工作报告之房地产开题报告.docx
《工作报告之房地产开题报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《工作报告之房地产开题报告.docx（12页珍藏版）》请在冰点文库上搜索。
工作报告之房地产开题报告
房地产开题报告
【篇一：
论中国房地产市场的发展_开题报告】
毕业论文
开题报告
课题名称本科专业
本科班级
姓名
评分
2012年3月11日
湖北工业大学
目录
1选题的背景和意义.....................................................3
1.1选题的背景.........................................................3
1.2选题的意义.........................................................3
2我国房地产的现状.....................................................4
3实施进度.............................................................5
4参考文献.............................................................6
论中国房地产市场的发展开题报告
1选题的背景和意义
1.1选题的背景
近年来，我国在房地产价格呈现不断升高态势，同时各地的房地产价格变化极不均衡，呈现出显著的地区差异。
究竟是什么原因导致这种经济现象的发生?
其中隐藏何种规律性的东西?
这是值得我们深思的。
由于土地价格的特殊性，加之中国国情的特殊性，房地产价格形成问题比一般商品价格要远为复杂，从而至今仍存在许多未解之迷。
例如，对于房价学术界多从纵向角度展开研究，在空间角度仅限于级差地租理论的逻辑延伸，很少以空间视野从不同区域地理、地方政府政策的异质性来解析房地产价格形成机制及差异。
而不能全面揭示中国房地产价格上升之迷，也就难以探寻调控房价的有效对策。
房地产业木来就是一个存在着诸多不确定性和市场风险的产业，节节攀升的房地产价格使房地产业获得了巨大利润，但同时风险也逐渐积聚起来。
在此背景下，如果不能全面揭示房地产价格形成的规律，从根本上解决我国房地产业发展过程中存在的一方面闲置“广厦千万间”，另一方面众多“寒士”无房所有的问题，这一产业将无法步入健康和可持续发展的轨道，也不可能预防或规避累积的市场风险。
1.2选题的意义
政府在相关管理方面的缺失以及土地制度不健全。
政府在经营土地方面缺乏监
管，一些房地产开发商和政府往往有着密切的关系，政府与房地产商及银行合作，把大量资产投入房地产市场的发展，暗箱操作和政治寻租的现象比较普遍。
这种行为的出现导致土地资源不能实现优化配置，影响了经济的可持续发展。
另外，中国的土地出让制度是由政府一次性收取出让金，这部分的收入进入财政收入，算作政绩考察的一部分。
导致一部分政府领导人会超量开发和出让土地。
目前，中国在房地产税制等方面也存在一些问题：
征税面比较窄，税制安排不合理等等，对房地产市场的投机行为起不到抑制的作用。
中国的房地产市场发展和日本房地产泡沫时期的有许多相似之处，两国国内的经济结构都是以出口型经济为主，积累了巨额外汇，本币被迫升值，导致国内经济受挫等等。
但是二者之间也有很大的不同之处：
第一，日本当初被迫签订《广场协议》，承诺在一定时间内将日元升值到某一程度，中国现在虽然也面对人民币升值的压力，但是总的来说，升值的控制力还是掌握在我们自己手中。
第二，中国政府的宏观调控能力强于20世纪80年代时期的日本政府，政府对经济发展过热特别是房地产市场发展过热高度关注，政府先后出台一系列调控措施为房地产的过热发展降温，2010年国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即新国十条），同时北京、深圳、广州、上海等一线城市已实行了“限购令”，对房价进行调控。
