物业管理案例分析.docx

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物业管理案例分析

物业管理案例分析

1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿

妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。

丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。

近日，无锡中院审结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。

　　被害人家属：

　　物业公司疏于管理

　　2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。

8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。

此后，许某某每年都按时向物业公司支付物业管理费。

　　天有不测风云。

2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。

悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。

虽经全力侦查，但凶手至今仍没有被抓获。

　　“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞。

”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。

2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。

　　房地产公司：

　　管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责

　　“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。

”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。

　　“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。

”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。

登记、巡逻记录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。

许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。

　　那么，物业公司对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？

犯罪嫌疑人利用空置别墅作案的事实能否得到确认？

庭审中，双方展开了激烈辩论。

　　一审法院：

　　物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，空置房为作案提供便利条件缺乏证据证实

　　“许某某购买了别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了管理费，两者间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。

”一审法院审理认为，物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。

而根据合同约定，物业公司的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。

案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区保安对许某某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围。

　　“许某某亲属被害案，还在侦查中，案发经过等还没有最后明确的结论。

犯罪嫌疑人是否利用空置房作案缺乏证据证实，只有在案件侦破以后才能确定。

”一审法院进一步认为，许某某等人主张因物业公司和房地产公司疏于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。

最后，一审法院驳回了许某某等人的诉讼请求。

　　二审法院：

　　房地产公司、物业公司至多是存在过失，承担侵权赔偿责任无法律依据

　　“房地产公司对空置房屋没有采取安全防护措施，给小区安全带来隐患，也没有经过招投标程序选聘物业公司，对亲属的受害存在过错；物业公司对房地产公司空置房屋没有尽到管理义务。

”宣判后，许某某等人不服判决，提起上诉称，房地产公司、物业公司与许某某等人亲属的受害存在因果关系，构成共同侵权，应承担侵权赔偿责任。

　　“公司没有售出的空置别墅以及选聘物业公司的行为均与许某某亲属的受害没有因果关系。

”房地产公司辩称。

“在日常管理中公司已尽到合同约定的安全义务。

”物业公司辩称。

　　无锡中院审理认为，虽然公安机关在空置别墅中发现与被害现场同类型花纹的鞋印，但此案尚未侦破，不能据此证实凶犯就是利用空置别墅踩点，或房地产公司将别墅空置的行为存在过错。

许某某等人称物业公司的巡视记录是伪造的，但没有提供相应证据，并且物业公司的巡视记录在案发当天就被公安机关提取。

因此，法院没有采纳许某某等人认为房地产、物业公司存在过错的意见。

　　最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，所谓“共同侵权”，是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果。

所谓直接结合，是指数个行为结合程度非常紧密，对加害后果而言，各自的原因力和加害部分无法区分。

　　“即使认定许某某等人所称的房地产公司、物业公司的行为是亲属被害的原因，那么房地产公司、物业公司也至多是存在过失。

”无锡中院审理认为，房地产公司、物业公司的行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为不可能直接结合构成共同侵权。

　　法院认为，即使房地产公司、物业公司的过失行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为属于“多因一果”侵权行为，由于杀害许某某亲属罪犯的行为出于故意，该犯罪行为已阻却与之间接结合的房地产公司、物业公司的过失行为，该罪犯的行为只能形成单独侵权不存在所有行为人按份承担责任的问题。

综上，即使许某某等人主张的房地产公司、物业公司对许某某亲属的受害存在过失行为成立，其关于房地产公司、物业公司应承担侵权赔偿责任的诉讼请求，也无法律依据。

据此，驳回了上诉，维持原判决。

2业主想不按统一要求安装防盗网怎么办

 某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。

可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。

几次劝说，他仍不改初衷。

按理说，管理处完全可以采取强制措施。

然而，主管人员并没有这样简单处理。

而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图（执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药）。

原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。

在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：

一是顶棚在横梁处局部降低；二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器；四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗）。

既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了。

3《物权法》福州第一案:

