北京望京地块分析及政策市场研究报告.docx
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北京望京地块分析及政策市场研究报告
长河置地顾问
·工作提报
望京地块分析及政策市场研究报告
DateofReport:
July,2007-07
Preparedof:
BeijingModernRelocationConsultingCo.,Ltd
BeijingEONIANRiverRealEstateConsultingCo.,Ltd
ReportNo.:
Huahancorportatio
前言
本报告旨在通过地块研究、政策分析和市场分析，预判该地块的投资价值和开发风险，为客户提供购买土地和前期定位的判定依据，并对项目地块地价作出预估，为客户谈判提供数据参考。
第一部份项目地块分析
项目概况
1.1.1地块大体信息
地块范围：
项目地块北侧为屏翠西路，西侧为利泽一路，南侧与众运科技楼相接，东侧与中辰大厦、洛娃大厦毗邻
土地性质：
工业用地
前期手续：
已取得建筑工程计划许可证并取得土地利用权证
占地面积：
15699.44平方米
建筑面积：
50441平方米
地块形状及表面情形：
地块形状大体规整，南侧基坑已经开挖，北侧堆土，地块东南侧3058平方米办公楼主体结构已完工。
地块内杂草丛生，荒废时刻在2年以上。
地块大体信息分析：
工业用地转让、计划，工业用房设计、销售（转让）的相关政策法规会直接阻碍项目收益，加大项目风险；
项目已完成计划设计，取得相关手续，修改计划是本项目另外一个政策风险。
1.1.2项目地块交通状况
1.1.2.1项目环临交通
项目北侧为宽度在10米左右的屏翠路，西侧为城市支路利泽一路，东南部与现状衡宇的围墙相接，因此，项目环临道路中没有骨干道，且距骨干道还有必然步程。
1.1.3.2项目区域要紧道路
项目北临五环入口，能够直通机场高速路，南侧有交通骨干道望京北路，西侧为广顺北大街，周围有十多路公交车通过。
由于接近五环，交通流量不大，行车较为顺畅。
1.1.4项目地块周边环境
1.1.4.1项目区域特性
项目所在区域为望京产业园区，科研、办公气氛较为浓郁，该园区集中了望京科技创业园（留学归国人员创业园）和电子城科技园西区等高新技术产业基地。
其中望京科技创业园就在项目西侧，该园区总建筑面积70000平方米，已全数投入利用，是集科研、生产、办公为一体的智能化、多功能、花园式的高新技术功效转化基地和留学人员回国创业基地。
园区重点进展电子通信、生物工程、新材料和环保等高新技术产业。
目前区内已入驻摩托罗拉、北电网络、爱立信、安捷伦软件、三星数据、索尼爱立信、朗讯科技、宝马汽车电子等跨国公司地域总部及研发中心。
1.1.4.2项目周边环境
地块东侧为中辰大厦、洛娃大厦、望京科技园，西侧为博雅国际中心、叶青
大厦、倾心大厦，南侧为众运科技大厦、嘉乐丽宾馆、晓星电脑技术公司。
北京市求实职业学校、老年活动中心、北京惠兰医院等单位与项目隔望京北路相望。
项目五分钟步程范围内休闲娱乐和餐饮配套资源较少，但十五分钟车程内各类配套设施都较为齐全。
望京交通环境分析：
望京区域交通路网完整，交通便利，但距离CBD、金融街、燕莎、中关村等要紧商务区都有较远距离，因此吸引这些区域商务人群入住的可能性不大，由于望京产业园的性质，该区域集合了一批以电子通信、生物工程、新材料和环保等为主力的高新技术产业企业，形成了有自己特色的生产、科研、商务相结合的综合性办公区域。
总结：
●土地的工业性质决定了该地块在计划、设计、销售方面将受到重重限制，该地块的开发与工业用地出让、计划和转让政策息息相关；
●望京区域为大型居住区，项目所在区域为小型的科技园区，商务客户群范围较窄，市场的规模是其另一个限制因素。
第二部份工业地产政策分析
土地供给政策
2.1.1工业土地供给政策
在近两年风起云涌的房地产调控中，工业地产开发并无取得幸免。
2006年，国土资源部制定《全国工业用地出让最低价标准》。
北京市朝阳区工业用地被划为二等用地，最低出让价钱720元/平方米。
随着望京产业园的进展和搀杂其中的商品房开发，该区域价钱远高于该价钱。
2007年，国土资源部又发布了《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》，通知明确了工业用地取得途径，并在10月底前完成工业用地的逐宗检查。
2.1.2望京地块分析
