房估案例与分析精讲班14第二章第二节商业房地产估价二.docx
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房估案例与分析精讲班14第二章第二节商业房地产估价二
2．整层商业房地产估价
整层商业房地产评估，一般可采用比较法或收益法进行，但通常情况下整层出售或出租个案远少于单个商铺出售或出租，因此当缺少类似整层商业房地产出租或销售可比实例，而仅有单个商铺的成交实例时，如何利用单个商铺价格修正而估算得出整层商业房地产的价格往往成为估价的难点。
虽然整层商业房地产与分割商铺面临的客户群定位不同，二者在市场价格形成过程中的分割布局、策划费用、销售代理费用、市场接受能力并不一致，但是二者毕竟是“全体”与“个体”的关系，对于某个具体的铺位价格而言，在数量上与整层商业房地产均价间存在一定的比例关系，因此可通过细致的市场调查，确定这种数量关系，进而修正到整层商业房地产的价格。
例如，某估价机构接受委托评估××商业广场九层的价格。
经过市场分析决定采用比较法作为首选方法评估××商业广场九层的价值。
在选择交易实例时，发现整层商业房地产交易实例很少，但有较多的中小面积商业房地产交易实例，因此选用中小面积商业房地产交易实例，并进行相应的市场调查了解该市类似估价对象整层商业用房交易价格与中小面积商业用房交易价格的关系，修正确定××商业广场九层的价值。
经过市场调查，该市与估价对象类似的整层商业用房交易的价格比中小面积商铺（整层分割交易）的交易价格平均低8%～15%，估价人员结合估价经验，综合考虑取整层交易修正系数为12%，据此估算得出估价对象的价格。
3．同层商业房地产不同铺面评估
对于同层商业房地产多个铺面进行评估时，可先评估出一个铺面的价格，其余铺面价格在此基础上进行修正而得出估价结果。
但是这种技术处理方式要求对同层商业房地产铺面的分布格局及价格分布影响因素有充分的了解和认识。
例如，某估价机构用收益法评估××市××片区××商业城二层多套商铺价格，在确定客观租金时，就采用了这种技术处理方式，即先用比较法估算出二层某一个商铺的客观租金，再根据各个商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素进行修正估算出其余商铺的客观租金。
根据实地查勘和各种价格影响因素的分析，将该楼层的商铺分为三个档次，第一档次为位于手扶电梯口的××号商铺；第二档次为位于直行电梯口的××号等四间商铺，位于商场主要通道的××号等八间商铺；第三档次的主要分布在边角或次要通道的××号等八间商铺。
估价人员综合考虑商铺的位置状况（近扶手电梯、临通道情况）、面积状况、形状及转角等因素，并参考实际成交资料，综合测定第二档次的商铺较第一档次的商铺租金大约低5%，第三档次的大约低10%，则第二、三档次商铺的客观租金水平就可根据第一档次商铺租金及其租金相互关系分别测算出来。
（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理
在实际中有多种原因导致商业房地产空置，有些并不是房地产本身的原因。
因此，在评估这类商业房地产时，结合估价对象的具体情况，对其进行最高最佳利用分析是十分必要的，而这也是这类房地产评估的难点之一。
例如，某机构在评估××城市××区域一宗空置商业房地产时，经评估人员综合分析判断，认为虽然附近市场上四、五层以上分散产权商铺的经营状况较差，但考虑到估价对象四、五均为整层，且有两部直行电梯通达，两套扶手电梯也通达四层，便于改变经营方式和改变业态，适宜作餐饮、休闲娱乐等项目经营，最差也可改办公用途出租。
而且通过调查发现，××片区类似分散经营的商业房地产的四、五层经营情况都较差，但也有相当一部分的商业房地产的四、五层以上整体作餐饮、休闲娱乐等用途使用，根据这些分析，评估人员对估价对象的净收益进行了估算。
［案例2-2］
××市××区××路××商城铺位房地产估价结果报告（节选）
一、委托人（略）
二、估价机构（略）
三、估价对象
1．估价对象项目基本情况
××商城为停建工程，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。
××商城地上7层，地下2层。
由于开发商方面的原因，工程涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防）。
估价对象××商城2128号铺位位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”，3～7层全部处于空置，估价对象××商城3002～6002号商铺位于××商城每层的东北角，目前为空置状态。
2．估价对象权利状况
项目规划用途为一层至六层为商业用途，七层以上为办公楼用途。