业主一审败诉

业主认为架空层属业主共有，可以停车；开发商把他给告了；法律界人士称《物权法》关于业主共有的定义太笼统，应出台具体的司法解释

　　关注理由

　　《物权法》自去年10月1日施行后，国内不少地方冒出《物权法》第一案。

这些案件多与小区停车位有关。

近日，福州也冒出《物权法》第一案，主角仍然是停车位。

　　去年底，福州仓山区银华花园的开发商福建银华房地产公司状告业主罗先生占用停车位。

　　近日，仓山区法院对这起案件作出一审判决，小区未售出的55个停车位所有权属于开发商的。

业主应停止将车辆停放在开商发停车位的行为，并向开发商赔礼道歉。

　　福州法律界一位人士认为，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山这起类似的案件。

该案可称为福州《物权法》第一案。

　　小区近30个车位被占用

　　去年，银华花园业主罗先生将小车停在小区的架空层。

不过，小区开发商———福建银华房地产公司提出，车位的所有权属于开发商，业主要么掏钱买，要么付月租，否则不能停车。

　　“架空层属于全体业主共有，业主为什么不能使用？

”于是，罗先生继续将车停在架空层。

不少业主也仿效罗先生的行为，也将车停在架空层里。

　　开发商为了阻止业主停车，用钢筋将车位焊上，但没有效果。

罗先生为了停车，还拆除车位的铁栏杆。

罗先生的行为造成小区近30个车位被占用。

　　于是开发商去年底向仓山区法院提起诉讼，请求判决罗先生不得侵占银华花园一层属于原告的车位，并向原告以书面形式道歉，赔偿原告的各种损失共计1.59万元。

　　停车位产权归谁所有

　　很显然，《物权法》实施后，福州这起物权第一案焦点在于小区架空层停车位的产权归谁所有。

对此，原告被告各有一番理由。

　　被告：

架空层属全体业主当然可以停车

　　罗先生昨日对记者表示，他有理由不向开发商付费就可使用停车位。

《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　罗先生认为，架空层属于公共设施，因为楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的。

因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从属物。

这意味着，架空层的建设成本已被公摊到房价里，业主们买下房子的同时也就买下了架空层。

所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权。

　　罗先生还提到，福州市政府2004年5月20日颁布《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》。

暂行规定明确“住宅建筑架空层经规划许可建设机动车停车位，应在确保小区公共车位数量符合规定的前提下，方可建设专用停车位，并按商品房出售”、“住宅建筑架空层用作居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车，该部分不得确权，不得分割出售，归小区全体业主所有”。