望京地块土地取得时刻在2001年末，国务院2001年5月30日发出《关于增强国有土地资产治理的通知》，2002年国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有土地利用权规定》，因此，原土地址取得地块的方式是协议出让。
大限要紧针对经营性用地，工业用地落实招拍挂制度的规定今年方才出台执行，因此，该地块躲过了大限缘故可能是由于其工业用地的性质。
像对经营性土地的监查一样，从一般通知到直接要求，再到限定日期检查，不合乎规定的土地收回，政策总会在实施中不断补充，细化。
2007年出台的关于工业地产的政策也将走过如此的进程。
由此可知，该地块在以后土地权属变更和计划变更中将面临专门大的政策风险。
土地计划操纵
土地计划操纵政策要紧依据2004年出台的《工业项目建设用地操纵指标》，该指标要紧从投资强度、容积率、建筑系数（建筑密度）、行政办公及生活效劳设施用地所占比重四个指标来操纵工业用房建设。
关于二类用地（望京属于二类用地），最小投资额为1350元/平方米，容积率大于，这两个指标对项目没有太大限制。
该指标规定，工业项目的建筑系数（建筑密度）应不得低于30%，工业项目所需行政办公及生活效劳设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。
严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。
工业用地性质，已经将住宅、酒店排出在许诺的建筑范围之外。
即便建办公楼（写字楼），依照“工业项目所需行政办公及生活效劳设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%”的规定，比例也不能超过7%。
在实际操作中，要冲破那个规定，就应该将写字楼以科研楼立项。
而依照“工业项目的建筑系数（建筑密度）应不得低于30%”的规定，若是全数以科研楼名义建造写字楼，写字楼必需维持30%以上的建筑系数（建筑密度），这就关于营造一般的写字楼有力，但会阻碍高级花园写字楼的营建。
另外，7%的比例，也限制了大面积商业设施的营建。
因此，从政策角度讲，该地块只能用于营造建筑密度高于30%的写字楼产品。
工业用房销售政策
2.3.1工业用房销售政策
关于商品房而言，分割成户销售是很常见的销售方式。
在法规上，有《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》，有相关的税收政策作为支撑。
商品房的销售是一个政策法规的系统保证完成的。
关于工业用房而言，只能作为资产整体转让，评估中会引入资产评估公司，依照和房地产评估不同的系统进行估价，其销售价钱不是同类业态的市场价钱，而是资产评估价钱。
由于缺乏工业用房分割销售的系统法规，因此，关于工业用房，衡宇权属治理部门和房地产交易部门不许诺分割销售，乃至是分层销售。
2.3.1“工业商品房”常见操作方式
将工业用房建成一般写字楼或酒店，然后出售或经营，是工业地产商品化的进程，营造出的产品能够称为“工业商品房”。
2.3.1.1作为酒店经营
由于政策中有明确规定，不许诺建酒店。
因此，酒店不能够销售，只能够用作经营。
操作之前，第一要找到一家有实力的酒店治理公司，需要与工商注册部门有良好的关系，只要完成工商记录，酒店继续经营就顺理成章了。
但这种操作方式与相关政策完全悖逆，风险较大。
2.3.1.2作为写字楼销售或经营
项目建设完成后，作为写字楼销售，需躲开“工业写字楼”的各类操作限制，整栋出售。
因此，建设中每一栋面积不该太大，依照“总部基地”模式，销售给中大型企业作为总部行政办公楼。
这种模式需要固定的销售渠道，与一般分割销售有专门大区别。
面对总部基地，望京高新技术园区竞争，和电子城仍然能够出让的大量土地供给，项目市场风险较大。
作为写字楼经营，本钱回收速度较慢，一样面临着长期持有所带来的政策风险。
第三部份望京写字楼市场状况
望京写字楼销售市场
3.1.1在售写字楼列表
名称
位置
总面积
（平方米）
均价（元/平方米）
销售进度
备注
悠乐汇
朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处
33500平方米
13000
200平方米/天
25层，80-120平方米面积为主
方恒大厦
朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧
250000平方米
13400
1000平方米/天
写字楼只有20000平米
博雅国际中心
望京新兴产业开发区利泽中一路一号
27000平方米
12000
3000平方米/天
21层已售完，200平方米以下，300-500销售良好
3.1.2项目个案分析
●悠乐汇
项目名称：
悠乐汇
项目位置：
朝阳区广顺南大街和阜通东大街交界处
开发商：
物业管理：
第一太平戴维斯
建筑面积
22万平米
占地面积
35000平米
容积率
绿化率
30%
主力面积
80-120平方米
开盘时间
均价
13000元/平米
建筑形式
25层双塔建筑，部分为写字楼
销售状况
每天销售面积在200平方米左右
畅销户型
100平方米左右面积
付款方式
一次性、5成10年按揭
商务配套
商业、商务中心、多功能会议室
项目点评：
●悠乐汇的整体定位为时尚创意生活域。
不管生活、办公仍是消费，都坚持自己独特的格调；
●项目纯写字楼面积不大，商业以生活配套为主，无形降低了写字楼的品质；
●项目位于高科技园区之外，不能享受三减三免的优惠政策，对中大型客户吸引力较弱。
●方恒大厦
项目名称：
方恒大厦
项目位置：
朝阳区望京阜通东大街与阜荣街交汇处东侧
开发商：
物业管理：
第一太平戴维斯
建筑面积
25万平米
占地面积
46211平米
容积率
绿化率
30%
整层面积
1350平方米
开盘时间
均价
13400元/平米
建筑形式
16层地标性建筑
销售状况
平均每天销售面积在1000平方米左右
畅销户型
96，196平方米左右面积
付款方式
一次性、5成10年按揭
商务配套
酒店、会所
项目点评：
●项目为望京最高级的写字楼之一，建筑形式挺拔挺拔，力求打造城市地标建筑，写字楼面积2万平方米；
●项目靠近大山子，临近机场高速，是国外企业比较集中的区域，项目定位迎合了区域消费者的需要；
●中恒大厦有商务酒店做为其配套，商务酒店与写字楼能互为客户源，一起提升了整个项目的品质。
●博雅国际中心
项目名称：
博雅国际中心
项目位置：
朝阳区望京利泽中园二区218号
开发商：
物业管理：
博雅世纪物业管理公司
建筑面积
27万平米
占地面积
54000平米
容积率
5
绿化率
30%
主力面积
90，120，300平方米
开盘时间
均价
12000元/平米
建筑形式
21、26层双塔建筑，写字楼21层
销售状况
平均每天销售面积在12000平方米左右
付款方式
一次性、5成10年按揭
商务配套
商务中心、酒店式公寓、国际商务沙龙等
●542套高级酒店式公寓与30000多平米甲级写字楼和8000平米国际商务沙龙组成；
●项目整体定位为“全世界化商务综合体”。
提供商务、居住、会议、展览展现、休闲健身中心等系列效劳，从而形成一个多功能、高效率的综合商务建筑体。
3.1.1写字楼销售市场分析
由于望京定位为大型居住区，在区域内可开发写字楼的区域较少，在售纯写字楼较为稀缺。
经研究，写字楼市场呈现以下特点:
●在售写字楼皆为5A级高级写字楼；
●写字楼销售速度普遍较快；
●销售较好的多为1000平方米以下的面积，其中200以下面积最为热销；
●写字楼多数有齐全的配套，包括商业、酒店或酒店式公寓；
●写字楼客户以自住为主，投资客户很少。
望京写字楼租赁市场情形
3.2.1租赁写字楼列表
名称
级别
位置
租金水平（元/天.平方米）
博雅国际中心
甲级
望京新兴产业开发区利泽一路一号
（小业主出租）
叶青大厦
乙级
望京北路9号
爱慕大厦
乙级
望京新兴产业开发区利泽中园2区218-220号
洛娃科技大厦
乙级
望京新兴产业开发区利泽中园2区203号
中辰大厦
乙级
望京新型产业开发区利泽二路
望京科技园
乙级
望京新型产业开发区利泽二路
正汇科技大厦
乙级
望京利泽中园
望京大厦
次甲
望京中环南路
3.2.1项目个案
●叶青大厦
项目名称：
叶青大厦
项目位置：
望京北路9号
开发商：
北京叶氏企业集团有限公司
建筑面积
5万平米
物业类型
纯写字楼
电梯
三菱电梯
空调
中央空调
层高
租金
元/天.平米（含物业费）
租赁状况
出租率在90%以上，剩余可足面积有100、300、1000平方米
付款方式
押三付一
知名租户
鼎桥、LG、柯达、美国吉斯达
●一年来价钱涨幅在元/天.平方米以上，一直维持较高的出租率
●西门子层在该大厦承租5000平方米
●倾心大厦
项目名称：
爱慕大厦
项目位置：
望京新兴产业开发区利泽中园2区218-220号
开发商：
北京爱慕公司
建筑面积