建成后的楼宇必须是符合国家设计和现行施工规范要求，并取得由××市主管部门颁发的各项验收合格证书的楼宇和一次性装饰（含外墙和室内），办妥甲方名下的《房产证书》。
根据××市××商城发展有限公司和××市甲公司于1997年12月18日签订的《××商城补偿铺位分配协议书》，双方商定××商城一至六层铺位按《××商城建筑面积分配表》规定分配给××市甲公司，总建筑面积不小于1688㎡。
具体分配情况如下：
××商城建筑面积分配表表2-6
分配楼层及房号
建筑面积（㎡）
分配楼层及房号
建筑面积（㎡）
首层：
1138号铺位
240．8
四层：
4002号铺位
286．11
二层：
2128号铺位
286．11
五层：
5002号铺位
286．11
三层：
3002号铺位
286．11
六层：
6002号铺位
302．76
××商城是一个旧城改造项目，商城目前主体结构基本完工，但室内消防、水电、装修等工程尚未完全到位。
由于开发商方面的原因，涉及××、××市两地法院经济案件，案情复杂，牵涉面广等原因，使整个项目至今仍未完成竣工验收手续，楼宇目前未取得竣工验收证（含消防），项目第1、2层目前也在不具备使用条件的情况下装修对外出租作商业使用。
××商城在价值时点时为“在建工程”，本次估价的是该“在建工程”的权益价值。
3．估价对象基本情况（列表方式描述估价对象基本情况是本案例的亮点）
表2-7
估价对象名称
××商城2128号铺位
位置状况
估价对象位于××市××区××路，东接××中心，近××路，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积
286．11㎡
建筑结构
—
总楼层
共7层
评估楼层
第2层
现实用途
商业
法定用途
—
平面布置
估价对象位于××商城第二层东北角，现出租用作“粉红时尚婚纱艺术摄影名店”
公共配套设施完备程度
××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。
周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。
周围道路四通八达，××路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返估价对象附近
装修情况
外墙
复合铝板、方砖、玻璃幕墙
内墙
乳胶漆
天花
吸音矿棉板
楼地面
抛光砖
门
—
窗
—
设施设备
水电
暗设
电梯
已安装2组手扶梯、未使用
空调
中央空调
消防
消防栓、烟感报警系统
使用与维护
竣工年月
尚未竣工
成新度
八五成新
使用状况
出租
租金水平
—
维护与保养
有正常的维护、使用状况良好
物业管理
××商城负责管理
表2-8
估价对象名称
××商城3002～6002号商铺
位置状况
估价对象位于××市××区××路，东接××中心，南临××辅道，西靠××商业中心和××商业广场，东北临××广场，北依××路
建筑面积
详见《××商城建筑面积分配表》
建筑结构
—
总楼层
共7层
评估楼层
第3～6层
现实用途
商业
法定用途
—
平面布置
估价对象位于××商城每层的东北角
公共配套设施完备程度
××商圈是集购物、娱乐、商务于一体的商业群体，商业繁华度高，人流量大。
周围有茂业百货、太阳百货、天虹商场、百佳超级市场、苏宁电器、人民医院、门诊部、罗湖医院、××市小学、××市中学、招行银行、工商银行等购物广场及配套设施。
周围道路四通八达，东门中路设公交“东门”站牌及西近地铁1号线“老街站”，交通十分便捷，有1、3、5、102、103、108、309、113、203、206、211、369等多路巴士往返委估物业附近
装修情况
外墙
复合铝板、方砖、玻璃幕墙
内墙
毛坯
天花
毛坯
楼地面
水泥砂浆
门
窗
—
设施设备
水电
仅完成60%左右
电梯
已安装2组手扶梯、未使用
空调
无
消防
安装消防栓、自动喷淋
使用与维护
竣工年月
尚未竣工
成新度
八五成新
使用状况
空置
租金水平
—
维护与保养
维护、使用状况差
物业管理
××市××投资发展有限公司负责管理
错处：
在估价对象中缺土地使用权状况说明，如土地使用人、使用期限。
错处：
估价对象权益状况中缺是否有共有权人、是否有他项权的说明。
错处：
估价对象权益状况中缺是否被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制的说明。
错处：
缺估价对象建筑结构说明。
错处：
2128号铺位与其它空置铺位相比，维护状况较好，其成新度应高于其它空置铺位。
四、估价目的
为委托人转让估价对象在价值时点的权益提供价值参考。
史家解读：
估价目的应前置于估价对象。
五、价值时点
20××年××月××日
错处：
缺价值时点确定的简要理由。
六、价值类型
