XX县XX农贸市场改扩建项目可行性研究报告.docx
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XX县XX农贸市场改扩建项目可行性研究报告
XX县XX农贸市场改扩建项目可行性研究报告
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第一章总论
一、项目名称与拟建地点
项目名称：
XX县XX农贸市场改扩建项目
拟建地点：
XX市XX县凤山中路12号
二、建设单位
投资单位：
XX市正合房地产开发有限公司
法人代表：
XX
三、项目建设单位基本情况
XX市正合房地产开发有限公司是中商投资公司独资打造，XX区域主要全资兴建并负责XX综合农贸市场改建项目。
中商投资公司专注于中小城市农贸市场标准化改造、商业地产开发的公司，是中小城市商业地产改造细分市场中的领头羊。
自2005年以来，业务拓展到江西、安徽、XX三省6个城市，拥有6个项目公司。
先后收购了上饶市银泰时尚广场、原上饶市百货大楼首层商铺、投资开发了江西乐平市吉利达商业广场（原西门农贸市场）、安徽池州市翠柏农贸市场、江西广丰商城（农贸市场加小商品市场）、XXXX县XX市场、安徽涡阳县雉河楼市场改造项目。
XX市正合房地产开发有限公司本着“诚信为本，团结协作”的原则，以“为社会服务、求共同发展”为宗旨，以“踏踏实实做人，勤勤恳恳做事”为精神，力主领导行业潮流，打造“当地最好的市场”，通过对XX农贸市场项目的实地调研、专业求证、思路创新、潜心经营，努力将XX农贸市场、商场设计建设成当地商业建筑典范、城市名片。
四、可行性报告编制单位
编制主管单位：
XX省XX工程咨询有限公司
资质等级：
乙级
资质证书号：
XX
发证机关：
国家发展改革委员会
编制单位：
XX省XX工程咨询有限公司XX分公司
五、可行性报告编制依据
《中华人民共和国土地管理法》
《中华人民共和国房地产管理法》
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）
《XX省人民政府办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（闽政办[2009]25号）
《XX县XX市场改造项目地块基本情况》
《XXXX县XX农贸市场改扩建建筑规划设计方案》
《XX县城市发展规划》
《房地产项目可行性研究指南》
《附县城建局城市配套费用征收标准》
XX省现行相关工程定额标准及对项目周边房地产实地调查情况
六、项目预期目标
改造后的新市场占地17011.48平方米，根据用地的形状分成南北两块。
南面设计三层裙楼布置百货商场，主楼设计一栋小高层住宅，北面裙楼规划为三层农贸市场主楼也设计一栋小高层住宅，市场与百货商场通过联廊联通。
该项目计划总投资2.3亿元，总建筑面积53457平方米：
住宅建筑面积17881平方米，商业建筑面积33475平方米其中：
农贸市场建筑面积6355平方米，百货商业建筑面积19993平方米，地下商业面积7127平方米。
地下人防建筑面积2100平方米。
改造后的农贸市场将严格按照商务部（商建字〔2009〕88号）文件，有关“双百市场工程”农贸市场建设标准来建设。
并配备食品安全检测中心、安全监控中心、信息中心等先进设施。
整个XX农贸商城设固定营业门市300多个，功能分区棚盖摊位800多个，市场集营销、农副产品深加工、信息、储运、餐饮、休闲、百货、住宅、娱乐为一体。
电话、有线电视、宽带网等基础设施齐全。
其合理的布局将彻底改变原农贸市场拥挤不堪，出入艰难的局面，项目建成后，将成为XX县标志性建筑，建成后农贸市场将为XX县打开一扇和海西对话交流窗口。
七、主要技术指标
序号
项目
指标
备注
一
总用地面积（㎡）
17011.48
其中A地块8437.81㎡、B地块8573.67㎡
二
地面建筑总占地面积（㎡）
8783
