装修管控方案.docx
《装修管控方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《装修管控方案.docx（53页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
怡家园物业管理有限公司
中泱天成花园
装
修
管
控
方
案
2016年06月15日
目录
目录 -2-
第一节装修管理服务概述 -3-
第二节装修服务工作的分工与岗位职责 -3-
第三节岗位装修服务的工作要求 -4-
装修流程 -4-
（一）装修前期准备工作 -5-
（二）装修申请办理服务注意事项 -6-
（三）装修申请服务指引 -6-
（四）装修人员管理 -7-
第四节日常巡查与装修管理服务指引 -8-
一、装修巡查流程 -8-
二、装修巡查 -8-
（一）巡查内容 -8-
（二）禁止装修行为 -9-
三、装修期间的公共秩序管理 -10-
（一）规范装修作业时间 -10-
（二）装修人员进出管理流程 -11-
（三）规范人员进出小区管理 -11-
第五节装修违规及人员违章处理流程 -12-
（一）装修违规处理流程说明 -12-
第六节相关管理制度 -13-
一、人员出入管理制度 -13-
二、装修物品出入管理制度 -14-
三、各部门装修、巡查管理 -15-
（一）客服人员（由项目明确） -15-
（二）客服管理兼收费人员 -15-
（三）装修审核人（工程主管） -15-
（四）装修巡查人（工程技术员、客服专员、秩序维护员） -16-
（五）装修管理秩序 -16-
（六）装修管理保洁 -17-
（七）装修材料进出管理 -17-
（八）装修垃圾清运 -17-
（九）装修材料和装修垃圾堆放 -18-
第七节易违章点的装修标准 -20-
一、个别户型易违章装修标准 -20-
二、阳台窗户共性封闭标准 -21-
三、空调安装 -28-
三、店铺易违章装修标准 -37-
四、各类户型装修管控标准 -38-
第八节装修许可证张粘贴位置 -46-
第一节装修管理服务概述
“装修”是指房屋主体结构完成后的内部设施安装及墙面作业以及房屋交付使用后业主对房屋内部进一步的装潢美化工作。
在物业管理活动中，“装修服务”是指物业公司在住宅的前期物业管理阶段，在业主装修房屋的过程中，根据业主的服务需求，为业主提供一系列的服务活动，即物业公司对物业装饰装修过程的管理、服务和控制，为业主、物业使用人的装修行为提供正确服务指引，协助业主和政府行政主管部门对装修公司在装修过程中的违规行为进行监督和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主合法权益，并且为日后管理服务奠定良好的基础。
第二节装修服务工作的分工与岗位职责
装修服务是物业管理工作的重点之一，合理设置组织架构既可以提高团队工作效率，形成和谐的工作环境，有序地组织人员管理装修现场，又可减少违章装修和装修投诉。
中泱天成花园项目的装修管理人员岗位职责如下：
1、项目经理：
1）负责向分公司报审装修服务协议、装修服务方案及其变更的申请。
2）按照分公司审定的装修方案确定装修服务岗位人员分工、岗位职责、管理流程及要求。
3）负责按照装修服务协议要求，做好装修管控的监督、指导、纠正、预防措施等工作。
4）负责审批经过分公司片区责任人核定的超过装修服务方案范围外的装修申请。
2、工程主管：
1）负责审核按照装修服务方案范围内的装修申请及竣工验收。
2）负责装修服务过程监控、纠正和预防措施的执行。
3）负责装修服务应知应会的培训、考核、验证。
4）负责装修管控日常管理工作。
5）负责审核按照装修服务方案范围内的装修申请及竣工验收。
6）安排班组工程人员协助客服专员进行装修过程的巡查、违规装修的现场核定、沟通协调、竣工验收。
3、客服主管：
1）负责协调客服班组装修服务过程的监控、纠正及预防措施的执行。
2）负责经办所辖区域装修申请及验收的手续办理、收退装修相关费用、装修巡查、沟通协调、质量记录。
