眉州路300号项目可行性报告.doc
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眉州路项目可行性报告
眉州路300号项目可行性报告
上海电气酒店投资管理有限公司
2006.7
目录
一、项目概况 2
二、市场分析 3
三、项目周边情况 10
四、功能定位及改建设想 12
五、财务分析 13
六、结论与建议 18
七、附件 19
眉州路300号项目
一、项目概况
1.项目法人
上海电气酒店投资管理有限公司
2.项目名称
眉州路300号项目建议书
3.建设地点
（1）地理位置
位于杨浦区眉州路300号，北近平凉路、西沿眉州路。
（2）原物业情况
建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海跃进电机厂。
总建筑面积为6273平方米，其中1层部分（1092平方米）为餐饮营业用房、2—4层可作为酒店客房用房。
二、市场分析
1.市场综述
随着国内旅游业的繁荣，对上海现有酒店业的供应结构提出了新的要求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。
由于低廉的价格、舒适干净的住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士、国内游客和部分入境游客的细分市场。
与传统酒店相比，经济型酒店起点较高，以连锁和网络化形式起步，项目投资和财务成本控制严格，不管是在目标市场的契合性、经营管理、投资初始成本方面都具备竞争优势。
目前，无论是国内酒店业，还是国际知名品牌，经济型酒店的竞争日趋激烈。
锦江之星、如家、莫泰、中江之旅等国内品牌正在迅速扩大规模，而“宜必思”、“假日快捷”、“速8”、“美兴”等外资品牌业已介入这个新兴的市场。
2.主要指标
ü酒店规模
根据“中国经济型酒店网”统计数据测算，经济型酒店规模主要集中在每家100－300间客房数，建筑面积大多在4500－12000平方米之间。
锦江之星平均为143间客房/家，每间客房平均建筑面积为35平方米；如家快捷平均为116间/家，客房平均建筑面积为39平方米；格林豪泰平均为144间/家，客房平均建筑面积为45平方米；速8酒店平均为107间/家，客房平均建筑面积为50平方米（见图1：
主要品牌的经济型酒店规模）。
相对而言，莫泰连锁和宜必思的规模较大，分别平均为247间/家和282间/家。
见图1：
主要品牌的经济型酒店规模
资料来源：
中国经济型酒店网
ü房价与出租率
根据“上海市旅游事业管理委员会”统计数据，2003－2006年1－5月，上海一、二、三星级酒店的平均房价为160－241元/间/天范围之间，其平均出租率仅维持在58.8－64.5％之间，且呈日趋下滑态势（见图2：
上海一、二、三星级酒店市场）。
图2：
上海一、二、三星级酒店市场
资料来源：
上海市旅游事业管理委员会
与之相比较，根据上海市旅游委市场管理处数据显示，目前上海的经济型连锁酒店市场表现引人关注，平均出租率达到80％以上，相当部分的低星级酒店客源转移至经济型连锁酒店内。
究其原因，价格适中（目前国内经济型连锁酒店价格多在180元左右），网点众多，统一管理，是其市场竞争力所在。
ü经营方式
不论是新建物业，还是利用旧厂房、旧旅馆、或旧仓库等予以改造，投资方在前期投入后，通常采用特许经营或委托管理方式进行经营。
委托管理，是由业主方委托酒店管理公司经营管理，人员由酒店管理公司配备、培训、管理，委托方只需缴纳一定额度的管理费。
而特许经营，是品牌化和规模化的互动结果。
只有拥有一定数量的自营店和形象店，一定的经营理念和品牌商誉，良好的信誉和市场感召力的品牌，拥有订户中心、旅行社等经营资源，有成功的单店及连锁店的管理模式，才能为加盟者提供品牌、管理、销售、培训等全方位的支持。
因此，加盟者需缴纳一定额度的品牌使用费和管理费用，酒店管理公司则输出品牌和管理模式。
据调查，如家快捷分别收取酒店总收入的3％作为特许经营的服务费和管理费；锦江之星，收取年营业收入的3％作为管理费；莫泰168以营业收入的5－10％作为管理费；而速8酒店是采取以营业收入的5.6％，且根据市场变化进行调整。
3.主要品牌介绍
·锦江之星
锦江之星是锦江国际集团的组成部分，通过锦江酒店管理公司锦江酒店持有其20％股权，专营经济型酒店。
酒店业务分为旅馆管理公司和投资管理公司两个实体，分别提供经济型酒店管理和经济型酒店的投资业务。
锦江之星是国内较早涉足经济型酒店市场的酒店品牌，并随着2003年新亚之星的加盟，市场占有率进一步扩大。
同时，随着整个集团的发展战略，锦江之星的重心从上海转移到全国，逐步实现与锦江酒店管理下的星级饭店的联动。
根据“长江证券”于2005年4月份的分析研究，通过规模的加速扩张，锦江之星在股权份额不变的前提下，2005－2006年的投资收益增长率将接近100％。
·速8酒店