其中A地块4426㎡、B地块4537㎡
三
规划地面建筑容积率
2.6
四
总建筑面积（㎡）
55805.2
1
地面建筑面积（㎡）
46578.2
其中住宅建筑面积（㎡）
17881
A地块商业建筑面积（㎡）
13065
B地块商业建筑面积（㎡）
13283
包括：
无偿代建底层农贸市场建筑面积（㎡）
6355
其中A地块2000㎡、B地块4355㎡
无偿提供A地块临街一、二层商业建筑面积（㎡）
1028
其中A地块514.8㎡、B地块513.2㎡
无偿提供B地块住宅建筑面积（㎡）
1200
无偿提供物业管理、公厕及垃圾中转站用房建筑面积（㎡）
600
其中物业管理用房（假设设在二至三层）200㎡、公厕及垃圾中转站（假设在一层）400㎡
可销售商业住宅建筑面积（㎡）
37395.2
46578.2-6355-1028-1200-600=37395.2
2
地下室建筑面积（㎡）
9227
包括：
地下停车场面积（㎡）
7127
35㎡/个车位（可售）
人防建筑面积（㎡）
2100
无偿提供给县政府
五
建筑层数（层）
14
六
地面建筑面积
51.4%
七
绿地率
25%
八
总户数
143户
九
停车位
162个
十
建筑控制高度
49m
八、投资估算
序号
项目
金额（万元）
说明
1
土地费用
10200
2
前期工程费用
144.98
3
基础设施建设费用
713.38
4
建筑安装工程费用
28801
5
公共配套设施建设费用
89
6
其他费用
859.33
7
预备费
606.55
8
建设期贷款利息
612.94
9
销售费用
1847.5
10
开发期间税费
1113.6
项目总投资
25000
本项目总投入为2万元，总收入40552.07万元。
总收入减去总成本利润为11084.45万元，投资回报率37.62%。
九、结论及建议
通过对项目的技术经济分析论证，我们得出以下结论：
1、XX农贸市场改扩建项目的建设，符合国家宏观经济政策，符合XX县城总体规划要求，有良好的经济效益和社会效益，建议尽快组织实施。
2、XX农贸市场改扩建项目的建设单位XX市正合房地产开发有限公司具有很强的经济实力和良好的企业信誉，为项目建设提供了可靠的保障。
3、本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。
4、本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性。
5、从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。
其市场前景看好，企业能快速回笼资金。
6、从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的抗风险能力，资源供给及外部协作条件满足建设要求。
根据在评价过程中对本项目的认识，对本项目实施提出如下建议：
1、经营管理风险规避
A、本项目应高起点规划，高标准建设，着眼50年不落后。
B、本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售。
C、在项目实施中还应优化设计，采取切实可行的工程技术措施和施工方案。
D、做好物业管理和售后服务工作。
2、金融财务风险规避从自有资金使用成本和开发资金回收考虑应减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销。
3、建设管理措施
A、整合企业资源，提高操作水平。
B、根据开发资金运作模式的设定，对运用资金的能力要求较高。
C、提高资金的使用效率的同时，亦要保持整个开发理念的延续性。
D、委托专业代理公司销售不失为一种较好的选择。
E、项目在招投标阶段应该选有实力的承包商和监理单位，建设过程中应加强现场不同专业、不同工种之间的协调与配合，确保工程进度，保证工程质量，尽量缩短项目周期。
