上海某智能建筑工程监理实施细则.docx

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上海某智能建筑工程监理实施细则

上海古北国际财富中心新建工程

智能建筑工程

监

理

实

施

细

则

智能建筑工程

监

理

实

施

细

则

编制人：

　毛耀邦　　　

批准人：

编制时间:

二零一零年七月

上海市建设工程监理有限公司

古北国际财富中心新建工程监理项目部

一、工程概况

二、专业工程特点

三、执行的标准、法规

四、监理工作流程（框图）

五、监理工作的控制要点及目标值

六、监理工作的方法及措施

七、旁站监理项目内容方法及要求

八、现场监理检查记录表式

智能建筑工程监理实施细则

一、工程概况

（一）、工程简介

古北国际财富中心二期工程位于上海市玛瑙路以西，红宝石路以北，申康宾馆以东、虹桥路以南。

本项目为上海古北新区一、二区商务分区9-3地块发展项目，项目由一栋甲级办公塔楼和商业餐饮裙房组成。

工程主要由办公、商业及辅助用房组成，项目占地面积21563平方米，建设内容为办公、商业及辅助用房，总建筑面积约189,553.52平方米（含地下建筑面积68990平方米）。

其中办公用房建筑面积72,614平方米、商业用房建筑面积60,426平方米（含地下商业用房面积10553平方米）、地下设备用房21759平方米、地下停车库36679平方米、其它691平方米。

办公塔楼的最高高度140.20m、建筑高度（屋面）131.85m，典型层高4.15m，16层为避难层，该层及以下楼层为低区，该层及以上为高区；商业裙楼的最高高度44.25m、建筑高度（屋面）39.65m，典型层高5m；地下室底板相对标高-17.76m，用途为商业、车库及机电设备等。

地上最高办公塔楼为30层，商业餐饮裙楼为B1-7层，地下室4层。

本工程参建单位及工程项目管理主要数据如下：

建设单位：

上海古北（集团）有限公司

设计单位：

上海现代工程咨询有限公司

施工总承包单位：

中国建筑第五工程局

监理单位：

上海市建设工程监理有限公司

工程开竣工日期：

2008年11月27日～2012年1月15日。

（二）、工程范围：

本工程智能化系统由以下子分部工程组成：

本弱电系统范围包括以下内容：

·综合布线系统

·安全防范系统

·卫星及有线电视系统

·无线对讲系统

·停车场收费管理系统

·远程抄表系统

·通讯自动化系统

·楼宇系统

·多媒体显示系统

·UPS系统

·弱电机房工程

·弱电防雷与接地

·背景音乐、广播及紧急音响系统

·火灾自动报警系统

·系统集成

·消防

·环保及节能

本项目在办公区B2层设置一个网络机房、移动机房和电信机房;在B1层设置1个监控室,一层设置1个消防控制室;在商业区B1层设置1个弱电进线室、有线电视机房和程控交换机房;在1层设置一个消防监控中心。

其中在办公区监控室内设置安全防范系统，无线对讲系统，卫星及有线电视系统及楼宇自控系统；消防控制室内设置紧急音响系统、火灾自动报警系统。

商业区1层消防监控中心内设置安全防范系统，无线对讲系统，背景音乐、紧急广播系统，楼宇自控系统及火灾自动报警系统。

以下对各子系统的情况简要说明：

1.综合布线系统:

为满足办公楼及商业对通信和计算机网络的需要，需在建筑内部建立数据和语音传递的基

通道，形成遍布整个建筑的电话网络、计算机网络的通信基础。

综合布线采用结构化布线系统，应能满足所有数字和语音信息传输的要求。

根据古北国际财富中心实际使用需求，划分为2大块，即办公楼和商业区二块。

综合布线系统由工作区子系统（由租户自行负责）、水平子系统（由租户自行负责）、垂直主干子系统、管理子系统、设备间子系统等五个部分组成。

对于语音系统的干线，是以B2层的电信机房及通讯机房内的语音总配线架为中心，星型敷设室内大对数电缆至办公楼及商业区的各个楼层的配线架。

对于数据系统的干线，是以B2层的电信机房及通讯机房内的数据总配线架为中心，星型敷设室内光缆至办公楼及商业区的各个楼层的配线架。

每个办公楼层提供一根十二芯单模光纤及两根六芯多模光纤接驳至楼层机柜之24口光纤配线架上，供办公租户日后连接数据进线.