第三，经济结构的转变。
2008年的始于美国的国际金融危机对中国的净出口造成了很大影响，增加国内需求成为拉动经济增长的一大动力，相关刺激消费的政策频频出台，内需对经济的拉动力增大，中国的出口导向型经济也慢慢向“三驾马车”共同拉动经济转变。
2我国房地产的现状
少部分人员认为目前我国房地产市场发展局面基本正常，也是合理的，不应对其加以指责。
这半年中国一线城市商品房和土地交易量有效放大，价格上升，市场信心恢复，表明国家的宏观经济政策和房地产调控政策迅速明显的起到了效果，表明住房刚性需求得到了有效释放。
中国一线城市“量价齐升”的局面并非坏事，这本来就是调控要求和主观预测的结果。
虽然今年我国不会出现现实的通货膨胀，但通货膨胀预期和资本资产避险因素也在推动着房地产市场的成交放量。
这部分人还认为当前的“市场过热”说法和政策打压建议是有待商榷的。
土地购置、投资数据与房地产销售数据现在就还有较大的差距。
大部分参会人员的意见认为当前虽非全局性过热，但是部分区域、部分环节
过热，还是客观存在的，比如上海市。
有的人指出在东部一线城市，投资投机性需求比重较大，有过热嫌疑，但中西部地区市场发展正常，这是地域性过热；住宅市场过热，商办市场正常，甚至偏冷，这是结构性过热。
也有人指出当前房地产市场存在的问题有着更加深层次的原因：
中国整体经济体制问题没有解决。
房地产过热问题并非完全是房地产本身发展的问题，而是中国经济结构不合理造成的，投资渠道狭窄、资本市场不发达、制造业对外竞争力不足等导致产业资本向房地产领域集中，引发房地产业的忽冷忽热问题。
要更好地解决房地产业发展的问题，最根本的方略是解决好中国经济体制问题。
3实施进度
1、2011年10月—11月：
完成开题报告
2、2011年12月—2012年1月：
完成相关资料的搜集
3、2012年2月：
完成论文初稿
4、2012年3月：
完成论文并答辩
【篇二：
房地产论文开题报告样式参考】
本科生毕业设计（论文）开题报告
题目：
江西房地产企业物业管理存在的问题与对策学院：
系
专业：
班级：
学号：
姓名：
指导教师：
填表日期：
年
一、选题的依据与意义
1.1选题依据
衣食住行构成日常生活，而其中的住--买房问题可谓是老百姓最关心的问题。
挑选房子要看地段、看价钱、看格局，而随着服务行业的崛起、各种人性化服务的登场，看物业也成了一个非常重要的方面。
物业管理行业属于第三产业中的服务行业，具体服务内容和范围广泛，包括各类建筑。
而房地产物业管理就是对高层或者多层住宅区的管理，其目的是为了实现物业的价值和发挥物业的最大使用功能，以保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一。
社会化、专业化、市场化的物业管理实质是一种综合的经营型管理服务，融管理、经营、服务于一体，三者相互联系、相互促进。
物业管理在国外已然成为一个历史悠久、发展机制全面的行业。
上承与房地产开发商的合作，下接与小区住户的利益服务，物业管理在房屋开始建设起一直到居民入住之后都穿插其中，扮演着必不可少的角色。
物业管理在我国尚属新兴行业,如何搞好住宅小区的物业管理不仅成为城市管理的一项重要内容,也成为房地产业健康发展和住房制度改革深化的一个重要环节。
随着30年的发展，江西的房地产物业管理行业也在悄悄起步，向前发展。
1.2选题意义
我国第一家物业公司是1981年在深圳产生的，物业管理在国内现在尚属于新兴行业，发展还不够完善，缺乏经验与完整的机制与体系。
这就造成了物业工作者的素质普遍不高，房地产开发商与物业公司之间的时而紧密，时而产生矛盾的关系，以及“后期物管”中物业公司与业主的纠纷，等诸多问题。
这些问题往小里说，首先是老百姓日常起居避无可避的问题：
居住在小区总会遇到各种各样的问题，这就需要物业来调节、解决。
调停得当，处理及时，解决到位对于每天离不开住房各种琐事的业主来说是非常省心的。
住户们能够“安居”是物管的责任与义务，也是衡量物业好坏的标准。
