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项目贷款评估报告样本
兴旺广场建设项目评估报告
扬州市区农村信用合伙联社
大华国信资信评估有限公司
二〇一〇年六月
概述
承贷主体：
江苏源纳置业有限公司
公司性质：
有限公司
法定代表人：
林胜盛
项目名称：
兴旺广场建设项目（如下简称“本项目”）
项目类型：
房地产开发项目
建设地点：
项目选址位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路
用地面积：
项目建设用地面积10623.9㎡；
建筑面积：
建筑总面积为34481㎡（地上建筑面积为21315㎡，地下建筑面积为13166㎡）；
其中：
酒店用房11170㎡
商业用房10145㎡
车库13166㎡
项目估算总投资：
18150万元
项目估算销售收入：
33284万元
税后净利润：
8343.36万元
总投资净利润率：
45.96%
申请银行贷款：
3300万元
申请贷款期限：
24个月
本次评估采用根据如下：
1、《建设项目经济评价办法与参数》（第二版），中华人民共和国筹划出版社，1993年；
2、《中长期贷款项目评估》，中华人民共和国金融出版社，1999年；
3、《兴旺广场建设项目申请报告》，江苏汇诚投资征询管理有限公司；
4、《市发改委关于“兴旺广场”商品房开发建设项目核准决定书告知》扬发改许发[]84号；
5、《扬州市区农村信用合伙联社固定资产贷款实行细则（试行）》;
6、有关财务报表;
7、其她有关文献及资料。
第1章
项目承担主体评价
1.1借款人概况
江苏源纳置业有限公司（如下简称“公司”）成立于3月31日，其前身为1995年成立扬州市源纳房地产开发有限责任公司，公司当前注册资本为万元，法定代表人：
林胜盛。
普通经营项目：
房地产开发，商品房销售。
6月7日经江苏省住房和城乡建设厅核准按贰级原则从事房地产开发经营业务，公司注册地址为扬州市文昌西路123号2幢5楼。
1.2公司股本构造
公司原注册资本为820万元，1月，公司实收资本增长至万元，重要股东有扬州源盛置业有限公司出资1180万元，持股比例59%；林胜盛出资362万元，持股比例18.10%；林忠兴出资230万元，持股比例11.50%；其她12位自然人股东，共持股11.40%。
经扬州汇诚联合会计师事务所验资确认，公司于1月12日所有注册资本金到位，出资方式均为货币资金。
1.3公司组织机构及人员评价
公司是由扬州源盛置业有限公司和多位自然人共同投资组建房地产开发公司，拥有近年房地产开发经验和一支成熟经营管理团队。
公司设有股东会为公司最高权力机构；公司设有董事会，成员为5人；设有监事会，成员3名，由股东代表和职工代表构成。
当前，公司下设有总经理室、工程部、销售部、财务部、办公室等部门。
公司既有专业技术人员40余名，其中高档工程师15人，可以充分满足公司当前经营管理需要。
总体看，公司组织机构健全，人员专业技术水平较好，管理团队成熟。
1.4经营者管理者素质
公司法人代表林胜盛，现年36岁，从事建筑与房地产开发有之久，经验丰富，具备较强房地产开发经营与管理能力。
公司拥有一批长期从事房地产开发管理人员，均具备一定专业技术水平和项目开发管理经验。
总体看，公司管理层具备较强房地产开发经营与管理能力。
1.5借款人财务状况评价
1.5.1资产与负债及所有者权益构造
截至4月末，公司资产总额13252.60万元，其中流动资产8518.92万元；固定资产4733.68万元。
重要构成：
（1）货币资金72.42万元。
（2）应收账款242.76万元，重要为工程款。
（3）预付账款673.06万元，为支付项目工程款及材料款。
（4）其她应收款840万元，重要为单位及个人借款、工程款，明细如下表：
名称
金额（万元）
性质
宿城区双元镇会计核算中心
300
工程款
扬州钟爱橡塑有限公司
180
借款
扬州视达网络科技有限公司
165
借款
聂富贵
150
借款
章惠强
50
借款
合计
840
（5）存货6691.10万元，重要涉及土地款及契税2700万元、拆迁安顿费3350万元、政府规费450万元。
