现代农业国际物流园建设项目可行性研究报告.docx
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现代农业国际物流园建设项目可行性研究报告
现代农业国际物流园建设项目可行性研究报告
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2017年9月修订
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：
某某现代农业国际物流园
1.1.2承办单位：
1.1.3项目拟建地点：
某某市某某片区某某区。
1.2研究工作的依据与范围
1.2.1研究工作的依据
a.某某市国民经济和社会发展第十二个五年计划
b.某某市城市总体规划
c.国家发改委、建设部颁布的《建设工程项目经济评价方法与参数》（第三版）
d.相关法律、法规、政策、标准
1.2.2研究工作范围
本报告的研究工作范围包括：
论述项目提出的背景，分析项目建设的必要性和紧迫性，并对市场未来发展的需求进行分析，根据市场需求和建设条件拟定建设规模，根据政府规划和项目特点选择场址，拟定工程技术方案、节能、环境保护、消防、劳动保护与安全防护，企业组织与劳动定员等方案，估算项目总投资评价项目的财务效益，并进行国民经济评价及风险分析。
1.3研究工作概况
我公司聘请专业咨询机构与某某区领导座谈交流，在此基础上，咨询专业人员全面展开了研究及编制工作。
1.4推荐方案与研究结论
1.4.1市场发展前景与服务范围
某某是我国东中部通往大西南的必经之道，北进川黔，南下粤桂，东连某某“一线两点”经济重点建设地带，西接某某西线开发的丘岗山地试验区，是某某省南北通达、东西连贯的要衢。
在湘中形成了人流、物流集散中心。
湘黔，娄邵铁路干线和即将动工的洛湛铁路交汇于某某市，使某某成为中国南方重要的铁路枢纽之一。
公路纵横交错，四通八达，上海至云南瑞丽高速公路经过某某。
207、320国道以及涟（源）溆（浦）、宁（乡）邵（阳）、娄（底）衡（阳）、娄（底）湘（乡）4条省道贯通全区，通车里程达5000多公里。
资水、涟水两大水系贯穿全区，常年通航里程达200多公里。
长沙黄花国际机场距某某仅200余公里。
某某拥有的水、陆、空立体交通网，形成了立湘中而通八方、居腹地而达全国、处一隅而至世界的交通优势。
作为大西南物流枢纽的某某将面临巨大的商机、巨大的人流、物流、信息流，因此某某现代农业国际物流园的建设具有良好的发展前景。
服务范围：
拟辐射整个某某乃至东盟，与国内外大中型农业物流园形成销售网络，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、配送、结算、科学管理和配套服务的现代农业物流园。
1.4.2建设规模与建设内容
建设规模为：
占地1533333m2，建筑总面积1150000m2。
主要建设内容为：
交易服务大楼、交易市场、加工车间、冷库、仓库、宾馆餐厅楼、办公综合大楼、会展区、停车场、地磅房、垃圾回收站、污水处理设施、变电站以及信息网络系统等。
1.4.3场址
建设用地位于某某市南郊某某区。
1.4.4水、电供应
1.供水
本项目日用水量为6129.7m3/d，最大小时用水量为463m3/h，本项目拟从某某区城市给水管网不同方位接驳DN300的给水管，供本项目生产、生活及消防用水。
给水管网给水压力约为0.30MPa，能满足本项目用水水量、水质、水压要求。
2.供电
项目拟建地位于某某市某某区，根据某某市某某片区总体规划，本工程10kV中压网络纳入新区建设，即有10kV高压电缆线路至农业物流园各主干道附近，而且根据规划各线路导线的供电能力能满足本项目的用电需要，因此，本项目的用电是有保证的。
1.4.5环境保护
本项目投入运营后，批发市场内主要有生活污水及生活垃圾等，根据国家环境保护的有关规定和排放标准进行治理，使之达到国家的排放要求。
详见第七章。