其次对于企业来说，树立好的物业管理品牌形象对于物管行业是一个发展的契机和赢得竞争力的机会，同时有助于增加房地产的市场份额，为自己的企业品牌增值加分，更具有市场竞争力。
再次，房地产在我国是一个热门产业，对拉动gdp起着非常重要的作用。
建立完整的物业管理体系与制度，有助于解决房地产开发商与物业公司之间的纠纷，便于划清权益与责任。
对于推动房地产业朝着更加健康的方向发展和推进住房制度改革也是起着重要作用。
同国内的情况一样，江西的物管也存在同样的问题与不足。
江西的房地产物业管理应该与房地产开放商保持怎样的关系，在前期管理中怎样迎合购房者的口
味，在后期管理中如何满足居住者的要求就变成了一个值得思考的问题。
怎样提高物管的质量从而赢得企业的竞争力，如何完善物管体系是一个热点，也是一个很现实的问题。
而这些问题一旦解决，居民、企业以及物业管理行业都将成为受益者。
所以对物业管理存在问题进行研究，并且探讨对策是非常有意义的。
二、我国房地产企业物业研究现状及发展趋势
鉴于中国的房地产物业管理尚处于发展阶段，所以尚有很多不完善，也出现了不少问题。
对此国内研究者们提出了物业现存的问题与自己的解决方法。
丁军在《房地产物业管理存在问题和对策》中提出我国物业管理的主要存在问题包括：
开发商和物业公司强迫业主接受物业合同；物业公司服务质量差、乱收费；公共设施及其维修基金的产权、责权不清；物业管理企业产业结构单一。
他在文中提出的对策有：
从政府层面成立专门的主管机构；从立法层面建立、健全解决纠纷机制；从制度层面引进财产保险制度、和市场机制，尤其提出了将将目前流行的物业管理公司更名为“物业服务公司”，强化服务意识，提高服务水平。
从人才层面提出加速人才培养，贡献更高质高量的管理人才。
谭善勇在《物业管理理论与实务》一书中提出物业前期管理的概念，界定前期物业管理的含义。
李明华在《对物业管理早期介入的几点思考》中提出，物业管理的前期介入能为后期的工作打好基础做好准备，并且从总体上看，物业管理的早期介入仍是困扰当前物业管理的一个薄弱环节。
张亚佩在《浅析我国物业管理行业的现状及对策》中写到，近二十多年来，作为房地产开发的分支行业和开发、营销环节延伸或后续的物业管理服务行业，正逐步成为我国三产市场中最具竞争活力、最有投资潜力和吸引力的行业。
但是同时物业管理行业的发展也存在不少问题，比如物业管理的法制建设落后于物业管理行业的发展；思想落后，物业管理服务也是商品的观点淡薄；物业管理素质偏低，人才短缺；监管之间缺乏有效连接，管理机制欠畅通。
物业管理在解决好同房产商与商户之间的问题后，需要考虑行业的发展，树立自己的品牌优势。
尹瑞凤在《我国物业管理行业现状及其发展的探讨》就提出物业管理行业要准确把握自身定位，提高服务意识；摆脱物业管理规模效应差的劣势，赢得更好的生存发展机遇。
三、本课题研究内容
3.1研究的主要内容
本文从万科四季花城物业管理入手，参考国内研究成果，并就国内房地产企业物业所存在的问题提出见解。
本论文研究主要分成五个部分：
第一部分：
江西房地产企业物业管理概述。
简要介绍物业管理的定义以及概念、服务涉及的方面。
提出房地产企业物业管理所处的背景，叙述对此课题的研究意义与依据。
在参考了国内文献对物业管理的研究情况，提出本文对物业管理的认识和研究内容。
并介绍对此课题研究的方法。
第三部分：
主要是对江西房地产企业物业管理存在问题的主要原因分析，以万科物业为例进行研究，对第二部分提出的问题进行分析，为解决物业管理存在的问题寻求根据。
第四部分：
叙述物业管理存在问题的对策。
建立健全有效的体系，明确房地产开发商与物业管理之间的权责，树立物业管理企业的品牌形象，期望通过这些途径能使江西房地产物业企业存在的问题得到根本的解决。
第五部分：
总结江西房地产企业物业管理的情况。
并对该行业的发展趋势进行展望与预期，期望企业物业管理解决好自身问题之后，为该行业做出贡献，促进行业的发展。
3.2研究的方法及措施
（1）文献研究。
文献研究是本研究的重要研究方法，本文研究范围的划分、概念的界定，主要的研究内容都来自文献研究。
（2）调查法。
以江西万科四季花城住宅小区为研究点，采取调查法进行研究。
