公寓大厦小户型商住楼可行性研究报告.docx
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公寓大厦小户型商住楼可行性研究报告
X公寓大厦小户型商住楼可行性研究报告
第一章市场概况
近年来，随着我国住房制度改革步伐加快，个人购房已被社会逐步认同。
X市作为X经济文化中心，也是西部开发的主要城市和经济发展纽带。
在西部开发战略中处于重要位置，发展中的X将成为西部特大中心城市。
现有的X市城市是发展规模化进程具备电子、高新技术、旅游、交通、能源等产业城市，其房地产开发正进入一个高速发展时期，已被国家纳入城市发展的总体规划。
静谧的自然环境、悠久的人文历史和独具特色的府南河沿线城市风光，使得X成为房地产开发业住宅开发的新一轮热点。
X公寓大厦小户型商住宅楼位于X市一环路东五段，九眼桥头北端，四面临街，交通顺畅，紧靠城市主要风景线—府南河，与望江公园、水井坊、合江亭、府河内环线旅游景点相连。
交通南来北往十分便利，实属置业安家的理想之地。
X公寓大厦小户型商住楼为配合城市总体发展，政府相继出台了一系列优惠政策，从城市规划到地方税收，从区域配套到水、电、气供给等，都极大地方便了住宅业的发展。
力图使X公寓大厦小户型商住楼成为城市向东发展的一个亮点。
X鑫五环实业投资有限公司正是基于当前这一有利时机，大规模介入X市向东发展房地产的开发，适时推出了X公寓大厦小户型商住楼项目，并将其建成X市一流的模范住宅楼盘。
第二章公司简介
一、公司概况：
X鑫五环实业投资有限公司（以下简称鑫五环公司），于1995年3月15日在X市工商行政管理局登记注册。
公司性质为有限责任公司。
公司法定代表人为周登荣，注册资金3000万元。
主营房地产开发、兼营公路经营、建设、管理和高新技术开发及利用等。
鑫五环公司资本构成如下：
周登荣以实物和货币形式出资2865万元，占股本的95.5%，周登华以货币实物形式出资135万元，占股本的4.5%。
公司于2002年累计投资4000万元，收购X市一环路东五段100号的未完工开发项目“X大厦”。
项目总建筑面积为53000㎡，占地面积为9.14亩，6189.4㎡，地下两层，地面19层。
该项目为X大厦小户型公寓楼开发项目。
二、公司领导机构及人员情况：
公司在运行机制方面设有董事长、总（副）经理，下设生产技术部、经营部、财务部、预算部以及保安部等部门。
现有员工42名。
公司权力机构为董事会，成员有四人，分别是周登荣、周登华、田小林、冯天。
其中董事长和总经理由周登荣担任，副总经理由周登华、冯天、田小林担任。
该公司主要领导人基本情况如下：
董事长总经理、周登荣、男、1951年出生、大专文化。
1995年从事房地产开发、建安行业经营及管理。
受过建筑项目经理职称专门培训。
经营重庆鸿基综合楼开发建设，“德阳苑”大型房地产项目开发。
先后承建X万县川东天然气氯碱工程，宜昌黄龙机场工程，宜昌经协大厦、重庆市江北机场一期扩建工程、X汶川南中坨水电站工程。
业务经理（副总经理）田小林，大专文化、经济师，担任过湖北省建委下属的房地产公司总经理，1995年到鑫五环公司。
财务副总经理，周登华，财务专业毕业，担任湖北五环建设集团公司财务处长，X西南五环建设公司财务科长。
到鑫五环公司担任财务部经理、分管财务工作副总经理。
从事财务管理工作15年，对成本会计、房地产会计有较强的实践经验。
第三章近三年财务状况
公司近三年资产及负债情况如下：
单位：
万元
项目
2002年
2003年
2004年
资产合计
12304
14330
15045
流动资产
9511
11760
12475
其中：
存货
9250
11652
12388
长期投资
固定资产净值
2793
2570
2570
负债合计
3184
5210
5925
流动负债
720
2620
3720
其中：
短期负债
长期负债
2464
2590
2205
其中：
长期借款
2464
2590
2205
所有者权益合计
9120
9120
9120
资产负债率%
25.88
36.36
39.38
流动比率%
1320
448
335
速动比率%
36.25
4.12
2.33
我公司资产总额从2002年的12304万元增加到2003年14330万元，增加了2026万元，公司规模三年来迅速扩大，自身实力得到了较大提高。
