏州将变成一个新兴的移民城市。
未来几年伴随着苏州园区、新区等开发区招商引资力度的扩大，城市综合竞争力继续提升，外来人口呈急增之势。
有关测算显示，至2010年末，外来人员在苏州的增长数每年将达到8-15万人，外来人口将成为苏州人口增加的最直接推动力。
其次，低生育水平使苏州前几年的人口自然增长率为负值，由于外来人员的增多，苏州人口自然增长率将从负增长变为正增长。
因此，未来几年苏州人口发展趋势将改变以往微幅增长的特征，增速加快，到2010年末，苏州市总人口的战略目标是达到700万人，其中市区总人口将达到270万人左右，这将为城市房地产业的长期发展提供基础保障。
图1998-2004年城镇人口数量和人口增长率情况单位：
万人
资料来源：
苏州市统计局
2.4消费方面
随着消费结构的调整升级，贸易业态进一步升级，节日消费和餐饮消费成为亮点。
苏州全市2004年实现社会消费品零售总额625.10亿元，比上年增长18.8%，增幅比上年提高2.3个百分点。
其中，批发零售业零售额516.17亿元，餐饮业零售额首次突破百亿大关，达106.80亿元，分别比上年增长17.8%和25.3%；城市消费品零售额446.10亿元，农村消费品零售额179亿元，分别比上年增长19.9%和16.3%。
图1998年-2004年社会消费品零售总额单位；亿元
资料来源：
苏州市统计局
⏹居民消费品价格指数
2004年全年价格水平总体持续上扬，居民消费价格总指数为105，整体上升了4.17%，分类指数6升2降，食品类价格涨幅较高。
食品类、烟酒及用品类、衣着类、家庭设备用品及维修服务、交通及通讯、居住类价格分别比上年上升11.6%、1.1%、2.5%、2.8%、0.3%和6.1%；医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务价格分别比上年下降4.3%和1.3%。
图1998-2004年居民消费品价格指数
资料来源：
苏州市统计局
⏹人均可支配收入
2004年苏州城乡居民收入继续增加，市区城市居民人均可支配收入14451元，全市农民人均纯收入7460元，分别比上年增长16.9%和10.5%。
年末城乡居民人民币储蓄存款余额1712.27亿元，人均储蓄存款2.86万元，比上年增长14.9%，城乡居民外币储蓄存款余额9亿美元。
图1998-2004年城镇居民人均可支配收入及增长率情况单位：
元
资料来源：
苏州市统计局
⏹住宅产品消费
苏州目前的人均住房使用面积已越过20平方米，人均住宅建筑面积突破27平方米，充分显示了近年来住房建设取得的一定成效，但相比国家“全面小康”规定的城镇住房人均建筑面积30平方米仍有一定的差距。
因而，随着居民对居住空间的改善要求愈发强烈，苏州新增住房的刚性需求空间还是很大的。
近年来，苏州城市居民家庭收入和消费水平不断提高，对城市房地产业起到了重要的推动作用。
但是，前一阶段房价的急速上涨开始渐渐超过居民的收入水平，从而使消费能力与房价支付的差距扩大，使部分地区住房消费积极性受到一定程度的遏制，许多楼盘的消费群体拘囿于当地的经济富裕群体或者是外来购买力，与普通百姓有着一定的差距。
从未来几年的发展趋势来看，苏州城市居民家庭收入和消费水平仍将保持15个百分点以上的增速，如果苏州房价涨幅能保持稳定，并与GDP及居民收入水平的增长幅度保持一致的话，那么相信在刚性需求的拉动之下，苏州房地产业的兴旺周期仍将延续。
2.5小结
苏州经济发展创造了十年来的最高水平，固定资产投资增量、招商引资捷报频传、人均可支配收入提高，苏州城市综合竞争力进一步得到加强，从而为房地产业的繁荣发展奠定了坚实的基础。
3、城市总体规划及片区的未来发展五大城区未来发展分析
表五大城区未来发展分析
工业园区