在办公区及商业区各设置2个上升通道，每层弱电间各设置1台19寸墙柜。

各楼层通讯及数据线缆由各层弱电管井内的墙柜引出，信息端口为双孔型，满足一个工作区既有电话接口又有网络接口的需要（除物业管理部门外，标准办公层均只布线至各层弱电间的配线架；商业租户语音数据预留至弱电井内，由租户自行与电信运营商协商布线，弱电承包单位负责提供及安装垂直及水平桥架和线槽。

）。

网络运营商机房仅预留机房空间,其设计将由运营商负责.

干线系统中考虑语音主干的防雷。

水平子系统全部采用六类非屏蔽系统。

工作区的数据跳线采用六类RJ45跳线，按数据信息点的60%配置。

管理区应配置RI45快捷式配线架、110卡接配线架、数据光配架、以及必要的理线器和机柜等。

设备间应配置数据及语音主配线架，包括RI45快捷式配线架、110卡接配线架、数据光配架、以及必要的理线器和机柜等。

2.安全防范系统:

在办公楼及配套商业区各设计1套安全防范系统。

2套系统之间可相互联网，并可在分区界面相互监视。

安全防范系统包括以下各个系统：

闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁系统、巡更系统。

安全防范体系统可以通过统一的通讯平台和管理软件将中央监控设备与各子系统设备联网，实现由中央控制室对群系统进行信息集成的自动化管理。

本项目在消控中心留有与外部公安110报警中心联网的通信接口。

·闭路电视监控系统：

在办公楼出入口、首层电梯厅、停车库出入口、停车库内部、商场走道、楼梯前室及办公楼内重要开放区域等处设置高性能彩色摄像机,电梯内设置半球彩色摄像机，24小时连续监控，监控中心使用视频工作站，可放大、循环等方式自由查看各楼层、电梯内情况，并加入磁盘阵列中，可储存，可回放查看。

系统能与防盗报警系统、巡更系统、门禁系统、停车库管理系统进行联动，当报警发生时能根据需要自动把现场图像切换到指定监视器上显示，并自动录像。

全部摄像机的影像都会被记录于各区域工作站的中央数码录像储存装置（DVR）。

录像数据将储存最少10天后自动地重写。

以25fps速度、D1解像度、每天24小时录像、录像速度须可编程。

·防盗报警系统：

在地下室和商业裙房的内部主要设施和重要部位设置防盗报警系统，在各值班室及重要物业办公室内设置报警按钮。

在各商铺的信息配线箱内预留报警点，供租户自行接入。

在残疾人厕所设置求救按钮。

设防状态下，防盗报警信号触发闭路电视监控系统切换电视墙显示相关区域的视频信号，并触发楼宇自控系统开启相关区域的公共照明。

·门禁系统：

门禁系统是一种高度智能化既可实时控制又可脱机使用的网络进出口监控系统。

系统能自动纪录读卡时间、开门信息、持卡人、报警信息等数据，供管理人员查询和统计处理。

对大楼内外正常的出入通道进行有效的管理，并控制人员的出入。

门禁系统主机与楼层门禁管理器通讯采用TCP/IP协议。

楼层门禁管理器电源取自安防中心之UPS电源。

电源线沿线槽于弱电竖井内敷设。

在办公楼、商业裙房各自使用一套独立的门禁系统，办公楼主机设置于地下一层的监控机房内，商业裙房设置于首层消控中心内。

门禁系统与火灾自动报警系统连接。

当火灾自动报警系统启动时或供电中断，相关电闸、门锁将立即处于开门状况，让人员逃生。

在各重要机房及首层保安出入口设置门禁装置。

·巡更系统：

在办公楼和商业区的楼梯前室、服务电梯厅设置巡更点，采用非在线方式，了解巡更人员巡逻情况。

3.卫星及有线电视系统:

在有关部门的批准下，本项目预设中星六号卫星及有线电视系统，主要用于接收国际、国内政治、经济、金融信息及文化娱乐节目，满足建筑内对电视信号的需求。

其中，标准层办公室提供卫星电视信号，商业区只提供有线电视信号。

在屋顶设置卫星电视接收天线和卫星电视机房。

前端信号为提高图像质量采用转频方式，信号传输网络由同轴视频线缆和分支器、分配器、放大器组成，并预留与有线电视台联网接口。

系统采用860MHZ邻频双向传输，施工至各层弱电间内的分配器、分支器，电视终端信号控制在68±3dB范围内，图像质量不低于4级。

4.无线对讲系统:

在办公楼、商业裙房各自使用一套独立的无线对讲系统，办公楼主机设置于地下一层的监控机房内，商业裙房设置于首层消控中心内。

每套无线对讲系统各自提供4个相对独立的通话频段，设置4台无线中继设备，分别供保安/工程/保洁/备用等人员使用，在地下室、商业区及办公楼层区天线的方式进行信号覆盖，工作方式为半双工方式。

5.停车场收费管理系统:

停车场管理系统是以软件和各硬件装置，配备现代化停车场所必需的各种装置如发票机/验票机、自动栅栏机、车辆感应线圈、收费机等。

系统为三进三出的车库管理系统,并宜与门禁系统采用相同品牌，由门禁系统统一发卡。

停车场管理系统拟采用出口收费模式，为月租/时租用户进行收费及管理。

月租用户采用远距离卡安装于车内前窗，不用停车即可自动读卡进入；时租用户在入口处领取纸票进入。

各停车收费站的停车场收费管理系统的信号需接至商业弱电控制室。

该系统包括以下几个部分：

1）.汽车进出停车场的通路控制，亦即自动进出；

2）.车辆栅栏机能够由管理办公室进行遥控；

3）.设置以时间计的收费系统；

4）.设置自动影像对比系统；

5）.在各收费管理室及商业弱电控制室设置对讲装置。

6.远程抄表系统:

本项目设置远程抄表系统，系统主机设于地下一层消防控制室。

远程抄表系统对商业租户及办公租户的电表进行远程计量，系统采用智能表方式监测各商铺及办公租户的电表、水表读数,上述系统以通讯接口方式接入BA系统,方便物业管理。

7.通讯自动化系统:

·电话通信系统:

1）.公用通信网引入:

办公楼及配套商业设计包括公用通信网引入用通讯进线房的准备，建筑共用MDF房以及进线房至MDF房的光缆铜缆的配管配线。

按用途分类,各分区光缆和铜缆系统以及建筑物共用光缆和铜缆系统。

地下1层设两个电信交接间，用于电话、网络以及有线电视系统的引入。

商业区电话交换机房设在地下1层,内设数字程控电话交换机、光端设备及总配线柜，以确保电话线路的信赖度采用多重化、多线路方式。

为将来对应复数通讯公司的线路引进及光纤维导线的引进，在机房预留设备设置位置。

2）.电话系统:

办公区电话系统分为出租区电话系统和建筑物业管理电话系统。

出租区用电话干线系统和水平布线系统包括在综合布线系统中。

出租区用电话按每层100对直线考虑。

建筑物业管理电话系统为物业管理的基本通信手段,物业管理部门建议采用虚拟交换机实现语音通信。

商业裙房区电话系统采用1500门具有数字无绳电话功能DID数字程控交换机,电话直线数量设置为180对,设置无绳电话（PHS）300台。

·宽带接入系统:

为满足大厦在计算机数据通讯方面的需求，共享公共资源以及为大厦的商场和办公用户提供宽带上网服务。

由运营商投资建设宽带网接入，向大厦内的用户提供宽带数据通信接口。

实施方法：

1）.在通信机房预留与公共宽带网络的接口。

2）.办公区各用户根据自身的需要，自行申请开通。

·物业管理办公自动化系统:

（业主自理）。

8.楼宇设备监控系统:

楼宇设备监控系统（BAS）是利用先进的计算机监控技术对大楼的各种楼宇自动化设备进行集中监控，为大厦的工作者及其它相关人员提供舒适、便捷、健康的工作环境和商业环境，并在此基础上通过资源的优化配置和系统的优化运行实现节能。

