最新土地增值税政策指引Word格式.docx

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（一）配套公共设施（国税发【2006】第187号）_13

（二）四项开发成本不实可以核定单位面积金额标准（国税发【2006】第187号）_13

（三）天津关于拆迁补偿费的确定（津地税地[2010]49号）_13（四）天津关于建安费的确定（津地税地[2010]49号）_13三、房地产开发费用_14

（一）扣除项目金额中的利息支出（财税字【1995】第048号）（国税函[2010]220号）_14

（二）房地产开发企业的预提费用（国税发【2006】第187号）_14四、旧房和建筑物的评估价格_15

（一）新房和旧房的区分（财税字【1995】第048号）_15

（二）转让旧房扣除项目金额的确定（财税字【1995】第048号）_15（三）已交纳契税的扣除（财税字【1995】第048号）_15（四）评估费的扣除（财税字【1995】第048号）_15

（五）转让旧房不能取得评估价格但能提供购房发票的扣除项目（财税【2006】第021号）（国税函[2010]220号）16

（六）转让旧房不能取得评估价格也无法提供购房发票的扣除项目（财税【2006】第021号）16

五、与转让房地产有关税金_16

（一）扣除项目金额中的“已交纳印花税”（财税字【1995】第048号）_16

（二）取得土地使用权支付的契税（国税函[2010]220号）_17六、加计扣除_17

第三节其他规定_17

（一）代收费用（财税字【1995】第048号）_17

（二）几种情况下的扣除项目_17

1、卖生地（国税函发【1995】第110号）_17

2、卖熟地（国税函发【1995】第110号）_17

3、卖开发的房地产（国税函发【1995】第110号）_184、转让旧房及建筑物（国税函发【1995】第110号）_18（三）细则第九条中“总面积”的解释（国税函【1999】第112号）_18（四）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费（国税函[2010]220号）_18（五）未支付的质保金（国税函[2010]220号）_19

（六）已装修房屋的装修费用（国税发【2006】第187号）_19（七）多个房地产项目共同的成本费用（国税发【2006】第187号）_19（八）不能提供合法有效凭证的项目不能扣除（国税发【2006】第187号）_19

第四章税率_19

一、条例的规定_19

二、细则的解释_20

三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_20第五章应纳税额的计算_20

第一节基本规定_20

一、条例的规定_20

二、细则的解释_21

三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_22第二节具体规定_22

（一）按房地产评估价计算征收的规定（财税字【1995】第061号）（国税函发【1995】第110号）22

（二）普通住宅和非普通住宅应分别计算增值额的规定（国税发【2006】第187号）_24

（三）清算后再转让房地产的土增税计算（国税发【2006】第187号）_24（五）拆迁安置土地增值税计算（国税函[2010]220号）_24第六章税收优惠_25

一、条例的规定_25

二、细则的解释_25

三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_25三、具体规定_26

（一）1994年前签订开发及转让合同的房地产征免税（财法字【1995】第007号）（财税字【1995】第048号）（财税字【1999】第293号）（失效）（财税【2004】第192号）（失效）（财税【2004】第225号）（失效）_26

（二）以房地产进行投资、联营（财税字【1995】第048号）（财税【2006】第021号）_27

（三）合作建房（财税字【1995】第048号）_28

（四）企业兼并转让房地产（财税字【1995】第048号）_28（五）个人互换住房（财税字【1995】第048号）_28

（六）不能分别核算普通住宅和其他住宅不能享受免税待遇（财税字【1995】第048号）_28

（七）个人销售住房（财税字【1999】第210号）_29

（八）普通住宅的标准（国办发【2005】第026号）（国税发【2005】第089号）（财税【2006】第021号）（财税【2006】第141号）_29（九）建银投资重组中土增税的税收优惠（财税【2005】第160号）_30（十）细则中“城市实施规划、国家建设需要而搬迁免税”规定的解释（财税【2006】第021号）31

（十一）廉租住房、经济适用房（财税【2008】第024号）_31（十二）第16届亚洲运动会等三项国际综合运动会（财税【2009】第094号）_31

第七章土地增值税的会计处理_31

第八章征收管理_33

第一节纳税申报_33

一、纳税申报表_33

第二节申报期限_34

一、条例的规定_34

二、细则的解释_34

三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_34二、具体规定_35

（一）细则中“税务机关核定纳税期限”的解释（财税字【1995】第048号）_

35

第三节预征土增税_35

一、基本规定_35

二、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_35二、具体规定_35

（一）预售房地产所取得的收入的预征（财税字【1995】第048号）_35

（二）未按预征规定期限预缴税款的法律责任（财税【2006】第021号）_36（三）清算补缴土地增值税不加收滞纳金的规定（国税函[2010]220号）_36（四）预征率_36

1、国税总局的规定（国税发[2010]53号）_36

2、四川省预征率的规定（四川省地税局公告2010年第1号）_37第四节征收机关和协助机关_37

一、基本规定_37

二、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）_37第五节土增税的清算管理_38

一、土地增值税清算的定义（国税发【2009】第091号）_38二、土地增值税清算的前期管理（国税发【2009】第091号）_38三、土地增值税清算条件和受理（财税【2006】第021号）（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）38

四、土增税清算审核（国税发【2009】第091号）（国税发【2006】第187号）_40

五、土增税的核定征收_43

1、核定征收条件（国税发【2009】第091号）（国税发【2006】第187号）_43

2、核定征收率（国税发[2010]53号）（四川省地税局公告2010年第1号）_44六、土地增值税清算鉴证业务准则（国税发【2007】第132号）_44

第一章征税范围

第一节基本规定

一、《土地增值税暂行条例》中“征税范围”的基本规定

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）第二条发文日期:

1993-12-13

二、《土地增值税暂行条例实施细则》的解释

第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。

不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

第三条条例第二条所称的国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。

条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

第五条条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

第六条条例第二条所称的单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

条例第二条所称个人，包括个体经营者。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）发文日期:

1995-01-27

三、土地增值税宣传提纲中的规定（国税函发【1995】第110号）

土地增值税的征收范围是如何规定的,

根据《条例》的规定，凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。

这样界定有三层含意:

一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。

这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。

未经国家征用的集体土地不得转让。

如要自行转让是一种违法行为。

对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。

如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。

三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。

如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。

国税函发【1995】第110号:

《土地增值税宣传提纲》第四条发文日期:

1995-03-16

土地增值税的纳税义务人都包括哪些,

土地增值税的纳税义务人是有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人。

包括各类企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人。

根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。

因此，外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨，以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。

《土地增值税宣传提纲》第七条发文日期:

第二节具体规定

一、未取得土地的使用权证转让土地（国税函【2007】第645号）

土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

国税函【2007】第645号:

关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复发文日期:

2007-06-14

甲公司将国家无偿划拨的土地转让给乙公司，未办理土地使用权证变更手续，取得的土地转让收入是否需要缴纳土地增值税,

答:

根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其

是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

因此，甲企业取得的土地转让收入应当依法缴纳土地增值税。

南京地税土地增值税征管和政策问题解答

二、以转让股权名义转让房地产（国税函【2000】687号）

广西壮族自治区地方税务局:

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32号）收悉。

鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100,的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

国税函【2000】687号:

国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复发文日期:

2000-09-05

第三节不征税行为

一、赠与方式无偿转让房地产行为（财税字【1995】第048号）

关于细则中“赠与”所包括的范围问题

细则所称的“赠与”是指如下情况:

（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。

（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事

业的。

上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。

财税字【1995】第048号:

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第四条发文日期:

1995-05-25

二、无偿划转不征收土增税（京地税地[2009]187号）

北京房地集团有限公司为国有独资公司，根据《北京市人民政府办公厅转发北京市破产企业非经营性资产移交暂行办法的通知》（京政办发[2002]20号）、北京市国有资产监督管理委员会《关于劣势国有企业非经营性资产移交管理工作有关问题的通知》（京国资改组字[2007]54号）及《北京市国有资产监督管理委员会关于非经营性资产房产、土地移交无偿划转的通知》要求，无偿承受北京汽车工业控股有限责任公司、北京市对外经贸控股有限责任公司、北京化学工业集团有限责任公司、北京房地集团有限公司下属企业、北京纺织控股有限责任公司、北京京城机电控股有限责任公司、北京二商集团有限责任公司、北京兴东方实业有限责任公司非经营性房产，现将其产权转移过程中有关契税、土地增值税问题通知如下:

二、土地增值税

（一）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，北京汽车工业控股有限责任公司等八家企业将非经营性房产无偿划转北京房地集团有限公司，不属于土地增值税征收范围，不征收土地增值税。

（二）根据《北京市地方税务局关于加强土地增值税管理工作的通知》（京地税地[2009]134号）第二条规定，此种情况可不开具《土地增值税涉税证明》。

京地税地[2009]187号:

北京市地方税务局关于北京房地产集团有限公司无偿承受非经营性房产有关契税、土地增值税问题的通知成文日期:

2009-06-23

三、企业整体资产出售或企业所有权转移（云地税一字[2001]1号）

保山市地方税务局:

你局《关于对企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的请示》（保地税一字[2000]46号）收悉。

经研究，批复如下:

企业是由人（企业劳动者和经营管理者）和物（企业货币资金、机器设备、原材料、建筑物及其占有的土地）组成的统一体，企业整体资产出售或整个企业所有权转移，并非仅仅是不动产所有权、土地使用权和原材料等物资所有权发生转移，而是整个企业（包括人和物）的产权发生转移。

因此，根据现行税法规定，对企业整体资产出售或整个企业所有权转移的行为，不征收营业税和土地增值税。

云地税一字[2001]1号:

云南省地方税务局关于企业整体资产出售或整个企业所有权转移如何征税问题的批复发文日期:

2001-01-08

第二章应税收入

一、条例的基本规定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）第五条发文日期:

二、细则的解释

土地增值税以人民币为计算单位，转让房地产所取得的收入为外国货币

的，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币，据以计算应纳土地增值税税额。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字【1995】第006号）第二十条发文日期:

三、宣传提纲的规定（国税函发【1995】第110号）

土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。

增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。

计算增值额需要把握两个关键:

一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。

对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。

《土地增值税宣传提纲》第五条发文日期:

（一）代收费用（财税字【1995】第048号）

关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题

对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税;

如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20,扣除的基数;

对于代收费用未作为转让房地产的

收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》第六条发文日期:

（二）外币折算（财税字【1995】第048号）

关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题

对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。

对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》

第十五条发文日期:

1995-05-25

（三）非直接销售和自用房地产的收入确定（国税发【2006】第187号）（国税发【2009】第091号）

（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认:

1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

国税发【2006】第187号:

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条发文日期:

2006-12-28

非直接销售和自用房地产的收入确定

国税发【2009】第091号:

《关于印发<

土地增值税清算管理规程>

的通知》第十九条发文日期:

2009-05-12

（四）土地增值税清算时收入确认（国税函[2010]220号）

关于土地增值税清算时收入确认的问题

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;

未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

国税函[2010]220号:

《关于土地增值税清算有关问题的通知》第一条发文日期:

2010-5-19

第三章扣除项目

计算增值额的扣除项目:

（一）取得土地使用权所支付的金额;

（二）开发土地的成本、费用;

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

（四）与转让房地产有关的税金;

（五）财政部规定的其他扣除项目。

摘自《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）第六条发文日期:

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单