湖东担当重要角色，市场份额达到80%。
高素质人群在园区购房将进一步扩大，园区仍然是苏州房地产市场最具竞争力和规模最大的板块。
价格平缓向上，湖西有向7000元/平方米冲刺的打算，湖东摸高至5500元/平方米，市场看涨的行情得益于良好的规划成长性，。
园区为主，并对老城区、新区及其他城区客源有极强的争夺能力，是外地和境外客户的重点关注区域。
高新区
保持平稳的供应速度，销售形势趋于平稳。
环太湖规划将使其成为苏州市场的焦点。
新区前一阶段价格的上涨速度较快，短期内将有一个盘整走势，未来发展趋势总体平缓向上。
新区为主，辅以老城区、相城区和吴中区客源。
客户以白领、技术工人、专业人士、个体经商者为主。
老城区
依托平江新城、金阊新城、沧浪新城的建设，老城区后市开发有新的增长点。
受供求关系的影响，老城区的房价节节攀升，因地理位置优势，价格的抗跌性强。
老城区凭借独特的区位魅力，客户来自四面八方，外地和境外客源对老城区有明显的偏好性。
吴中区
房产开发包括环太湖的别墅建设和中心区的公寓建设，明年的上市量将进一步扩大。
由于政府所在地的因素，房产开发的起点高于相城区，楼价因此高于相城区，后市价格受大市影响较大。
吴中区为主，兼有老城区客户，别墅客户是全方位的，有本地的，也有外地外籍客户。
相城区
逐步扩大房地产开发力度，积极导入市区人口，预计明年的供应量将稳步增加。
因价格优势，销售形势走好。
交通和环境的改善程度决定了房价的上升速度和上升高度，平均价格有望突破4000元/平方米的大关。
相城区为主，兼有老城区客户，普通工薪收入家庭为主。
综合竞争能力正在逐渐加强。
4、总结与判断
苏州市近五年的经济发展是有目共睹的。
作为长三角区域的一个经济重市，其地位已经得到了充分肯定和认可。
尤其是其下属的以苏州为代表的县级市，已经成为了全国经济发展的典型城市。
城市综合经济实力的增强，在很大程度上提升了市民的整体消费能力，城镇居民可支配收入的增长率连续六年保持在10%以上。
苏州市城镇人均住房面积已超过20平米，但是与小康水平仍有较大的差距，随着城市整体经济实力的增强，人均可支配收入的大幅度提高，人才引进的政策性导向的影响，市场对于住房的需求以及对住宅环境改善的要求，将会使苏州住宅市场的整体需求在一段时间内继续保持旺盛的态势。
二、区域市场情况
1、一级市场（土地市场）
1.1土地市场概况
自2001年10月始，苏州城镇土地使用制度改革取得重大突破，对除工业项目以外的经营性用地一律实行拍卖、招标、挂牌的出让方式供给。
按照苏州市城镇国有土地使用权招标拍卖暂行办法，苏州市区范围内的土地招标、拍卖、挂牌工作，由苏州市人民政府负责，苏州市土地储备中心具体组织执行；苏州工业园区中新合作开发的70平方公里范围内的土地由苏州市人民政府授权园区管委会负责，园区土地储备中心具体组织执行。
2004年市区（含工业园区中新合作70平方公里区域内）公开交易的经营性用地149宗，面积813万平方米，合同出让金184亿元。
土地总出让情况按区域分：
中心城区出让土地22宗，面积为101.1万平方米，土地出让金额16.07亿元（其中92.3万平方米为定销商品房）；吴中区出让44宗，面积为241.8万平方米，出让金额为32.7亿元；相城区出让土地31宗，面积为144万平方米，出让金额为23亿元；高新区出让土地17宗，面积为61.9万平方米，出让金额为11.3亿元；工业园区出让土地35宗，出让面积为264.1万平方米，出让金额为101亿元。
从历年的土地交易量来看，2001-2004年间的土地交易量逐年递增，且递增速度极快，但05年较04年土地交易量明显回落。
土地交易的趋冷一方面反映出政府上半年宏观调控的效果，另一方面也反映出开发商对苏州市场的理性预期，开发企业对经营战略的调整，加强市场竞争，谨慎购置土地。