Super8®Motels（速8），是全球最大的经济型酒店运营商之一，在全球最大连锁经营企业500强中位列第34位，目前运营近2100家酒店。
2004年4月，速8酒店进入中国；同年6月8日，其第一家酒店在北京王府井开业。
目前，速8酒店分布国内43座城市，已经开业和即将开业的共计72家。
2006年6月28日，上海和景速8酒店正式开业。
这是速8在上海开业的第六家加盟酒店，也是在中国已开业的第23家，拥有164间客房，门市价根据标准间、单人间和商务套间不同，分别为268－388元/间/天。
鉴于自行建造投资较大，速8在中国只采取特许加盟形式，按照速8标准进行转型或改造，对于客房数量在100间左右的规模，每间客房前期投资约5万元左右。
·如家酒店
2002年6月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁（HomeInn）。
2006年5月，如家第131家店—上海镇坪路店顺利签约，也是上海开设的第15家店。
目前，如家快捷品牌已经覆盖全国20个省和直辖市，遍布北京、上海、天津、杭州、广州、深圳、成都等40个国内主要商务城市。
同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办的“2006中国经济型酒店品牌先锋”。
根据对上海如家快捷的调查，每家店的规模大多集中在100套客房左右。
其中，如家上海鲁迅公园店的规模最小，仅配有80间套房，而如家上海徐家汇店的规模最大，提供171间套房。
门市价根据不同区位有所差别，单人房为179－199元/间/天，标准大床房219－259元/间/天，标准双人房239－299元/间/天，套房为319元/间/天。
·莫泰连锁
2002年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展经济型旅店，成立上海莫泰（Motel）连锁旅店管理有限公司。
就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极寻求区域性突破。
就区位选择而言，项目选址均位于国道、城市主干道或地铁、机场、火车站和汽车站等周边地区。
莫泰坚持买断为主、租赁为辅的投资方式，以直接投资为主、参股合作为辅，加盟项目面积要求在4000-9000平方米之间。
目前莫泰已有28家连锁酒店，在建项目32家，经营中的总
客房数超过6000间。
通过直营投资、品牌加盟、兼并同业等方式，预计2006年内客房总数超过10000间。
4.发展方向
在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额的70%，而在国内该比例目前尚不足10%，市场空间巨大。
同时，随着国内旅游业的兴旺、会展经济的繁荣、以及世博会的举办，将直接带动酒店业的需求。
当然，国外经济型酒店品牌的进入，将对现有的经营格局带来一定的冲击，但同时带来的是新的理念。
目前，上海市旅游管理委员会正逐步推动上海中小旅馆的连锁和网络化，包括从产权、管理经营、规范标准和营销四个层面推动中小旅馆的连锁经营。
因此，管理逐步走向专业化、规范化，由分散走向集中，进而实现集团的连锁化经营将是经济型酒店的市场取向，而其成本控制、区位、配套能力、品牌与网络也将是其成功的关键因素。
三、项目周边情况
1.知识创新区布局的规划
杨浦区现有土地面积60.61平方公里，区位环境资源开发潜力大。
有15.5公里长的滨江带，有黄浦江下游规划中唯一的生态岛复兴岛，有正在开发的新江湾城，有17.7公里长的独立内河水系，绿化基础良好，越江交通、快速交通、轨道交通也正处于大规模的开发建设中。
为充分发挥这些资源的集聚优势，《杨浦知识创新区发展规划纲要》提出，在大学校区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区、园区提供公共服务和后勤保障。
从布局上看，西片规划主要依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批知识型现代化社区和设施配套齐全的人文街区，包括新江湾城、五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区；东片规划将依托理工、水产等大学以及周边的科研生产基地创建一批知识型现代社区，包括复兴岛、定海地区。
2.杨浦区旅游业概况
杨浦区人文荟萃，地杰人灵，是上海最大的教育科学文化区和居住区，有知名高校十多所、中小学数百所，科研院所100多家，常住人口124万。
多年来，在市、区两级政府的支持下，杨浦区旅游局依托杨浦知识创新区的建设，推动“三区融合，联动发展”的理念，凸现百年工业文明、百年高校文明、百年市政文明优势，开展特色专项旅游；发挥杨树浦传统市政和工业集中的优势，开展以行业博物馆为游览主线的近代历史文化行业博览游；依托江湾—五角场市级副中心和创智天地、大学形成商、旅、文、科相结合的旅游产品体系；以共青森林公园、黄兴公园、杨浦公园、新江湾绿地公园为主体，结合节庆活动开展都市绿化休闲游；以节兴市，并充分挖掘区内人文和历史资源，大力发展区域旅游事业。
