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酒店式公寓的调研分析及对青岛项目的建议
一、酒店式公寓的调研分析
1、酒店式公寓的发展
酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。
最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。
这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。
不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。
随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。
我国的酒店式公寓最早出现在深圳。
当时，由于深圳是我国改革开放的前沿阵地，也就最早的吸收了外来的信息。
之后在上海、北京等地均有发展。
由此可见该类物业一般都出现在比较发达的大城市或是一些旅游区。
我国的酒店式服务公寓经过几年的发展，在原有基础上已经形成自己的特点，具有“自用”和”投资”两大功效。
与传统的酒店相比，在硬件配套设施上毫不逊色，而服务更加家庭化。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受投资人士以及在我国工作的外籍商务人士的青睐。
酒店式公寓的特点
酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是亚洲兴起的一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。
酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。
酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。
对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。
酒店式公寓项目本身的设计也是个性化的，它不能流于一般形式，因为酒店式公寓的客户群是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。
选择酒店式公寓自住最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。
一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。
随着人们生活水平及生活品味的提高，人们对生活质量的要求也随之提升。
酒店式公寓能够满足这一特定人群的这种需求。
2、与公寓式酒店的区别
与此同时，现在的市场中还有另一种形式的物业，就是公寓式酒店。
简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务就包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
从服务上看，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别，它们之间的本质区别在于：
酒店式公寓楼盘可将每个单元出售给个体买房者，买房者可拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。
而公寓式酒店却没有产权。
3、与传统酒店的区别
酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由于拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上来说，它是拥有私家产权的酒店。
我们认为，伴随着一个新的投资、消费热点的出现，酒店式公寓在销售、经营和管理上还面临如下一些新课题：
如何建立独特的营销模式，吸引更多的投资者作销售对象；如何对酒店式公寓进行统一经营，取得收益并保证投资回报率；如何引进全新的管理模式来平衡区别于住宅物业管理和酒店服务管理的酒店式公寓物业管理等。
4、酒店式公寓的市场诱惑力
市场人士分析“商住”之所以能吸引客户主要原因是：
第一、“商”有利可图，投资风险小，转让出租回报率高。
第二、“住”得舒服。
由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此一推出即备受商务人士欢迎。
第三、产权问题。
拥有产权可以让业主居住得安心、放心。
必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。
5、酒店式服务公寓的客户
酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居住的居民。
虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在半年或以上。
这个市场的主要客人有长期出国的生意人及其家人，长期在外的跨国公司高级管理人员及其家人以及正在放长假的家庭。
据我们对深圳酒店式公寓的市调得知，酒店式公寓的消费人群主要包括海内外常驻深圳机构的商务人员、管理人员、技术人员。
由于他们工作年限关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。
由于住房补贴高，他们往往会和家属租住品质好的高档公寓，这样便形成了一个庞大的酒店式公寓消费群体。
另外，还包括经常往来深圳的内地及海外商务人员。
由于业务上的关系，内地及海外都有不少商务人员经常往返深圳，这类人会选择酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中选择购买或租用住房，以方便居住和办公。
投资者也是一个很大的消费群体。
深圳和香港都有不少人购买房屋用于投资，他们一般选择户型面积小、总价低的物业，酒店式公寓就是其中之一。
同时，还有深圳的小企业和SOHO族。
深圳的小企业数量众多，少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公、休息及接待客户。
6、如何吸引市场投资酒店式公寓？
酒店式公寓吸引投资者并获得良好的收益，关键在于：
一看：
位置，是否具备可持续发展潜力；