7万平米
物业类型
纯写字楼
电梯
东芝电梯
空调
中央空调
层高
租金
元/天.平米（含物业费）
租赁状况
基本满租
付款方式
押三付一
知名租户
西门子，松下电子
●本企业自用面积在80%左右，由于租金较低，剩余面积在租售中挑选客户
●洛娃科技大厦
项目名称：
洛娃科技大厦
项目位置：
望京新兴产业开发区利泽中园2区203号
开发商：
洛娃集团
建筑面积
平米
物业类型
纯写字楼
电梯
东芝电梯
空调
中央空调
层高
租金
元/天.平米（含物业费，旧楼）、元/天.平米（含物业费，新楼）
租赁状况
80%以上出租率，未租出面积包括1235平方米、265平方米开间
付款方式
押三付一
知名租户
LG，索安，埃易
●LG占用的独楼面积在4000平方米左右
●中辰大厦
项目名称：
中辰大厦
项目位置：
望京新型产业开发区利泽二路
开发商：
北京泰富德房地产开发有限公司
建筑面积
17386平米
物业类型
纯写字楼
电梯
富士达电梯
空调
美国约克中央空调
层高
租金
元/天.平米（含物业费）、元/天.平米（含物业费，底商）
租赁状况
90%以上出租率，未租出面积仅底商1000平方米左右
付款方式
押三付一
知名租户
暂时没有
●望京大厦
项目名称：
望京大厦
项目位置：
望京中环南路
开发商：
北京国际技术合作中心
建筑面积
43552平米
物业类型
纯写字楼
电梯
OTIS电梯
空调
远大中央空调
层高
租金
元/天.平米（含物业费）
租赁状况
90%以上出租率，未租出面积仅平方米
付款方式
押三付一
知名租户
西门子，JVC，美国风河
●有西门子，JVC两个大客户
3.2.2租赁写字楼分析
望京用于租赁的写字楼较多，但高级写字楼较少，乙级以上写字楼列表如上，我司以为，写字楼租赁市场呈现以下特点:
●写字楼多数散布在望京产业园区域，由于工业用地性质对用途的限制，
该区域很多写字楼多为租赁形式；
●相关于其他商务区域，望京写字楼租赁价钱水平较低；
●写字楼出租率多数在80%以上，出租市场较为景气；
●据写字楼租赁人员透漏100平方米以下，200-300平方米的面积较为热租；
●大客户租赁面积多数散布在3000-5000平方米的范围内；
●写字楼租用企业以电子、科贸等行业中小私企为主。
总结：
市场较为景气，但销售和租赁市场市场客户都以中小客户占多数，很少有整体购买项目（3000平方米以上）的机构客户。
租赁市场较为景气，近一年来租金涨幅较大，在元-1元左右。
第四部份大体结论及项目定位
大体结论
4.1.1地块分析结论
●地块交通便利，区域环境适合开发商务和商业物业；
●项目地块的工业性质是项目成功的关键政策制约因素；
●项目涉及计划手续变更问题；
●项目地块较小，营销和渠道费用较少。
4.1.2政策分析结论
●2006年底到以来，针对工业用地国家连发两个文件，与经营性用地调控
相似，工业地产将迎来慢慢严厉的调控形势，这将慢慢累及成项目开发的庞大风险；
●工业用地仅能用于纯写字楼的开发，开发后只能整栋销售，不能进行产权分割，这给项目带来必然的市场和渠道风险；
4.1.3市场分析结论
●在售纯写字楼仅三个，租赁写字楼档次多数不高；
●区域内写字楼大多以中小企业客户为主，大面积或整栋购买的机构客户较
少。
大体结论：
受土地性质，政策阻碍，该地块有局限性，因此，我司不建议贵司介入该块土地开发。
如土地购买价钱合理，目前本地块可能的开发策略为：
一、工业用途的写字楼，只能整栋销售，不能进行产权分割。
二、长期持有，对外租赁。
项目定位
4.2.1产品定位
4.2.1.1产品定位推导
●政策限制——土地性质限制——纯写字楼
2006年底到以来，针对工业用地国家连发两个文件，与经营性用地调控相似，工业地产将迎来慢慢严厉的调控形势，这将慢慢累及成项目开发的庞大风险。
在政策调控不断增强的风口浪尖，咱们要选择该地块，必需在政策范围内进行操作。
工业用地性质不能够进行住宅、酒店的建设，但能够在营建科研楼的名义下，进行纯写字楼的开发
因此，政策限制使咱们项目只能做纯写字楼。
●市场结构分析——高端写字楼较少——营建中型甲级写字楼项目
望京区域除在售的方恒大厦和方才完成销售的博雅国际中心为甲级写字楼之外，大部份项目为乙级及乙级以下项目，市场上缺乏高级写字楼。
方才建成的博雅国际中心，租金水平已经达到元/天.平方米。
市场上乙级及以上档次的写字楼出租率都在80%以上，高级写字楼租赁市场被普遍看好，需求旺盛。
因此，我司建议：
项目档次定位为甲级写字楼。