（6）固定资产4733.68万，重要为本项当前期工程形成公司固定资产。
截至4月末，公司负债总额1749.47万元，重要构成：
（1）应付账款415.25万元，重要为工程款。
（2）预收帐款627.32万元，为房屋预定款。
（3）其她应付款612.33万元，其中扬州裕元建设工程有限公司工程保证金300万元、赵正贵个人借款100万元、扬州源盛置业有限公司往来150万元。
截至4月末，公司所有者权益11503.12万元，其中：
（1）实收资本万元。
（2）资本公积2257万元。
（3）盈余公积3.67万元。
（4）未分派利润7242.46万元，为公司前期开发项目形成利润积累。
1.5.2财务状况评价
从上文财务数据来看，公司存在某些往来款项，重要为公司前期开发项目未结转款项。
据理解，前期项目早已竣工交付，公司近几年来未建设大工程项目。
总体来看，公司前期运作项目赚钱积累较多，当前财务状况良好，资金充分，具备开发兴旺广场项目财务条件。
1.6关联公司
扬州源盛置业有限公司（如下简称“源盛置业”），法定代表人林胜盛，注册资本2200万元，其中林胜盛出资1600万、林忠兴出资400万元、韩正庆出资200万元。
源盛置业重要从事房地产开发及销售业务，其开发了“西湖花园”政府拆迁代建安顿商品房项目，当前在开发项目是位于扬州汤汪境内汇金广场，建筑面积58000平方米，该项目基本售完，近期将交付使用，当前正在建设社区内绿化及路灯等基本设施。
此外，盛源置业在汤汪信用社有贷款1000万元。
总体看，公司关联公司经营状况良好，可以给公司提供资金、人员等方面支持。
第二章项目基本状况评价
2.1项目概况
2.1.1地理位置
本项目位于扬州市维扬区双桥乡境内，东侧为蒿草河，西侧为双桥乡住宅楼，南侧为师范学院宿舍，北侧为四望亭路，周边分布了梅庄、念四、东方百合园等住宅社区、沃尔玛超市、维扬实验小学等，项目地块现状自然平整，紧邻市中心，地理位置优越，交通便捷、配套齐全，具备较好商业价值。
2.1.2项目规划
项目总用地面积10623.9平方米（15.94亩），总建筑面积34481平方米，由地上和地下两某些建筑构成。
地上建筑面积为21315平方米，其中：
商业用房，位于一～二层，建筑面积为10145平方米；酒店用房，位于三～六层，建筑面积为11170平方米；地下停车场（层高不不大于2.2米），建筑面积为13166平方米。
表1：
兴旺广场项目建筑物及功能分布表
序号
工程名称
层数
建筑面积（m2）
用途
1
一
地上（小计）
21315
2
商业用房
1~2层
10145
商业
3
酒店用房
3~6层
11170
商业
4
二
地下（二层）
13166
停车场
5
共计（一+二）
总建筑面积
34481
项目规划容积率2.0，绿地率20.8%，建筑密度47.5%，停车泊位157个，自行车停车位2397个，由盐都市市政规划设计院进行总体规划。
2.2项目市场定位
本项目为集中式建筑形态，将统一商业规划与经营、管理，其中一～二层商业用房将划分出售；三～六层公寓重要用于经营酒店，采用售后返租，带租约出售形式进行销售，所有销售项目均有独立产权。
本项目与沃尔玛一路之隔，周边社区众多，配套成熟，地理位置较为优越，销售前景看好，市场定位如下：
销售对象：
商业及餐饮公司、商业经营户、个体私营业主及中高收入居民。
销售价格：
商业用房23000元～25000元/㎡。
公寓7500元～8500万元/㎡。
2.3项目建设合法性分析
江苏源纳置业有限公司“兴旺广场”建设项目已经扬州市发展改革委员会批准立项，项目有关批件如下：
1、江苏源纳置业有限公司“兴旺广场”建设项目已经扬州市发展改革委员会批准立项（扬发改许发[]84号），批准项目建筑面积34481㎡（含地下人防工程和停车位）。
2、《国有土地使用权证》，2月3日由扬州市国土资源局核发，土地权证号为扬国用（）第0094号，面积10623.9㎡，土地使用权类型为出让，出让年限商业40年。
3、《建设用地规划允许证》，8月2日由扬州市规划局核发，编号：
扬规地字070号，规划允许用地面积10623.9平方米。
4、《建设工程规划允许证》，4月1日由扬州市规划局核发，编号：
扬规建字第号，规划允许建筑面积34090.34㎡。
