房屋验收标准.doc
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问题三、商品房的交付文件及注意事项
一般而言，商品房的交付文件即指房地产开发企业交付商品房时其所应依据的法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定应向商品房买受人出示及寄送的相关文件，主要包括：
1、《建设工程竣工验收备案表》或其他验收合格资料
【法律规定】
《建筑法》第六十一条第二款明确规定：
“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
”
《建筑建设工程质量管理条例》明确规定：
“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。
”
《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》亦规定：
“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门（以下简称备案机关）备案。
”备案机关在收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后，发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。
【注意事项】
由上述引用之法规可以看出，商品房交付的法定前提是其竣工验收合格。
由相关政府机构出具的《建设工程竣工验收备案表》可以较权威地证明取得该备案表的商品房业已竣工验收合格。
但是《建设工程竣工验收备案表》只是对是否办理备案进行了证明，没有对房屋质量是否合格，是否可以交付等进行任何说明或评价。
建设工程交付使用的条件是建设工程验收合格而不是通过竣工验收备案。
房屋建筑工程验收备案不是房屋交付使用的法定条件或手续。
我们与武汉锦湖置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条第4项中“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”不能推出争议双方约定了房屋建筑工程验收备案为房屋交付的条件。
2、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》
【法律规定】
《城市房地产开发经营管理条例》规定：
“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
”
《商品房销售管理办法》规定：
“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向商品房买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
”
《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》规定：
“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充约定。
”
【注意事项】
从如上法律规定可知，房地产开发企业交付商品房时必须向商品房买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
房地产开发企业提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的义务为法律的强制性规定，故房地产开发企业不得以任何形式加以规避；规避的，房地产开发企业的交付行为无效。
3、商品房的测绘资料
【法律规定】
《商品房销售管理办法》规定：
“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。
”
【注意事项】
对于商品房的测绘资料，相当多的商品房买受人未予以充分重视。
事实上，商品房的测绘资料对于商品房的交付尤其是对于期房的交付具有重大意义。
首先，期房购房合同约定的商品房面积是依据设计图纸而来的，并非事实上业已存在的。
一旦商品房买受人无商品房测绘资料，而商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，在此种情况下，商品房买受人的维权行为将无疑遭受重重阻碍。
而在商品房买受人拥有商品房测绘资料的情况下，一旦商品房建成后的测绘结果确与购房合同中约定的面积数据有所差异，商品房买受人可直接依据该测绘资料向房地产开发企业主张权利。
其次，其他相关费用亦是依据商品房实测数据资料进行收取的，如物业管理费。
商品房买受人一旦拥有商品房测绘资料，在商品房交付时就可直接明了相关费用的收取是否符合法律规定及合同约定。
4、购房合同
购房合同实为商品房交付标准之最重要一项。
在购房合同中，商品房买受人与房地产开发企业就相关商品房交付事项将达成一致，规范了合同双方的权利义务。
在现今情况下，各地政府机关均发布了相关商品房买卖合同标准文本，商品房买受人理应参照该标准文本，努力寻求订立于己有利之条款，并就房屋交付质量标准，程序等做出详尽约定。
5、房地产权证
在购房合同中，商品房买受人可以与房地产开发企业约定房地产权证的取得为商品房的交付要件之一，并约定房地产权证的取得期限。
不过，我们与武汉锦湖置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中并未约定交房必须取得房地产权证，所以，此为非要件。
6、《入住通知书》
购房合同可以约定，房地产开发企业应当在合同约定的交付日期前向买受人发出《入住通知书》，书面通知买受人前来接收房屋。
《入住通知书》一般应包括以下内容：
办理入住手续的时间、地点；商品房买受人需携带的文件、资料；因买受人原因未能在规定期限和地点办理入住手续的法律后果；其他基本流程及相关注意事项。
我们与武汉锦湖置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》中并未约定交房必须取得房地产权证，所以，此为非要件。
7、《房屋交接书》
在商品房买受人没有验收房屋之前，商品房买受人应拒绝签署《房屋交接书》之类的文书，依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，除当事人另有约定外，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。
故在商品房买受人没有验收房屋之前，买受人领取房屋钥匙等行为可视作房屋已交付使用。
房屋一旦交付使用，房屋毁损、灭失的风险在交付使用后由买受人承担。
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