中国房地产行业出现危机国家经济安全倾向需要高度关注.docx
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中国房地产行业出现危机国家经济安全倾向需要高度关注
中国房地产行业出现危机国家经济安全倾向，需要高度警觉
新华社特约经济分析师，东方艾格分析师：
马文峰
房地产行业是解决一国国民吃住行的关键环节，在现代国家国民经济中居于重要地位。
我国经济目前处在传统经济向现代经济的关键的攻坚阶段，实现城乡经济的一体化，消除我国经济的二元制最核心、最艰巨的阶段。
房地产行业对我国国内经济的生产资料的各部门、所处地区的经济结构和发展变化，服务业的发展有深刻而广泛的影响，为我国的支柱产业，其健康发展的状况直接影响我国经济现代化的成败。
但是从最近几年的房地产行业的现状来看，房地产对我国经济增长的贡献为负值，持续投入大于产出，大量资金实质进行土地和房产的囤积，严重制约国内居民消费增长，继续发展将会推动中国经济滑向“拉美发展陷阱”。
为此,我们当前急需遏制大量资金进行土地的投机，实现土地和房产价格实现“软着陆”；同时将投机土地的资金用于提升农村居民退休工资水平，用三年时间让农村养老金支付总额有当前的1400提升的4500亿水平，实现大部分农民养老金由当前的58元/月提升的375元/月的平均水平；这部分的转移可以大幅提升农村居民的消费水平，从而实现每年的GDP增幅提升1%；实现居民收入的稳定提升超过1%，实现城镇居民商品房的购买力，实现我国经济的良性循环，为中国梦的实现奠定坚实基础。
1、房地产行业在国民经济的中的地位
从当前的情况来看，房地产行业投资保持较高的水平，国民经济仍为重要地位依然保持。
2013年全年房地产行业投资总额达到8.60万亿，较上年增长19.8%，略高全国城镇固定资产投资19.6%的增幅；占到国内城镇固定资产投资总额的19.70%，略高于去年19.68%的比重；占到当年GDP现值的15.12%,创下历史新高，较上年提高1.29个百分点。
房地产行业的投资成为GDP增长的主要拉动力量。
2008年的房地产行业投资总额较2006年增长3.43倍，复合年均增长率23.69%；房地产行业投资的快速增长，一直为GDP增长的主要拉动力量。
房地产行业在整个国民经济中的地位并没有因为政府的调控房价而出现回落，而且对国民经济的影响进一步加深。
为保证国民经济未来我国经济的可持续的发展，房地产行业的健康法是不可忽视，特别是伴随未来城乡一体化进程的推进，未来10-20年时间房地产行业仍将保持持续保证国民经济的支柱产业地位。
图1中国房地产行业的年度投资及占国民经济的地位,2006-2013
2、中国房地产行业的价格分析
房产行业的土地价格和商品房的销售价格是房地产行业的发展的市场运行状况的重要指标。
价格过高和过快上涨反应行业存在巨大的不稳定影响，影响行业的健康发展。
2.1土地价格
本人依据全国商品房开发土地加以的成交量和成交金额可以测算房地产用地价格市。
2013年12月全国土地购置均价为3091元/平米，环比上涨12.22%，同比上涨52.66%，12月成交价格推高全年的平均价格提升近4个百分点，连续两个月房地产用地价格的同比与环比均大幅上涨需要引起的高度关注。
全年的土地均价2555元/平米，较上年增长23.00%，为三年来的最高涨幅，较2006上涨1.6倍，复合年均增长率为14.61%。
其中2013年12月的最高价格为2006年初的4.6倍。
房地产投资用地价格的大幅上涨不仅推高了房地产的建设成本，更重要的会带动大量投资机构巨资囤地，坐等升值；房地产行业从制造业和居民的消费中大量吸取资金，导致其他实体产业空虚化，造成大量的资金浪费，同时浪费大量用于工农业生产的土地；影响中国实体产业的全球市场竞争力，导致居民的实际消费能力大幅下降；大量资金流固定到土地和房产等虚拟资产，推动房地产行业以及整个国民经济的泡沫持续膨胀；总体来看，当前房地产用地价格大幅上涨影响国家的粮食安全、实体企业的国际竞争力、带来银行的风险大增，从而导致整个经济安全。
