房估案例与分析精讲班36第三章第三节房地产征收征用估价三.docx
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房估案例与分析精讲班36第三章第三节房地产征收征用估价三
××市××街××号房屋征收估价技术报告
一、估价对象描述与分析
（一）估价对象区位状况描述与分析
1．位置状况
估价对象地处××市××城区××街道内，与社区和行政街道一级的重要设施距离约为100～500m，多数步行时间约为5min以内，服务半径短；与所在地区一级的（医院、中学、电影院、行政服务中心等）重要设施距离在1000m以内。
2．交通状况
估价对象临近的市政道路和社区外围混合型道路相互搭配合理，交通较便利，因目前该区域正进行动拆工作，整体交通状况一般。
3．环境状况
估价对象周边有梁园、中山公园等，绿化率在30%以下，自然环境一般，周边多为六、七十年代建的平房及低层住宅楼，人文环境一般，无特殊景观。
整体环境状况属于一般。
4．基础设施状况
估价对象附近有211路、105路、205路等多路公交车及出租车经过，交通便利。
周边有中山公园、松风路仿古街、××市第四中学、南堤市场等，生活配套设施完善。
估价对象所在的区域属××市城区繁华热闹的传统商圈—升平商圈，随时代变迁，已日渐衰落，现该区域已纳入××市古镇改造工程项目范围，目前正进行动迁工作。
错处：
从严格应试角度看，公交车及出租车状况应放在交通状况中介绍。
（二）估价对象实物状况描述与分析
1．土地实物状况描述与分析
经现场实地查勘，综合分析土地实物状况，认为估价对象各方面充分考虑原有地形地势状况和相邻土地的利用状况，开发程度能够满足使用需要，与其市政设施和基础设施的保障程度高，与其用途很好地相匹配，整体土地实物状况属于较优，具体见下表。
2．建筑物实物状况描述与分析
经现场实地查勘，综合分析建筑物实物状况，认为估价对象各方面充分考虑自身建筑物与周边楼宇相互配合，楼宇的建筑功能得到正常发挥，与其用途较好地相匹配，整体建筑物实物状况属于一般。
具体见下表。
延伸阅读：
房屋新旧程度判定标准是：
完好房：
十、九、八成新，基本完好房：
七、六成新，一般损坏房：
五、四成，严重损坏房及危险房：
三成以下。
史记：
从上表中看估价对象过于老旧，本不应采用成本法估价；但在后面计算时提到“估价对象建筑物为砖木结构，二十世纪七十年代建成，一般砖木结构耐用年限为40年，按普通直线年限折旧计算得到的成新率为8．0%。
但由于估价对象使用期间不断得到翻新维护，经我司估价人员现场观察，综合分析其各方面状况发现，估价对象结构部分的成新率实际为45．0%”，即采用了成本法估价且有理由这样做，在此处宜说明估价对象不断翻新维护的情况。
（三）估价对象权益状况描述与分析
1．土地权益状况
（1）土地所有权状况：
国有。
（2）土地使用权状况：
土地使用权人不详，使用权类型为划拨。
（3）他项权利设立情况：
根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。
（4）土地使用管制：
住宅用地。
2．估价对象建筑物权益状况
（1）房屋所有权状况：
根据委托人提供的资料，房屋所有权取得方式不详。
（2）他项权利设立情况：
根据委托人提供的资料，无相关他项权利记载。
（3）出租或者占用情况：
无。
《××市××功能区改造工程建筑物测绘成果报告书》（编号：
2657）资料记载本次评估的估价对象未提供的房产证与国土证，权属人不详，最终以房产主管部门相关登记资料为准。
二、市场背景状况描述与分析（略）
三、最高最佳利用分析（略）
四、估价方法适用性分析（略）
五、估价测算过程
（一）比较法
1．运用比较法进行测算的基本公式为：
可比案例修正后单价＝可比案例成交单价（统一价格内涵后）×交易情况修正×市场状况调整×区位状况调整×实物状况调整×权益状况调整
估价对象比较价值＝案例1修正后单价×影响权重1＋案例2修正后单价×影响权重2＋案例3修正后单价×影响权重3
2．可比案例的选取与分析
经调查，结合估价对象的特点，选取了估价对象附近物业三个放盘个案作为比较案例，估价对象与比较案例的有关情况详见下表。
错处：
所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前而不是之后。
史家解读：
由于价值时点是2011年12月22日，用比较法计算所选三个可比实例成交日期应在价值时点之前。
错处：