对小区住户采取问卷调查的形式，调查在居住过程中遇到的问题，以及万科物业如何解决。
了解物业工作的资料、工作规定以及与房地厂商的合约及关系。
（3）观察研究法。
对万科物业工作人员采取谈话、观察等研究方法解物业工作的工作量以及工作方式。
四、本课题研究大纲
本文共分成五部分，具体研究方案如下
1导言
1.1研究背景及意义
1.2国内物业管理研究现状
1.3研究的主要内容与方法
2江西房地产企业物业管理的现状
2.1江西房地产物业的发展状况
2.2江西房地产物业存在的主要问题
3江西房地产物业管理里存在问题的主要原因分析
3.1社会体系的不完善导致物业管理行业存在诸多漏洞与矛盾
3.2房地产开发商与物业管理之间的权责不明确导致损害住户的权益
3.3企业自身没有树立良好物业品牌的意识
标题不可以这么长的！
请斟酌！
！
4解决江西房地产企业物业问题的对策
4.1建立健全的体系
4.2树立品牌意识
4.3开发商与物业管理通力合作
5结论与展望
五、工作进度
六、主要参考文献
[1]陈友铭.物业管理[m].北京:
高等教育出版社,2003
[2]谭善勇,郭立.物业管理理论与实务[m].北京:
机械工业出版社,2005
[3]谢家谨.物业管理概论[m].北京:
中国物价出版社,2003
【篇三：
2015硕士毕业论文开题报告（房地产）】
2015硕士毕业论文开题报告（房地产专业）
1.1研究的背景和意义
如今越来越多的人开始研究房地产行业，尤其是居住房问题，因为住房是人民生活的保障，是人民安居乐业的基本条件。
房地产行业的发展关系着整个国民经济的发展，其发展可以带动相关行业的发展。
房地产行业作为国民经济的重要支柱，与经济发展有着直接的重大关系，促进房地产市场稳定健康发展，有利于保持国民经济平稳较快增长，因此，上至国家，地方政府，下至居民，百姓都高度重视房地产市场动向，时刻关注房地产市场变化。
房地产市场中存在的突出问题，极大地牵动着国家及时采取一系列调控措施，以确保房地产市场的稳定发展。
1998年后随着我国住房制度改革的深入，城乡居民可支配收入水平的提高，居民住房消费观念发生变化，住房消费开始有效启动，房地产行业已经蓬勃发展起来。
房地产市场的发展，在不断完善城市功能，改善居民居住条件的同时，也促进了国民经济的发展。
在1998-xx年这十年间，房地产行业出现了较大的增长幅度，但由于xx年受国际金融危机和经济周期性变化等因素的影响，房地产行业增长的幅度大为减弱。
在经过xx年一年的调整后，房地产行业又呈现了比较好的景象，可是最近一向报道显示北京市由于房价过高，大量的外来务工人员由于买不起房子而纷纷离开，我们知道北京的经济发展在很大程度上依赖于外来务工人员，他们的离开势必影响到经济的发展，上海亦是如此。
因此，有效控制房价，保证房地产行业的健康有序发展显得尤为重要。
本文通过拟合优度的方法研究上海房地产价格的分布形态;利用经讳度坐标画出房地产价格等值线，从而结合距离、商圈等信息研究房地产价格的空间分布特点;以收益还原法为基础，将野口悠纪雄在土地上的模型运用到房地产交易的整个过程，并结合上海的实际情况，把市场供需因素对房地产价格的影响也考虑到模型中去。
采用因子分析对供需指标进行处理，进而计算出泡沫程度。
这些都旨在为政府有效控制房价提供建议，使房地产行业健康有序的发展，为国民经济创造出更多的价值。
1.2研究的目的与方法
1.2.1研究目的
本文分为两部分，对房地产价格分布和近几年发展走势的研究主要是为了分析房地产发展的现状和特点;进一步地，根据上海房地产市场的特点，把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于房地产市场，建立了符合上海特点的地价泡沫模型，从而计算出泡沫度。
通过对影响因素的分析，以实现为有效控制房价的目的。
本文的研究目的是为了回答以下几个问题：
（1）上海市房地产价格是如何分布的?
（2）上海市房地产价格的空间分布有什么特点?
（3）影响上海市房价产价格的因素有哪些?
（4）上海房地产的泡沫度到底有多大?