2.3商品房价格
依据商品房的销售量和销售额测算的全国房地产销售价格来看，12月全国新房销售平均价格在5815元/平米，环比下降0.65%，较年初高位下降17.28%，同比上涨4.28%。
房价涨幅基本同当前经济增长和居民的收入增长相匹配，2013年全年中央政策使得全国房地产行业向健康方向稳步发展。
全年新房销售均价为6237元/平米，较上年增长7.71%，11和12年的涨幅基本持平，仍为较快的增长速度。
从地价和房价的变化情况来看，房地产行业大型企业资金充裕，助推地价的上涨，企图以地价诱使房价上涨，但是全国总体新房供应充裕，中小地产商为回笼资金下调价格带来新房销售价格的环比回落。
房产的基本需求是为满足居民居住需求，但是，当前更多作为居民资产投资重要渠道，房屋销售价格作为投资品价格变化的有效指标，需要引起我们的关注。
全国土地成交价格反应了房地产商和机构对未来土地继续升值的预期；机构大量高价囤积土地反应机构对未来土地价格继续上涨的预期。
土地和房产的未来预期收益的增长推动资金对房、地等虚拟资产的过度投机，必然对实体经济产生强大的抑制，这是最近几年中国实体经济，各类商品和服务生产能力和市场竞争力受到严重压制的重要原因。
土地与房产作为重要投资品，其价格的升降也是国内通货膨胀的重要指标，央行调控物价关注CPI、PPI，同时也要关注房屋、土地等特殊的资本或投资品的价格的，才能全面评估国内实际通胀压力的变化情况。
2.4房屋建造成本
依据房地产的投资总额与年度房屋建造面积折算的房屋建造成本来看，近年我国房屋建造成本来变不大。
2013年全年房屋建造成本1292元/平米，较上年上涨3.75%；较2006年增长上涨29.4%，复合年均增长率为3.75%。
房屋建造成本的小幅上涨不支持商品房价格的上涨。
全年累计建造成本同当前国内房屋销售价格相比较，房地产行业的存在明显的不正当得利。
规范房地产的定价行为，确保国内居民居住成本的恢复的合理水平；使得工商企业房租负担恢复的正常的合理水平，对维护我国经济的可持续的健康发展有重要意义。
建造成本相对稳定一方面国内各类建材的产能过剩，行业竞争激励，压低各类建材的价格；同时人民币对外持续升值，使得铁矿石的进口成本不断下降，压低钢材的生产成本，压低总体建造成本，同时大量农民工的工资较低，也在压低的房地产的建造成本，建造成本持续的保持较低水平对房地产企业的经营的持续起到重要的支持作用。
总体来看，最近几年房价上涨同地价上涨有着密切的关系，同时土地价格的过快上涨的带来较大的经济风险，需要引起监管机构的高度重视。
图2全国商品房用地价格、房屋建造成本及新房均价走势,2006-2013
图3全国土地和新房月度均价走势,2007.4-2013.12
3、房地产供求分析
房地产的生产与供应的方面可以从土地的供应情况、房屋施工面积、新房竣工面积均保持持续的较快增长的态势，折合人均供应情况的来看，2006年以来土地供应充裕，新房供应充裕，不支持房价的大幅上涨。
3.1生产分析
土地供应方面：
2013年12月度土地购置面积为4041万平米，同比增长0.30%；环比下降50.20%，土地购置面积的出现理性回落；成交价款1249亿元，同比增长53.12%，环比下降44.12%。
当月购置土地成本3091元/平米，同比增长52.66%，环比增长12.22%。
12月土地价格大幅上涨需要引起高度关注。
2013年全年土地购置面积38814万平米，同比增长8.8%，较2006年增长5%，复合年均增长率为0.77%，总体土地供应面的增长率人口增长率基本一致。
2006-2013年全国商品房建设用地累计供应30.25亿平米，城镇居民仍均新增商品房建设用地4.14平米。
考虑原有城镇建设用地，国内房地产建设用地供应充裕。
土地供应持续增长，利于房地产市场供应的增长，但是2013年后两个月土地供应价格的大幅上涨可能存在地方政府和大型企业间的违规交易问题，也可能对后期总体的房价产生一定的不利影响，必须严格地方政府的土地交易的规范化，防止地方政府土地财政的继续蔓延对我国经济带来的不利影响。