本次评估价值是指估价对象于价值时点，在期房价值标准及满足估价的假设和限制条件下，并考虑其受目前现状限制所形成的客观合理价值。
七、估价依据（略）
八、估价原则（略）
错处：
估价原则应在估价依据之前。
九、估价方法（略，见技术报告）
十、估价结果
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查勘与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于价值时点20××年××月××日的权益价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见下表：
估价结果明细表 表2-9
估价对象
建筑面积（㎡）
估价单价（元/㎡）
估价值（元）
××商城2128号铺位
286．11
7880
2254547
××商城3002号商铺
286．11
4250
1215968
××商城4002号商铺
286．11
3560
3114929
××商城5002号商铺
286．11
××商城6002号商铺
302．76
合计
1447．2
6585444
说明：
4002－6002号商铺总价值是3114929元，单价均为3560元/㎡。
十一、注册房地产估价师（略）
十二、实地查勘期（略）
十三、估价作业期（略）
××市××区××路××商城铺位房地产估价技术报告（节选）
一、估价对象描述与分析（略）
二、市场背景描述与分析
1．××商圈的商业房地产特点
业态较单一，以服装、皮具、化妆品为主，各个经营品种所占比例却并不协调，服装所占的比例比另外所有品种所占比例的总和都要多，其他各项经营品种在服装的夹缝中生存。
除××天虹商场、茂业百货、太阳广场等几家大百货商场进驻的房地产外，该区大多数商业房地产都是分割出售为主，开发商售楼以后一般不负责后续的管理和经营，经营主体也以个体工商户为主，缺乏统一组织和管理；除太阳百货、茂业百货、天虹商场等知名商场外，其余地铺均经营中低档产品；东门的大型商业以售为主，销售方式开始承诺返租，返租的比率也逐渐攀升；各个商厦的一层销售情况都较好，而二层以上的销售情况及经营情况都较差。
2．××商圈商业房地产经营状况
目前××类似的商业房地产主要有两种经营类型：
①整体统一管理经营的商业房地产，如西华宫、耀华楼等；②产权分散经营的商业房地产，如天龙商业城、金世界广场、方海商苑、中威商场等房地产。
估价人员对以上两种房地产进行了市场调查：
（1）附近统一整体经营的房地产租金及空置率水平如下：
表2-10
名称
楼层
租金水平
（元/㎡·月）
临街状况
空置率
备注
东港中心
1
500～600
内铺
5%
租金包含管理、水电费等杂费
2
300～400
30%
3
100～200
30%
九龙城广场
1
700～1200
内铺
5%以下
租金包含管理、水电费等杂费
2
400～600
5%以下
3
200～300
5%以下
4～9
120～200
5%以下
西华宫
1
800～1000
内铺
5%以下
2
400～500
5%
3～4
200～250
10%
耀华楼
1
500～600
内铺
5%以下
租金包含管理、水电费等杂费
2
300～400
5%
3
200～250
10%
（2）附近与委估房地产类似的分散经营的房地产租金及空置率水平如下：
表2-10
名称
楼层
租金水平
（元/㎡·月）
临街状况
空置率
备注
金百利商场
2
100～120
10%
东和购物中心
1
200～1250
内销
5%
（舍管理、水电费）
2
100～1150
20%
文化中心广场
l
200～1250
内铺
20%
续表
根据以上调查资料分析可以发现，××商圈整体统一管理经营的商业房地产的经营状况明显较分散经营的商业房地产的要好，整体统一管理经营的商业物业的租金水平要高、空置率要低。
错处：
缺少对估价对象本地区本类房地产过去经营状况及未来发展趋势的分析和预测。
三、最高最佳利用分析
所谓房地产的最高最佳利用是在法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
估价对象之××商城2～6层房地产未办理产权登记，经注册房地产估价师实地查勘了解，估价对象的平面布局和实物状况分析及对周边环境和房地产市场的调查研究，我们判定该房地产目前的商业用途符合最高最佳利用原则，并以此作为本报告的估价前提。
史家解读：
如果最高最佳利用分析的结论是维持现状，则不必再进行诸如更新改造、改变用途等前提的分析判断。
四、估价方法适用性分析
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后，根据估价对象的特点及实际情况，遵照国家标准《房地产估价规范》，经过反复研究，考虑到估价对象属于有收益或潜在收益的房地产，因此决定选取收益法作为本次估价基本方法来求取估价对象价值，在测算房地产收益时，选取比较法求取。