1.4.6劳动定员
本项目劳动定员540人,详见第九章。
1.4.7总投资
项目总投资为127980万元，其中建设投资125329.3万元，流动资金2650.7万元。
1.4.8项目实施进度计划
根据建设规模和资金筹措方案，本项目计划在5年内建成。
详见第十章。
1.4.9主要技术经济指标
序号
指标
单位
数量
备注
1
年交易量
亿元
80
2
总建筑面积
m2
1150000
3
总投资
万元
127980
3.1
建设投资
万元
125329.3
3.2
建设期利息
万元
0
3.3
流动资金
万元
2650.7
4
资金筹措
万元
127980
4.1
自有资金
万元
127980
4.2
贷款
万元
0
5
劳动定员
人
540
6
全年经营天数
天
365
7
年均总成本
万元
13687.84
8
年经营收入
万元
28220.77
9
年均利润总额
万元
13687.84
10
年均税后利润
万元
10265.88
11
投资利税率
%
10.69
12
投资利润率
%
8.02
13
全部投资回收期（税后）
年
12.64
含建设期5年
全部投资回收期（税前）
年
11.35
含建设期5年
14
全部投资财务内部收益率（税后）
%
24.27
全部投资财务内部收益率（税前）
%
26.72
15
盈亏平衡点
%
48.09
营业能力利用率
1.4.10研究结论
本项目是以农产品和农机交易为主的物流园，经过多次现场考察，认真收集有关资料，仔细分析和研究后，我们认为：
a.某某市地理位置优越，处于我国中南、西南的结合部，具有得天独厚的区位优势和地缘优势，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东盟经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。
作为周边县市农产品流通的集散地，具有良好的农产品流通条件和较大的产品市场份额，交通便利，区位优势明显。
商品经济的日趋繁荣和发达，使大市场大流通成为了必然的发展趋势，某某经贸集团有限公司抓住这一发展机遇，结合新区发展和配套设施建设的需要，建设具有一定规模的现代化批发市场，完全适应某某经济发展的需要，也符合国家的产业政策和某某市总体规划。
b.项目选址恰当，外部建设协作条件良好，交通条件优越，水、电供应方便，项目的建设是具备较好条件的。
c.本项目是一个规模大、档次高、交易量大、服务功能强、服务范围广的2300亩现代物流园区，包括交易服务大楼、交易场、交易市场、加工车间、冷库、信息网络系统等，配备供电、供水、排水、大型显示屏、消防等系统，其中交易服务大厦内设有交易大厅、动植物检疫检测中心、配送中心、电子结算中心及农产品信息中心等；满足粮油、瓜果、蔬菜、副食、干鲜调料、海鲜水产、兽药饲料、肉禽蛋、农资、日杂，种子、桑蚕茧、果蔬等的交易。
本项目还配套设有工商、税务、金融、保安、餐饮、旅业、停车场等服务机构，可适应现代工农业产品交易业务活动的需要；批发市场建成后可入驻商户一千多户，商品交易幅射整个某某乃至东盟，加工配送覆盖整个某某市，使400万人民直接受益。
d．本项目是一个规模齐全的农产品和农机物流及加工配送市场，根据投资估算和经济分析结果，项目建设投资为125329.3万元。
年平均营业收入28220.77万元；年平均利润总额13687.84万元；全投资财务内部收益率（税前）26.72%；项目全部投资静态回收期（含建设期）：
所得税前11.35年。
项目的抗风险能力较强，经济效益良好。
综上所述，本可行性研究报告认为项目的建设条件具备、技术成熟先进、具有良好的社会效益，与传统的交易批发市场相比，本物流园配备先进的电子交易、结帐系统，使交易更快捷、安全；汇集大量、及时的交易信息及行情反馈系统，采用优越的竞价拍卖方式，使交易更合理；完善的农药残余检测手段，保证产品的安全；快捷的配送服务，统一、具有品牌效应的包装风格，高素质的人才资源，保证交易服务周到、快捷、独特；采用保鲜、冷藏技术保证了产品质量；良好的服务态度与安全保卫工作，使交易在舒适安全的环境下进行等等优点，是一个集交易集散中心、价格形成中心、信息传播中心为一体的场所，且具有理货、储藏、加工、运输、结算、科学管理和配套服务的现代化农业批发市场和物流基地。