4.2.1.2产品特性
本案产品为框架结构，咱们能够依照市场需要和客户需求进行自由分割组合。
4.2.2功能定位
4.2.2.1配套功能
甲级写字楼应该有齐全的商务配套、生活设施。
咱们建议，写字楼应该有以下功能配备：
●职工餐厅,同时配置适当规模的高级餐厅
●有能够提供多项效劳的商务中心
●多功能厅/会议室
●邮局、银行、票务中心、小型商场、快递效劳
4.2.2.2配套效劳
效劳体此刻两个方面：
一方面是高效全面的物业治理；
另一方面体此刻增值效劳部份。
以下能增加亮点的增值效劳可选择配备：
代办月票、/卫星会议、商务活动策划、会议/会展效劳、贵宾接送效劳等。
4.2.2.3硬件要求
甲级写字楼需知足以下大体的硬件要求：
建筑类型：
框架或钢结构，抗震在8级地震以上；
办公空间：
能提供可灵活分隔适应各类转变的办公空间；
标准层高：
室内净高以上；
标准繁重：
楼板繁重在m2以上；
供电系统：
双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；
供水系统：
24冷热水供给，并有中水处置系统；
空调系统：
国际知名品牌中央空调系统，用户能依照自我要求调剂室内温度、湿度，空调系统充具有分区域操纵能力，新风量在30立方米/人/小时以上。
电梯：
国际知名品牌，每部电梯效劳面积小于3900平方米/吨·台,候梯时刻不超过30秒钟。
停车位：
每60-90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效治理。
4.2.3市场前途
4.2.3.1整体持有，长线出租
●租赁价钱
项目区域可比写字楼有以下六个，由于倾心大厦价钱定制较为特殊，因此不参与平均价钱计算。
名称
租金水平（元/天.平方米）
博雅国际中心
（小业主出租）
叶青大厦
爱慕大厦
洛娃科技大厦
中辰大厦
平均价格
本项目入市时刻晚于博雅国际中心，项目档次与博雅国际中心相当，因此本项目入市时租金应高于博雅国际中心。
考虑博雅国际中心已经有必然的客户累计，建议项目入市时采纳博雅国际中心此刻的租赁价钱。
因此本项目价钱在元/天/平方米的水平。
4.2.3.1整栋销售
●销售价钱
目前，望京甲级写字楼的销售价钱为12000元/平米左右
但如果是要实现整栋出售，那么销售价钱必然会比市场价钱低，而且作为资产出售，其资产评估价钱也必然会低于市场销售价钱，依照我司体会，评估价钱应为市场价钱的70-85%左右，因此本案整栋销售可实现的价钱为8400-9300元/平米。
地价估算
4.1.1估算依据一：
2006年望京宗地出让价钱
受让方
土地性质
位置
宗地面积
（平方米）
合同价款（万元）
每亩价格（万元）
北京高校房地产开发总公司
商业
朝阳区望京花园望京花园214号楼
59
北京城市开发集团
综合（体育看台）
朝阳区望京湖光中街2号
57
北京市东湖房地产公司
商业
朝阳区望京利泽西园
57
北京双鹤药业股份有限公司
工业
朝阳区电子科技园望京开发区8号
9
4.1.2估算依据二：
北京市科技园建设费用
区域
位置
均价（万/亩）
备注
望京
五环以外
100
土地一级开发建设费用
亦庄
靠近六环
33
土地一级开发建设费用+土地出让金
永丰科技园
靠近六环
160
土地一级开发建设费用
4.1.3估算依据三：
北京基准地价表
北京市工业用地基准地价
土地级别
一级
二级
三级
四级
五级
六级
七级
八级
九级
基准地价
（楼面熟地价）
1200-1800
1000-1220
850-1050
600-900
420-680
310-510
220-330
150-240
100-170
楼面毛地价
420-850
430-530
340-440
270-360
195-300
135-225
100-160
60-100
20-60
依照土地分级标准，目前本地块的土地级别属于四级，因此按楼面熟地价的土地价钱应该为600-900元/建筑平米
依照望京地域的情形，我司以为本案的基准地价为700元/建筑平米
本案建筑面积为：
50441平方米
总地价款为：
50441*700=（元）
本案占地面积为：
平方米
因此分摊到占地面积的地价为：
÷=2249（元/平米）
核算到每亩地价为：
2249×667=150（万/亩）
4.1.4估算依据四：
类比法
●类比对象：
以工业用地立项叶青大厦
●租金水平：
元/平米/天
●依照租租金与价钱的换算公式：
p=[1
升级会员 