图4全国年度土地购置面积和房屋施工面积，2006-2013
房屋建设方面：
12月房屋施工平均月度施工总面积为19476万平米，同比增长16.21%，环比下降34.27%；全年累计房屋施工面积为66.56亿平米，同比增长16.1%。
2013年房屋施工面积为2006年的3.43倍，复合年均增长率为19.25%。
快速增长的房地产施工必然带来房地产的竣工面积的较快增长。
2013年12月全国房地产度竣工面积为32015万平米，较上月增长2.19倍，同比增长0.93%，全年累计竣工面积为10.14亿平米，同比增长2%，当年竣工面积为2006年竣工面积的1.91倍，2006-2013年新房竣工面积的复合年均增长率为9.71%；商品房的新增供应超过城镇人口增长的速度。
2006-2013年全国商品房累计竣工面积为60.60亿平米，全国城镇人口人均新增商品房8.29平米，城镇新增人口人均商品房供应达到39.34平米，从商品住宅来看，全国城镇新增人口人均商品住宅31.62平米，三口之家人均商品住宅的供应接近95平米。
近年来全国房地产行业商品房供应完全可以保证城镇新增人口商品房的需求。
从供求关系的角度来看，房地产行业商品房供应充裕，不存在钢需拉动房价上涨的依据。
房地产商所谓的土地和商品房供应不足导致房地产价格上涨，实质房地产商推高房价的各种理由，干扰消费者购买决策和中央的政策决策的托词而已，面对房和地价的上涨央行必须完善市场管理。
为此，央行必须加强和完善房产购房信贷的管理和房地产建设信贷的管理，规范房地产商的建设期信贷资金的回收，防治地产商的囤积房产助推房价，更重要的防治个人和机构的房产投资和投机的信贷，购房信贷只用于满足自住需求，坚决遏制机构和个人利用银行的贷款搞房产投机。
对于银行在建设信贷和购房信贷的违规操作人员的银行需要追究相关责任人的违规责任，央行坚决追究金融机构房地产行业的违规信贷行为，严重者将其绳之以法；最大限度满足商品住宅基本需求，坚决遏制投资性的需求，房价基本可以保持平稳。
3.2销售分析
2013年12月全国商品房新房销售面积为19744万平方米，同比增长0.72%，环比增长32.72%；销售额为11482亿元，同比增长5.05%，环比增长31.86%；平均单位面积的销售价格为5814元/平米，较上年同期提高4.28%，环比下降0.65%。
全年来看，全国商品房新房销售面积13.06亿平米，较上年增长17.3%，为2006年新房销售面积的2.15倍，复合年均增长率为11.58%。
2006-2013年城镇居民人均新增商品房面积10.24平米，新增居民人均购买商品房销售面积48.61平米。
其中，商品住宅人均新增9.15平米，新增长居民人均购买商品房面积43.42平米。
从商品房的竣工面积和销售面积的比较来看，2013年，全年的新房销售面积大于新房竣工面积的达到新房竣工面积的28.70%，2006-2013年每年均存在明显的商品房销售面积远大于竣工面积，销售面积超出当年竣工面积的6.13%-37.37%不等，平均产国23.55%；其中2010年最为严重，销售面积超过当年竣工面积的37.37%；2006-2013年累计商品房销售与竣工差异达到14.27亿平米。
这一现象反应当前房地产销售中存在的严重问题，房地产行业不仅存在过度的期房销售，更重要销售面积存在普遍的欺诈消费者的现象。
图5中国房地产的年度竣工面积和销售面积
图6中国房地产的近期月度竣工面积与销售面
3.3新房待售面积分析
12月新房待售面积达到49295万平米，同比增长35.2%；按照当月的销售进度，全国新房可供销售2.50个月，同比提高34.21%；待售房源可销售月数持续的同比持续提高，会对房价产生进一步压制作用，从而压低最近两个月的商品房新房的销售价格。
图7月末待售面积与月末库存销售比