二看：
配套，全套生活、商务服务，超市甚至婴儿托管所都要有；
三看：
物业管理。
客户的去留很大程度上取决于物业管理的质量，提供良好的服务是吸引客户的最直接条件，还要有专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理。
四看：
完整计划。
每年、每月，甚至每周的租务计划都应该有；
五看：
推广。
持续、稳定的市场传播是物业发展的基础；
六看：
整体经济的发展态势。
在我国酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。
自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报在8%－10%之间，其较高的投资回报率吸引了众多人的目光。
7、酒店式公寓的开发和投资主要面临４大风险
根据我们的市调分析，目前酒店式公寓的开发和投资主要面临四大风险：
一是随着酒店式公寓物业越分越细，导致投资客分流。
比如《东方银座酒店》比较强调商务功能，而《趣园》则更强调“居住”。
常规来说，住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，即当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低。
因此，作为酒店式公寓住宅现今相对集中的客户群——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。
二是酒店式公寓的规划设计问题。
不少开发商急功近利，使得一些酒店式公寓的设计不尽如人意。
即便是现在推出的一些项目，也有部分是利用现成地块中的边角料设计而成，朝向、走道等都存在一些问题，也无法满足酒店式公寓住户的特定需求：
如缺乏洗衣、送餐等服务空间等。
三是投资者的预期租金问题。
现在，市场上的酒店式公寓产品大多为上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格；特别是在交付使用后，同一地点的出租供应量骤然增大，诸多买家出租套现的投资行为愈演愈烈，一些急于求成的出租者会降低租金，从而造成投资回报率的下降和投资回收期的延长。
四是定价问题。
酒店式公寓的单价高于其他住宅10%-20%是合理的。
但不少酒店式公寓的价格砝码也与日俱增，每平方米上万元的酒店式公寓不断增多，价格与市场出现严重背离。
另外，酒店式公寓还存在绿化率低、楼内电梯拥挤、通道狭窄、居住人群复杂等普遍问题。
投资风险怎样规避呢？
我们认为，首先是对地段的综合考虑。
目前酒店式公寓风起云涌的背后，隐藏着区域供应量增加、产品雷同等影响投资回报率（租金）的因素。
因此，我们在对青岛项目进行市调时重点对项目地段、区域市场产品等综合因素进行了了解，经过对国内酒店式公寓的综合分析后，认为该项目适宜建成五星级酒店式公寓。
其次，楼盘要有创新设计，拒绝烂尾楼。
酒店式公寓设计要充分体现其经济实用性特征，房型布局要紧凑而灵活，减少户内消极空间的数量，减少公共面积的分摊。
对于不同层次的居住者及其生活习惯，居室套型设计可以灵活分隔。
8、酒店式公寓的未来发展和对青岛的影响
目前，国内各大、中城市已经形成了高级商务人士阶层。
这一阶层拥有非常客观的商务消费能力。
从另一方面来看，中国加入世贸以后也将为青岛这样的国际旅游城市带来数量众多的客源。
2008年的奥运会吸引了全世界人民的目光，届时将会有越来越多的人来青岛旅游，将会有国际上大型的跨国公司来青岛设立分部，中小型公司由于资金实力有限，既想要交通方便、价位比酒店低，又不能放弃高档的办公环境和办公处所，那么酒店式公寓则是其最佳选择。
酒店式公寓为住户提供了家庭住房的格局和家居式服务，同时提供了完善的办公环境，是青岛房地产业的一种新模式，它拥有更多、更全的服务功能，对投资置业的人士来讲是一种新的具有更高回报率的选择。
有关专家认为，酒店式公寓是投资性置业尤其是异地置业的上选，因为此类物业投资对于多数人而言，具有超值回报空间。
通常，酒店的租金要比公寓高30%左右，而酒店式公寓单位小、好管理、易出租等特点是其它物业项目难以比拟的。
不过投资高档项目所占用的资金相对较多，回报的周期相对较长，因此，较适合中长线的投资者。
酒店式公寓最重要的是要有它赖以生存的环境，最好在市中心地区或旅游景区，才有广阔的发展空间和更高的投资回报。
未来酒店式公寓的流行趋势是更加多样化。
以前酒店式公寓多位于各国旅游度假区，且为了增加吸引力，均建设符合潮流的配套设施——水疗房、健身房、按摩、美容美发等。
现在，新西兰的皇后镇、澳洲的大堡礁等旅游胜地就属此类型。
然而随着社会的发展，商务人士产生了商务式的酒店公寓需求，它们的特点多是位于世界国际大都市，例如新西兰奥克兰CBD，澳洲悉尼、墨尔本等地，商务客户既可住宿，白天还可以于客厅召开小型的商务会议或见客等。
而其价格却比酒店便宜不少，新西兰一房一厅的酒店公寓仅为人民币1500元/周。
二、我们的建议
青岛酒店式公寓作为近年来房地产市场上出现的一种新型物业，而逐渐受到人们的关注。
我们认为它在青岛有相当大的发展空间。
根据市调分析结合国内外酒店公寓发展的趋势，我们对本项目酒店式公寓本身及其发展空间作一些构思。
1、专业的国际管理公司担纲管理
青岛酒店公寓项目，将由享誉国际的专业酒店管理公司提纲物业管理，为每一位住户提供至善至美的五星级酒店式家居服务，让住户时刻享受真正自在的私人空间。
2、酒店公寓的功能设置和服务
⑴、客房
根据对酒店式公寓的了解，结合青岛市场的需求，我们建议客户按着标准客房和行政客房进行划分。
A、标准客房层：
高级客房、豪华客房和海景客户之分。
B、行政客房层：
行政高级客房、行政豪华客房、行政海景客房、海景套房和总统套房等。
C、房间设施
双头煮食炉和基本餐具（砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具）
国际、国内电话
特大行政写字台，配有适合个人计算机高速宽带和双电源接口
可独立控制的中央空调
提供浴室用品
风筒
迷你酒吧
电视
房间保险箱
咖啡/茶电热水壶
熨斗和烫板等。
注：
客房的价格将参照青岛市同类酒店式公寓客房的收费及五星级酒店的租金标准，届时予以提供。
⑵、宴会厅
布置优雅的宴会厅位于二楼，可供200人入座其间，适用于宴会、会议及婚宴，并配备有最先进的音响视听设施、同声传译和专业照明系统，实是举办商务或社交聚会的理想场地。