估价对象的价格应包含卖方负担的税费，即是正常税费负担情况下价格，而不应是不含交易税费的价格；或者说表3－23中价格内涵与表3－24中的税费负担说法不一，自相矛盾。
史家解读：
税费负担在2013年之后的理论教材中调整至建立比较基础中，不在交易情况修正中。
3．可比实例修正
将上述各可比案例统一价格内涵后，分别与估价对象进行比较，根据估价对象与各可比案例的差异，确定估价对象相对各可比案例的修正系数，见下表。
错处：
临街道路状况应放在区位状况中。
史家解读：
因为估价对象是独栋建筑而三个可比实例是单套住宅，从估价对象看楼层是实物状况因素，从三个可比实例看楼层是区位状况因素。
因此本案例中楼层因素可放在实物状况中。
错处：
所在楼层应说明总楼层及调整理由。
错处：
三个可比实例与估价对象结构不同，不能作为可比实例。
错处：
景观应放在区位状况中，不应放在实物状况中。
错处：
三个可比实例的土地使用年限描述模糊且不准确，无法确定与其调整系数的对应关系。
史家解读：
三个可比实例土地使用权类型经推测应为出让，估价对象为划拨，原则上权利性质不同的交易实例不能作为可比实例；但比较法计算是假设估价对象为出让土地且出让年限为法定最高年限70年，对于此假设应作一说明为宜。
错处：
市场状况调整的理由未说明或者说三个可比实例市场状况调整系数取值与表3－24没有对应关系。
错处：
可比实例3的商业繁华程度调整理由未说明。
错处：
从严格应试角度看，交易情况、区位状况、实物状况和权益状况调整中各子项系数权重取值未说明理由。
错处：
三个可比实例设计布局比估价对象差些应体现在表3－24中。
错处：
可比实例3的景观调整系数取5%与描述内容不符。
错处：
可比实例3的物业管理服务调整系数取5%与描述内容不符。
错处：
在表3－24中，三个可比实例权益状况中租赁、占用情况调整没有对应的说明或描述。
4．估价对象比较价值确定
根据可比实例修正系数，计算得到各可比案例修正后的单价，考虑到案例2与估价对象建筑年代较接近，各方面的相似程度较高，案例1、3相似程度略低，故经综合分析后确定三个案例的权重分别为30%、40%和30%，则估价对象的比较价值为4483元/㎡，测算结果见下表。
错处：
区位状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。
错处：
实物状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。
错处：
权益状况调整系数颠倒了，应该是分子为100而不是分母是100。
史家解读：
区位、实物、权益状况调整系数错误。
可比实例1临街道路状况比估价对象好，应对可比实例1价格进行调减，可比实例2、3的临街道路状况比估价对象差，应对可比实例2、3价格进行调增。
由于其调整系数分子分母颠倒，直接导致这些调整方向性错误，根本原因在于其调整基准错误：
应以估价对象状况为基准而不是以可比实例状况为基准。
（二）成本法
本次运用成本法采用房地合估路径，测算公式如下：
房地产价值＝土地取得成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润－建筑物折旧
史家解读：
去年教材是房地分估路径，今年调整为房地合估路径。
1．估价对象土地取得成本
（1）楼面地价
经使用比较法测得估价对象在价值时点、土地使用年限为70年的楼面地价为3118元/㎡（具体测算过程略）。
（2）估价对象土地取得成本
按××市政府有关部门规定，受让人取得土地须缴纳3%的契税，所以估价对象楼面地价取得成本＝3118×（1+3%）＝3212（元/㎡）
2．开发成本（史记：
应该是建设成本）
开发成本＝建筑安装工程费＋勘察设计和前期工程费＋公共配套设施建设费＋开发期间税费
建筑安装工程费＝建筑工程费＋装饰装修工程费＋设备安装工程费
开发期间税费＝配套设施建设费＋建筑工程质量与安全监督费等其他税费
错处：
建设成本（开发成本）中缺其他工程费一项。
错处：
配套设施建设费（基础设施建设费）不能归于开发期间税费，它属于土地取得成本或土地开发成本，应归属于土地重新购建成本。
A、建筑安装工程费
经查阅××市建筑工程造价资料，根据相关建设工程投资估算指标，结合估价对象的建筑结构、层数、功能布局等各方面状况，类似结构工程修正后建安工程费单价为850元/㎡。
B、勘察设计和前期工程费
本次评估根据估价对象的利用现状及××市建筑工程实际情况，结合估价对象建设规模，取建筑安装工程费的5%计算：
勘察设计和前期工程费＝建筑安装工程费×5%＝850×5%＝42（元/㎡）。