值得关注的是销售面积大于竣工面积，但是新房待售面积却出现增长，反应当前的期房销售较快，现房销售较为缓慢。
一方面现房销售价格相对偏高，另外部分开发商采取为控制价格限制现房的销售导致现房销售缓慢，政府为防止地产商的过度炒作推高房价，需要加大对期房和现房的销售的中的违规现象严厉打击，同时金融部门需要配合政府的调控政策，完善商品房销售的信贷政策，通过信贷政策对房产供求关系和市场价格的调控。
3.4城镇居民商品房需求能力分析
城镇居民商品商品房的购买能力取决于商品房的价格，居民收入中扣除衣食消费和之女教育部分开支后方可用于商品房的购买，因此，城镇居民的可支配收入、扣除食品消费后最多有40%用于支付商品房的购买，按照人均40平米商品房合计，即使不考虑银行按揭贷款的利息支出，依据当年商品房的价格，2013年我国城镇居民人均购买40平米的商品房需要的年限35年以上，考虑银行按揭贷贷款的利息，远远还款期限远远超出居民的工作年限，大部分居民终身无法偿还房贷，银行贷款存在明显的风险，长期的积累避让导致金融危机的爆发，危机国家的经济安全，甚至经济社会的稳定。
从居民的购买力来看，我国当前的房地产市场存在的非常显著泡沫，高房价继续持续必然影响我国的经济安全。
图8商品房价格与城镇居民购买40平米房产房款支付年限
为防止房地产泡沫的过度膨胀对总体经济的不利冲击，需要进一步加强对房地产行业的监控和调控，让房价保持平稳出现一定幅度回落，从而压低居民对房屋投资需求，让房屋回归居住功能的基本属性，让房价回落的城镇居民在20年内能够购买的40平米的商品房。
4、房地产行业经济状况分析
从房地产行业的经济状况分析来看，最近几年我国房地产行业已经出现的明显的风险积聚，需要引起中央的高度关注。
比较全国房地产行业的投资与全行销售金额来看，2013年全年的销售总额为8.14万亿人民币，行业的投资总额8.60万亿人民币；行业投入大于产品销售，不考虑预销售29116万平米的房产的销售金额的部分，行业年度的亏损4585亿元，亏损额为当年投资的5.33%，中国房地产行业已经连续三年全行业亏损，2012年的7348亿元达到当年房地产行业的投资10.23%，三年累计亏损总额到达14554亿元。
图9房地产行业的年度销售额、利润额和利润率
从行业实际调研情况来看，大型房地产企业均有大量的盈利，甚至为暴利行业。
大量的投资与销售收入的差距主要用地产商大量土地的囤积和商品房的囤积；土地价格持续大幅上涨和商品房价格的持续上涨为地产商土地牟利的主要动机；银行资本和地产商共同合谋是企业囤地的基本的资金基础。
房地产行业大量资金主要来源部分银行资本和购房者预测房款，主要为银行的的信贷资金，房地产企业实质降风险转嫁到了银行，企业坐等地价上涨大幅牟利。
这些投机资本占用实体产业的资本投入，严重抑制国内实体资本的投资和国内消费增长。
5、风险形势分析
房地产行业的近三年积累大量的风险资产，一旦国内资金相对紧张，持续的大量的亏损可能带来风险的爆出。
5.1房地产行业对金融行业的影响方面。
最近三年国内房地产行业的投产超出行业总销售收入总额达到1.46万亿，大量的资金的流入需要金融机构的大力支持。
央行统计数据显示，截止2013年12月末，全国主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额14.61万亿元，同比增长19.1%，占到全部金融机构信贷总额的20.32%。
为各细分行业信贷量最大的产业，但是房地产行业的巨大亏损必然带来银行的风险提升。
2013年房地产行业的新增信贷资金2.34万亿元，同比多增9987亿元，增量占同期各项贷款增量的28.1%，比1-9月增量占比高0.5个百分点。
截止12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%。