1.4.11建议
市场的经营有一个培育和发展的过程，建设单位及有关部门要努力创造良好的经营环境条件，积极引导和吸纳各地商客、产品进入市场交易，尽快形成规模经营，发挥项目的作用和效益。
第二章项目背景和发展概况
2.1企业概况
2.2项目提出的背景
2.2.1宏观背景
2.2.1.1农产品物流园提出的宏观背景
（1）随着农产品生产及加工得到长足发展，农产品流通已成为人民安居、社会稳定及经济发展的重要产业。
中共中央及国务院发布文件《中共中央、国务院关于进一步加强农村工作提高农业综合生产能力若干政策的意见》（中发【2005】1号）对搞好集贸市场和批发市场的建设、农产品流通及现代物流等方面作出了积极的指示，农产品的拍卖、网上交易等新型流通方式开始被明确提出，农产品仓储设施的建设也有了各种优惠政策。
在文件中，中央明确指出：
在继续搞好集贸市场和批发市场建设的同时，注重发挥期货市场的引导作用，鼓励发展现代物流、连锁经营、电子商务等新型业态和流通方式。
改造现有农业物流园，发展经纪人代理、农产品拍卖、网上交易等方式，增强交易功能。
加快建设以冷藏和低温仓储运输为主的农产品冷链系统。
重视发挥供销合作社在农产品流通和生产资料供应等方面的作用。
鼓励邮政系统开展直接为农民生产生活服务的连锁配送业务。
加强农业信息化建设。
气象工作要加强对农业的服务。
各省、省、直辖市要加快开通整车运输鲜活农产品的绿色通道，抓紧落实降低或免交车辆通行费的有关规定，并尽快实现省际互通。
积极推进农业标准化。
要加强农产品检验检测基础设施建设，提高进出境检验检疫装备和检测技术水平，增强防范和处理外来有害生物入侵的能力。
加强农产品质量安全工作，实施农产品认证认可，禁止生产、销售和使用高毒、高残留农药，加快农产品质量安全立法。
近几年来，国家及省人民政府先后出台了一系列优惠、扶持政策和办法，为农业产业化发展提供了良好的宏观环境。
从我国社会发展形势及国家政策等宏观方面显示，农产品仓储、流通、交易等方面将面临一个全新的转型和发展的机会。
因此，本项目的提出是符合国家有关农业、农村经济发展的产业政策。
（2）我国的“三农”问题牵动着整个社会，解决“三农”问题，已是迫在眉睫、刻不容缓的大事。
而解决“三农”问题，农业的产业化进程对其影响极大。
建立大型农业物流园，可以对农业生产者的生产有指导和引导意义，对推动农业产业化意义极大。
在这样的背景支持下，全国各地对建设大型农业物流园非常重视，并且已有成功的先例。
深圳布吉、山东寿光、河南商丘等地已建立起了大型农产品批发流通市场，对当地乃至国内各地的农产品流通起到了积极的意义，对“三农问题”的解决极有帮助。
（3）某某作为重要的枢纽城市将担负起更大的物流责任和交易平台，随着国中部崛起战略的深入，某某要成为真正意义上的某某乃至西南地区的枢纽城市，在农产品流通上，目前某某市并不具有整个市区的农产品集散功能和辐射整个西南地区的大型农业物流园的能力。
本项目的建设和投入运营，将填补这个空白，为某某市确立其中部崛起战略中的枢纽地位起到推动作用。
（4）2005后，我国加入WTO的过渡期结束，市场流通领域的批发、零售业务将全面对外资开放。
农产品国内市场与国际市场的联系进一步紧密，将有更多的国内农产品走出国门，参与国际贸易，同时，预计国外农产品也将大量进入国内市场流通，很大一部分将通过各地的批发市场进行集散。
从宏观背景来看，建设某某现代农业国际物流园是顺应社会发展潮流、符合国家方针政策和发展战略的，具有极大的发展前景。
2.2.1.2农机物流园提出的宏观背景