C、基础设施建设费
根据××市基础设施建设费及公共配套设施建设费实际情况，确定估价对象宗地的基础设施建设费及公共配套设施建设费为110元/㎡（具体测算过程略）。
错处：
基础设施建设费已全部包含在土地重新购建成本中了，此处不应再考虑，属于重复计算的错误。
D、开发期间税费
开发期间税费为76元/㎡（具体测算过程略）。
E、建筑物开发成本合计＝建筑安装工程费＋勘察设计和前期工程费＋基础设施建设费＋开发期间税费＝850＋42＋110＋76＝1078（元/㎡）。
3．管理费用
××市现行建筑项目的管理费用一般为土地取得成本和开发成本的2%－4%，结合估价对象的实际情况，确定本项目按3%取管理费用，即：
管理费用＝（3212+1078）×3%＝129（元/㎡）。
4．销售费用
根据估价对象的区位、规模及档次等因素，本次估价取开发完成后的房地产价值的3%为销售费用，设定估价对象的开发完成后的房地产价值为V，则：
销售费用＝3%V。
错处：
销售费用的取值不客观或者说应以社会平均客观数据为准。
5．投资利息
估价对象规模不大，按照一般正常的施工工序，建设周期约为0．2年，投资利息计算取银行半年期贷款利率6．56%，则利息为：
投资利息＝3212×［（1＋6．56%）0.2－1］+（1078＋129+0.03V）×［（1＋6．56%）0.2/2－1］＝49+0.00019V（元/㎡）。
错处：
应说明销售费用均是在开发完成之前发生的。
史家解读：
贷款期在6个月以下的利息计算适用半年贷款利率，不能采用年贷款利率。
6．销售税费
A、销售税金及附加，一般为售价的5．72%。
B、其他销售税费，包括应由卖方负担的印花税、交易手续费和堤围防护费等，一般为售价的0．9%。
销售税费＝6．62%V。
错处：
销售税金及附加取值错误，在城市中一般应为售价的5．5%。
7．开发利润
根据对类似开发项目的统计分析，结合区域房地产市场情况及本项目的实际情况，综合考虑本项目的区域条件和开发企业的品牌和盈利能力，确定开发利润为270元/㎡（具体测算过程略）。
8．房地产开发完成后价值
V＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润
＝3212＋1078＋129＋3%V＋49+0．00019V＋6．62%V＋270
解上式得V＝5264（元/㎡）
史记：
计算得出V＝5243元/㎡。
9．建筑物折旧
估价对象建筑物为砖木结构，20世纪70年代建成，一般砖木结构耐用年限为40年，按普通直线年限折旧计算得到的成新率为8．0%。
但由于估价对象使用期间不断得到翻新维护，经我司估价人员现场观察，综合分析其各方面状况确定估价对象的成新率实际为75．0%。
考虑建筑物部分的开发费用、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费及开发利润的重置成本单价为2082元/㎡（具体测算过程略）（史记：
2082元/㎡的数值是错误的）。
所以
建筑物折旧＝2082×（1－75%）＝520（元/㎡）
10．估价对象成本价格
估价对象成本价格＝5264－520＝4744（元/㎡）
（三）估价对象结果确定
运用比较法测算的比较价值为4732元/㎡，运用成本法测算的成本价格为4744元/㎡，两者差异不大。
故综合分析确定以两者的简单算术平均值为最终结果。
评估单价＝（4732+4744）÷2＝4738（元/㎡）
评估总价＝4738×208.08＝985883（元）
六、估价结果确定
1．测算土地出让金
本次估价对象土地使用权类型设定为划拨，按照《××市国有建设用地土地出让金及租金计收标准》（××［2010］××号）规定：
划拨土地按原用途补办出让的，且未建成建筑物或建成后未发分户证，经批准补办出让按土地市场价格的40%计收土地出让金；
经比较法测算的估价对象楼面地价为3118元/㎡，故
土地出让金＝3118×40%×208.08＝259517元（取整至个位）。
2．估价对象估价结果确定：
估价对象扣除土地出让金后的估价总值＝9858833－259517＝726366（元）（取整至个位）
估价单价＝726366÷208．08＝3491（元/㎡）（取整至个位）
估价对象扣除土地出让金后的估价总值为人民币柒拾贰万陆仟叁佰陆拾陆元整（￥726366元）（取整至个位），评估单价3491元/㎡（取整至个位）。
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