3）负责办理装修申请及验收的手续，收取装修相关费用。
4）负责所辖区域的装修巡查、沟通协调、质量记录。
5）全面协助处理违章装修，防止违章及安全隐患发生。
5、秩序维护队长：
1）负责监督、指导并安排秩序维护人员做好装修服务的消防安全管理，以及装修材料进出、装修人员/车辆进出、装修垃圾清运的门岗管控。
2）全面协助处理装修管控过程的突发事件，防止违章及安全隐患发生。
第三节岗位装修服务的工作要求
项目责任人交房前3个月确定装修管理方案
装修审批人对装修巡查人和装修办理人进行装修要求培训
装修巡查人熟悉装修要求
装修申请、审批办理
流程
装修巡查、违章办理
流程
装修验收、清退保证金流程
装修前准备工作流程
装修办理人熟悉办理流程
业主提出装修申请
确认业主身份
1、签订《装修装饰管理服务协议》
2、签收《装修须知》
3、业主填写《装修审批表》，提供装修总平面图等装修资料
收取相关装修费用，提供相应票据
审批《装修审批表》并通报装修巡查人和门岗
业主交纳交房时未交纳的相关装修费用
装修办理人办理《装修许可证》、临时出入证
收费员收取工本费
门岗进行装修材料、人员和车辆出入管控
装修巡查人进行装修巡查
发现装修违章行为
制止成功
劝阻不听，通报装修审批人
装修审批人签发《装修违章整改通知书》，报告相关执法部门。
装修巡查人发出《装修违章整改通知书》
业主提出验收申请
装修审批人验收装修违章情况，填写验收意见进行闭环
收费员一个月内清退装修保证金
客服人员将装修资料完成归档
装修流程
（一）装修前期准备工作
1、现场勘察
1）所有参与装修管理服务相关人员应熟悉户型、熟悉各户型的水、电表所在的位置及管路走向。
2）预测各户型中易被业主改动的墙体、并了解哪些墙体可作改动，哪些不能动。
3）了解空调外机位的安装位置。
4）根据（《住宅室内装饰装修管理管理办法》相关规定“装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；如将一套住宅改为多套住宅、降低或者提高首层地面标高、在室内加建隔层等。
（二）在承重墙上穿洞或扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。
（三）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间，或者将厨房间改为卫生间。
（四）装修人和装饰装修企业从事住宅室内装饰装修活动，不得侵占公共空间，不得损害公共部位和设施。
如将小区办公用房、公益用房改为商业用房等。
（五）擅自拆改排污管道、燃气管道及其它共用管线和设施设备。
（六）擅自改变房屋外立面，在非承重外墙开门、窗。
（七）擅自搭建建筑物、构筑物。
（八）其他影响建筑结构和使用安全的行为。
如违规擅自安装防盗网，在沿街立面安装外飘防护网等。
（九）中午12时至14时、晚上18时至次日8时进行装饰装修，影响邻里及周边居民正常休息的行为。
（十）装饰装修中产生的垃圾等废弃物，不按照相应管理部门（机构）指定的时间、地点、清运方式进行清运，向户外抛洒，堵塞垃圾通道、下水道、通风口、消防通道等。
5）“本物业服务区内禁止破坏房屋外貌，擅自封闭阳台（安装不锈钢防盗网）、搭建露台，在住宅外墙设置晒衣架、在公共区域及原设计指定外的位置安装太阳能热水器等”。
）
6）了解洗手间、厨房的防水做法，以及装修时的注意事项。
2、资料准备
1）按照公司作业指导书制订《装饰装修管理服务协议》。
2）标有承重墙位置的房屋结构图。
3）房屋水、电分布图。
3、相关措施
1）估计装修垃圾的数量、确定垃圾清运单位及清运外包标准，签订清运协议。
2）确定装修垃圾堆放地点，并做围护。
3）做好电梯及楼层地面防护措施。
4、员工培训
1）相关装修服务流程、装修服务标准培训
2）相关法律法规、管理制度。
3）紧急状态处理预案。
4）各岗位职责培训。
5、签订《装饰装修管理服务协议》。