3.区内旅游企业
截止到2005年12月底，全区共有160多家住宿业单位。
其中，星级旅游饭店15家（四星级1家，三星级2家，二星级10家，一星级2家）、国际旅行社1家、国内旅行社38家。
新华旅游社有限公司、杨浦休养旅行社有限责任公司、上海翠明假日旅行社有限公司三家国内旅行社连续多年被评为全国百强企业。
4.周边发展情况
区域周围的交通十分便利。
除十多条公交线路外，由比邻的杨浦大桥、内环高架为去虹桥机场、浦东机场、铁路上海站提供方便。
周围高档商务楼已形成一定规模，配套设施齐全。
沪东工人文化宫近在咫尺。
目标客户主要为商务旅行人士，均价为190元/间.天。
四、功能定位及改建设想
1.功能定位
根据周边地区的市场调研及财务测算分析，考虑其位置所处的商圈，该物业适合改建成为城市商务连锁酒店，装修按经济型标准，服务中突现商务功能（在商务中心设置共用电脑，传真机、复印机等，客房中接入宽带）。
在不改动结构的基础上,将首层改建成酒店大堂和餐厅，二层至四层为客房，北侧七层辅助用房用作职工生活、工作、办公、仓储等用房，改建后可设置客房95套。
考虑到宾馆的定位和周边的情况，宾馆内不设健身房或其它娱乐设施。
2.改建设想
1）该物业距离平凉路主干道约50米，闹中取静，保留原有结构，主要作内外部装修，按照经济型酒店的要求进行装修改建。
2）改建后建筑面积为6273平方米，客房总套数95套。
3）预计开工时间2006年8月上旬，建设期至2006年11月底，2006年12月底开业。
五、财务分析
1.固定资产投资估算（见下表）
序号
项目名称
单价
数量
合计
总价
（元/平方米）
（平方米）
（万元）
（万元）
1
前期费用
设计
45
6273
28.23
60
监理费
37.86
6273
23.75
报监、中标交易费
1.59
6273
1
招标代理费
7.94
6273
4.98
决算审计费
3.25
6273
2.04
2
建安费用
土建（结构加固、插层）
1400
259
6273
878
878
装饰（包括洁具、淋浴房
595
拆除及垃圾外运
53
门窗
113
强电、弱电
149
给排水工程
74
消防工程
78
绿化工程
20
室外总体
59
3
设备费用
电梯
250000
2（台）
50
180
空调（设备和安装）
7860
103（95+3+5）
81
热水热泵
170000
2（台）
34
水箱
150000
1个
15
4
配套费用
自来水
95
6273
60
282
电
295
6273
185
环保（化粪池、垃圾箱）
16
6273
16
水，环保、电气等检测验收
6
6273
4
有线接口
28
6273
18
5
客房家具及相关配置
7000
95
67
6
不可预见费
70
6273
44
7
工程总造价
2409
6273
1511
2.收入预测：
客房共计95套，按190元/套.天,第一年考虑部分建设期，入住率为75%，第二年85%，第三年进入稳定期，入住率90%，至第五年，考虑建筑功能的老化，同时经济型酒店的竞争加剧，入住率85%一直持续到第十年。
另外餐厅部分按承包经营考虑，面积950平方米，年收入76万元（见下表）。
如按出租考虑，租金2.2元/平方米.天，即，76万元/年
序号
年度
客房
入住率
客房年收入（万元）
餐厅年收入（万元）
年收入合计（万元）
1
第一年
75%
494
76
570
2
第二年
85%
560
76
636
3
第三年
90%
593
76
669
4
第四年
90%
593
76
669
5
第五年
90%
593
76
669
6
第六年
85%
560
76
636
7
第七年
85%
560
76
636
8
第八年
85%
560
76
636
9
第九年
85%
560
76
636
10
第十年
85%
560
76
636
11
总计
-----
5633
760
6396
3.年成本测算（见下表）
序号
项目名称
金额（万元）
备注
1
经营成本
202
（GOP59%）
1.1
人工费用
73
13%
1.2
能耗费用
40
7%
1.3
物料、洗涤费
40
7%
1.4
销售费用
28
5%（含佣金）
1.5
维修费用
11
2%
1.6
管理费用
10
1.5%
2
营业税金及附加
35
5.5%
小计
237
年均客房收入563*41%+76*5.5%
3
非经营成本
340
3.1
折旧
151
按固定资产投资额分十年期摊销
3.2
租金
125
3.3
利息
64
第一年按固定资产投资总额的80%，银行同期贷款利率计算，以后每年按还款金额逐年递减（利息费用计入前5年成本）.
