农贸综合市场改扩建为新型农贸综合市场项目可行性研究报告.docx
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农贸综合市场改扩建为新型农贸综合市场项目可行性研究报告
农贸综合市场改扩建为新型农贸综合市场
可行性研究报告
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第一章：
总论
一、项目提出的背景
二、项目建设的必要性
三、编制可研报告的依据和范围
第二章：
市场预测和改扩建规模及经营范围
一、市场预测
二、改扩建的规模和经营范围
第三章：
场址和建设方案
一、场址
二、建设方案
三、建筑防火设计
四、排水系统（环保处理）
五、电气
六、防雷接地
七、抗震
八、公厕
第四章：
农贸综合市场管理职能组织机构和人员编制
一、职能组织机构
二、人员编制及来源
第五章：
投资估算与资金筹措
一、投资估算
二、资金筹措
第六章：
财务测算与评价
一、经济效益分析
二、社会效益分析
第七章：
项目及开发企业概况
一、项目概况
二、开发企业的概况
第八章：
结论与建议
一、结论
二、建议
第九章：
附件
第一章总论
一、项目提出的背景
XX市政府2007年8月份在第9次常务会议中研究决定“为加强城区市场的规划建设和管理，加快川滇黔渝结合部区域性商贸中心的培育发展步伐”，形成共识：
用5年时间，重点推进“五个一”工程和“三个一批”工程建设的市场战略发展目标，其中一个重点的战略发展目标就是“建设一个标准化的大型农产品批发市场”，“新建和改造提升一批农贸市场；鼓励引导建设一批农贸超市”，积极发展现代农副物资产品流通组织形式，在重要商品的产地，销地或集散地，在推进农业化过程中，在加强市场建设，培育形成本地生产要素市场和农产品体系。
XX市政府就此在财政、土地、税收等多方面给出了一系列扶持鼓励引导政策和优惠政策，并制定了许多切实可行的工作措施。
要求“切实抓好农副产品物流的农贸市场建设和改造工作”，“按照《规划》建设发展目标，切实加大对农贸市场新建和改扩建的工作力度”，强力推进“新建的农贸市场按标准化建设”，着力引导农贸市场改扩建为新型农贸市场。
（附1：
《XX市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定》宜府办发［2007］80号）
二、项目建设的必要性：
XX农贸综合市场是批准的一个大型物流农贸市场，地处XX市江北片区旧州XX西路以北，综合市场业主是“XX工程机械化有限责任公司”，从1998年建立农贸综合市场至今已有10年，对促进XX市江北片区及周边农村场镇的农业蔬菜、水果、农副食品、及酒类、饮食，农村日常工业用品的交流、销售，贸易曾发挥过很大的影响，随着城市化建设的推进和农村经济的发展，XX农贸综合市场的功能迫切需要扩大，需要更新。
流通经济的发展和市政府加强城区市场规划建设和管理的战略布置，一致要求将XX农贸综合市场改扩建为一个新型的农产品物流综合市场。
为了适应地区经济发展和市政府的经济发展战略规划，XX工程机械化有限责任公司作为XX农贸综合市场的业主，决定改变原来的组织管理体制，公司专门设置对XX农贸综合市场改扩建项目部，进行新的“现代化农贸综合市场”的开发建设和管理，并对XX农贸综合市场的改扩建项目的必要性、进行了充分的调查分析，从地方政府的战略规划要求，城乡农贸交易市场的发展，项目地址的区域优势，物流态势、经济效益、社会效益，财务投资等方面进行了可行性研究，并形成如下的可行性研究报告。
三、编制可研报告的主要依据
1、《XX市人民政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定》，宜府办发［2007］80号文。
（附件1）