（二）装修申请办理服务注意事项
1）装修申请受理工作开展前组织相关工作人员进行培训。
制作《装修申请操作流程表》。
2）装修服务的相关表格、协议等资料提前以装修单元为单位一套一套准备好，以提高工作效率。
3）装修申请人的装修申请资料不全时，应耐心向装修申请人做好解析工作，以书面的方式告知缺少资料名称，以便申请人下次办理时能够顺利进行。
4）装修申请办理时，应向申请人重申小区装修注意事项，如：
封闭阳台型材与玻璃颜色必须与服务中心提供的色样一致。
所有门扇窗户防盗窗只能在内侧。
阳台外侧不得安装可伸缩晾衣架。
安装防盗网必须安装于墙体内侧不外露出墙，装修施工规定时间；沙子或散装建筑材料应打包进入；施工完成后的验收程序和标准等。
5）收费人员收取费用时，应向申请人说明各项费用收取依据以及是否有退还的情况。
6）办理《装修出入证》时，应仔细核对办理人员提供的各项资料，并在出入证上填写序号，防止出现一人多证或多证一人情况。
7）每户的装修申请、违章、巡查等装修类资料存入住户档案。
8）客服接待定期对装修资料进行检查，防止遗漏。
（三）装修申请服务指引
1、业主申请房屋装修时，指引填写《装修审批表》、签署《消防安全责任书》，并详细为装修申请人讲解填写方法和注意事项。
2、业主确定装修方案，选定装修施工单位，并由施工单位指定一名防火责任人。
3、业主和装修施工单位负责人应准备的申报资料如下：
①《装修审批表》。
②房屋所有权证《或证明其合法权益的有效凭证》。
③装饰装修方案及施工图样。
④申请人身份证（如申请人非业主，还需提供《业主委托书》）。
⑤变动建筑主体或者承重结构的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。
⑥装修合同复印件。
⑦加盖公司红印的装修企业资质证书及营业执照复印件。
⑧现场负责人及装修工作有效身份证复印件、一寸照片两张。
⑨水、电特种作业人员资格证件。
4、业主和装修施工单位负责人须现场与服务中心签订《装饰装修管理服务协议》。
5、审核合格后发给业主和装修施工单位负责人的资料有：
审核后的《装修审批表》、《装修许可证》、《装修出入证》。
6、装修方案审批原则
①不能破坏建筑物主体的结构。
②不能破坏建筑物的建筑立面，不能拆除连接阳台门窗的墙体、扩大原有门洞尺寸或另建门窗。
③根据设计单位提供的楼板设计荷载、审核楼面负责及吊顶材料。
④确定用电负符、用电工具及相应的用电保护措施。
⑤厨房、卫生间等楼板的防水措施。
⑥有无大量使用易燃材料。
7、装修方案是否符合防火要求。
8、不得改动公共上下水管道、雨水管道、污水管道、消防管道、煤气管道、排烟系统等公共设施功能，不能擅自接驳供电、通信、智能化线路，不能将污水管道改为雨水管道。
9、原则上不能拆改厨房、卫生间或改做它用。
10、不能擅自扩大客厅、厨房、卫生间原有面积或改变原设计及功能用途。
（四）装修人员管理
1、《装修出入证》办理：
1）申请人须提供《装修施工许可证》复印件和办证人的身份证复印件。
2）《装修出入证》含正卡和副卡（即A\B证）。
3）《装修出入证》有效期限与装修户申请时间一致，不得超过三个月，每次延期不得超过一个月。
5）装修施工过程中，如需增加人员，必须由装修施工单位负责人亲自带领办证人到物业服务中心办理。
2、装修留宿人员申请（原则上小区内不允许留宿）：
1）施工现场需留宿的，应由业主《或委托人持业主书面委托书》到服务中心办理担保手续。
2）每个装修单元原则上最多可允许2人留宿看守材料。
3）留宿人员必须得到业主书面担保，担保书上应明确留宿人员姓名、身份证号、留宿时间、附上身份证复印件和业主身份证复印件，并应有业主亲笔签名。
3、资料存档和备案：
1）所有申请资料、协议以户为单位进行存档
2）每个装修申请的办理都须在《装修情况公示表》上登记备案。
3）每个《装修出入证》的申请都须在《装修施工人员登记表》上进行登记备案。
4、提醒业主、装修单位办理相关装修费用清退事项.