我国在总体上进入了以工促农、以城带乡、城乡互动、协调发展的新的发展阶段，全面建设小康社会，推进城乡统筹发展，建设社会主义新农村，推进现代农业建设，国家加大扶持“三农”政策，使农业机械化遇到了改革开放以来前所未有的社会经济发展环境，农业机械化已经进入快速发展的重要机遇期。
（1）有农机购置补贴政策
我国党和政府历来高度重视“三农问题”。
从2001年开始，中央连续多个“一号文件”强调“农民、农村、农业”工作的重要性，其中多次提到农业机械化对稳定农村工作、提高粮食生产与农民收入的重要性。
自2004年11月《中华人民共和国农业机械化促进法》正式实施以来，中央财政及各级地方财政支持的一系列强农惠农政策，使我国农业机械化事业获得了强大的成长动力，广大农民和农村合作组织购买农机等生产工具的积极性空前高涨。
表1近三年我国农机购置补贴增加情况单位:
亿元
年份
2008年
2009年
2010年
2015年预计
农机购置补贴
80
130
155
250-300
增长额
40
50
25
25-30
表2近三年来我国农机销售收入增长购置补贴增加情况单位:
亿元
年份
2008年
2009年
2010年
2015年预计
销售收入
1760
2027
2384
4391
销售增长率
15%
15%
15%
13%
从表1、表2可以看出，随着农机购置补贴的逐年增加，农机行业得到了前所未有的快速发展，农机行业整体保持了13%以上的增长速度，就业增长也达到了20%，远远超过同一时期其它行业的增长速度。
（2）有法律保障
国家颁布实施《农业机械化促进法》确立了农业机械化的法律地位。
（3）有市场需求
自2004年到2009年的连续六个“中央一号”文件，明确提出了“要提高农业机械化水平”、“对农民购买农机具予以补贴”、“发展现代农业是建设新农村的首要任务”的政策，给农业机械化的发展创造了良好的条件和机遇，构建了以农民投入为主体的多元化的农机化发展投入机制，农民购机热情和粮食生产积极性空前高涨，农机市场需求剧增，产品质量不断提高、品种日益增多、产销两旺。
（4）有内外因的强力推动
a、外因拉动
随着国家推进建设现代农业的脚步加快，连续几年国家对农机购置补贴专项资金翻番的增长，2009年更是在2008年40亿补贴额度的基础上一举突破130亿元的历史性总量，农机购置补贴制度的实施将对我国农机化发展形成外部宏观政策强力的拉动力，同时该补贴制度的实施也对提高我国农业综合生产能力，促进农民增收和农村劳动力转移，拉动农用工业和服务业发展等方面具有至关重要的意义和作用。
b、内因驱动
现阶段我国农业机械化发展产生了两方面的内因推动力：
一是人口结构转变成为催化剂，在我国农村形成了“精兵强将去创业、年轻力壮去打工、老弱妇孺搞农业”的局面。
这也预示了我国将由劳动力供给过剩向结构性短缺的时代转变；二是农业机械化升级带来的新挑战，我国耕种收综合机械化水平才刚跨过40%的门槛，距2020年达到65%基本实现农业机械化的要求还有很大增长空间。
在上述两力驱动下必将迎来我国农业机械化的快速发展期。
2.2.2微观背景
2.2.2.1农产品物流园提出的微观背景
（1）某某作为中国与东盟地区交流合作的桥梁和基地地位凸显，具备了发展国际区域性现代物流的基础条件。
中国中部崛起战略的持续实施，将在大西南和粤港澳区域间形成经济发展要素更大规模的双向流动。
某某毗邻粤桂，背靠大西南，有着承东启西的区位优势，这种优势为原材料、产成品、信息、资金、人员等经济发展要素更大规模的在某某积聚提供了地理上的可能性。
随着中国与东盟之间贸易的不断扩大，某某便成为中国与东盟地区经贸合作的重要桥梁和基地。
某某成为承担中国面向东盟国际区域性贸易组织中心的趋势明显。
目前，某某已经具备构建区域国际物流枢纽的良好交通条件：
湘黔，娄邵铁路干线和即将动工的洛湛铁路交汇于某某市，使某某成为中国南方重要的铁路枢纽之一。
公路纵横交错，四通八达，上海至云南瑞丽高速公路经过某某。
（2）随着某某市城市“北扩南移”及沪昆高铁、娄新高速、S209线等重大项目建设的不断推进，某某市的城市规模迅速扩张，城市的基础设施日趋完善。