年经营成本合计
577
1+2+3
六、结论与建议
经过我们上海电气酒店投资管理有限公司各部门分析论证，一致认为此项目的投资建设，符合科学发展观，符合发展现代服务业的市委、市府精神，符合电气集团公司盘活国有资产，解决分流人员就业的目标要求。
数据表明，此项目具备投资价值。
七、附件
附件一、设计说明
附件二、客房配置费用明细
附件三、上海市房地产权证
附件四、外立面效果图
附件五、总平面图
附件六、1-4楼平面布置图
附件七、外立面图
附件八、项目地理位置图
附件一设计说明
第一章建筑扩初设计说明
一、设计依据
1．国家和上海市相关建筑设计规范与标准
《民用建筑设计通则》JGJ37-87
《旅馆建筑设计规范》JCJ62-90
《建筑设计防火规范》GBJl6-87（2001版）
《建筑工程交通设计及停车库（场）设置规范》DBJ08-7-96
《公共建筑节能设计标准》GBJ08-107-2004
2．基地的地形图、原建筑施工图
3．业主提供的设计要求。
4．现场调研资料
二、工程概括
本工程位于上海市杨浦区眉州路300号，基地南北长约76米，东西
长约30米，占地面积约1455平方米。
原建筑为四层厂房，改建为四层酒店楼，现拟进行装修改建，成为经济型商务酒店。
本建筑按二类建筑，防火等级一级设计。
三、酒店单体设计
设计本着最大限度利用原有条件、尽量减少再投资的原则，在原建筑框架基础上进行内外装修。
建筑重新分隔，变化使用功能。
保留原建筑楼梯、电梯增设一台服务
梯，改建设备用房，拆换原外窗及部分外墙，修建外立面。
底层为酒店大堂、咖啡厅，酒店配套设备用房等。
原男女厕所、水池、
泵房、空调机房等均予以改造或调整。
酒店配套设施职工餐厅、男女更衣、
淋浴、内部办公等设置在夹层。
二至四层为宾馆客房；客房层中间设置走道，每间客房按照常规面积大小进行布置，一个柱距布置二间客房；二～四层每层共设95间客房。
根据民用建筑消防规范楼梯间应采用封闭楼梯间的要求，另增加一室外消防钢梯符
合规范要求。
四、交通设计
交通流线设计上，将不同人流加以区分：
宾馆主要入口设置在
眉州路路口，大堂内增设总台、服务用房和休息区域；工作人员入口设置在建筑物东侧。
建筑底层大堂一层设置咖啡厅，服务宾馆住宿人员兼对外营业。
建筑北侧辟一车行道，从眉州路进出，可平行停17辆小型车；车道同时可为宾馆、服务用房货运车辆临时使用。
五、建筑造型设计
外立面尽量保持原建筑结构的基础上作一些修饰，使之具有现代酒
店建筑的风格。
建筑底层餐厅及主要入口处采用无框大玻璃窗，铝塑板
雨棚，简洁大方，尺度和形式人；二层以上各层将原窗拆除更换，配合
条形室外空调机架，产生韵律感。
墙面以米白色涂料粉刷为主，底层柱
子采用铝塑板饰面。
六、室内装饰设计
本酒店面积适中，处于闹市区，交通便利。
在设计中凸显此酒店的独特
品位，空间上营造温馨的气氛，采用肌理感强的材质、集中照明的暖光源、
有色的大块几何造型，并使元素达到和谐统一，让人感觉到大都市的现代气
息，体验时尚、品位的空间，让客人入住有全新的感官享受，真正做到宾至
如归。
第二章给排水扩初设计说明
一、设计依据
1．建筑给排水设计规范（50015-2003）
二设计内容
1．给水设计
2．排水设计
3．环境保护
三、工程概况
本工程为一幢四层酒店，其中一层为大堂、咖啡厅、水泵房，二-四层为客房
四、给水设计
1．水源
由市政管网引入二路DN150供水管，形成环网，供基地生活及消防用水。
2．供水方式
本工程生活用水由市政管网直接供给。