5、《建筑工程施工允许证》，6月11日由扬州市城乡建设局核发，编号：
001A，批准允许施工建筑面积34090.34平方米。
项目已获得“四证”，建设手续合规合法。
2.4项目开发周期及工程进度筹划
项目场地已平整完毕，于6月开始进入施工阶段，预测6月所有竣工并交付使用，工期共12个月，详细施工进度筹划如下：
表2：
兴旺广场项目建设进度表
日期
－6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
－1月
2月
3月
4月
5月
6月
地基
主体封顶
水电安装
户外配套
依照扬州房产局规定，本项目在地基完毕后即可申请销售允许证，预测本项目10月即可拿到销售允许证，对外销售，整个项目销售周期筹划为1年。
2.5项目建设条件评价
项目位于扬州市区内，地势平坦，周边既有水电系统完全可以保障项目工程施工暂时用电、用水需要，项目施工建设所需建筑材料采购非常以便。
项目建成后，水、电、气、信等管线可从外围直接搭接。
第三章
项目市场分析
3.1市场环境分析
3.1.1扬州市概况
扬州对外交通十分便捷。
沪宁高速公路、宁通高速公路在扬州境内交汇，扬溧高速公路经润扬长江公路大桥直通苏南，扬州已实现环城贯通高速公路，此外，宁启铁路横穿扬州境内，京杭大运河与长江在扬州南部汇流，全市共有航道184条，扬州港口布局为“一港三区”，主港区六圩港区是国家一类开放口岸。
国民经济保持增长。
预测扬州市实现地区生产总值1580亿元，增长14%左右，人均地区生产总值35400元，财政总收入266.2亿元，增长24.6%都市居民人均可支配收入17400元，农民人均纯收入7380元，分别增长15.5%和12%。
表3：
扬州重要经济指标
指 标 名 称
单 位
合计
增幅%
规模以上工业总产值
亿元
4086.32
24.8
全社会固定资产投资
亿元
948.65
30.2
财政总收入
亿元
257.82
14.2
社会消费品零售总额
亿元
558.62
18.3
出口总额
亿美元
36.07
-14.6
市区城乡居民年人均可支配收入
元
17878
12.0
市区居民消费价格总指数
%
99.8
都市建设又有新进展。
扬州实行了新一轮都市建设和环境提高工程，完毕投资116亿元，新改建解放北路、平山堂东路和大水湾步行桥等“七路一桥”，翻建街巷48条，城东客运中心投入运营，万花园二期、文化艺术中心等项目开工建设，基本完毕“双东”历史街区“一片十点”修复，启动东关街二期工程。
3.1.2扬州市房地产市场
扬州市既有房地产开发公司100多家，并且随着外来房地产公司加入，致使扬州房地产市场竞争更加激烈。
当前扬城商业房地产需求旺盛，作为“全国最具经济活力都市之一”和“台商极力推荐投资都市”之一扬州，吸引了众多台资、外资公司目光，为扬州商业房地产发展带来更多契机。
从近年来扬州商业地产销售状况来看，整体销售状况良好，如销售相对较差鸿泰花园商业街开业时间不长，也已销售了近60%铺位。
而某些位置较好商铺销售火爆，如宋城名都一期200各种商铺推出后，十几天内所有售完。
由此可见，扬州市商业地产业，近年仍将具备辽阔发展空间。
3.1.3政策环境
（1）12月９日举办国务院常务会议提出，一要增长普通商品住房有效供应。
二要继续支持居民自住和改进型住房消费，抑制投资投机性购房。
这意味着政府一方面支持百姓在住房上自住和改进性需求，一方面抑制投机性购房。
（2）1月10日，国务院发布《关于增进房地产市场平稳健康发展告知》（国办发〔〕4号），规定加快中低价位、中小套型普通商品住房建设；增长住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发运用效率；对已运用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房家庭,贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。
这次政策与此前中央所有调控楼市政策方向一脉相承，但更加系统全面，从“调构造、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式拟定了中华人民共和国房地产政策基调和架构。