5、针对小区搬运工人可能出现打架争吵等纠纷及安全隐患，为了加强管理，长期在小区专职搬运人员，需持本人身份证到物业服务中心签订《小区搬运管理协议书》，按套交纳一定的搬运押金，领取穿着物业服务中心统一定制搬运人员马甲服装后，放可进入小区进行搬运工作。
搬运押金在搬运人员完成对业主搬运服务后，经服务中心确认搬运期间无违反小区搬运管理规定和破坏公共设施设备的，退还剩余押金。
建议搬运押金按1000元/户收取。
装修竣工后，由业主（或授权委托人）通知服务中心安排进行整体验收。
验收通过后，由装修单位负责人带《装修施工许可证》和施工人员《装修出入证》及相关费用收据到服务中心办理退证手续，清退相关费用。
第四节日常巡查与装修管理服务指引
一、装修巡查流程
准备装修户资料
整理巡查路线出发
进门
现场装修规范巡查
是否
违章
填写《装修违章通知书》并向相关人员报告
准备工作和到达首户时间5分钟完毕
离开并填写《装修巡查记录表》
二、装修巡查
在装修期间，服务中心采用秩序维护巡查、工程人员巡查、客服人员巡查，每天每户巡查不少二次。
（一）巡查内容
1）《装修许可证》是否贴在指定位置，并在有效期内。
2）电梯前室到户内的公共区域是否有做成品保护，成品保护是否失效，公共区域是否有破损。
3）装修户内是否配备灭火器，灭火器是否可有效使用（查看气压表）。
4）装修人员是否配戴《装修出入证》，证件是否有效，所注明的装修地点是否与装修户相一致。
5）有无违规装修（以易违章装修标准图片为准）。
6）有无将洗手间、厨房改变用途，洗手间、阳台下水管管边铺砖前是否有做防水并24小时闭水试验。
7）空调安装位置是否合理，是否有安装违规防盗网迹象。
8）装修户是否私自在表前接驳水、电。
9）是否私自改动燃气管道，燃气管道是否加装有堵头（或阀门）。
10）工作场地内使用电炉、电炊具、电热棒等电热设施是否经过批准。
11）施工现场是否配开关箱，开关箱是否有漏电保护器。
12）施工时临时动火，用电，是否经服务中心批准，并做好安全措施。
13）装修材料是否堆放在指定位置，垃圾是否袋装，是否有将垃圾堆放在公共通道上。
14）是否有拆墙施工（含飘窗位置），拆墙施工前是否向管理处报备，并已交纳相应费用。
15）留宿人员是否办理了担保手续。
16）打孔的施工是否有污染到外墙。
17）弱电线路是否有私自拆改。
18）是否安装室外晾衣架。
19）施工现场是否配置了灭火器和建议便池。
（二）禁止装修行为
1）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案变动建筑主体和承重结构。
2）在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原门窗尺寸或另建门窗。
3）改动公共上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通信、智能化线路。
4）随意增加楼地面荷载，在室内无染位置砌墙或者超负荷吊顶。
5）不经穿管直接埋设电线或者改线。
6）将生活污水管道并入雨水管道。
7）改变建筑的外观、厅、房外阳台安装防盗网，改变外墙颜色及窗的形式和颜色。
8）擅自占用公共走道，在公共走道等公共用地上进行搭建和铺设。
9）在屋外更改或加建，例如遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。
10）空调外机不按原有设计位安装的。
11）更改入户门或扩大入户门尺寸的。
12）损坏房屋原有节能设施降低节能效果。
13）在院子、露台、天台或顶层业主户内专有公共露台搭盖建筑物或雨阳棚、葡萄架的。
14）将没有防水标准的房间改为卫生间厨房间，或者在没有防水标准的地面上进行带水作业（如在客厅无防护情况下拌水泥）。