3．用水量估算
a．酒店旅客以150L/床位.日计，共156个床位。
b．员工按50L/人.日计，以50人计。
c．水量估算见下表
序号
用水人数
最高日用水量
最高时用水量
备注
1
178
23.4T／D
2.34T／H
客房
2
50
2.5T／D
0.25T／H
员工
未预见水量
2.92T／D
0.292T／H
共计
32.12T／D
3.212T／H
五、热水设计
1．热水主要供应酒店客房。
2．热水由电热水炉供给。
3．热水采用上行下回机械循环系统。
六、排水设计
1．室内污、废水和流，室外污水排入市政管网。
2．本基地总排水量为每天58立方。
3．污水排入市政管网，污水管为1根De225。
七、管道材料
1．冷热水管采用PP-R冷热水管，热熔连接。
2．排水管采用硬聚氯乙烯管及其配件。
第三章暖通扩初设计说明
一、暖通空调设计依据
《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ50019-2003）；
《民用建筑防排烟技术规程》（DGJ08-88-2000）：
《通风与空调工程施工质量验收规范》（GB50243-2002）；
《公共建筑节能设计标准》（DBJ08-107-2004）；
《民用建筑工程设计技术措施-暖通空调·动力》（2003版）
其它一些可适用的规范、规程、标准等；
建筑专业提供的平、立、剖面图。
建设单位的设计要求。
二、设计范围和要求
本建筑的空调设计、锅炉房、水泵房及变配电间和卫生间的通风设计。
三、室外空气计算参数
计算参数
夏季
冬季
地理位置
北纬31°10’
东经121°26’
大气压力KPa
100.53
102.51
空调室外计算干球温度℃
34.0
-4
通风室外计算干球温度℃
32
3
空调室外计算湿球温度℃
28.2
空调室外计算相对湿度％
83
75
室外平均风速m/s
3.2
3.1
主导风向
ESESE
NWWNW
四、室内空气设计计算参数
夏季
冬季
新风量噪声标准
名称
温度（℃）
相对湿度
（％）
温度（℃）
相对湿度
（％）
（m3／h．人
dB（A）
办公室
26-28
<65
18～20
30
≤40
门厅
26-28
<65
16～18
20
≤50
咖啡厅
24-27
65~55
18～22
20
≤50
客房
25-27
65~50
18～20
30
≤50
五、空调设计
1．一～四层值班室、客房、服务间,值班室,消防控制室采用分体空调。
2．一层大堂，咖啡厅，以及二～四层走道采用吸顶空调。
六、通风设计
1.卫生间设置机械排风系统，换气次数按10～15次/h。
2.水泵房，其余辅助用房采用自然通风系统。
3.变配电室采用自然通风系统。
主要设备列表：
序号
名称
规格及参数
台（个）数
所在位置
服务区域
1
排气扇
L=100m³/h
99
卫生间
卫生间
2
排风机
L=700m³／h
32
屋顶
卫生间
序号
名称
规格及参数
台（个）数
备注
二~四层
一拖—分体式
2HP
95
标准间
—拖—分体式
1.5HP
8（5+3）
办公区，辅助用房
第四章电气设计方案说明
一、设计依据
1．政府管理部门批准文件
2．其它专业提供的工程设计料
3．业主的设计任务书
4．采用的规范标准：
1）.《10KV及以下变电所设计规范》GB50053-94
2）《建筑
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