2、《XX市人民政府关于XX工程机械化有限责任公司原为划拨土地改变用途后调整容积率补办出让的批复》，宜府国土发［2006］126号文（附件2）。
3、XX市国土资源局《国有土地使用权出让合同》，合同编号2006-00202（附件2）。
4、《企业投资项目备案通知书》备案号：
川投资备［5115000705094］5816号（附件3）。
5、“XX市旧州控制性详细规划”（该“详细规划”属于XX市城市规划的控制性详细规划。
江北旧州组团是以产业功能为主，集生产、物流、生活、行政、文化、科教、商贸及其他功能为一体的综合型的城市组团，现“XXXX农贸综合市场”所在E-01-11地块已规划为“农贸综合市场”建设用地内容之一。
）（附件4）
6、XX农贸综合市场规划设计定位图及负一、二、三层平面图。
（附件5）
7.《XX市规划和建设局规划设计条件通知书》，《建设项目选址意见书》，《建设用地规划许可证》，《建设工程施工许可证》等（附件）。
8、E-01-11地块拆除房屋明细表（附件19）。
9、XX市人民政府对新建，改扩建农贸综合市场进行优惠扶持的相关政策。
第二章市场预测和改扩建规模及经营范围
一、市场预测
1、地理位置优势：
作为“农贸综合市场”具有的地理位置优势。
根据江北旧州组团“一轴一核三片六区”详细规划，E-01-11地块正处“一核”（以五岔口为核心），东南片区、西片区、东北片区（新居住区）一核三片区的交汇点。
作为改扩建后的新型农贸物流综合市场，周边辐射3000米范围内的居住小区，西北面是内宜高速公路出入口及公交总站，与成渝、成昆高速通道连接，是XX农副产品进出的主要通道，东北面是江北新居住区，XX学院及吊白公路，汇集了大量的农副产品的消费者；通过五道口的各条公路连接着XX近郊象鼻、金坪、观音、白花等主要的农副产品生产乡镇。
西边经振兴大道连接新规划的XX飞机场和宗场农业生产基地。
世界500强之一的五粮液集团名酒生产厂房和销售基地也在这个辐射圈内。
东南面是规划已开工建设的长江XX水运港口，直接连接长江下游的南溪、江安和上游的屏山等农副产品主要生产县区。
根据地理位置优势，将XX农贸综合市场改扩建为（XX）江北最大的新型农贸综合市场完全符合XX市政府关于积极发展流通、特别是农贸产品流通，推动农业经济发展、培育形成本地农产品体系和生产要素市场的重要任务要求。
2、消费群体优势：
改扩建后的XX农贸综合市场周边的消费群。
江北旧州组团2010年规划人口为12万人，日常生活消费的农副产品需求量越来越大。
E-01-11地块位于旧州组团的中心，是几大规划片区的交汇点，在周边已形成了集中人口居住的许多居民小区，例如葡萄园小区、阳光名城、紫荆茗园小区、汇申花园小区、碾子山小区、学府花园、金田小区、锦绣花园小区、银龙小区、金松苑小区、谐苑小区、阳光苑小区、和苑小区、酒香苑小区、五粮液上下生活小区、XX东路小区、轴承厂小区、机械厂小区、制材厂小区、广厦小区、正和小区等，江北规划的多条居民集中居住的新街区，围绕着现在的XX农贸综合市场四周已经建成。
改扩建的农贸综合市场（将周边9万人口和市区28万人口提供生活必需品）周边居住人口已近9万多人，每日需要消耗和交易的农贸产品的数量非常集中和巨大。
3、人力资源优势：
改扩建后的XX农贸综合市场可增大社会就业平台。
XX市江北片区是旧工业区，XX纸业股份有限公司、制材厂、轴承厂、机械厂、纸机厂、三江厂、岷江机械厂、叙府茶叶公司、中国农业银行上江北分行、中国工商银行上江北分行、中国银行上江北分行、中国建设银行上江北分行、中国商业银行上江北分行、川南医院、XX一医院上江北分院、XX二医院上江北分院、XX骨科医院、XX市第四中学、XX学院A、B区等大中型企事业都在这个片区内，随着经济体制改革、企业破产等多方面的原因，有大量的职工下岗待业，随着农贸综合市场的改扩建，完全可以为下岗职工搭建一个新的就业和创业的工作平台。