表02-05年苏州市土地拍卖、挂牌、招标出让面积单位：
万平方米
苏州市区（除工业园区）
194.2
282.8
548.9
365.6
苏州工业园区
33.9
105.2
264.1
53.5
苏州市区五城区总计
228.1
388.0
813.0
419.1
资料来源:
苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心
1.2供地空间分布
2001年10月以来，苏州楼市五大竞争区域各自推出了大幅土地加快商品房的建设速度，既拓展了老城区的商住空间，又积极推进了新城区的建设发展。
苏州工业园区中新合作开发区共分三期开发，金鸡湖以西（简称湖西）为第一区，面积为8平方公里，湖西土地已全部出让，大部分建成，其规划和建设水平居国内先进水平；金鸡湖以东（简称湖东）为二、三区，共62平方公里，继工业用地大片出让之后，居住和商业用地成为园区政府新一轮工作的重点。
湖东拍地渐成苏州楼市的风向标，2003年10月以来，湖东每一次拍地都吸引了大批江浙沪的房产商来此“叫卖”，竞争非常激烈，土地叫价随之趋高，但从05年的土地交易情况来看，工业园区的土地交易量有了明显下降，这与其他区的快速发展和工业园区本身地价较高有一定的关系。
老城区由平江、沧浪、金阊三区组成，作为苏州传统的市中心，老城区弥足珍贵的土地，完善的城市机能历来是开发企业最为看重的，但相对于新区、园区等新城区，老城区的房地产开发不仅受到地域条件的限制，同时须考虑文化遗产保护的要求，因此独立的房地产开发项目规模偏小，且分布零星。
吴中区、相城区和新区紧随其后。
其中，吴中区和相城区作为新的城市行政区，撤县建区之后的供地速度明显加快，随着两城区交通、环境等问题的改善，它们将对苏州老城区、园区和新区的房产市场构成激烈的竞争。
从05年的土地交易情况来看，吴中区和相城区一跃成为土地供应大户。
其实尤以吴中区更为突出，占整个土地供应量的42%。
图2005年苏州市区五城区的供地结构
资料来源:
苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心
1.3竞争格局
苏州经济的迅猛发展，提高了城市居民的收入，吸引了大量外来人口，给房地产业带来了巨大的商机，在利益驱动之下，近几年成为外地房产开发商“抢滩苏州”的高峰期。
据苏州市土地储备中心办公室提供的一组数据，在苏州的拍卖土地中，有近40％的土地被外地公司购得。
在这些外地公司中，50％来自浙江，25％来自上海，25%来自江苏、天津、沈阳等地。
目前，进入苏州的知名外地企业有：
浙江嘉业、浙江南都、浙江雅戈尔，上海中华企业、上海仁恒、上海中国海外、南京栖霞、天津顺驰、沈阳华新国际等。
如顺弛2003年10月斥资6亿元成功竞拍湖东二万人居住区内两幅地块；雅戈尔2004年4月投入14亿元拍得湖东金鸡湖畔三幅地块；05年上海中金以近3.5亿元购得湖东一幅地块。
外地地产巨商大踏步地涌入苏州，带来先进的开发理念，带来成熟的操作经验，它们的加入，必将为苏州楼市注入一股新鲜的血液，同时也将掀起苏州楼市新一轮的竞争，加快市场优胜劣汰的步伐。
表2005年部分外地开发商在苏购地情况
上海中金
星湖街西、机场路北
11.2004
3.49
上海汇成
宝带西路以北、南庄浜两侧
3.8624
0.184
浙江双冠
郭新街南侧、东环南路东侧
13.7133
2.28
华丽家族
环太湖大道北侧黄金水岸
18.1475
4.1
江苏亿城
钟南街东、沈浒路北
5.7982
1.32
江苏亿城
榭雨街西、沈浒路北
6.6881
1.52
江苏亿城
榭雨街东、星华街西、沈浒路北
4.7947
1.16
资料来源:
苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心
1.4土地价格分析
总的来说，各区土地价格均普遍上涨，且随着土地转让交易市场的成熟化，未来房价走稳的趋势更为明朗，不同区域的地价差距在拉开，稳健发展将是主流。
园区自2003年起，全面开发二、三区和所辖四镇的房地产市场，特别是2004年，住宅土地转让量达到园区乃至苏州市区的历年高峰；且随着园区经济整体的发展，二、三区迅速完成价格补涨，2004年度集中在二、三区供应的住宅用地，其楼面地价达到2320多元/㎡（统计范围为容积率1.8-2.0的住宅地块），并领涨于其他各区。
再看其他四城区，2001年以来地价的走势可以归纳为：
2001年至2002年平缓上涨，2002年至2003年快速上涨，之后则进入盘整阶段。
相比工业园区热火朝天的购地现象，老城区、高新区、相城区和吴中区的地产商购地趋于谨慎，对房地产市场的预期比较理性。
这不仅表现在土地拍卖过程中一些偏远位置地块的冷落，而且表现在近期地价的上涨速度也较平缓。
目前，老城区的楼面地价为2300-3400元/平方米，高新区为1700-3100元/平方米，吴中区为1300-2300元/平方米，相城区为900-1600元/平方米。
表2001—2004年苏州市区招拍挂住宅土地平均楼面地价表
园区
1404.8
2
1486.4
2.2-2.5
1852.5
1.6-2.1
2320.8
1.8-2.0
古城区
1485.7
1.3-1.4
1558
0.9-1.2
1795.5
1.0-1.3
1958.3
1.2-1.4
高新区
/
1181.8
1.2-1.5
2019.5
1.5-1.6
1062.9
1.5-1.7
吴中区
/
1307.9
1.2-1.5
1431.9
1.0-1.2
1174.9
1.0-1.2
相城区
/
695.3
1.5-1.8
856.6
1.4-1.5
966.2
1.0-1.2
资料来源:
苏州市土地储备中心
表2005年苏州市区成交地块的基本情况和成交地价
园区
沈浒路北
居住
57982.6
2
13200
1138
亿城
05.10
园区
榭雨街西
居住
66881.6
2
15200
1136
亿城
05.10
园区
星华街西
居住
47947.38
2
11600
1210
亿城
05.10
园区
东景路北
居住
37489.33
1
19000
5068
建屋
05.10
园区
星塘街西
居住
18790.08
2
35500
2325
市房
05.9
园区
兴浦路东
居住
36756.77
1.8
9924
1500
新胜
05.5
园区
文翠路
居住
22408.77
1.2
9300
3458
苏建
05.5
园区
汇隆街东
居住
13949.04
1.3
3630
2002
浦东商业
05.5
园区
青剑湖西
居住
111052.7
1.0
14160
1275
建屋
05.5
园区
沈浒路南
居住
85819.46
1.8
333500
2169
大连发兴
05.5
园区
星湖街西
居住
120834.19
1.8
43300
2113
大连发兴
05.5
园区
万盛街西
居住
100728.9
2
41600
2065
建屋
05.5
园区
机场路北
居住
112003.5
0.8
34900
3895
上海中金
05.5
园区
钟南街东
居住
87623.66
2
36800
2100
建屋
05.5
相城
泰元路
居住
53936.5
1.0
5663
875
浙江恒励
05.5
相城
元春路
居住
31771
0.4
2900
1141
硅钢
05.5
相城
盛泽荡
居住
217769
0.4
16768
1925