公司2002年末流动资产总额为9511万元，占资产总额的77.3%，资产流动性较好，短期偿债能力较强。
公司2002年末负债合计3184万元，其中长期借款2464万元。
从现金流量来看，我公司2004年的现金流入主要为经营活动中销售商品房产生的现金流入和筹资活动产生的现金流入，现金流出主要为开发项目的建设投入。
净现金流量2002年、2003年、2004年的现金流量均正值，从经营活动中产生的现金流量来看，经营活动产生的现金流量在现金流量总金额中占比较高，说明我公司现金流量比较充足，从筹资活动产生的现金流量来看，在现金流量总中占比较小，这与公司较低的负债率相关，说明我公司在现金流量上借款的依赖较小。
我公司在中国银行滨江办事处开设基本帐户，截止2004年末，该公司日均银行存款100万元，未向其他金融机构申请贷款，无任何不良信用记录。
第四章项目建设条件
一、项目建设的必要性
住宅产业的发展前景:
联合国人居大会宣布提出了“人人都有一套舒适的住房”的口号。
近年来，中国每年新建的住宅量已达十余亿平方米，住宅产业正在形成有效拉动内需和提升GDP的一个重要产业。
预计2005年X市住宅建设计划达60亿元，施工建筑面积达400万平方米，为全市住宅产业的发展提供了较大空间。
二、X公寓大厦小户型住宅楼建设的有利性
X公寓大厦位于九眼桥北端一环路东五段与宏济路交汇处。
两面临城市主要干道，一方临12米宽的城市次干道，紧临府南河侧，不仅视野开阔，还具有极佳的地理环境；北临X小商品批发市场、灯具市场；南临X大学、望江公园，并与市政府规划的X广场体闲区和水井坊名胜游览区连成一片，以及X至乐山的通航起点码头。
因此，X公寓大厦所处区域是市政府规划向东发展的一个亮点。
交通顺畅，人流相当集中。
政策方面：
X大厦原由X公用事业房地产开发公司进行承建。
由于资金的原故，加上其它方面的因素，项目停盘、烂尾。
经市政府、市建委相关部门等多方协调，由鑫五环公司继续进行复工开发，给予较多优惠的政策。
按X市建委以成清办发（2002）13号文件通知市相关部门，给予按特事特办的原则，及税费等相关费用的减免政策，是X大厦项目又一次建设开发盈利有利性。
交通方面：
X大厦紧邻一环路内侧，坐落在九眼桥北端：
南北方向交通顺畅，东向X大道，及宏济路。
近年来政府对市政道路的路网完善，及对交通堵塞的地区加以整治，使该项目处于四面临街。
视野宽阔，人车来往畅便。
地理环境方面：
X大厦位于府南河侧，与X大学、望江公园、水井坊、合江亭游览区形成轴，上与一环路和宏济路交汇，有不可再造性的地理环境。
基础设施方面：
拟由X市政府完成项目的上下水、电、气、光纤、通讯、道路等大小配套都全部齐备。
一环路全线的整治完成，宏济路的加宽完工。
综合上述，是X大厦建设的有利性。
三、X公寓大厦项目建设的内容、规模和建设方案
X大厦原拟建为商务写字楼。
建筑面积53000㎡，主楼19层，局部22层，地下两层，裙楼5层，裙楼地下1层，均已断水封顶。
但由于原开发商资金不到位，再加上各种不利因素、市场原因，产品与销售不对路造成项目停盘。
已停工达四年之久。
现X鑫五环公司同原开发商达成收购该项目开发权的协议，并将该项目进行认真论证后，作出了具体整改措施和修改方案，使该项目又重新有了市场的生机。
主楼的1—3层与副楼5层商场连接，融为一个整体，形成大型商场。
面积约为14000平方米，主楼4—19层改动为小户型商务公寓，约31500平方米，总户数约为510套。
住宅配套有商务会所、健身房、活动中心等。
住宅内两套给水系统，分别供应生活用水和饮用水，电力供应2.2—20kv。
住宅建筑设计：
面积从45—80平方米多种户型。
外墙采用进口高级外墙涂料，色调以浅米黄色为主，间以蓝色线条，用白色塑钢窗。
临街面采用中空玻璃，空调板建筑上均统一考虑。
楼盘的标准设计均是空间灵活，富于变化，协调统一的户型。
每一种平面布置都组织了高效实用的客厅、餐厅和厨房。
一般客厅卧室均有良好的视野和朝向，户户有环境，自然光能进入每一间房。
注重客卧分区，动静有别，较好地解决噪音污染问题。
该项目工程基础部分，根据地质勘测报告，将采用大开挖，混凝土条型基础等形式，层面采用现浇防水层面，住宅和商场
均为全框架结构，抗震设防烈度为7度以上，符合X市的现行规定标准。
四、项目实施进度
