项目成本后评估.docx
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项目成本后评估
项目成本管理后评估报告
项目名称：
**项目一、三区工程
项目管理：
保障房项目管理中心
编制部门：
运营管理中心
编制日期：
2015年1月22日
前言：
房地产项目后评估是针对房地产全程的评价，项目后评估是指房地产企业在项目完成后对项目前期投资决策的科学性与可靠性、项目实际运行的偏差进行分析评价，找出偏差并分析原因，总结经验并汲取教训，为企业建立科学投资决策机制、提高项目投资决策管理水平提供依据。
所以工程项目结束之后必须要注意与时开展项目后评估工作，保证数据和相关资料信息的准确性、合理性、客观性、有效性等，从教训和实践中总结经验，并不断进行改进和完善。
项目后评估的意义：
〔1〕有利于提升项目投资分析决策水平
许多项目前期缺乏科学投资决策分析，随意性和盲目性强；同时，根据历史数据和假设预期完成的前期分析，在项目施工过程、完工投入市场时，面临各种不确定因素，项目的实际运营状态与前期决策分析会出现各种偏差，甚至导致严重损失。
在房企利润空间逐步压缩的形势下，规X投资分析决策方法对房地产项目可持续经营发展具有重要作用。
〔2〕有利于科学制定企业投资决策机制
面对宏观调控以与竞争日益激烈的房地产市场、多样化的市场需求以与不断上升的开发成本，科学的投资决策机制对确保房地产企业收益，规避房地产市场风险，实施房地产企业发展战略具有不可或缺的作用。
项目后评估能够帮助重构和完善投资决策机制，更好地规划未来的项目拓展战略，做出更科学、合理的项目投资决策。
〔3〕有利于加强房地产企业和行业制度化建设
建立健全项目投资决策后评估，将企业发展历程中项目投资决策的经验和失误与时有效反馈，对完善企业管理制度，从制度层面提高决策正确性，引导公司规X化、制度化发展具有重要意义。
本次是**项目一、三区项目完工后的项目成本后评估报告，由于一、三区项目竣工决算还未全部完成，项目各部门指标未能全部做出统计，故本次项目成本后评估报告为一、三区项目的实际发生成本初评报告，运营管理中心将在项目全部竣工决算完后拟组织各部门完成最终版的项目后评估报告；本次项目后评估也只是从成本控制和目标成本分析角度做的本次项目后评估，报告中不能全面的体现出项目后评估的完整性，但从整体数据中还是对项目管理实施的每一个阶段做了数据总结和数据分析，对后续项目的过程管理提供了有利的数据依据，希望通过本次项目成本后评估总结，公司各职能部门能对项目后评估有一个深刻初步的认识，对今后加强各职能部门的项目成本管控意识，提升成本管控力度，实现房地产项目全过程精细化管理起到一定的作用。
1、项目概况
1.1项目概述
**项目一、三区是位于**市北部城区的大型经济适用房建设项目。
项目用地西至规划城市主干道民族西路，南至规划城市主干道文化西路，北至规划城市次干道，东至甲尔坝村，快速路青山路从用地中穿过。
项目交通便利，地质情况良好，将建成为品质良好、环境优美、舒适宜居的大型社区。
项目建设用地83386平方米，规划建筑面积368104平方米，容积率3.18，绿化率30%，住宅1954户（高层1478户、多层476户），商业160户。
三区规划图：
一区规划图：
1.2开发规模、建造内容
**项目一、三区项目启动版目标成本总建筑面积为346784.45㎡；实际竣工面积为337151.5㎡，其中六层多层建筑面积为48501㎡，十八层高层建筑面积为209281.5㎡，商业建筑面积为11854㎡，公共配套设施建筑面积为2483㎡，地下车库建筑面积为65032㎡；竣工结算建筑面积指标和目标成本建筑面积指标偏差-9632.95㎡，其中多层建筑由于增建厢房，比目标成本建筑面积指标增加2634.67㎡，高层建筑面积由于规划要求比目标成本指标面积减少11057.8㎡，商业面积比目标成本指标面积增加3529.03㎡，偏差比例为-2.78%。
建筑规划指标表
科目编码
科目名称
目标指标（a）
竣工结算指标（b）
指标偏差
偏差比例
偏差原因（±5%）
（c=b-a）
（c/a*%）
1
总建设用地面积
83386
83334.19