史家解读：
本估价只采用了一种方法估价，即收益法。
其实，还可采用假设开发法估价。
错处：
未充分说明不用假设开发法、成本法等其他估价方法估价的理由。
史家解读：
关于估价方法选用说明的4点说明
1、在结果报告中和技术报告中均要说明所选用估价方法理由，没有说明算错。
（关于在结果报告中要说明所选用估价方法理由，这是07年案例考试指错题明确的错误，也是09年房地产估价报告评审标准的明确要求）
2、如果只选用了一种方法，则在结果报告和技术报告中都应该说明不选用其他方法的理由；如果选用了两种或两种方法估价，则在技术报告中仍要说明不选用其他方法的理由，但在结果报告中不必说明不选用其他方法的理由。
3、有条件选用比较法的，应选用比较法估价；有条件选用比较法而没有选用的，应说明理由；有收益或潜在收益的房地产应把收益法作为一种估价方法，不选的则应说明不选的理由；具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，应选用假设开发法估价，具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，不选假设开发法的，应说明不选的理由。
4、结果报告和技术报告都缺估价方法定义，应在结果报告中指出，换句话说，在技术报告中不用说明缺估价方法定义。
五、估价测算过程
1．估算有效毛收益
委估房地产的收益主要是租金的收入，由于所处商圈较为成熟，类似商业的出租经营实例较多，且租金收益基本保持稳定，因此可采用比较法确定××商城建成后，估价对象的客观租金水平。
经比较法测算，××商城建成后3层的客观租金水平取70元/㎡，4～6层的客观租金水平取60元/㎡。
具体测算过程略。
同时考虑到目前××商圈商铺的供应量大，区域内2层及以上楼层的商铺总体空置率高，二层整层为新女人商城，经营状况良好，故二层空置率取10%。
项目为停建工程，商城3～7层全部处于空置状况，故三层至六层空置率取20%，由此计算有效毛收益。
错处：
确定二层空置率时，应以该区域市场的平均空置率为准，不能以估价对象二层空置现状为确定依据。
错处：
只考虑了空置损失，未考虑收租损失。
《××市租赁管理条例》规定租赁保证金不得超过3个月租金，本次估价租赁保证金按1个月租金计算；利率按中国人民银行公布的价值时点一年期定期存款利率2．52%计算。
错处：
本次估价租赁保证金按1个月租金考虑依据或理由不充分。
2．估算运营费用
委估房地产出租时，主要产生的运营费用有税金及附加、维修费、管理费、保险费等，根据××市房地产出租的相关规定及市场的一般情况取值，具体见《估价明细表》。
错处：
应明确说明运营费用构成项目均由出租人负担。
3．收益年限的确定
根据《××市土地使用权出让合同书》，H207—27宗地的土地使用年限为50年（从1997年01月10日至2047年01月09日止），项目为停建工程，类似项目的正常建设期为2年，而取得本停建工程后，正常再开发建设的开发时间为1年，经向委托人了解短期内无复工计划，预计交楼时间不确定等因素，本次估价时假设项目再开发建设的开发时间为3年，项目建成后剩余土地使用年限为37．3年，本次取剩余土地使用年限为其收益年限，即n＝37．3年。
错处：
确定收益年限时未说明建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余年限，确定理由不充分。
4．选用适当的报酬率
报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，交易实例见表2-12：
表2-12
实例
月净租金（元/㎡）
年净租金收益（元）
售价（元/㎡）
租售价比率
德奥商城二层
120
1440
15600
9．2%
中威商城二层
120
1440
16000
9%
入达商城二层
100
1200
14000
8．57%
平均
9%
在此基础上结合估价对象的现实状况，确定估价对象的报酬率为9．5%。
错处：
应该着眼于可比实例的典型买家和典型卖家对该类房地产的预期或期望报酬率，对用市场提取法求出的报酬率进行适当调整，即对报酬率进行预期或期望调整。
史家解读：
参阅理论教材249－251页。
估价明细表一表2-12
史家解读：
此案例整个收益法计算过程主要通过表格形式完成，这种形式直观明了、不容易漏项或重复，但缺少文字说明。
一般在案例考试中不会采用这种形式。
错处：
建购价款取值未说明理由或依据。
错处：
2128号铺位月租金单价确定无依据或理由。
错处：
依据合法原则，由于2128号铺位是违法使用的，在评估时应视为空置状态而不能以出租状态进行评估。
延伸阅读：
一是建设单位作为法定的竣工验收组织单位，如未经验收擅自使用，将导致高额的行政处罚风险：