三、装修期间的公共秩序管理
（一）规范装修作业时间
1、装修作业时间
规范装修人施工作业时间，避免影响其他业主和使用人的正常生活和工作秩序。
装修作业时间在规定如下：
1）无业主入住期间：
周一到周日
上午：
8：
00----12：
00
下午：
13：
00---19：
00
2）已有业主入住：
周一至周五
上午：
8：
00----12：
00
下午：
14：
00---18：
00
法定节假日不允许施工，周六、日不允许有噪声、有粉尘施工。
（二）装修人员进出管理流程
无《装修出入证》的施工人员禁止进入小区
通知巡逻岗到相关装修房屋单位将违规逗留施工人员劝出小区
施工人员办理《装修出入证》A卡和B卡
施工人员须在门岗交出《装修出入证》B卡后进入小区
现场施工
19：
30前施工人员从原入口领回B卡后出小区
19：
30后秩序维护人员把剩余B卡交回服务中心
施工装修负责人到服务中心接受教育或处罚后取回被扣留的B卡
装修人员的《装修出入证》A、B卡不全或过期的禁止进入小区
秩序维护人员提醒施工人员将A卡佩戴于胸前，以便检查
19：
40以后出小区的施工人员不能领回B卡，秩序维护人员提醒施工人员找装修负责人前来办理B卡领回手续。
（三）规范人员进出小区管理
1）装修施工人员、长期搬运人员必须凭证进入小区。
由于装修工人、搬运工人的来源有很大的不确定性，施工过程中自我约束不足，随意性较大，施工单位管理不力的原因。
因此在装修期间，应严格进行人员进出管理，凡未佩戴《装修出入证》的施工人员、搬运人员或其他闲杂人员，不得进入小区。
2）控制持证人员在小区逗留时间。
实行《装修出入证》A、B卡，通过进小区留B卡，出小区取B卡的办法，对持证人员进出小区的时间进行控制，根据装修时间控制来控制人员的进出时间。
3）临时施工人员、搬运人员进入小区，须与业主核对逗留时间并进行人员进出登记，领取《临时出入卡》进入小区，按规定时间从原入口出小区，并交回《临时出入卡》
4）搬运人员佩戴出入证件和穿着小区统一搬运马甲进入和指定规格改造斗车方可进入。
进入小区斗车宽度不得超过50公分。
轮子必须放置在斗车前侧，不得安装在左右两侧，直径不超过40公分，斗车3边框需用软橡胶围护。
第五节装修违规及人员违章处理流程
（一）装修违规处理流程说明
1）装修服务管理过程中，为了及时发现违规装修行为，除客服主管、楼栋管理员定期进行装修巡查外，还可以通过工程人员、秩序人员的装修巡查来对装修行为进行监督。
2）秩序维护人员在安全巡查时可现场对一般性装修违规进行下，如发现严重违规行为应及时通知相关负责人员前来处理。
3）装修违规处理措施：
①批评教育；
②责令恢复原状；
③赔偿经济损失；
④报相关行政主管部门。
⑤经责令停工整改的，拒不整改任继续违章施工的，暂时切断户内施工用水用电。
⑥勒令现场施工人员停工，并暂时离开施工现场和小区。
4）现场开出《装修违规通知书》必须装修负责人在单上签字确认《如装修负责人不在现场，先要求施工人员签字，然后致电装修负责人到服务中心领取《装修违规通知书》并再次签字确认，否则将予以停工处理。
5）一般性违规是指：
①《装修许可证》未按要求张贴在指定位置；
②未按规定配置灭火器或配置灭火器数量不符合要求，灭火器失效；
③装修人员没有佩戴有效《装修出入证》；
④装修材料堆放在公共通道。
6）无损坏性违规：
①改动上下水、消防、煤气管道和供电线路、通信和智能化线路；
②增加楼面载荷；
③改变建筑的外观及造型、厅、房外阳台封闭或安装防盗网，改变外墙的颜色及窗的样式和颜色；
④在屋外加建遮蓬、天线、附加建筑物及标志。
7）一般性损坏违规：
轻微改动或损坏房屋主体和承重结构，尚未造成安全隐患（工程主管评价确认）。