（3）中华人民共和国银监会工作会议15日召开，会议拟定了今年六大工作重点，特别提到“高度关注房地产市场变化，严格执行关于信贷政策，加强对房地产贷款业务监督管理和窗口指引”。
综合分析近来国家出台房地产调节政策，可以看出，国家在商品住宅市场方面调控较严，旨在控制、打击商品住宅投资、投机活动，而对商业地产方面没有明确政策。
3.2同类竞争项目比较
从整个扬州市区来看，有如下几种商业圈，一是文昌阁商圈（金鹰+时代广场+万家福等），属于精品百货区；二是四望亭路，虽有某些中低档小百货，但仍重要以餐饮为主；三是沃尔玛，其业态丰富。
据调查，本项目与沃尔玛一路之隔，但采用与其错位经营方略，将有效减少竞争压力。
同步本地同类型项目较少，本项目地理位置较为优越，借助沃尔玛已形成较为成熟商业氛围，与其她同类项目相比竞争优势明显。
3.3项目优劣势分析
1、优势
一是成本优势。
本项目土地开发成本较低，涉及拆迁费用在内，平均土地成本为600万元/亩。
而据理解，该位置地块熟地市场出让价达1000余万元/亩。
本项目在建设成本上具备明显优势。
二是地理位置优势。
本项目位于扬州城区，周边地区配套设施十分齐全，且已形成一定商业氛围，选址较为抱负。
三是周边没有直接竞争项目，扬州在城区范畴内近年来少有商业地块出让，本项目鲜有竞争，有助于本项目市场推广。
四是在国家对房地产市场严控同步，某些商品住宅投资资金转向商铺投资，有助于本项目销售。
2、劣势
本项目体量普通，同步由于公司运作项目较少，且近年来没有开发过大项目，在公司品牌知名度、及对项目运作等方面均存在一定不利因素。
3.4项目市场前景预测
项目定价：
商铺23000元～25000元/㎡；
公寓7500元～8500元/㎡。
从商铺来看，有关项目如桐园项目商业用房，均价约26000元/㎡；沃尔玛预测售价在21600元～26000元/㎡、四望亭美食街（近项目处）售价在17200元～26000元/㎡、四望亭美食街（淮海路）售价在26000元～34500元/㎡、流行广场（时代广场内）21000元～30000元/㎡，比较来看，本项目商铺销售价格处在中档价位。
而以上所列项目或只租不售，或已所有售罄。
从公寓来看，当前扬州中档商品房售价在7000元～8000元/㎡左右，本项目定价与商品房价格相差不大，同步由于带租约销售，预测销售状况良好。
从投资环境来看，由于国家近期调控房地产市场，某些商品住宅投资资金转入商铺投资市场，有助于项目销售。
综合来看，预测该项目应拥有较好市场前景，完全有也许1年内完毕销售。
第四章
项目投资估算和筹资评价
4.1项目投资估算
“兴旺广场”建设项目总投资约18150万元，其中：
工程费用6795万元，工程建设其她费用10208万元（含土地费用9360万元），预备费用850万元，建设期利息297万元。
详细投资估算表详见下表：
表4：
兴旺广场建设项目工程建设成本明细
序号
费用名称
工程量
单位计价原则
金额
占总投资比例
备注
单位
数量
单位
单价
（万元）
一
工程费用[第一某些]
6795
37.43%
其中:
1.1建筑工程费
项
34481.00
5799.13
1.1.1商业用房
m2
10145.00
元/m2
1300.00
1318.85
1.1.2酒店用房
m2
11170.00
元/m2
1300.00
1452.10
1.1.3地下停车场
m2
13166.00
元/m2
2300.00
3028.18
1.2安装工程费
项
843.06
1.2.1给排水、消防
m2
34481.00
元/m2
80.00
275.85
1.2.2强、弱电
m2
34481.00
元/m2
120.00
413.77
1.2.3电梯
部
2.00
万元/部
25.00
50.00
1.2.4智能化
m2
34481.00
元/m2
30.00
103.44
1.3配套工程费
项
151.96
1.3.1室外给水及电气
m2
3367.78
元/m2
120.00
40.41
1.3.2室外道路及排水
m2
3367.78
元/m2
200.00
67.36
1.3.3绿化、景观、路灯及有线电视等
m2
2209.77
元/m2
200.00