由此可见，开发商在无法保证小区业主停车需要的情况下，强行将架空层改作专用停车位并出售的行为是不合法的。

　　“如果小区车位所有权属于开发商，那么小区就没有公共停车位了。

”罗先生说，银华小区可停靠机动车的部位，全部被开发商用铁栏杆焊死围合。

小区机动车只能被迫停放在小区内的消防通道上，而这违反《消防法》。

这也进一步表明开发商将架空层车位改作专用停车位的行为不合法。

　　原告：

停车位产权属于开发商

　　对于银华小区停车位的权属，开发商认为，银华花园的车位是经过福州市规划局规划审批的，福州市房地产交易中心合法备案的，具备产权。

未销售车位是属于原告的合法财产，既无占有楼房公摊，又非属所谓的架空层性质，所售房产可马上办理产权，部分购买车位的业主已经办理了产权证。

罗先生既不向开发商购买车位，又不租赁车位，强行侵占原告车位的行为，侵害了开发商的权益。

　　法院：

车位所有权属于开发商

　　近日，仓山区法院经审理后作出一审判决，银华花园的车位所有权归开发商，罗先生在未取得停车位的合法使用权的情况下，将车辆停在小区的停车位，侵犯他人财产的所有权。

罗先生应向银华房地产公司赔礼道歉，并驳回原告的其他诉讼请求。

　　“对这一判决结果，我们并不意外，法院依据的是权属证明。

”罗先生说，由于银华花园还没有成立业委会，他准备与小区其他业主联名，向法院提起行政诉讼，要求认定“福州市房地产交易中心将架空层确权给开发商的行为”是违法的。

　　各地物权法第一案主角多为停车位

　　福州法律界一位人士表示，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山类似的关于物权纠纷的案件。

该案可称为福州《物权法》第一案。

　　据悉，《物权法》去年10月实施后，北京和上海等国内不少地方都爆出《物权法》第一案，“主角”也多为小区停车位。

该人士表示，这并非巧合。

　　他说，目前，福州的一个停车位售价通常在10万元以上，其单位价格是房价的数倍，开发商可以从停车位上获取高额的利润。

业主与开发商在架空层的权属问题上进行角力的案件将会越来越多。

　　福建中美律师事务所律师温树铨则认为，《物权法》只对小区的公用道路和绿地界定得清楚，这些属于全体业主共有。

但还有大量的公共场所、公共设施没有进行界定。

比如架空层、小区会所到底是不是公共场所、公共设施？

　　他说，《物权法》关于公共场所、公共设施、业主共有的道路或者其他场地的定义太笼统，应该出台具体的司法解释。

目前对于架空层的权属问题，各方观点还不统一。

有的认为，如果架空层面积没有计入公摊，该架空层经产权登记机关核发产权证，就属于开发商；有的认为，架空层权属在法律上没有规定，合同也没有约定的情况下，应该认为是开发商与业主共有；还有的认为，架空层不具有独立的产权，其权利附属于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁，这时候小区架空层的产权就是全体业主的。

　　“目前在学术界，大多数人主张架空层应该认定为属于业主的。

但如果有权机关不尽快做出具体司法解释，法院在审理案件时不好操作，业主的权益也难以维护。

”法律界人士认为。

4房屋质量有问题能否拖欠物业费

滕某与某物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案

　　2005年1月，滕某入住三好家园一套住房。

此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。

”为由，从2005年11月3日起至2007年11月3日止一直未交付物业费。

　　原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。

判决滕某给付物业公司物业管理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。

某法院法维持原判。

　　法官评析：

物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。

房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。

因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。

但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

5物业管理收费与民事责任承担

原告：

靳某

被告：

某房产经营公司

【案情摘要】

    1999年10月13日，原告在某小区丢失了一辆桑塔纳轿车。

车辆丢失后，原告即向小区所在地派出所报案，并同时告知管理该小区的某物业公司。

在公安局破案未果的情况下。

于是，原告在2000年4月16日向法院提起诉讼，要求被告赔偿经济损失158000元。

   某法院认定事实及判决结果：

   1）被告于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告人民币十万元整。

   2）诉讼费用四千六百七十元有被告负担四千元，原告负担六百七十元。

   被告不服，向某中级人民法院提起上诉。

   被告委托山西成诚律师事务所律师刘银栋、程丽红作为代理人参与了本案二审的诉讼活动。

   二审（上诉人）代理律师代理意见摘要：

   上诉人与被上诉人未形成法律上和事实上的车辆保管合同关系。

   一、物业管理费仅仅用于某小区公用卫生清扫和公用设施的日常维修养护，上诉人与包括被上诉人在内的该小区的住户已对此达成事实上的合意。

   物业管理是根据开发公司开发的物业状况，基于业主（业主委员会）的授权对小区进行物业管理的行为，物业公司与业主之间是一种委托关系。

本案中，被上诉人丢失车辆的所处小区是房管局直管公房，该小区在上诉人接手进行物业管理时，硬件环境即不具备：

如没有院门，没有相应的停车位等。

上诉人对该小区收取的所谓“物业管理费”是每月每户六元钱，该费用仅仅用于公用卫生清扫和公用设施的正常维修养护。

上诉人与包括被上诉人在内的该小区的住户已对此达成事实上的合意。

根据物业管理收费的规定，在法定的九项管理费开支中并不包括车辆保管费。

并且，从收费项目、收费金额来看，判令上诉人承担被上诉人丢车损失也不符合民法的公平原则，与民事立法责、权、利相一致的价值取向相悖离。

故上诉人与被上诉人并未形成法律上和事实上的车辆保管合同关系。

   二、一审法院依据一份“住户手册”即认定上诉人与被上诉人之间形成车辆保管合同关系，不符合法律规定。

   其一，因物业管理法律关系涉及当事人的权利义务比较复杂，故一般以文书的形式明确约定。

“住户手册”即是这种情况下产生的，是由物业管理公司单方制定，并在住户入住该小区时发给住户，以使住户知晓该小区物业管理及相关法律规定，是物业管理公司创设的一种工作性的规范文件。