-51.81
-0.06%
2
总建筑面积
346784.45
337151.5
-9632.95
-2.78%
3
地上建筑面积
274530.6
269636.5
-4894.1
-1.78%
3.1
多层建筑面积
45866.33
48501.0
2634.67
5.74%
增建厢房
3.2
高层建筑面积
220339.3
209281.5
-11057.8
-5.02%
3.3
商业建筑面积
8324.97
11854
3529.03
42.39%
未建一区1、2#商业3521
3.4
自持面积
4
公共配套设施
2392.85
2483
90.15
3.77%
4.1
幼儿园
2392.85
2483
90.15
3.77%
4.2
会所
4.3
物业用房
4.4
设备用房
4.5
架空层
4.6
学校
5
地下建筑面积
69861
65032
-4829
-6.91%
5.1
地下车库面积
5.2
地下人防面积
69861
65032
-4829
-6.91%
5.3
地下其它面积
6
停车位
6.1
地上停车位
6.2
地下停车位
1300
1300
7
容积率
3.18
2.86
-0.32
-10.06%
8
建筑基底面积
9
绿化率
10
建筑密度
1.3开发周期
获得土地：
20XX7月19日
开工日期：
20XX4月30日，总工期940天（32个月）
开盘日期：
20XX8月
计划竣工日期：
20XX12月30日
实际竣工日期：
20XX9月30日，延期竣工9个月
1.4项目成本变化
目标成本经历了三个阶段成本控制：
一是土地版成本测算，二是施工前启动版目标成本，三是施工中动态成本的管控。
各阶段成本测算如下表：
序号
项目成本名称
土地版（353367）
启动版（368104）
动态调整版（337151.5）
成本值〔万元〕
建面单价〔元/㎡〕
成本值〔万元〕
建面单价〔元/㎡〕
成本值〔万元〕
建面单价〔元/㎡〕
开发成本
109478.08
3098.14
124363.08
3378.48
120998.72
3588.85
1
土地费用
11982.82
339.10
22681.47
616.17
23146.36
686.53
2
开发前期费用
6827.05
193.20
8674.45
235.65
5796.34
171.92
3
建筑安装工程费
67303.31
1904.63
63976.50
1738.00
45763.22
1357.35
4
基础设施费
2473.57
70.00
11687.31
317.50
8236.82
244.31
5
配套设施费用
1060.10
30.00
518.20
14.08
12034.24
356.94
6
开发间接费
19831.23
561.21
13202.91
358.67
25021.75
742.15
7
不可预见费
0.00
3622.23
98.40
1000.00
29.66
2、项目目标成本与实际发生成本对比
概述：
原目标成本是按规划面积368104m2编制的，目标成本总额为124363万元；而实际施工中因三区6#楼未建，目标成本的规划面积调整为346784.46m2，目标成本调整后为115899万元，折合可售面积平米成本单价为4221.71元/m2，建筑面积单价为3342.1元/m2。
竣工结算成本建筑面积为337151㎡（不包含三区未建6#楼），实际竣工结算成本为120998.72万元，折合可售面积平米成本单价4487.48元/m2，建筑面积单价为3588.85元/m2。
本项目的目标成本为115899万元，竣工结算成本为120999万元，实际发生成本比目标成本超出5099.94万元，实际发生成本总额超出目标成本4.4%，实际发生建面单价超出目标建面单价246.75元/㎡。
实际发生成本和目标成本对比超支的费用有：
土地费用、开发间接费；其中土地费用超支1778.54万元，开发间接费超支10589.63万元；合计超支12368.17万元；
降低的费用有：
开发前期费用、建筑安装费、基础设施费、配套设施费用。