在城市良好的发展态势下，某某市政府又提出了“食品安全”工程概念，对农产品供应市场提出了新的要求。
（3）本项目是实施国家政策重要步骤。
近年来，从中央到省、市各级政府对农业生产民营企业的发展和农产品的规模化生产、加工和流通都非常重视。
2010年中央1号文件明确指出“健全农产品市场体系。
统筹制定全国农业物流园布局规划，支持重点农业物流园建设和升级改造，落实农业物流园用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。
加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。
加快发展农产品期货市场，逐步拓展交易品种，鼓励生产经营者运用期货交易机制规避市场风险。
发展农业会展经济，支持农产品营销”。
国家和相关部委均对农产品市场建设制定了相应的发展规划，并出台了一系列的优惠政策，2008商改发〔2008〕53号《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》指出“大力发展农村现代物流，完善城乡一体化物流网络”。
某某作为某某中部一个交通枢纽城市，应当利用其得天独厚的区位优势发展现代农业物流业，并将农产品市场体系的建立完善列为当前的工作重点。
1.2008年3月10日，商务部发布《关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》指出：
健全新型农业生产资料流通服务体系，将农资销售与物流服务紧密结合起来，开展配送、物流、采购、农机具租赁等多样化服务。
商改发〔2008〕53号《商务部关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见》指出：
大力发展农村现代物流，完善城乡一体化物流网络。
健全新型农业生产资料流通服务体系，将农资销售与物流服务紧密结合起来。
深化“万村千乡市场工程”，支持农产品物流配送中心建设，提高农村商业网点配送率，促进农产品物流健康发展。
统筹规划城乡流通领域现代物流基础设施的整合与建设，完善城乡一体化的物流网络。
实施物流示范工程，带动流通领域现代物流整体水平提升：
积极开展包括物流示范城市、物流示范园区、物流示范企业和物流示范技术在内的不同层次的流通领域现代物流示范工程。
2.2010年中央一号文件《中共中央、国务院关于加大统筹城乡发展力度，进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》第11条明确：
健全农产品市场体系。
统筹制定全国农业物流园布局规划，支持重点农业物流园建设和升级改造，落实农业物流园用地等扶持政策，发展农产品大市场大流通。
加大力度建设粮棉油糖等大宗农产品仓储设施，完善鲜活农产品冷链物流体系，支持大型涉农企业投资建设农产品物流设施。
加快发展农产品期货市场，逐步拓展交易品种，鼓励生产经营者运用期货交易机制规避市场风险。
发展农业会展经济，支持农产品营销。
全面推进双百市场工程和农超对接，重点扶持农产品生产基地与大型连锁超市、学校及大企业等产销对接，减少流通环节，降低流通成本。
3.国发[2005]19号《国务院关于促进流通业发展的若干意见》第（八）条：
推动流通企业进行流通方式和技术创新。
充分运用财政和金融手段支持流通企业进行结构调整，重点支持现代流通方式的推广和运用。
地方各级人民政府要在财政补贴、土地使用方面，鼓励连锁经营企业发展，尤其是到城市社区、农村建立营销网络；鼓励发展循环经济，从财政方面支持优势再生资源回收企业通过连锁经营等方式拓展回收网络；加大利用信息技术改造流通业传统作业方式的力度，采用现代物流的管理模式，提高管理效率，降低成本，鼓励各类流通企业发展电子商务。
2.2.2.2农机物流园提出的微观背景
（1）近年我国农机市场概述