X大厦项目经X市计委[2000]18号批准立项并列入投资计划，同时该项目分别取得以下开工所需资料证书及批复。
（1）X市成规选[2002]字第0645号《建设项目选址意见书》。
（2）中华人民共和国成规国用[2002]字第1436号《国有土地使用证》。
（3）X市成规用地[2002]0531号，《建设用地规划许可证》。
（4）X市成规建筑[2003]0053号，《建筑工程规划许可证》。
（5）X市建委，《建筑工程施工许可证》，编号[510100200303289101]。
（6）成都市建委，成清办发[2002]13号，项目更名手续通知书。
（7）成都市建委，成清办发[2003]6号，项目免缓交费报告书。
该项目工程预计总工期15个月。
2005年2月开工，2006年5月竣工。
施工进度见下表:
年月
项目
2005年
2006年
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
1
2
3
4
5
主体框改动
*
*
*
*
*
*
主体墙改动
*
*
*
*
防水
*
*
内装饰
*
*
*
*
*
水电安装
*
*
*
*
*
*
设备安装
*
*
*
*
竣工
*
*
五、项目建设条件
该项目建设所需建筑材料按照合同采购，施工所用钢材拟为大厂钢材，结构部分拟使用峨嵋大厂水泥。
外墙涂料由甲方在广东地区够进。
该项目施工用水，用电均由城市干管线接入。
项目建成后，供水取自市自来水公司标准生活用水，能达到400升/人日，采用环状管网供水系统，排水体系采用雨污分流制。
项目电力供应从220KV，市电力局锦江区供电局变电站输出专线接线，形成双回路布线，20KV配电网进入项目。
项目住宅用气，由X市煤气公司供给，200毫米中压管供气压力2KG。
该项目为民用建筑，无工业废水及有害气体和粉尘排放。
其主要污染源为生活污水、设备噪音和生活垃圾。
针对以下问题，采用以下措施进行防治：
1、生活污水经化粪池处理后排入城市污水管网。
2、生活垃圾进入环卫垃圾处理站，由物业公司处理。
3、各种设备采用低噪音标准。
六、设计单位简介
该项目工设计单位，X市建筑设计研究院，有资深的设计人员200人以上。
设计单位等级资质甲级，有成熟的建筑设计经验。
多次获得设计金奖、银奖和荣誉证书。
七、施工单位简介
该项目施工单位是X市第六建筑工程公司，公司成立1969年，法人代表：
金友平，注册资金7300万元，有工程技术人员526人。
各类施工机器800余台（套），资质等级为工业与民用建筑工程施工一级企业荣获天府杯金奖、鲁班奖，巴蜀建筑施工企业综合百强前5名等称号。
公司曾完成骄子大厦，地质大厦、托普大厦、托普工业园、软件园、中银大厦、农资大厦、滨江花苑住宅小区等建设项目。
第五章市场评估
一、市场供求状况及其发展趋势
1、房地产开发潜力巨大
房地产开发，尤其是住宅建设是国民经济发展的一个新的增长点，是国家大力开拓国内消费的突破口。
随着住房分配货币化的事实，从根本上调动个人买房的积极性，同时国家采取积极的财政货币政策，实行下调银行存贷款利率、开放住房二级交易市场、提供银行按揭等措施，为住房新制度的全面建立奠定了坚实的基础，从而使X房地产业进入了新一轮发展时期。
2、市场发展趋势
从而对X市目前商品房积压的原因进行分析，我们可以看出，一是适销不对路，消费群体定位不准；另一个原因就是商品房本身的位置与规划设计没有达到很好的匹配，无特色卖点。
随着人们对生活水平的日益提高，消费意识和消费要求的不断变化，商品住宅逐渐向套型设计优秀、居住环境舒适安全、物业管理先进科学、高效率的层次过度；购房者对商品房的位置、环境要求越来越高。
近一年来随着交通条件的大力改善，我国房市的热点城市北京、上海、广州等，消费者已将眼光投向绿化环境好、套型结构合理、配套设施完备的大规模化的高档住宅。
X公寓大厦项目正适合当前房地产的潮流。
二、项目的市场竞争能力
（一）项目自身竞争条件方面
影响居住用房销售价格的主要因素有区域面积、建筑结构、装修情况、设施与设备状况、工程质量、朝向、地段、环境等。
根据本项目的自身情况，比较同类型房地产开发项目，主要特点有：
１、地段
该项目位于X市九眼桥宏济路口，紧临府南河，临一环路街面300余米。
大楼车辆进出方便，内环境较安静。
2、土地面积