1.2.2研究方法
为了保证本论文的研究结果的科学性和严谨性，在实证分析的过程中主要用到以下几种研究方法：
（1）定性分析的方法。
在对上海房价空间分布特点进行分析时，利用经综度坐标计算出房价距离中心地带的距离，从而分析距离市中心远近对房价的影响，并且结合商业圈对其价格分布进行描述性分析;在研究上海房地产市场走势时，通过研究1994年-xx年住宅投资额、住房销售面积、存量房交易情况和住宅交易价格等指标的发展趋势进而分析未来房价的走势时也用到了定性分析的方法。
（2）定量分析的方法。
在研究房地产价格分布时，用到了幂率拟合和拟合优度检验;
在研究房地产泡沫度时，通过建立房地产泡沫模型，从量化的角度来分析土地价格、人口增长率、建筑成本、cpi增长率、可支配收入增长率和gdp增长率等指标对于房价的波动影响，这些都用到了定量分析的方法。
1.3论文的创新点及不足之处
本文在借鉴前人研究的基础上，有如下创新点：
（1）本文的数据是一手的材料。
本文的上海市房地产数据都来自各大房地产网站（安居客，搜房网等）的挂牌交易价格，其数据为自xx年5月开始到xx年7月截止的时间点数据。
（2）提出了我国房地产价格的一种新的分布形式。
关于房价的幕律分布一般国外研究的比较多，国内来说相对较少，而且相对来说国外的房价大都很好的服从这一分布;本文把此种方法应用与中国房地产市场中比较有代表性的城市上海，并研究各个区的房价是否也服从这一分布形态。
（3）本文把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用于中国房地产市场，并根据上海市房地产的特点，提出了房地产泡沫模型。
我们根据房地产的建造成本、人工成本等加之合理的收益来确定房
地产的基础价格，为政府制定合理的房价提供参考，并根据实际价格与理论价格的差从而计算泡沫程度。
1.4论文结构
论文共分为六个章节，每个章节的内容如下：
第一章，绪论。
主要介绍了与论文研究相关的背景，研究房地产市场的目的和本文中研究房地产市场时用到的相关理论与方法。
在这一部分中我们也指出了论文的创新点和不足之处，以便以后进一步研究时明确哪些方法可以借鉴，哪些内容需要改善。
在本章节的最后介绍了本文撰写的大致框架结构。
第二章，与本文相关的理论和研究综述。
在这一部分中我们介绍了与本论文研究相关的理论知识，在研究房地产价格分布时用到了幂律分布的概念，幕律分布参数值的估计方法及其如何对其进行检验;在研究房价的空间分布时用到了一些空间经济学的知识;在研究房地产泡沫时涉及到了房地产泡沫的概念和相关检验房地产泡沫的方法，包括统计检验法，理论价格法和指标指示法。
第三章、第四章和第五章开始进入了实证研究部分。
第三章，对上海市房地产价格的分布进行实证研究。
对上海市xx年7月的房价进行了研究，研究发现上海的房价经检验在1%的显著性水平下，在某一个跳跃点之上服从幂律分布并且求出了幕律指数;我们再进一步对各个区的房价分布特点进行分析发现上海各个区的房价也大致服从幂律分布，这也与我们的设想相一致，进一步的我们对上海市xx年5月的房价和xx年7月的房价进行比较，发现xx年各个区的均价均低于xx年的水平，说明政府对房价的调控一直没有松解，并起到了一定的作用。
在这一部分中我们还研究了房价的空间分布特点，大致表现为以市中心向外环房价依次降低的特点，并结合商业圈对各个区的房价进行分析。
第四章，上海房价的发展走势。
因为本文主要分析房地产市场中的住宅价格，因此本部分分析了近几年上海市住宅投资在总投资比重，上海市住宅梭工面积和销售面积以及上海市房价。
分析发现自1994年-xx年上海市住宅投资额在总投资额中的比重不断上升，1994年-xx年的住宅梭工面积和销售面积不断增加，自xx年后有所下降，近几年上海的房价也呈不断上升趋势。
第五章，上海房地产泡沫模型和实证分析。
本部分把野口悠纪雄的地价泡沫模型应用到房地产市场，并结合上海的房地产市场特点，提出了房地产泡沫模型。
以居住房为主要研究对象，
从量化的角度来分析土地价格、人口增长率、建筑成本、cpi增长率、可支配收入增长率和gdp增长率等指标对于房价的波动影响。
以收益还原法为基础，建立房地产定价模型，并且考虑市场供需因素对房价的影响，从而计算房地产泡沫。
本文还根据其他学者对房地产周期的划分，进一步对泡沫程度进行分析，并给出各年份的相关政策以便验证泡沫度划分的准确性。
第六章，研究结论与展望。
总结出全文的主要研究结果，并对今后进一步研究提出意见与建议。
升级会员 