当年房地产行业新增亏损4585亿元，占到新增贷款总额的42.85%；房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%，最近三年行业亏损总额1.46万亿，占到房地产开发带看余额的41.35%，也就是说，当前国内房地产开发资金总额的41.35%已经被用于地产商土地和房产的投机，考虑企业自有资金部分，土地占款规模更为庞大，银行房地产开发贷款存在巨大风险。
个人购房贷款余额9.8万亿元，同比增长21%；全年增加1.7万亿元，同比多增7389亿元。
按照我国城镇居民家庭人均收支出情况来看，2013我国城镇家庭的年度总储蓄为6.53万亿，年末购房贷款是全国城镇居民总储蓄的1.51倍；新增房贷占到当年城镇居民储蓄总额的26.03%。
房地产行业较大的投资比重必然其影响其他产业的投资供应能力，成为国内实体产业资金不足的重要原因。
显然，2013年金融机构在继续推动房地产行业的泡沫扩大，增大房地产行业的风险程度，房地产行业带来的经济风险需要高度重视。
5.2房地产行业对国内需求影响分析
房地产行业大量资金的占用，并带来金融机构的风险大增长，国内需求的极大萎缩，尤其农村地区的需求受到挤压更为明显。
当前我国农村居民的收入偏低，农村居民的平均收入仅有城镇33.0%；农村和城市老年人收入差距更为明显，从而2013年1-11月城乡居民养老金发放情况来看，城镇职工总额1.68万亿，城乡居民支出1315.4亿元，按照最近人口普查公布的赡养老年的城镇和乡村比重及2013年的年末人口测算，城乡老年居民的收入1-11月份收入仅为1395元，为城镇收入的7.28%，农村和城市收入差距的巨大导致农村地区的消费不振。
2013年占到全国人口46.27%农村地区的总消费国内总消费13.6%。
广大农村无法给需要快速发展中国经济提供消费市场导致中国国内市场的严重不足导致国内总需求不断下降是当前我国经济可持续增长的最大障碍。
从全国来看，2013年社会总消费仅占到的全国国内总需求的34.1%，较上年下降1.3个百分点，较2011年下降2.8个百分点，居民储蓄更多用于住房购买必然导致居民占社会消费比重的下降；从而导致国内商品和服务的需求不足，导致更加严重的实体产业产能严重过剩。
从生产和流通环节来看，房地产价格的过度上涨导致商品的生产和流通环节费用大幅成本导致商品生产成本大幅上涨及到达最终消费者价格大幅上涨；大幅抑制居民的消费能力提升和产品的出口竞争力，危害总体经济安全。
5.3当前国际贸易与金融环境影响分析
一国经济济情况出现不利局面，良好的外部的环境对于一国经济的度过难关有重要帮助，但是当出现不利的外部环境，对于对外依存度较高的国家，容易导致的危机的爆发，国际贸易状况的持续变化，会导致金融环境的突然变化，从而导致危机的爆发，导致总体的经济安全问题爆发。
1、贸易方面，国内需求的不足，为了维护企业生存，大部分行业企业需要通过出口来维持国内的生产，但是受到人民币持续升值和国内因为土地价格上涨导致各项要素成本已经影响到我国产品的出口竞争力。
同时出口企业为取得海外市场，往往不计固定资产的折旧部分，仅能维持可变成本的支出略有利润的境况下向海外出口产品。
尽管如此，近年来我国商品的出口量仍呈下降态势。
从海关监管的商品出口量连续两年下降，出口商品量由2011年的14.67亿吨，下降到2013年的12.96亿吨，2012和2013年分别下降8.54%和3.40%。
出口商品的下降持续下降最终必然导致人民币价值的走向的转变，一旦人民币价格发生逆转从而导致资金的外流影响国内资金的供应，进而导致房地产行业的资金供应引起行业总体金融风险。
3、出口下降收入效应分析，伴随出口企业出口的量下降，导致出口企业的企业收入和企业职工收入下降，必然会进一步延迟国内需求有启动，甚至压缩国内总需求；从而导致国内经济增长更多依靠投资和房地产，带来更多的产能过剩。
另外，出口企业的行业职工的收入出现下降，影响沿海城镇居民的房产购买能力和还款能力，从而可能导致银行的风险和地产商的销售风险，沿海地区作为我国经济的核心区，沿海的金融和地产的危机会导致总体危机产生，从而影响国家经济安全。