X大厦总用地面积为9.14亩，紧靠九眼桥头，大致呈南向北多边形，便于规划设计市政配套路网。
3、基础设施、公共配套设施状况
由X市政府完成的上下水、电、气、光纤、通讯等管线均已到位，与之配套的路网也施工完毕。
该区域内有近年新开发的和在建的中高档住宅小区。
区域内府南河绕行，政府沿河配套绿化，环境优美。
区域内基础设施、公共配套设施完善。
（二）同类建设项目方面
该项目定位为按小户型智能化中高档标准修建改造，以低于X市区同等标准20%的中低档价格销售。
主要销售对象为X市中小型企业者、大集团、金融、国家机关、企事业单位的职员以及中高收入人士。
“X大厦”项目环境较好，配套设施较为完善，小户型规划设计较合理，内居住环境较好，性价比较能满足消费群的心理，该企业有成功开发房地产的经验、明显的物业管理优势以及当地政府的大力支持将有助于其销售的实现。
三、售价预测
1、预测数据的选定
该项目中预期售价的确定，采用房地产成本估价法进行测算。
成本估价法是在求取估价对象房地产的价格时，以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对象房地产的价格的一种方法。
采用成本估价法估价求得的价格，成为积算价格。
由于该项目所在区域内没有与其规模和档次类似的楼盘，所以可以采用成本比较法。
工程总投资包括土地费用、前期工程费用、房屋开发费、管理费用、销售费用、财务费用、预备费用、其他费用、投调税、综合费用。
该工程总投资预计估算为14320万元，正常利润参照当地平均水平取值，可先设定项目税后利润4380万元，成本利润率30.3%。
X大厦总投资14320万元，住房、商铺销售预计收入19360万元。
销售预测表
序号
项目名称
建筑面积
（元/㎡）
单位售价（元/㎡）
销售金额（万元）
备注
1
住宅
31500
3000
9450
510户
2
商场
14600
6000
8760
3
车库
230个（6900㎡）
50000
1150
合计
53000
19360
2、以上销售预测表按住宅平均单位为3000元/㎡（均价），商业铺面为6000元/㎡（均价），车库按5万元/个进行测算。
本次会所及其它公建不作为营业性质，未予计算收入。
“X大厦”项目的开发建设有利于改善X市的居住环境，实现《X市‘九五’及2010年发展规划》中提出的‘九五’末期人均居住面积目标，促进城市总体规划的实施。
“X大厦”套型面积定位较小，价格是市区同等户型价格的4/5，能享受地方一定的税费减免，项目具有一定的市场竞争能力，但营销策划显得尤为重要。
“X大厦”项目的定位是面向广大普通收入水平者，每套住房的消费额在13万元左右。
公司准备采取住房、装修、汽车组合按揭和公积金组合贷款的方式，增强销售力度，抢占市场，顺利实现销售收入。
第六章成本估算
一、投资估算
（一）估算的依据和方法
X大厦项目工程估算是依据工程已（拟）报建资料和方案、国有土地使用证及出让合同、项目可行性研究报告等，参考X地区同类建设项目的经济标准，并结合项目自身实际情况进行测算的。
（二）项目总投资的构成
该项目规划用地面积9.14亩，总建筑面积53000㎡；商业用房14600㎡。
总投资包括：
土地费用、前期工程费用、房屋开发费、管理费、销售费、财务费用、预备费用和其他费用。
经测算，项目总投资14320万元。
投资估算明细见下表：
投资估算明细表用地面积：
5010.9㎡
建筑面积：
53000㎡
序
号
费用名称
投资额
（万元）
单位
技术经济指标
占总投资%
备注
负荷或
工程量
单位
指标
合计
100%
一
土地费用
2742
平方米
70
39.17
国有土地使用证
二
前期工程费
90
1
规划勘测设计费
157.8
平方米
53000
3
2
可行性研究费
30
平方米
53000
1.7
3
三同一平费
185.67
平方米
53000
3.5
三
房屋开发费
8789
（一）
建安工程费
8206
平方米
53000
1
住宅
4410
平方米
31500
1400
框架
2
商业用房
2044
平方米
14600
1400
框架
3
车库
1725
平方米
6900
2500
框架
（二）
室外工程费
583
1
附属工程费（电梯）
424
平方米
53000
80
2
道路、绿化
159
平方米
53000
30