4、增加地方的财税收入。
随着农贸综合市场的改扩建和新型化的建设，集中的农贸交易市场不仅在市场规模上会扩大，在交易农贸产品的范围和流通量上都会得到一个较大的发展和提升，必然会为地方的财税收入带来较大数量的增加。
5、对周边的农副产品生产起到促进作用。
市场发展是由消费的需求引起的，消费需求的扩大必然会带动生产供给的增加，改扩建后的新型农贸综合市场对周边和附近的农村乡镇、农副产品的生产发展必然会起到一个较大的促进作用，对农村经济的提升也会发生重大影响。
6、XX雄居长江上游，素有万里长江第一城之称，是国家西部沿江开发两大经济走廊的结合部和川、滇、黔三省结合部的交通要冲和物资集散地，腹地辽阔，辐射范围广。
同时XX还是由XX、自贡、泸州组成的川南“金三角”的重要支撑。
农贸综合市场的发展是XX经济基础更加坚实的一个重要物质支柱。
江北旧州地处XX市门户，内宜高速公路、内昆铁路横贯中部，川云中路穿越全境，是出入XX的必经之路。
改扩建后的XX农贸综合市场会充分地利用所处XX市江北旧州对外交通的核心地点、区位、交通优势突出，及时地对XX农贸综合市场进行改扩建完后，必然会对XX市的整体农贸物资市场发展提升一个新台阶，有着美好的市场前景和发展的契机与保障。
二、改扩建的规模和批文
1、XX市发改委对立项的改扩建XX农贸综合市场的备案书（附5：
2007年5月9日企业投资项目备案通知书：
川投资备[5115000705094]5816号文）中确认，改扩建的“农贸综合市场”建设地点在“XX市上江北XX西路（8号）北侧”，农贸市场“商业用房8336平方米”，“临致富路进半地下室18000平方米”，用于交易物资及配套用房，建设内容主要还包括办公、管理及设备用房、公厕、污水沉渣处理等。
2、XX市规建局已于2007年发文同意在该地块内规划增大建设“农贸市场约9000m2”。
（附6：
XX市规建局[2007]69号文“对E-01-11地块农贸市场建设审查意见函”）
3、改扩建农贸综合市场上市的商品范围：
农副产品，农村日用工业品，农业生产资料等。
采用市场组织形式的交易方式，批零兼营，以批发为主。
第三章场址和建设方案
一、场址
XX工程机械化有限责任公司经XX市国土部门办理相关手续，将“XXXX农贸综合市场”场址所在的E-01-11地块土地性质由“划拨”转换为“出让”并已完清了有关的出让金费用。
该地块的土地使用权属于XX工程机械化有限责任公司所有。
E-01-11地块作为物资交流的优越区位及对周边地区市场辐射的集聚影响，具有选择为农贸综合市场的位置优势。
该地块不存在权属转移问题，四周的基础建设和公共设施齐备，旧有市场及附属建筑的拆迁属于XX工程机械化有限责任公司内部的事务，基本上不存在拆迁纠纷。
同时，E-01-11地块在XX市城市规划和江北旧州控制性详细规划中已作为“农贸市场建设用地”。
将E-01-11地块作为XX市江北旧州“新型农贸综合市场”的场址，对原XX农贸综合市场进行改扩建是完全可行的开发建设场址的最好选择。
二、建设方案
1、E-01-11地块位于上江北XX西路北侧8号，居江北中心地块，总占地面积16.7亩，规划总建筑面积：
62680㎡，属于农贸市场规划的地下室：
18000㎡，营业房8336㎡，楼上住宅;35100㎡,配套设计有公厕和污水处理的综合建设用地。
2、该地块地形地貌是南高北低半面坡，高差较大，规划设计主体建筑分别为18层、23层、23层的三栋商住楼，其中地面层，半地下层负一、二、三层及裙楼第一、二、三层为农贸综合市场管理服务区，形成一个集农副产品零售、批发及管理、办公、服务、加工、仓储、配送等多种功能为一体的现代化农贸综合市场。
3、E-01-11地块地形地貌呈南高北低单面坡，高差较大。
四周城市主、次道路环绕，市政基础设施齐备。