44.20
二
工程建设其她费用
[第二某些]
10208
56.25%
其中:
2.1土地出让费用及拆迁补偿
亩
15.94
万元/亩
564.76
9000.00
出让
2.2土地契税及办证费
万元
9000.00
4.00%
360.00
2.3建设单位管理费
万元
6794.16
1.20%
82
2.4地质勘探费
m2
34481.00
元/m2
1.20
4
2.5工程设计费
m2
34481.00
元/m2
25.00
86
2.6建设项目征询费
万元
3
2.7招投标手续费
万元
2
2.8招标代理服务费
万元
4
2.9白蚁防治费
m2
34481.00
元/m2
2.30
7.93
2.10人防基金
m2
34481.00
元/m2
50.00
172.41
2.11基本设施配套费
m2
34481.00
元/m2
105.00
362.05
2.12散装水泥基金
m2
34481.00
元/m2
2.00
6.90
2.13新型墙体材料发展基金
m2
34481.00
元/m2
8.00
27.58
2.14防雷监督费及装置审核费
m2
34481.00
元/m2
0.90
3.10
2.15施工图纸审查费
m2
34481.00
元/m2
1.32
4.55
2.16测绘费
m2
34481.00
元/m2
3.00
10.34
2.17都市规划技术服务费
m2
34481.00
元/m2
1.30
4.48
2.18质量监督费
万元
6794.16
0.00%
0.00
2.19建设监理费
万元
6794.16
1.00%
68
三
预备费用[第三某些]
850
4.68%
其中:
3.1基本预备费
万元
17002.45
5.00%
850.12
3.2涨价预备费
四
建设期利息[第四某些]
万元
5000.00
5.94%
297
1.64%
合计
18150
100%
4.2项目资金来源
4.2.1项目资金来源筹划
项目估算投资总额18150万元，项目建设期间资金可筹措19608万元，筹划分别为：
●项目资本金9242万元，其中：
公司实收资本万元及公司近年来积累约7242万元；
●销（预）售款3328万元（按最低10%销售量保守预计）；
●承包商垫资2038万元；
●银行贷款5000万元。
表5：
项目资金筹措筹划表
项目
金额（万元）
占投资比重
一、项目资本金
9242
50.92%
二、项目建设期自筹资金
5366
29.56%
1、销（预）售款
3328
18.34%
2、承包商垫资
2038
11.22%
三、银行贷款
5000
27.55%
合计
19608
108.03%
项目总投资
18150
4.2.2资金来源筹划贯彻状况
1、项目资本金
截至4月末，公司实收资本万元，未分派利润7242万元，则公司可用自有资金9242万元。
本项目已投入资金8910万元（其中土地款及税金2655万元、拆迁补偿费等5778万元、工程其她费用15万元、保证金462万元），加上账面货币资金72.42万元，上述共计8982.42万元。
2、销（预）售
项目销售筹划按照12个月计算，10月份开始预售。
在建设期保守预计销售10%～20%，按预定销售价格，则工程建设期内可获得预售和销售款3328万元～6656万元。
3、承包商垫资
建安工程大某些项目普通需要承包商垫资，按照进度款30%垫资计算，资金为2038万元。
4、银行贷款5000万元，其中汤汪信用社融资3300万元。
4.3项目资本金评价
按照《国务院关于调节固定资产投资项目资本金比例告知》，房地产建设项目资本金比例为30%。
本项目总投资为18150万元，公司自有资金为9242万元，项目资本金比例为50.92%，满足国家关于资本金比例规定。
第五章
偿债能力分析
5.1项目财务效益预测算
5.1.1项目销售收入
1、商业房产销售收入
商业房产建筑面积10145㎡，平均售价按24000元/㎡估算，则其销售收入24000元/㎡×10145㎡，合24348万元。
2、公寓销售收入
公寓建筑面积11170㎡，平均售价按8000元/㎡估算，则其销售收入8000元/㎡×11170㎡，合8936万元。
3、总销售收入
可供出售物业为商业
升级会员 