建筑安装工程费减少1950.2万元，开发前期费用减少2246.16万元，基础设施费减少172.7万元，配套设施费用减少523.48万元，不可预见费减少2375.69万元，合计减少费用为7268.23万元；
项目成本指标对比表：
序号
项目成本名称
目标成本
实际成本
差额〔万元〕〔实际-目标〕
差额〔元/㎡〕〔实际-目标〕
差额率〔%〕〔差额/目标值〕
成本
〔万元〕
建面单价（元/m2）
成本
〔万元〕
建面单价（元/m2）
1
土地费用
21367.82
616.17
23146.36
686.53
1778.54
70.36
8.32%
2
开发前期费用
8042.49
231.92
5796.34
171.92
-2246.16
-60.00
-27.93%
3
建筑安装工程费
47713.42
1375.88
45763.22
1357.35
-1950.20
-18.53
-4.09%
4
基础设施费
8409.52
242.50
8236.82
244.31
-172.70
1.81
-2.05%
5
配套设施费用
12557.72
362.12
12034.24
356.94
-523.48
-5.18
-4.17%
6
开发间接费
14432.12
416.17
25021.75
742.15
10589.63
325.98
73.38%
7
不可预见费
3375.69
97.34
1000.00
29.66
-2375.69
-67.68
-70.38%
8
成本合计
115898.78
3342.10
120998.72
3588.85
5099.94
246.75
4.400%
注：
实际发生成本中因部分工程还未做竣工结算，其中建安工程因跟一冶总包的结算仍有部分有争议〔包括栏杆、轻质隔墙板、电缆桥架、现场签证单、索赔等〕，上述数据中已包含预估1000万元的竣工结算额。
3、项目静态收益测算
〔1〕目标成本收益测算
目标成本中预估销售收入〔未含自持货值〕117630.91万元（住宅按3648元/m2、商业按9000元/m2暂估，车位按10万元/个暂估），成本支出108521.05万元，税金支出7377.74万元，利润1732.12万元，净利润比率1.47%。
〔2〕实际成本收益测算
实际成本中实际销售收入115181.71万元〔未含自持货值，其中高层均价为3466.71元/㎡，商业均价为10732.24元/㎡〕，成本支出114439.79万元，税金支出6558.93万元，利润741.91万元，净利润比0.64%。
成本〔利润〕收益测算对比表
序号
成本细项
目标成本
（万元）
实际成本
（万元）
实际成本-目标成本
（万元）
备注
一
可售部分利润测算
同上
1
销售收入〔万元〕
117630.91
115181.7
-2449.20
1.1
销售单价〔元/㎡〕
1.2
销售面积〔㎡〕/销售个数
2
总成本〔万元〕
〔不含税〕
108521.05
114439.8
5918.74
3
税金〔万元〕
7377.74
6558.93
-818.81
3.10
营业税金与附加
按照销售额的5.65%
3.20
土地增值税
财务提供
3.30
所得税
〔税前利润〕*25%
4
利润〔万元〕
4.10
税前利润〔万元〕
1732.12
741.91
-990.21
销售额-总成本-营业税-增值税
4.20
税后利润〔万元〕
1732.12
741.91
-990.21
税前利润一所得税
5
税后利润比
税后利润/总成本
6
净利润比
税后利润/销售收入
综合税后利润比
1.60%
0.65%
总税后利润/总成本
综合净利润比
1.47%
0.64%
总税后利润/总销售收入
销售收入：
实际成本比目标成本少收入2449.2万元
总成本：
实际成本比目标成本多投入5918.74万元
税金：
实际成本比目标成本减少支出818.81万元
利润：
实际成本比目标成本利润减少990.21万元
4、项目成本数据分析
目标成本比重分析表的目的是把开发总成本中各分项科目的成本占总成本的百分比进行分析，在项目开发成本控制过程中对占比重较大的部分要进行严格控制，实现项目利润的最大化；
4.1六大分项成本占总成本比重分析表
〔1〕目标成本比重分析表