根据该地块的形态特征、设计单位充分利用现状地形进行新型农贸综合市场立体和平面的布置设计（附7：
设计施工景观定位图）。
4、地面沿地块周边两条城市主、次道路布置农贸综合市场的临街商业铺面。
地面层以上三四层设计为管理办公服务用房，由上述楼层建筑围成农贸交易市场，分设蔬菜、水果、家畜，水产等各类专业市场及各服务区。
（附8：
改扩建后农贸综合市场平面布景图）
5、利用现状地形南北高差的单面坡布置设计成半地室和地下室，分设农资、农业生产日用品等市场及服务区。
6、地下室设置成品仓库、冷库及服务车、停车库等，以利于农副产品的加工和储藏。
（附9：
地下室设计平面布景图）
三、建筑防火设计
本方案市场空间单层建筑高度为4.6米，消防安全按GB50261-96要求进行设计。
四、排水系统（环保处理）
（1）室外排水采用雨污合流制，集中进入城市管网。
（2）室内排水：
所有排水采用雨水、污水分流制、其中菜市场采用活动盖水沟单独排到专建的沉渣池处理后再排出，粪便污水排出经化粪池处理后排至室外污水检查井，其它污水直接排到室外城市管网。
五、电气
本农贸市场总安装容量约500千伏安，属三类用电负荷，采用一路电源供电，选一台10KV变压器可满足用电要求.
六、防雷接地
本农贸市场属二级防雷建筑物，在屋顶沿墙设避雷带，利用柱内主筋做引下线，基础内钢筋做接地极，接地电阻R≤10欧姆。
七、抗震：
根据中国地震强度区划，该场址地区地震基本烈度为8度，建筑物按地震基本烈度8度设防。
八、公厕：
流动人口按120人/小时设计，建筑面积150m2。
第四章：
农贸综合市场管理职能机构和人员编制
一、职能组织机构：
为了更有效地发挥改扩建的新型农贸综合市场的设计功能和提高农贸综合市场开发建设投资的经济效益，更好地发挥农贸综合市场的经济和社会效益，有效地进行物流服务，XX工程机械化有限责任公司规划建设农贸综合市场管理服务设置专门的职能部门“和兴贸易服务部”简称：
“物管
部”，对改扩建的新型农贸综合市场进行服务管理。
其组织机构示意如下
XX工程机械化有限责任公司
和兴贸易物管部
项目部门经理
物业工程财务市场安全
管理部技术部行政部营销部保卫部
这些部门在项目经理的具体领导下，进行下列管理工作。
1、负责对项目的策划及实施工作，加快市场的建设速度。
2、负责对外的招聘，以及财务管理工作。
有关单位履行必要的法律手续等法律事务工作和办公室行政工作、安全保卫工作。
3、负责经营管理工作、制定经营所需物质的采购计划，并组织实施，进行成本核算和成本控制。
4、负责购置和维修固定资产设备的工作，负责能源的管理工作。
二、人员编制及来源
和兴贸易物管部，人员编制21人。
XX工程机械化有限责任公司代表二人（一人负责项目建设监督，一人负责财务监督）
项目部门经理1人
项目财务与行政管理部门4人
工程技术部3人
市场营销部3人
物业管理部8人
项目部门经理对“XX工程机械化有限责任公司”负责，各部门的负责人由项目经理选聘，报“XX工程机械化有限责任公司”董事长批准聘任，其余工作人员面向社会招聘，择优录用。
第五章投资估算与资金筹措
一、投资估算
1、包括改扩建农贸综合市场开发建设项目的用地。
E-01-11地块占地面积11138㎡（约16.7亩），出让土地现属XX工程机械化有限责任公司，评估价为100万/亩，土地使用权总投资为1670万元。
2、改扩建农贸综合市场涉及到原XX农贸综合市场旧建筑的拆除。
包括临街的32间营业用房和市场内的营业用房。
以及现存的经营摊位和经营者的简便库房、临时住房等，需拆除的面积大约为15346.85平方米，拆除费用（包括拆迁补助等）按600元/平方米概算，需投入921万元。
（附件19：
拆除房屋明细表）