3、国际金融环境方面，当前美国经济形势好转，推动美元出现一定程度升值，对国际资本从中国市场转移到美国市场产生较强的推定作用，特别美国推动量化宽松的货币政，更是加剧国际金融资本流向美国市场，国内资金可能出现相对紧张。
在美国市场的影响下，近期新兴国家的信贷利率出现大幅上涨，也会对着中国的金融市场产生冲击，当前我们必须高度关注国际金融市场对国内进市场和房地产企业影响，防范国际金融市场危机冲击国内市场。
6化解房地产风险政策建议
房地产行业过渡投机及其中的腐败问题导致国内总需求及房地产行业需求的严重下降，从而不断积聚危机，必须尽快的处理和解决。
中央高层需要拿出极大魄力，实现刮骨疗毒；大型房产商和部分既得利益者必须以党和国家的整体利益为重，舍弃小集体利益确保全国房地产业总体健康发展，确保国家经济安全，实现整体经济的健康发展，实现中国经济的可持续发展，实现中华民族的伟大复兴。
为此，我们从如下方面着手：
6.1强化宏观与微观经济数据监测。
国家统计局和行业监管部门要加强各项经济数据统计监测，确保数据的切实可信，并且及时准确公布。
同时要从国家经济安全战略高度加强对各项数据的分析整理，以便及时发现经济运行中存在的影响国家经济安全的问题之所在。
对于大型房地产企业必须如实按照要求向国家统计局报告土地库存数量、年限、购买价值和当前的市场价值；待售商品房的数量、年限和市场价值；流动资金的充裕状况、银行贷款情况，客户预付款项的额度等各项经济数据，防范大型房地产企业的出现的经济风险的传导。
金融监管部门要严格按照央行和统计部门要求报告房地产行业的资金投放况、包括用途、资金使用年限、还款周期等各项数据，防范房地产的风险的积累与传导。
海关、商务部、金融监管及国家安全部门要强化国际贸易、国际金融市场的信息监测，特别加强跨国资本流动监测和监管，及时评估国际资本的出入对国内金融市场的影响，防范金融风险传导。
6.2房地产行业要切实加强行业监管。
房地产行业的监管和自律是化解房地产行业的现存风险的关键。
房地产行业必须“依销定产、量力而行”。
价格和数量的确定要依据市场需求能力的而定，改变的强房地产行业“撇奶脂”的高端定位原则，让城镇居民的平均水平的确定可以买到可以实现基本居住需求的商品房。
为防范新的风险积累，监管部门必选强化对现有投放土地实际开发情况进行严格的监测、跟踪、督促库存土地的开发和利用，限定时间内不能开发利用的要求土地重新返还国家，国家可能支付基本的成本费用。
同时要更加严格控制新增房地产行业资本的投放，防范新的土地和房产的投机与炒作，积累新的风险；监管部门加强对新的土地价格的监管和控制，签订按期开发保证书，对于新增土地不能按期完成开发目标的土地进项严厉处罚、收回土地，并追究刑事责任。
经过一段时间仍不能有效开发利用的土地，中央一方面逐步把房地产行业的监管同中央的反腐结合起来，逐步清理其中的腐败形象，严防房地产腐败导致国家经济安全风险；更重要的立法部门要尽快启动“房地产行业法”立法的修订和新的法律法规建设，通过立法规范房地产行业生产经营活动。
规范从项目考察、启动资金持有情况、土地获取、项目开发资金的获取、建设质量、房屋销售、后期的物业管理等方面，防止房地产行业的过度投机对整体国民经济的冲击。
对于各地新增土地供应中地价过快上涨需要最近相关责任的法律责任，甚至依次作为反腐突破口严查地区房产经营的腐败分子。
6.3采取切实有效措施启动国内消费。
启动国内消费要从一般消费推动经济增长和居民总消费的提升，居民消费能力的提升是化解房地产，乃至破击当前经济发展难题的关键，为此，必须去切实提高城乡低收入群体的收入，提收入群体收入重点在于达到退休年龄的老年人的收入，从而大幅度提升国内居民消费对整体经济增长的贡献。
目前中西部农村60岁以上的农村居民养老金的月收入不足100元，大部分农民领取退休金仅为58元；考虑仍均耕地面积较少，大部分农村老年人基本是“老无所养，处于极端贫困状态”。
中央通过实
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