根据《建设工程质量管理条例》第五十八条规定：
建设单位未经验收擅自使用的，由建设主管部门责令改正，处工程合同价款2%以上4%以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
并且，对建设单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员处前述单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。
二是如因擅自使用，导致降低工程质量标准，导致重大安全事故的，将遭致重大的刑事责任法律风险：
如果因为未经验收擅自使用，导致降低工程质量标准，造成重大安全事故的，根据《刑法》第一百三十七条的规定，将构成工程重大安全事故罪，对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处罚金；后果特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金。
错处：
房产税及两税一费计算基数中缺少押金的利息收入。
史家解读：
房产税及两税一费计税基数是有效毛收入，应含押金或租赁保证金利息收入；城市维护建设税纳税人所在地为城市市区的，税率为7%；纳税人所在地为县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城或者建制镇的，税率为1%。
错处：
租赁管理费取值依据未说明。
错处：
维修管理费取值依据未说明。
错处：
缺城镇土地使用税的计算或不需计算的说明。
错处：
月（年）净租金收益未说明是预测值或者说未对净收益进行期望或预期调整。
史家解读：
由于估价对象未来净收益每年不变，因此一定要说明净收益是预期值或者说要对净收益进行期望或预期调整。
错处：
选用净收益每年不变有限年限公式未说明理由或者说没有对净收益进行未来变化趋势分析。
错处：
在最后确定收益价格时，未说明在出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，对收回的建筑物不予补偿的前提。
错处：
在计算折现到价值时点的收益单价时，所选用的折现率不对，不能用报酬率代替。
史家解读：
这里计算折现是对的，因为要将在价值时点（2006.9.21）以后3年的时点（2009.9.21）的收益价格折现到价值时点，才是估价对象在价值时点时的价格，对应的是期房（停建工程）的价格。
但是，折现率不等于报酬率，这里的折现率是反映将估价对象这个停建工程建成现房过程中的风险程度，而报酬率是反映将估价对象建成现房后，每年获取一定收益的风险程度。
再说的深一些，折现率要大于报酬率，因为将期房建成现房的风险要大于估价对象建成后每年获取一定收益的风险。
还有不明白的同学，参见理论教材340页的例9－4，仔细揣摩。
估价明细表二 表2-14
估价明细表三 表2-15
史家解读：
3002号铺位与其它空置铺位的错处除了没有“错处：
铺位月租金单价确定无依据或理由”外，其它错误与2128号铺位计算中的错处一样，不再一一指出。
六、估价结果确定
估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，通过实地查勘与市场调查，运用科学的估价方法，结合估价经验和对影响项目价值的因素分析，确定估价对象于价值时点20××年××月××日的市场价值为6585444元，大写人民币陆佰伍拾捌万伍仟肆佰肆拾肆元整，估价结果详见下表：
估价结果明细表 表2-16
估价对象
建筑面积（㎡）
估价单价（元/㎡）
估价值（元）
××商城2128号铺位
286．11
7880
2254547
××商城3002号商铺
286．11
4250
1215968
××商城4002号商铺
286．11
3560
3114929
××商城5002号商铺
286．11
××商城6002号商铺
302．76
合计
1447．2
6585444
案例说明
1．案例的由来
估价对象为在建工程的部分商业房地产铺位，委托人为确定其权益价值而委托估价。
2．估价工作的主要难点和解决方案
该案例评估实质是估价对象权益于价值时点的市场价值。
估价时，估价人员考虑到如下因素：
（1）这种“权益”的价格与现房价格相比，有租金收益的损失，并且买“权益”总存在着风险（如有可能不能按期完工，或者实际交付的品质比最初约定的差等），即权益价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间损失净收益的折现值－风险补偿；
（2）报酬率等同于同等风险的投资报
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