第二章项目背景和建设的必要性
一、XX县概况
（一）项目区概况
XX县别称“岩城”，居XX省腹心地带，戴云山脉西侧。
东邻德化，西靠永安，南连永春、漳平，北与XX、沙县、尤溪毗连。
土地总面积2294平方公里，占XX省的1.89%，占XX市的9.91%。
1993年，全县辖10个乡、8个镇，262个行政村、8个居委会，现有人口36.8万。
汉族占绝大多数，有回、满、畲等13个少数民族。
1992年经国务院批准，XX县列为沿海经济开发区。
均溪、上京、太华、广平被列为XX省重点工业卫星镇。
自然实体为“九山半水半分田”。
地形属山区丘陵地带，山峦蜿蜒，高峰峻立，沟涧密布。
地势大致由西南向东北倾斜，东西宽57公里，南北长75公里。
千米以上的山峰有175座，最高处为南端的大仙峰，海拔1553.4米，最低处为北部的文江溪下游河谷，海拔不到200米。
境内溪流纵横，河网密布，是闽江、九龙江、晋江三大水系支流的发源地之一。
气候属中亚热带季风湿润区，冬无严寒，夏无酷暑，日照充足，雨量充沛，年平均气温15.3～19.6℃，年平均降雨量1491.7～1809.6毫米，年平均日照时数1723.8小时，无霜期297天，适宜农作物生长。
多数耕地畦面小、坡度大、土层薄，是较典型的山区县。
矿产资源得天独厚，被誉为“闽中宝库”，是XX省主要矿产地和全国首批100个重点产煤县之一。
已发现和探明的矿产有煤、石灰石、铁、铜、铅、锌、钨、锰、硫和瓷土等37种，矿产种类、藏量和价值居XX省前列、XX市之首位。
其中有煤3亿吨，遍及13个乡（镇），煤系700多平方公里；铁矿石1.5亿吨，是省内五大铁矿区之一；石灰石5亿吨，是全省建材水泥原料基地县；瓷土3000万吨，质地洁白、均匀、松软，适宜生产各种中高档陶瓷。
森林面积155.1万亩，占宜林地面积67.9%，森林覆盖率48.6%，绿化率71.03%。
活立木蓄积量526.9万立方米，其中用材林木425.4万立方米。
植物种类141科621种，珍稀树种20多种，属国家一级保护的有水杉，二级保护的有银杏、杜仲、XX柏、红豆杉、铁坚杉、三尖杉、金钱松等。
野生动物有虎、豹、羚羊、狐狸、黑熊和穿山甲等110种。
药材资源也较丰富，可药用的有957种，尤其是素有南方人参之誉的绞股蓝，1993年产干品700吨，其系列产品开发初具规模，行销国内外。
交通处于闽西北通往闽南沿海“金三角”的陆路要冲，是XX市的南大门。
省道205线、305线二级水泥路直贯全境。
县城距福州340公里、厦门262公里、泉州196公里、XX129公里、永安97公里。
鹰厦铁路的岭头火车站与省道305干线相交，距XX县城62公里。
开发中的菜坂洋新城区，把XX县城与省道205线、305线交会处的石牌乡连为一体。
市政规划建设起步早，成绩斐然。
从80年代初开始，XX县就注重对城区环境、基础设施进行规划、整治、建设，县城面貌发生了巨大变化，被誉为“闽中之秀”。
1986年以来，连续保持省级“文明县城”称号，并先后荣获“全国卫生先进单位”、“省级卫生县城”、“城市环境综合整治先进县”称号。
1991年，贾庆林省长视察XX时指出：
“XX县城的规划建设，是全省县城至少是山区县城的榜样”。
县内胜迹景观，古有百雉凌云、双岩映翠、仙峰秀色、合剑溪声、南涧渔歌、东溪虹影、新兴梵韵、古寨晨烟，时称“田阳八景”。
现有白岩公园、空洞山、黄岩洞、白鹤洞、慧林洞、大仙峰、高峰、东岩寨、狮古洞、象山。
新辟位于城西的白岩公园，占地500亩，是一座独具天然美景、又融现代气息的森林公园。
345级登山台阶，气势雄伟、壮观，拾级而上，全城景色尽收眼底，被誉为闽中山区的一颗明珠。