8）严重损坏性违规：
改动或严重损坏房屋主体和承重结构，在承重墙上穿洞，随意剔凿梁、板、柱，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原门窗尺寸或另建门窗。
9）因为开发商承担房屋的保修责任，所以严重损坏性违规处理，开发商有权评估赔偿金额或由开发商监督验收恢复工程的质量。
10）违规处理完成后且整改完成复查后，在《违规装修记录表》上销项后，方可恢复正常施工。
第六节相关管理制度
一、人员出入管理制度
1、认识业主
1）由其自行刷卡进入；
2）忘记携带门禁卡的业户在确认身份后，可帮其开门，并礼貌提醒应随身携带门禁卡，防止陌生人尾随。
2、陌生未带卡且自称是业主
1）核对来访者有效证件与岗亭存放的《业主动态表》资料是否一致，正常时应礼貌放行；
2）身份信息存放或不符，应通过对讲与该房业户取得联系，得到许可后按流程放行处理；
3）如房内无人，则在核对《业主动态表》确认无误后，请其通过电话等联络方式与业户取得联系，经确认后，开门让其进入，然后通知巡逻或中控人员做好追踪。
3、外来人员
1）礼：
发现来访者应起立并礼貌问好；
2）问：
询问来访者身份信息以及业户房号及姓名（如同时几人到达门岗，可询问是否通行人员）
3）核：
根据门岗存放的《业主入住装修情况动态表》查验属实后，通过三方对讲或中控与被访者取得联系；
4）记：
经业户同意后，将来访者身份信息、时间、事由登记在《来访人员登记表》内；
5）放：
信息记录完整后，一人一卡为其开门放行；
6）盯：
待来访人员进入小区后通报中控或巡逻岗做好追踪关注。
4、防尾随人员
对门岗管控实行“一人一卡”制度，有通行人员的，对持卡业主进行询问：
1）同行人员为业主认识的：
给予问好并放行；
2）同行人员为业主不认识的：
给予礼貌阻拦并参照外来人员进行管控，确认为访客后给予放行并报中控跟踪，不予以放行的外来人员，用对讲机通知各个门岗，对此人员进行阻拦。
5、公司领导及员工
1）认识，应主动问好、敬礼并叫出领导称呼（如某总），放行并通知服务中心管理人员。
2）不认识，询问其身份信息通过服务中心确认后放行。
6、媒体及执行公务人员
1）查验证件，询问事由，通知服务中心管理人员，得到许可后带其前往服务中心；
2）“110、120”的公务人员，先放行，即刻通知服务中心管理人员。
7、闲杂人员
1）礼貌劝阻并告之小区内是私人住宅，无关人员是禁止入内的，以免影响业户生活。
8、家政、送奶、送报人员
1）查验其身份信息；
2）核对岗位存放的《来访人员登记表》信息；
3）核实后放行；如资料不符需按外来人员方式管控。
9、装修人员
A.人员进入
1）施工人员进入前应出示“出入证”；
2）查验出入证与持证人无误后，见出入证的A证归还施工人员，将B证收存岗内，告知其离开时要记得取回B证；
3）若有携带物品进入应登记；
4）新增施工人员进入前，应由施工负责人来岗确认并登记，同时要求其到服务中心办理出入证等相关手续。
B.人员离开
1）当有施工人员携带物品出区时，应请其主动打开接受检查，核实记录是否正常；
2）当与记录不符实应按要求施工人员出具《物品出区单》；
3）人员离开时将存放的B证交还其本人；
4）在规定的时间内，岗亭尚有存放B证未取走，应汇报秩序班长通报巡逻人员前往施工场所查看，如无相关手续留宿人员应及时劝离。
10、搬运人员
1）进入前应出示“出入证”和穿着统一马甲。
入区的A证归还施工人员，将B证收存岗内。
2）查验所带搬运工具或斗车是否符合小区物业统一规定。
3）人员离开，除正常搬运工具和斗车外，不得携带任何物品离开小区。
离开时将存放的B证交还其本人。
二、装修物品出入管理制度
1、物品进区
1）禁止携带易燃易爆物品进
升级会员 