阳澄投
05.5
相城
春申湖西路
居住
43881
0.8
6850
1301
黄桥
05.5
相城
春秋路
居住
123844
0.6
11400
1534
昆森隆
05.5
相城
采莲路西
居住
117031
1.2
23800
1271
江苏常发
05.5
吴中
越湖路
居住
76138.3
1.3
11763
1188
嘉业
05.5
吴中
子胥路
居住
66490
1.0
8976
1350
吴中地产
05.5
吴中
银杏街
居住
5484.7
1.2
900
1367
市政
05.5
吴中
东环南路
居住
137133.9
1.35
22800
1232
双冠
05.5
吴中
环太湖大道
居住
181475.4
1.5
41000
1096
华丽家族
05.4
吴中
苏福路
居住
112675.9
1.2
17000
1257
吴中地产
05.4
吴中
枫津南路西
居住
2280.1
1.47
497
1485
吴中建设
05.4
吴中
枫津南路东
居住
3603
1.14
500
1217
吴中建设
05.4
吴中
灵湖路
居住
65637
1.1
4923
682
渡村
05.4
老城
盘南路
居住
26411
1.2
11200
3534
奥特
05.5
老城
宝带西路
居住
38624
2.3
39103
1600
汇成
05.5
资料来源:
苏州市土地储备中心，苏州工业园区土地储备中心
1.5小结
2005年上半年以来，国家密集出台的一系列宏观调控政策之后，对苏州土地市场产生的影响是多方面的：
从金融信贷政策来看，由于项目融资受到影响，开发资金受到约束，不少投资企业的开发决策趋于谨慎和理性，购地的盲目性减少，选地要求较高，这间接形成了苏州工业园区拍地趋冷，偏远郊区个别地块流标现象的出现。
从政策层面看，国家加强土地市场管理，政府在供地计划上将更加科学合理，一般根据前三年房地产市场每年的开工面积、竣工面积、销售面积以及空置房等基础数据，并结合经济发展势头和人民生活水平的提高幅度来确定每年房产开发的供地量。
现阶段，苏州楼市已进入盘整阶段，经济的发展，大量企业的进入，高科技人才的引进……，这些仍是房地产市场的推动力，住房需求还会有一个进一步释放的过程。
因此，在2-3年内苏州市区的经营性项目用地尤其是住宅用地的供应总量不会减少，可以预计苏州房地产市场在经历了“政策推动”时期、“投资推动”时期、以及“政策调控”时期后，2005年起进入“市场自身运作”时期。
另一方面，如果苏州在较长时间内严格限制土地供应，那么由于土地的减少，导致商品房屋开发量的减少，一旦供不应求过于严重的话，会给房价急剧上涨提供“温床”，这样就有悖于政府控制商品房价格的初衷。
最近苏州工业园区和其他城区土地拍卖活动比较频繁，交易活跃的现象便反映出政府积极的土地出让态度，反映出政府进一步做强房地产业、扶持房地产业为支柱产业的决心。
2、二级市场
2.1商品房市场供应情况
2001年以前，苏州房地产投资增速缓慢，个别年份甚至出现了负增长。
2002年以后，城市品位的提升，住宅消费能力的提高以及旧城改造速度的加快，促使全市房地产市场异常火爆，海内外地产商迅速加大投资力度，投资前景看高一线，房地产投资成为全社会固定资产投资增长的重要生长点。
2003年全年完成房地产开发投资177.94亿元，比上年增长65.8%；2004年地产商继续表现出投资苏州的高度积极性，投资额达到334.32亿元，同比增长87.9%，投资总额和增长率超过以往任何时期。
图1998-2004年苏州市房地产投资情况单位：
亿元人民币
资料来源：
苏州市统计局
从2005年已
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