近年来，XX县委县政府提出了紧紧围绕社会主义新农村建设这一主线，立足“XX南大门”、北联“经济繁荣带”、南接“闽南金三角”、拓展“产业连接带”，大力实施外向拉动和项目带动“两项战略”，着力建设闽中矿产资源加工转化基地、闽中特色农业种养加工基地、闽南沿海产业分工承接基地“三大基地”，努力把XX建成与海峡西岸经济区全面融合的“具有发展张力、富有经济实力、彰显城镇魅力、迸发创新活力”的闽中经济走廊的战略构想，以科学发展观统领经济社会发展全局，焕发出勃勃生机，经济建设快速跃进，社会事业蓬勃发展。
2005年在全省县级经济发展态势的评价位次由52位上升至23位，上升了29位，2006年全县生产总值达32.83亿元，增长12.4%，财政总收入达3.61亿元，增长22%，地方级一般预算收入1.7亿元，增长32.4%，连续三年增幅居全市前列。
（二）县城社会经济发展规划
1、2010年总体战略构想
围绕“抢抓新机遇、争创新优势、凝聚新合力、实现新发展”的工作要求，坚持“工业打头阵、农业创特色、三产增活力、城镇扩规模，建设新农村”的发展思路，引导“三个集中”，建设“五大功能区”，着力融入海西建设全局，着力“敞开南大门，实现大对接”，着力扩大需求促进增长，着力转变发展方式，着力统筹城乡发展，着力先行先试深化改革开放，着力改善民生发展社会事业，推动全县经济社会更好更快发展，努力把XX建设成为对接沿海、主业突出的闽中绿色走廊。
2、2010年全县经济社会发展的主要预期目标：
生产总值增长13%，农林牧渔业总产值增长6%，规模以上工业总产值增长20%，地方级财政一般预算收入增长12%，全社会固定资产投资增长18%，外贸出口增长8%，按可比口径实际利用外资增长10%，社会消费品零售总额增长18%，城镇居民人均可支配收入实际增长9%，农民人均纯收入实际增长7%，城镇登记失业率控制在4%以内，人口自然增长率控制在7‰以内，单位生产总值能耗降低4.2%，完成“十一五”规划确定的二氧化硫和化学需氧量削减任务。
3、2010年相关社会事业发展的主要控制目标
融资渠道：
健全政府支持金融、金融刺激经济的机制，继续开展“金融信用县”创建活动，构筑“银政企”对接平台。
鼓励发展租赁、担保、典当等行业和机构。
加大对重点产业、重点企业等方面的信贷支持，确保新增贷款8亿元，其中新增企业贷款4.5亿元。
旅游产业：
组织实施《XX县旅游发展总体规划》，突出抓好石牌温泉旅游度假休闲中心和象山旅游开发，加大推介、开发“湖美—梅山库区休闲旅游区”、“高山茶苑生态旅游区”、“闽台渊源民俗文化村”及北洋崎、一顶尖森林公园等优势生态旅游项目。
商贸物流：
抓好农副产品物流配送中心、海西（XX）矿山机械交易市场、XX省矿山机械及冶铸产品质量监督检验中心、“XX”山海协作市场、农资配送中心、海西建材水泥配送中心、汽车修配服务中心等项目建设。
引导和鼓励传统运输、仓储企业向第三方物流企业转型，支持物流企业做大做强，努力培育年交易额超亿元的物流企业，推进“大县城商贸集中区”建设。
城市建设：
着眼长远发展，完善城市发展规划，推进“东拓”；规划、实施香山路、过境路、“大管线”道路的连接互通，推进“北扩”。
加快锦绣福田、XX小区和玉田商住小区建设；抓好过境公路两侧详细规划、土地收储；实施宝山路改造；突出不同主题，打造人文地标，规划赤岩广场、提升岩城广场、完善白岩广场，增强承载力，提升中心城区品位。
推行园林、环卫、夜景管理市场化运行，提高城市管理水平。
继续实施均溪河“清水工程”、“夜景工程”及均溪河两岸、城区一重山造林绿化，营造“城在山中、绿水环绕”的宜居环境。
基础设施：
争取年内“长永泉”高速铁路“可研”获批，实现城区过境公路全线通车，省道307线上京至岭头交战路改造竣工，完成武陵至仕洋、桃源至青水公路改造和省道306线石牌至梅林路面重铺工程，开工建设济阳至吴山、石牌至屏山等农村公路，继续实施通往自然村及连接线等农村公路改造，抓好农村道路养护管理工作，完善农村客运基础设施建设。
加快城乡电网建设，年内完成石牌小汤泉220千伏、桃源110千伏输变电站工程。
继续争取中央国债资金和省预算内资金补助，加快推进一批重大基础设施、社会事业和民生工程项目。
二、项目提出的背景