中国是一个人口众多的发展中国家，农业在保障农产品供给、保证食品安全以及保持社会稳定等方面发挥着重要作用。
长期以来，中国政府积极致力于农业的发展。
我们用占世界7%的耕地，为世界22%的人口提供了基本充足的食品。
现代农业和农业机械化正在形成，农业结构更加协调。
一批新农机、新农机技术得到广泛应用，农业科技进步不断加快。
2005年，全国农机总动力达到64140.92万千瓦，比2003年增长6.11%。
拖拉机保有量1579.59万台，比2003年增长5.72%，其中大中型拖拉机111.56万台，比2004年增长14.7%；大中拖配套农具189.03万台，比2003年增长11.89%；拖拉机1468.03万台，比2004年增长了5.1%；小拖配套农具2317.44万部，比2004年增长9.14%；联合收割机40.66万台，比2004年增长24.27%。
在此期间我国的机耕、机播、机收总面积达20.75亿亩，其中机耕、机播、机收水平分别为51.94%、28.84%、20.36%，全国耕种收综合机械化水平达到35.7%。
2006年，全国农机总动力达到68539.65万千瓦，比上年增长6.86％。
拖拉机保有量1679.37万台，比上年增长6.32%，其中大中型拖拉机139.56万台，比上年增长25.1%；大中拖配套农具226.73万台，比上年增长19.94%；小型拖拉机1539.81万台，比上年增长4.89%；小拖配套农具2479.74万部，比上年增长7%；联合收割机47.70万台，较上年增长17.31%。
在此期间我国的机耕、机播、机收总面积达21.96亿亩，其中机耕、机播、机收水平分别为50.15%、30.26%、22.63%。
全国耕种收综合机械化水平全国综合机械化水平达36.5%，比上年提高了0.8个百分点。
2007年全国农机总动力达到7.26亿千瓦，拖拉机总量1728.34万台。
田间作业机具发展较快，其中大中型拖拉机保有量167.63万台，比上年增长20％；联合收割机保有量56.78万台，比上年增长19％；水稻插秧机保有量11.19万台，比上年增长40.6％。
机耕、机播、机收的总面积达到23.45亿亩，机耕、机播、机收水平分别为55.4％、32.0％、25.1％。
耕种收综合机械化水平达到39.3％。
2008年全国农机总动力达到7.6亿千瓦，比上年增长4.6%。
拖拉机保有量1834万台，增长6.1%，其中大中型拖拉机184万台，增长9.7%；大中拖配套农具293万台，增长10.7%；小型拖拉机1650万台，增长5.7%；联合收割机61万台，增长7.1%。
机耕、机播、机收的总面积达到24.3亿亩，机耕、机播、机收水平分别为57%、25%、27%，全国耕种收综合机械化水平达到42.5%，农业劳动力占全社会从业人员比重降至40以下。
这标志着我国农业机械化发展已经由初级阶段跨入了中级阶段。
一方面，耕种收综合机械化水平跨过40门槛，说明农业生产方式发生重大变革，机械化生产方式由原来的次要地位开始向主导地位转化，我国农业机械化已经站在新的历史起点，将以更快的速度，向更大规模、更广领域、更高水平方向发展。
另一方面，农业劳动力占全社会从业人员的比重降低到40以下，说明我国农业发展方式发生重大转变，由原来依赖和占用人力资源为主向依靠科学技术和现代农业装备为主转变。
2009年全国农机总动力达到8亿千瓦，比上年增长4%。
其中，大中型拖拉机保有量240万台，增长17%；小型拖拉机1660万台，增长2%，联合收割机71万台，增长12%；机动水稻插秧机20万台，增长28%。
大中型动力机械和配套农具保持较高增幅，农机装备结构进一步优化。
全年规模以上农机企业实现工业总产值1995亿元，比上年增长18%。
全年机耕、机播、机收的总面积达到26.5亿亩，机耕、机播、机收水平分别为61.8%、35.
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