目标成本中所占比重最高的建筑安装工程费占41.17%，其次是土地费用占18.44%，接下来依次为开发间接费12.45%、配套设施费用10.84%、基础设施费7.26%、开发前期费用6.94%，因此对成本影响最大的是建筑安装工程费，重点是对它的控制。
〔2〕实际成本比重分析表
实际成本中所占比重最高的建筑安装工程费占37.82%，其次是土地费用占19.13%，接下来依次为开发间接费20.68%、配套设施费用9.95%、基础设施费6.81%、开发前期费用4.79%，因此对成本影响最大的是建筑安装工程费。
开发间接费中因延期交房赔偿、利息支出与所缴纳税金的增加，造成开发间接费所占比例大幅上升。
目标成本与实际成本比重对比分析表
序号
成本项目
目标成本
实际成本
差额（实际-目标）
开发总成本
成本〔万元〕
比重
成本〔万元〕
比重
成本〔万元〕
比重
1
土地费用
21367.82
18.44%
23146.36
19.13%
1778.54
0.69%
2
开发前期费用
8042.49
6.94%
5796.34
4.79%
-2246.16
-2.15%
3
建筑安装工程费
47713.42
41.17%
45763.22
37.82%
-1950.21
-3.35%
4
基础设施费
8409.52
7.26%
8236.82
6.81%
-172.70
-0.45%
5
配套设施费用
12557.72
10.84%
12034.24
9.95%
-523.48
-0.89%
6
开发间接费
14432.12
12.45%
25021.75
20.68%
10589.63
8.23%
7
不可预见费
3375.69
2.91%
1000.00
0.83%
-2375.69
-2.09%
通过目标成本和实际成本的比重对比可以看出：
开发间接费用所占的比重，实际成本比目标成本增加了8.23%，增加比幅相对较高，其余成本项目的比重变化都在±3%左右。
4.2各分项成本构成比重与数据分析
在进行比重分析时，主要对差额率超过±5%的项目进行了分析。
〔1〕土地费用构成比重分析表
目标成本中土地费用占18.44%，而实际成本中因超面积罚款、红线外市政设施费与其他费用的增加，导致土地费用增加1778.55万元，所占比例增为19.13%。
序号
成本项目
目标成本
〔万元〕
实际成本
〔万元〕
实际成本与目标成本差值〔万元〕
差额率〔%〕
〔差额/目标值〕
1
土地费用
21367.82
23146.37
1778.55
8.32%
差导原因
增加土地契税、超面积罚款与红线处市政费用与目标成本和结算成本分摊比例不同造成
无效成本分析
超面积罚款142.61万元
〔2〕开发前期费用构成比重分析表
目标成本中开发前期费用占6.94%的比例，而实际成本中因部分缴费项目未发生与目标成本估算基数过高，使实际开发前期费用减少支出2246.16万元，致使所占比例也降低为4.79%，差额率为-27.93%.
序号
成本项目
目标成本
〔万元〕
实际成本
〔万元〕
实际成本与目标成本差值〔万元〕
差额率〔%〕
〔差额/目标值〕
1
规划设计费
693.57
754.37
60.80
8.77%
差导原因
目标成本中未考虑人防工程设计与审核费
无效成本分析
2
勘测丈量费
201.84
172.31
-29.53
-14.63%
差导原因
房屋测绘费原目标成本是按商业的单价进的，实际住宅1.63，商业3.15元/m2
无效成本分析
3
城市配套费
1040.35
669.48
-370.87
-35.65%
差导原因
目标成本中按所有建筑面积30元/m2计，实际住宅不交，商业和地下面积按60元/m2征收
无效成本分析
4
新增项目
639.33
639.33
差导原因
实际新增招标交易代理、劳调费、打证费、产权代办费、住宅性能认定费、噪声超标排污费
无效成本分析
5
供暖入网费
1671.50
1493.00
-178.50
-10.68%
差导原因
实际面积小于规划面积
无效成本分析
6
燃气入网费
2600.88
1223.82
-1377.06
-52.95%
差导原因