四
管理费用
193
万元
19360
1%
按销售收入1%
五
销售费用
289.5
万元
19360
1.5%
按收入1.5%
六
财务费用
926
万元
6000
7.72%
货币利率7.72%
七
预备费用
100
1
基本预备费
100
万元
0.3%
2
涨价预备费
0
万元
0%
八
综合税费
1452
万元
14360
7.5%
按收入7.5%
（三）投资估算说明
1、土地费用
以企业取得国有土地使用证的缴款单据和土地出让合同为依据，确定项目用地综合单价为443元/㎡，其中含土地出让金、拆迁安置补偿费等共计2742万元。
2、前期工程费用
按照企业实支付金额，确定项目规划勘测设计费、可行性研究费。
同时根据X地区同业建筑技术标准和预计土方回填数量（土方量2.5万、15元/m³）测算，三通一平费共计185.67万元。
3、房屋开发费
（1）建安工程费
建安工程费采用投资指标估算法。
投资指标以2000年《X省建筑工程计价定额》和《全国统一安装工程预算定额X省估算表》为基础，参照X地区同类建筑技术水平，结合本工程实际情况综合测定：
建安工程明细表
单位：
元、㎡、万元
项目
建筑指标（元/）
建筑面积（㎡）
成本（万元）
住宅
1400
31500
4410
商业店铺
1400
14600
2044
车库
2500
6900
1725
给排水管网
25
53000
132
电气及照明
22
53000
116
弱电
18
53000
95
合计
8522
（2）室外工程费用
设计方案，参考房地产同业经验数据，每平方米80元/㎡和30元/㎡元分别计算附属工程设备电梯设备和绿化费用，共计193万元。
4、管理费用
包括企业所属内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，以及行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
考虑本公司的管理水平，管理费用按销售收入的1%计取，共计193万元。
5、销售费用
系指房屋销售过程中发生的各项费用（含广告费）以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。
考虑企业在X市地区的企业品牌，社会效应良好，此次在广告宣传等方面的投资有所减少，故按销售收入的1.5%计取，共计289.5万元。
6、财务费用
主要为建设项目的贷款利息支出，6000万元贷款按贷款银行预期执行利率7.72%（基准利率上浮30%）、计息期按2年计算为926万元。
7、预备费用
预备费用是指在编制投资估算和设计概算时难以预料的、在工程建设过程中可能发生的工程费用，估算为100万元。
二、投资来源及筹资评价
项目总投资约14320万元，其中开发成本9570万元、开发费用3824万元、资金利息926万元。
项目投资来源为：
企业自筹5800万元、银行贷款6000万元，支用预售房收入4000万元售房收入的测算祥见第四章。
企业自筹资金构成如下：
1、取得国有土地使用证所支出的费用2742万元。
2、企业2002年在土建工程已投入4058万元。
以上自筹资金合计5800万元，占总投资的39%。
三、项目投资计划评价
依据企业已（拟）报建资料和方案，考虑房地产业普遍的资金运作流程和工程建设进程，该项目2005年2月以前为筹备开工期，2005年3月—2006年5月为建设期，2005年投资额为4000万元，主要是土地费、前期工程费支出和房屋开发费用；2006年投资金额约3000万元，主要是房屋开发期间费用支出。
四、有关说明
本章投资估算和资金筹备措施评价基于以下前提条件；
1、建设期间不发生大的不可抗拒灾害及影响工程进度的其它因素；
2、设计方案无大的调整，建筑面积无大的变化；
3、建设期间国家利率和“三材”价格无明显变动；
4、国家税费无大的调整。
第七章偿债能力
一、项目财务效益评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。
（一）预测数据的选定
1、本次项目预测建设期为2005年2月—2006年5月，销售期为2005年5月—2006年12月
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