在办公楼及配套商业区设置2套监控系统。

采用分散式DDC控制，对发电机系统、供配电系统、UPS系统、照明、冷热水源系统、空调机组系统、给排水等建筑设备进行集中监视和控制。

系统采用三层网络结构，以智能建筑标准实现对建筑设备的监控计量和数据采集,输出和编辑。

提供物业管理决策支持。

电力监控系统（EMS）独立形成体系，实现所有电源引入，变配电站的各种电气设备的状态报警监视和控制。

该系统有接口与建筑设备监控系统联网。

9.多媒体显示系统:

在办公区设置多媒体信息系统，利用大楼内的网络系统，配置后台服务器、数据库、库、信息采编设备以及触摸屏和显示屏设备等，建立一个多媒体信息显示系统。

1）.在办公一层入口大厅配置数台46吋LCD屏，，分别显示租户信息、天气预报等内容。

2）.在办公区各电梯轿厢内分别配置1台12吋LCD屏，显示大楼信息。

10.UPS系统:

整个系统主要为弱电设备等提供不间断电源供电，UPS后备电池采用密封铅酸电池，后备时间考虑为30分钟。

1）.在监控室及商业消防控制室各设置1台60KVAUPS，供各弱电系统使用。

2）.在消防控制室设置1台20KVAUPS，供火灾自动报警系统和背景音乐,公共广播及紧急音响系统使用。

11.弱电机房工程:

为保证机房设备的正常运行及工作人员有一个良好的工作环境，必须有一个相应的机房工程系统，该系统包括空调、电力、照明、防静电、防雷击、室内装璜等方面的内容，整个机房工程应技术先进，质量可靠、安全稳定、美观舒适、经济合理、标准规范、达到国内外一流机房水平。

本工程需考虑的机房如下：

监控室、消防控制室及网络机房等。

1）.在监控室、消防控制室及网络机房等铺设架空静电地板。

2）.机房内各弱电金属线槽均铺设在架空静电地板下。

12.防雷与接地:

1）.本建筑物电子信息系统雷电防护等级为B级，在电子信息系统的低压配电系统中按信息系统等级采用相应的多级浪涌保护器，同时在信息线路上设置适配的浪涌保护器。

2）.各弱电系统的防雷击电磁脉冲由各设备厂家自行设置完善。

租户将按其本身信息系统的需要，再加上屏蔽及电涌保护器。

3）.各弱电机房接地均采用综合接地，接地电阻应不大于1Ω。

13.系统集成:

智能建筑的系统集成就是根据用户提出的要求优选各种技术和产品，把构成智能建筑的各个子系统的设备、功能和信息集成一个相互关联、统一协调的系统之中，使资源共享，管理集中、高效、便利。

在办公楼及配套商业区各设计1套智能化集成系统。

两套系统可相互联网，以提高运营管理效率。

集成系统的内容主要包括：

楼宇自动化系统、公共安全防范系统、火灾自动报警系统、公共广播及紧急广播系统等。

14．消防:

1）.背景音乐、广播及紧急音响系统:

办公楼及配套商业按照法规要求设置2套背景音乐兼用应急广播系统。

播放主机安装在一层防灾中心，商业区至少设置3处广播分站，分别设置在综合服務台、保安室及综合事务所。

采用两国语音源,与自动火灾报警系统联动,在火灾发生时强制播放应急广播。

考虑到商业经营区可能会设置业务广播或背景音响等专用音源设备,安装强切装置,当火灾发生时与火灾警报联动强制切换进行应急广播。

播放控制设备采用数字化方式，便于播放回路的设定和扬声器的扩张。

消防紧急广播总控制器有最高的逻辑控制优先权。

当消防紧急广播总控制器有消防控制触发信号抵达时，通过启动各分区的逻辑控制模块将相应的负载回路切换成对应的紧急广播回路。

在平时，无消防信号时，各分区独立操作，将相应回路切换成普通广播回路，而当无普通控制信号时，则处于背景音乐状态。

本项目采用全数字式广播系统。

在商业区消防控制室内设置背景音乐和普通广播的音源设备，在办公区消防控制室内设置消防紧急广播音源设备、功放设备、音频管理设备和音源切换设备。

确保火灾情况下，消防控制室独立完成消防广播功能。

2）.火灾自动报警及消防联动控制系统:

·系统功能:

本项目火灾自动报警系统分为办公楼和商业裙房两个部分,其各自的消防控制中心均位于首层。

其设在办公区消防中心的主机与商业区消防控制室内的报警区域主机联接成一个智能报警网络。

两套系统既能保持相对独立又联网成一体，构成一个集散型分布式监控系统。

在办公区消防中心内设置独立的消防联动控制屏，以硬拉线连接至消防水泵房之消防水泵控制屏及各排烟/加压风机房，实现消防联动控制。

本系统控制设备均具有手动/自动选择功能，火灾报警显示控制屏可以显示火灾报警信号和系统故障信号，并能自动打印出报警或故障地址、状态、日期。

系统采用智能式消防报警系统，具有火灾报警、联动控制、紧急广播等功能。

系统包括手动火灾报警按钮、警铃、消防电话系统、感烟/感温/可燃气体探测器和水流指示器等报警装置.探测器及警报设备需采用环形接线方式，每个设备皆有独立地址，以便于消防控制屏上显示火灾位置。

火灾手动报警按钮及警铃设于消火栓、消防电梯前室、梯间进出口及其它公用范围，而每个消火栓将独立设置消火栓按钮。

消防电话总机设于各自的消防控制室，消防电话设于风机房、排烟房及值班室等，消防电话插孔设于手动报警按钮上。

另外在两个消防控制室各设一部119外线直拔电话，以便及时向消防部门报警。

感烟探测器主要设于大堂、公共走道、管理用房、商场、餐厅及各电气设备房等。

感温探测器主要设于车库。

·消防联动控制系统:

消防控制室可接收感温、感烟、可燃气体探测器的火灾报警信号和水流指示器、检修阀、压力报警阀、手动报警按钮、消火栓按钮的动作信号。

联动控制台的控制方式分为手动控制和自动控制。

通过联动控制台实现对消火栓泵、自动喷洒灭火系统、防烟、排烟、加压送风机系统的监视和控制。

消火栓泵的控制：

消火栓泵、稳压泵可由压力开关自动控制，消火栓泵也可由消火栓按钮直接启动。

自动喷洒泵的控制：

自动喷洒泵、稳压泵可由压力开关自动控制。

专用排烟风机的控制：

当火灾发生时，消防控制室根据火灾情况控制（打开）相关楼层的排烟阀（平时关闭），同时联锁启动相应的排烟风机。

当排烟阀周围的温度超过280℃时，排烟阀熔丝熔断，关闭阀门，当排烟风机吸入口处的排烟阀超过280℃而关闭时，自动关闭相应的排烟风机。

排气兼排烟风机的控制：

排气兼排烟风机在正常情况下作为排气通风机使用，火灾时则作为排烟风机使用。

现场就地手动启停方式，为检修时用。

当发生火灾时由消防控制室控制，其控制方式与专用排烟风机相同。

正压送风机的控制：

由消防控制室自动或手动控制正压送风机的启/停，风机启动时根据其功能、位置联锁开启相关的正压送风阀，或火灾层及临近层的正压送风口。

消防控制室均可对消火栓泵、自动喷洒泵、正压送风机、排烟风机等通过模块进行自动控制，还可在联动控制台上通过硬线进行手动控制，并接受其返回信号。

所有排烟阀、排烟口、280℃防火阀、70℃防火阀、正压送风阀、正压送风口的状态信号送至消防控制室，并予以显示。

对防火卷帘门的控制：

用作防火分隔的防火卷帘，火灾探测器动作后，卷帘一步下降到底。

疏散通道上的防火卷帘两侧，设置烟、温组合火灾探测器及其警报装置，卷帘门控制信号送到消防控制室，且两侧设置手动控制按钮；感烟探测器动作后，卷帘下降至距地（楼）面1.8m；感温探测器动作后，卷帘下降到底。

卷帘门设熔片装置及手动控制装置。

非消防电源：

本工程低压出线（干线）回路及各层配电箱主开关设分励脱扣器。

当火灾发生时，消防控制室可根据火灾情况自动切断火灾区域的正常照明、及空调机组、回风机组等的电源。

并可通过直通电话通知配变电所的值班人员，切断其它与消防无关的电源。

消防控制室在确认火灾后，应能控制电梯全部停于首层，并接收其反馈信号。

15．环保及节能：

1）.自动控制：

a）设置建筑设备自动化监控系统以利空调节能。

b）公共部位照明采用集中控制方式，并按建筑使用条件和天然采光状况采用分区、分组控制措施。

2）.电磁兼容:

a）本工程在设计上应尽可能降低供配电系统及动力设备所产生的电磁骚扰。

b）建筑内的主要电气和电子设备，应经国家电磁兼容性认证。

c）对建筑内主要的电磁骚扰源采用抑制措施。

二、专业工程特点

本工程采用高科技智能系统.先进的通信、信息网络系统，完善的安全防范系统。

本工程的设计采用了国际、国内最先进技术，对设备和线缆布置留有冗余，可扩展考虑未来的发展，信息资源共享，强调以人为本的先进设计理念为顾客提供安全、舒适、方便、快捷、高效、环保的生活和工作环境。

智能建筑工程包含很多子系统，相关联设备多智能系统和各个专业密切相关，设计协调难度大，深化图设计必须和其他专业互相配合，工期紧，必须和其他专业交叉作业施工，而且调试工作又要等其他专业安装调试完成后才能进行，技术难度大，各系统的结构和组成都有差异，因此在系统统计、安装、调试、开通等方面对工程人员的专业技术水平要求很高。

影响大，智能建筑工程建设的好坏质量直接影响到大楼今后运作的效率及整体的舒适程度。

三、执行的标准、法规

1.《火灾自动报警系统施工及验收规范》（GB50166）

2.《火灾自动报警系统设计规范》（GB50116）

3.《民用建筑电气设计规范》（JGJ16）

4.《电气装置安装工程电缆线路施工及验收规范》（GB50168）

5.《智能建筑设计标准》（GB/T50314）

6.《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）

7.《入侵探测器通用技术条件》（GB10408.1—8）

8.《防盗报警控制器通用技术条件》（GB12663）

9.《楼宇对讲电控防盗门通用技术条件》（GA/T72）

10.《民用闭路监视电视系统工程技术规范》（GB50198）

11.《有线电视广播技术规范》（GY/T1092）

12.《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ19）

13.《重点单位重要部位安全技术防范系统要求》（DB31/329）

14.《电子计算机机房设计规范》（GB50174）

15.《有线电视系统工程技术规范》（GB50200）

16.《建筑物防雷设计规范》（GB5005）

17.《低压配电设计规范》（GB50054）

18.《工业电视系统设计规范》（GBJ115）

19.《人民防空工程设计防火规范》（GBJ98）

20.《有线广播录音、播音室声音设计规范和技术用户技术要求》（GY26）

21.《程控交换机设备安装设计智能技术规定》（J20）

22.《智能建筑弱电工程设计施工图集》（GJBT—471）

23.《智能建筑工程质量验收规范》（GB50399—2003）

24.《防静电工程技术规程》（DGJ08—83—2000）

25.《智能建筑评估标准》（DG/TJ08—602—2001）

26.《公用计算机互联网工程验收规范》（YD5070）

27.《建筑工程施工质量验收统一标准》（GB50300—2001）

28.《施工现场临时用电安全技术规范》（JGJ46—2005）

29.《建筑电气工程施工质量验收规范》（GB50303—2002）

30.《民用建筑电线电缆防火设计规程》（GBJ08—93—2002）

华东院的设计图，业主技术规程书，及标准图集。

四、

监理工作流程（框图）

五、监理工作控制要点及目标值

1．施工前期监理工作的控制点及目标值

1）.审核本工程智能化系统方案或有关设计文件，及时提供反馈意见，对于有可能进一步优化的系统方案，应及时组织力量，献计献策，完善系统方案，特别是本工程信息点总量设置及其配置，要求做到技术先进、经济合理、安全可靠、安装维护方便。

2）.审核智能化工程承包单位资质，其中包括：

各专业企业资质；工商营业执照、企业业绩、所承包的工程内容及范围，特殊专业的施工许可证；外企进境施工许可证；项目经理资质。

特种专业施工人员上岗证书等.要求上述资质符合要求，并在法定有效期内。

3）.审核施工组织设计或施工方案，其中包括：

（1）适时性（分包单位应在施工前提出）；

（2）技术保证（分包单位提出的施工技术措施符合本工程设计及智能化专业技术要求）；施工技术管理措施有效。

（3）人力资料保证（分包单位提出的有关施工技术人员配置符合施工合同规定的质量、工期要求）；

（4）施工设备保