“住户手册”所涉及到的具体服务内容，尤其是一些特殊的专项服务以及影响较大的内容必须要按法律规定签订正式的书面合同。

   其二，在本案中，上诉人与被上诉人仅就“住户手册”的前一部分签字盖章予以认可，该部分是上诉人与被上诉人的合意，具有法律约束力。

但上诉人与被上诉人并未就该“住户手册”的后半部分，也就是说没有就包括“小区内机动车的管理”这种特殊服务事项作出约定。

从民法、合同法原理来看，该“住户手册”后半部分记载的物业管理公司提供的特殊服务内容，仅仅是一种要约邀请，不属于合同范畴，对上诉人与被上诉人不具有约束力。

   其三，根据《中华人民共和国合同法》第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”、第三百六十六条“寄存人应当按照约定向保管人支付保管费”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被上诉人主张与上诉人存在保管合同法律关系，即应就其车辆系由被上诉人保管、被上诉人收取其车辆保管费及其车辆系在被告诉人所管理的小区内丢失等事项承担举证责任。

上诉人并未就以上事项予以举证证明，故一审认定被上诉人主张与上诉人之间存在车辆保管合同关系，不符合法律规定。

   总之，上诉人向被上诉人收取的每月六元钱的物业管理费，并不包括车辆保管这种特服事项，且上诉人与被上诉人也并未就该事项达成合意。

一审判令上诉人赔偿被上诉人人民币十万元，认定事实错误，判决不符合法律规定。

   某中级人民法院认定事实及判决结果：

   “本院认为：

上诉人与被上诉人之间存在物业管理关系，但不必然形成车辆保管关系，车辆保管需订立保管合同，本案双方当事人并未订立车辆保管书面合同，也未有口头约定，双方之间未形成车辆保管合同关系，上诉人对被上诉人车辆不负有保管义务，对其丢失车辆也不承担赔偿责任，物业管理手册中涉及到的服务内容只是一种广义的物业公司为住户提供哪些服务，而不具有合同性质，上诉人收取每月6元物业管理费后，有义务对住宅小区内公用设施、绿化、卫生、环境等进行物业管理，而非对小区特定的人、财、物予以管理，也不承担由于犯罪行为而导致人员伤亡、财物损失、毁坏的赔偿责任，不应任意加大物业公司所负责任。

”依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项和《中华人民共和国合同法》第三百六十六条，三百六十七条的规定，判决如下：

   一、撤消某区人民法院（2001）×民初字第×号民事判决；

   二、驳回被上诉人的诉讼请求。

   本案一、二审案件受理费9340元，由被上诉人负担。

6不允许装防盗网失窃后产生纠纷

小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。

   很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。

　　经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。

经法院审理认为：

物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。

陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。

点评:

　　1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：

企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。

　　2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。

   3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。

7物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务

案情概况：

        大连弘达房地产经营管理有限公司（以下称弘达公司）自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼，并代大连市自来水集团公司（以下称自来水集团）向该区域的全体业主收取水费。

该小区安装了一块总水表，小区业主则分别安装了分户水表，总水表与分户水表的指针数存在差异，自来水集团按照总水表计算水费，弘达公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。

从1998年11月到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由弘达公司承担，弘达公司认为不应当由其承担而拒绝支付。

2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求弘达公司承担上述消费差额，法院经审理后，认自来水集团与弘达公司不存在供用水合同关系，依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。

律师点评

        一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。

结合该案的实际情况分析如下：

         1.弘达公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系，弘达公司没有交纳水费的合同义务。

          根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水费的合同。

结合该案实际情况可以认定，自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系，自来水集团是供水人，小区业主是用水人。

自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务，具体到该案中，自来水集团应当及时履行供水义务，小区业主应当及时履行交纳水费的义务。

如果自来水集团认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人催要，显然，这里的用水人是小区业主，而不应当是弘达公司。

虽然，该案中存在弘达公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实，但并不代表弘达公司是实际用水人，更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。

同时，《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用。

可见，小区业主才是交纳水费的义务人，而弘达公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人，当然也就不存在交纳水费的义务，因此，自来水集团主张弘达公司拖欠水费就更无从谈起了。

         2.弘达公司对于自来水的自然损耗没有过错，不应承担交费责任。

         该案中，小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的自然损耗。

弘达公司作为小区物业服力提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，自来水集团要求弘达公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。

        3、自来水集团在履行供水义务过程中，因自然损耗造成的损失应自行承担。

        根据合同法的规定，在双方没能约定或者约定不明确的情况下，供水设施的产权分界处（大连市规定为建筑物墙外1.5米处）就是合同的履行地点，换言之，自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。

小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后，才有交纳水费的义务。