从1998年起，国家为拉动经济，扩大内需，出台了以房地产为支柱产业的经济政策，房地产业在经历了多年的低谷后，终于迎来了黄金发展时期。
据国家统计局最新资料显示，2009年，全国商品住宅销售面积增长43.9%，销售额增长80.0%。
2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。
其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。
2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。
其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。
2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。
其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。
2009年，全国房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，比上年下降18.9%；完成土地开发面积23006万平方米，下降19.9%。
改革开放以来，我国房地产行业从小到大，从弱到强，取得了长足的发展。
它在国民经济中的重要地位，在改善民生中的重要作用都被世人所公认。
它已经成为了我国国民经济的支柱产业，所以我国房地产业依然有着广阔的发展空间。
地处海西经济区域范围的XX县近年来房地产业也得到了蓬勃发展。
从购买力分析，2007年，XX县城镇居民人均可支配收入11551元，比上年增长24.7%；农民人均纯收入5004元，比上年增长13.2%。
城镇居民人均消费性支出7365元，增长13.5%；农民人均生活消费支出3619元，增长10.9%；随着收入的增加和房改力度的加大，居民的购房置业意识也在增强。
从消费意向看，有25%的人准备今年买房。
在准备买房的居民中，有34%的人是为了解决基本居住问题，51%的人是为了扩大居住面积和改善居住条件，5%的人用于保值投资，10%的人用于经营、出租等其它方面的用途。
这说明城镇居民对住房的需求已开始从“有房住”向“住好房”方向转变。
目前居民消费结构升级是房地产业发展的内在驱动力，也正是增加住房消费的良机。
从市场前景来看，城镇化是经济社会发展的必然阶段，我国的城镇化，05年底为43%，如果XX县按照每年提高0.8%来计算的话，每年3千人将入户城镇，城镇化建设将延续到2020年，也就是说，住房的需求在今后一二十年还是有比较大的发展空间。
XX县2003-2007各项发展指标统计
各项指标
2003
2004
2005
2006
2007
生产总值（亿元）
23.82
28.13
28.62
32.83
40.45
人均生产总值（元）
6470.9
7649.9
7816.32
8920.81
10991.01
社会固定资产投资额（亿元）
3.82
6.58
14.77
19.75
33.77
房地产开发投资（万元）
2588
9500
9805
15517
26400
全县车辆拥有量（辆）
1119
1274
1716
2492
3272
社会消费品零售总额（万元）
68849.7
76609.7
94400
105800
126800
全县财政一般预算收入（万元）
8206
11466
13870
17900
22000
全县金融机构各项存款余额（亿元）
12.98
15.59
22.54
27.52
29.53
全县城镇居民人均可支配收入（元）
6609
7113
8532
9265
11551
农民人均纯收入（元）
3294
3613
4006
4420
5004
城镇居民人均消费性支出（元）
5303
5463
5995
6487
7365
农民人均生活消费支出（元）