3、建设资金投入按规划和设计要求主要建筑物面积62680㎡，其中作为新型农贸综合市场“商业用房8336平方米”，半地下室18000平方米的规模进行计算，建筑基础，土建、普通装饰、水电、消防、电梯（电动扶梯）等预算每平方米的工程造价预算为1，238元。
建设投入概算为7760万元（1238元/平方米×62680平方米）。
4、《XX市政府关于加强城区市场规划建设和管理的决定》（宜府办发[2007]80号文件）对农贸综合市场建设项目实行收费优惠扶持政策。
该项目申报规建工程规费313285元配套费己由相关部门免收。
5、农贸综合市场的流通设备及农产品贸工农一体化需要投入的设施及配套设备等。
经初步测算需200万元。
该部份投入可依据市政府《关于加强城区市场规划建设和管理的决定》（附1）对“现代化农产品市场流通设施及农产品贸工农一体化设施建设”实行税收优惠扶持政策，新型农贸综合市场建成后可申请优惠回收，暂不列入建设资金投入概算中
6、不可预见费概算为96万。
7、根据XX市政府《关于加强城区市场规划建设和管理的决定》：
“取得国有土地使用权的农贸市场建设用地，其土地公开出让的起始价依据土地取得成本从优确定。
”E-01-11地块土地出让金费用XX工程机械化有限责任公司已全部完清，参考土地市场区域价格的评估价值，作为包括改扩建农贸综合市场建设项目的自有资产投入。
同时不考虑已免收的建设工程规费，则包括改扩建新型农贸综合市场的整个建设项目测算需要的建设资金计划投入为：
10351万元。
项目概算表
序号
工程或费用名称
技术经济指标
概算金额（万元）
1
土地使用权价值
100万/亩×16.7亩
1670
2
旧市场拆迁费用
600元/㎡×15346㎡
921
3
项目前期工作费
35
4
勘察费（地勘）
15
5
施工图设计费
11元/㎡×62680㎡
68
6
施工预算编制费
建安工程费×0.5%
23
7
招标服务费
建安工程费×0.3%
13
8
工程监理费
30
9
工程保险费
建安工程费×1%
46
10
建安工程费
740元/㎡×62680㎡
4638
11
水、电、气消防
186元/㎡×62680㎡
1166
12
排污管道
25
13
排污处理池
42
14
厕所
8
15
电梯（扶梯）
8台
250
16
道路、绿化
85
17
市场配套，办公设备
40
18
外装饰工程
560
19
冻库设备
60
20
财务费
预算2000万贷款
3年利息
480
21
建设单位管理费等
80
22
不可预见费
96
25
预算总计
10351
二、资金筹措
XX工程机械化有限责任公司作为包括改扩建新型农贸综合市场建设项目的开发建设主体，开发资金的来源以自筹为主，暂缺部分，向银行申请贷款支持。
建设投入资金采用下列方法进行解决：
1、自筹现金部分：
XX工程机械化有限责任公司在江北旧州组团B-01-02地块开发建设的“和兴花苑”商住楼营业用房及非营业用房14550㎡（在江北古塔大道），正进行综合验收出售（出租），营业用房及非营业用房出售出租的部分回收资金可使用2500万元作为改扩建农贸综合市场自筹资金投入。
2、改扩建农贸综合市场的地址用地属于XX工程机械化有限责任公司以出让方式取得土地使用权的商住用地，出让金及各种规费均已完清，该地块土地评估价1670万元，作为自有资本投入，不考虑建设资金投入。
3、对XX农贸综合市场现有建筑的拆除，及旧市场内大棚摊位，营业用房的拆迁安置测算的费用支出，预测费用为921万元，可作为旧市场业主“XX工程机械化有限责任公司”内部账务处理，暂不考虑建设资金投入。
4、改扩建新型农贸综合市场建设资金需投入的暂缺部分，向银行申请三年期贷款2000万元，预计偿还的本金和利息为2480万元
5、该项目按预计工期进度建设，在投入建设预计540天（一年半）后，可以进行预售（出租）许可，预计可前期回收资金3300万元，作为偿还贷款和项目资金投入。
XX农贸综合市场改扩建资金筹措