目标成本按75元/m2暂估，实际按多层4820/户，高层6320/户征收
无效成本分析
7
环境检测费
208.07
-208.07
-100.00%
差导原因
实际未交纳环境检测费
无效成本分析
〔3〕建筑安装工程费用构成比重分析表
目标成本中建筑安装工程费用为47713.42万元，占目标总成本41.17%，平米单价为1375.88元/㎡；实际成本中建筑安装工程费用为45763.22万元，占实际总成本37.82%，平米单价为1357.35元/㎡。
〔备注：
地下车库部分放入配套工程〕
序号
成本项目
目标成本
〔万元〕
实际成本
〔万元〕
实际成本与目标成本差值〔万元〕
差额率〔%〕
〔差额/目标值〕
1
1基础工程费
2278.6
2177.79
-100.81
-4.42%
1.1土方开挖与外运
1949.17
1784.36
-164.81
-8.46%
1.2基坑支护工程
329.44
393.43
63.99
19.42%
差导原因
因土方和基坑支护进行目标成本编制时，在数据的估算上和实现存在的一定的差异；
无效成本分析
2
门窗工程
2882.57
2426.71
-455.86
-15.81%
差导原因
因目标成本进行编制时，门窗目标成本值是按建筑面积，每平米83元进行的目标成本编制，实际结算门窗的建筑面积单价为72元/㎡〔在以后的目标成本测算中门窗部分要按门窗的面积进行目标成本编制，这样能更准确的进行目标成本编制测算〕
无效成本分析
3
公共部位装修
1098.12
568.41
-529.71
-48.24%
差导原因
原估算值中包含外墙保温与外墙涂料，实际成本为外墙涂料工程，外墙保温包含在主体结构与粗装修中。
无效成本分析
4
室内给排水
274.53
855.23
580.7
212%
差导原因
目标成本按10元/m2暂估，实际成本中含有无负压设备、污水泵与给水直饮水管道保温合同价款。
无效成本分析
5
室内采暖
1647.18
661.14
-986.04
-60%
差导原因
目标成本中含有散热器安装与材料费，实际成本中高层未安装散热器。
目标成本估算值偏高
无效成本分析
6
室内电气
2058.98
2917.75
858.77
42%
差导原因
目标成本中未含有电表数据采集器，电表信息等设备价款。
无效成本分析
7
消防系统
1784.45
799.37
-985.08
-55%
差导原因
目标成本按综合单价估算，实际成本按合同总价分专业分摊，未包含地下车库部分，车库部分放入配套工程中做了分摊；
无效成本分析
8
智能系统
274.53
90
-184.53
-67%
差导原因
目标成本按10元/m2暂估，实际成本为多层高层智能化穿线与设备机房工程价款。
无效成本分析
〔4〕基础设施费用构成比重分析表
目标成本中基础设施费为8409.52万元，占目标总成本7.26%，平米单价为242.5元/㎡；实际成本中基础设施费为8236.82万元，占实际总成本6.81%，平米单价为244.31元/㎡。
序号
成本项目
目标成本
〔万元〕
实际成本
〔万元〕
实际成本与目标成本差值〔万元〕
差额率〔%〕
〔差额/目标值〕
1
室外热力转换站与采暖管网
1907.31
3946.91
2039.6
107%
差导原因
目标成本按平米价暂估，实际成本一次网与二次网、锅炉设备价款
无效成本分析
多层采暖锅炉采购与安装418.21万元
2
室外电气、电缆工程
2427.49
2302.06
-125.43
5.17%
差导原因
目标成本按8元/m2暂估
无效成本分析
10KV电缆工程固定总价合同，实际完成数量比合同数量少，多支出23万元
3
室外智能化系统
277.43
104.16
-173.27
-62%
差导原因
目标成本按建筑面积8元/m2暂估。
无效成本分析
4
环境景观工程费
1994.01
768.95
-1225.06
-61%
差导原因
目标成本编制时，室外园林景观工程按57.5元/㎡进行目标成本测算，做为经济适用房项目园林景观工程估值过高，在今后的目标成本编制中此部分要按景观实际目标
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