2450
2703
2980
3264
3619
三、项目建设的必要性
（一）宏观形势分析
1、从人口角度推断我国房地产市场仍处上升周期
中国的婴儿潮爆发期是1962年到1975年。
而这一代人又恰恰是受益于文革后恢复高考制度的一代人。
其中的高素质者基本都接受了较好的教育，毕业后又碰到因文革动乱而造成的许多岗位缺少合适人才的机遇。
基本上婴儿潮期间的大学生目前都成长为各行各业的骨干和精英，具有比上一代人更好的购买力。
根据国家统计局的统计，1962年到1975年婴儿潮期间出生的人口目前占到我国总人口比重的25.82%，也即我国目前总人口当中每4个人就有1个是婴儿潮期间出生的人口。
而这一批人目前的年龄又是在46岁至33岁之间。
如果简单套用美国家庭的置业生命周期的规律，目前正是我国婴儿潮的二次置业高峰期，而这个高峰期的结束时间应该是在2015年左右。
中国婴儿潮与模拟置业高峰图
中国人口结构图
2、三线城市处于城市化进程加速发展阶段
根据诺瑟姆曲线，当一国城市化率达到30%后，城市人口快速增加，城市规模扩大，并且城市数量增多，工业在区域经济中占主导地位；当城市化率达到60%以后城市人口增长速度将下降，城市规模进入稳定发展阶段。
1996年我国城市化率进入30%后开始出现加速上升态势，基本符合全球城市化发展规律。
2008年我国整体城市化率水平为45.7%，从全国范围看仍处于城市化加速发展阶段。
根据联合国的预测，大约在2030年我国城市化率将达到60%的水平。
在此之前我国都将处在城市化水平快速上升的阶段。
从美国城市化历程来看，各区域的城市化水平并非同步增长，而是呈现出依次从经济发达的东北地区向经济相对落后的西南逐步启动的过程。
我国目前的城市化进程中，各区域省份也显现出与美国类似的特点。
总体而言发达地区城市化率较高。
从单个城市对比来看，2007年我国四大核心大城市（北京、上海、广州、深圳）城市化率为88%左右，17个二、三线中心城市抽样统计结果为43%。
也即我国大部分省份及主要二、三线中心城市仍处于城市化加速发展阶段。
中国仍处在城市化加速阶段示意图
我国大多数省份处于城市化加速发展阶段示意图
三线城市处于城市化加速阶段示意图
3、实体经济复苏将带动商业地产需求增长。
今年以来北京、深圳的甲级写字楼租金指数已从底部回升，尽管广州和上海租金指数仍在底部，但进一步下调的空间不大。
当前核心城市的商业地产价格应该是处在周期性的底部。
由于商业地产的周期滞后于住宅市场，也滞后于实体经济。
随着实体经济开始企稳复苏，也将带动商业地产的需求逐步复苏和增长。
4、人民币升值预期再起。
尽管市场对于本轮人民币是否将再度升值仍有分歧，但从目前已涌入的热钱规模来看，人民币升值预期已再起。
我们认为其深层次的原因在于低利率的国际环境环境驱动资金流向新兴市场国家寻求更高回报。
从历史来看，以资产升值预期收益套利为目的的热钱，更偏好投资于一线城市的高端住宅和商业地产。
不过我们同时认为随着发达国家逐次退出宽松的货币政策，美元汇率将筑底反弹，届时热钱将重新寻找流向的概率将提高。
从而减缓人民币升值和国内资产价格泡沫的压力。
5、新保险法允许险资投资商业地产。
随着新《保险法》的正式实施，保险资金可投资于自用办公楼、廉租房、养老实体、商业物业等住宅以外的商业地产项目。
根据测算，保险行业可投资于商业地产的资金将在2000亿元左右。
人民币升值预期再起示意图
（二）项目区域分析
一是促进县域经济发展的需要。
XX县房地产开发投资在全县固定资产投资中所占比重越来越大，是聚集生产要素，撬动经济发展的“金杠杆”。
房地产业大量的资金投入直接拉动了建筑业和建材生产等劳动密集型产业的发展，促进了广告、物业、装璜、装修、餐钦、运输、家具制造等第三产业的发展，同时剌激消费，为社会创造了大量的就业机
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