序号
方案
金额（万元）
资金比例（％）
1
自筹建设资金来源
5091
49
1、土地使用权价值
1670
2、拆迁安置费用
921
3、现金
2500
2
向银行贷款
2000
19
3
预售（出租）回收资金
3300
32
5
动态预测总计
10391
100
资金筹措比例图示：
32％租售收入再投入
自有资金49％
19％贷款
第六章财务测算与评价
一、经济效益分析
改扩建农贸综合市场建设工期初步定为540天。
在管理和资金保证的情况下，基本能按设计工期完成。
1、新型农贸综合市场建成后，沿街商业营业用房和市场内营业及办公服务用房为8336平方米。
区域：
菜市、水果、家畜、水产等各类摊位大致布置为400个左右。
每个小时服务4位买主，每个摊位经营8小时/天计，该市场能接待12800人/天。
根据对E-01-11地块四邻现有营业房价格的调查，商业营业房售价和租金如下表：
XX上江北门面价格调查表
地段
售价
租金
五粮液大道
约6500-7000元/㎡
25-30元/㎡
酒都生活广场
约8500元/㎡
35元/㎡左右
银龙附近（葡萄园）
约6500元/㎡
20-26元/㎡
中气天然气公司附近
约6000元/㎡左右
20-23元/㎡
恒发
约5000元/㎡（二楼）
20元/㎡（二楼）
恒发
约2800元/㎡（三、四楼）
12元/㎡（三、四楼）
XX学院
约6500-7000元/㎡
20-30元/㎡
沁禾商业广场
约8000-10000元/㎡
XX西路金宏小区
约7000-8000元/㎡
XX西路谐苑小区
约7000-7500元/㎡
2、改扩建开发建设的新型农贸综合市场按期建成竣工出售（或出租）预期在2010年，国家的经济预期会有很大的发展，按乐观的期望预测，新型综合市场商业用房和摊位的租售价格和成交比例均会有所上升，改扩建开发建设投资收益按最优期望进行测算，即商业营业用房及各类摊位，全部出售，商业营业用房均价为8500元/㎡，摊位使用权40年4万元/个，规建住房36344㎡，预测均价为2200元/㎡，地下冻库、车位出售预测收入252万元，地下冻库、车位年出租预测收入72万元，
序号
项目
测算依据
收入
（万元）
扣除支出（万元）
1
市场营业用房
8500元/㎡×8336㎡
7086
2
各类摊位
4万元/个×400个
1600
3
地下冻库、车位出售
324
4
住房销售收入
2200元/㎡×36344㎡
7996
5
收入总额
17006
6
各项税金
17006×6％
1020
7
销售管理费用
17006×1％
170
8
净销售收入
15816
9
总投资额
10350
10
利润总额
5466
11
所得税（%）
25
1366
12
税后利润
4100
根据以上测算，包括改扩建开发建设的新型农贸综合市场内容的开发建设项目，利润率为52.81%，净利润率为39.6%。
影响投资收益变动的因素有：
开发成本预算、市场营业房、摊位、住宅等价格变化、成交率等。
考虑上述变动因素的保守测算，包括改扩建开发建设的新型农贸综合市场内容的开发建设项目的投资收入不会低于5000万元，利润率不会低于48%，净利润不会低于3800万元，净利润率不会低于36%。
二、保证偿还银行贷款本金及利息2480万元的可行性进行预测
方案一：
1、营业房8336㎡按30元/㎡.月，全部出租计算，
年收入：
30元/㎡.月×8336㎡×12月＝300万元
40年经营权租赁收入：
300×40＝12000万元
市场综合管理费用按收入25％计算：
约3000万元。
2、市场摊位400个全部出租，每个摊位面积占地六个平方，根据XX及XX周边多个市场调查，一个月租金价格在150元至400元之间，该市场综合估价每个摊位按200元/月计算
年收入：
200元/个.月×400个×12个月
升级会员 