各具特色的会议室位于二楼和三楼，可提供15－200位客人作会议使用，也可在会议室内设宴布席，方便灵活，实是举办商务或社交聚会的理想场地。
宴会设备
同声传译激光教棒
远程会议系统活动舞台
多媒体投影仪电子指示牌
实物投影仪电视机
胶片投影仪录像机
手提电脑录音设备
电子白板影像机
白板扩音设备
⑶、餐厅及娱乐
A、咖啡酒廊
咖啡酒廊 06：
30-01：
00
咖啡酒廊位于大堂，各国珍馐应有尽有。
飘飘仙乐中，伴您尽享美食。
B、行政酒廓
行政酒廊位于最高楼层，美酒、美景，美不胜收，是时尚聚会之绝佳场所。
酒廊－浅酌慢饮，酒醇音醉；凭窗远眺，醉人港景咫尺之遥。
红酒雪茄屋－良朋益友，红酒雪茄，人生美好时光，享受不尽。
图书馆－一本书，一个休闲新天地，给您一个宁静致远新境界。
⑷、设施
A、商务中心和办公室
商务中心为客人提供全套专业服务及备有会议室和出租办公室
出租办公室
秘书服务
代售机票、火车票
会议室
商务中心可提供传真服务、彩色打印、文件装订、过胶、翻译和快递
通讯
国际、国内长途
房间宽频上网
公共场所无线上网
B、健体俱乐部
池畔露天阳台
恒温游泳池
健身房
香薰浴
⑸、尊贵服务
每日报纸一份（青岛日报、半岛都市报、青岛晚报等中任选一份）
接收传真
每周两次房间清洁服务（包括更换床单被套、吸尘等工作）
使用游泳池、健身房（视季节而定）。
第五节、附件
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丹枫白露推出别具特色的女士楼层、为女性提供一个时尚、温馨的私密空间。
照顾到女性生理和心理特点，房间内所有摆设均为女士特别而设。
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门市价（RMB）
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女士商务套房（69m2）
1280
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以上价格另加15%服务费
此价格自2004年8月1日起
本酒店有权对此价格进行修订而不做任何通知以及承担任何责任
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卫生护理套装
特色迷你吧
奉送欢迎水果
提供纯净水
免费使用游泳池、健身房（根据季节情况而定）
欢乐时光提供佐酒小食
赠送当日报纸（深圳商报、晶报、晚报、特区报、chinaDaily中任选一份）
微型图书馆借阅报纸和杂志
供阅欣赏2张精选原声DVD影碟（视租用情况而定）
商务廊享有八折优惠（通讯费用除外）
Qcafé餐厅享有九折优惠（送餐服务除外）
由宾客关系主任陪同办理特快入住与退房手续
延迟退房至下午2时（视酒店当日住房情况而定）
由999丹枫白露提供的五星级标准酒店式的管理与服务
丹枫白露服务式住宅，首次引进全欧式建筑设计语言，首创双创洗手间概念，将生活的私密性和享受强调到极致，倡导尊重个性生活。
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99套璀璨欧陆风格崭新客房温馨时尚、开敞双厅，小跃式双套房格局，超大空间宽敞整洁。
独立衣幅间、私人保险箱、50个频道卫星电视、有线电视电影频道、迷你吧、宽频上网、国际直拨电话、名师设计家私、超静音彩电、冰箱、全自动洗衣机、独立控制空调、开放式厨房内设双头煮食炉提供基本餐具。
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客房服务及价位
房间类型
户型及面积
门市价
每月房价
商务套房
40-60m2（一房一厅）
¥700/晚
¥9000/月
行政套房
96m2（二房一厅）
¥1500/晚
¥13000/月
豪华套房
102m2（二房一厅）
¥1700/晚
¥15000/月
备注：
以上价均包含水、电费、煤气费、物业管理费
尊享服务
※提供服务
每日报纸一份（在深圳商报、晶报、晚报、特区报、shenzhenDaily中任选一份）
接收传真
每周两次房间清洁服务（包括更换床单被套、吸尘等工作）
使用游泳池、健身房（视季节而定）
可提供烫斗、烫板
※可提供以下设施
双头煮食炉和基本餐具（砂锅、炒锅、碗、筷、勺、盘、刀具）
卫星电视接受系统可欣赏到50个频道
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宽频上网
国际直拨电话
交通指南
往酒店出发
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分钟
罗湖口岸
RMB15
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RMB15
5
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RMB30
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RMB120
45
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RMB180
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在此至高处俯瞰，深圳这个现代化都市的城市风景和商业中心区的青翠绿荫尽收眼底，实为人生得意而赏心悦目之事。
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07:
30-22:
30
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33888
999丹枫白露酒店公寓
地址：
中国深圳市深南东路1001号
预计电话：
86-75525130011/25130999
网址：
www.999royal-
E-Mai.：
sales@999royal-
邮编：
518002
美文欣赏
1、走过春的田野，趟过夏的激流，来到秋天就是安静祥和的世界。
秋天，虽没有玫瑰的芳香，却有秋菊的淡雅，没有繁花似锦，却有硕果累累。
秋天，没有夏日的激情，却有浪漫的温情，没有春的奔放，却有收获的喜悦。
清风落叶舞秋韵，枝头硕果醉秋容。
秋天是甘美的酒，秋天是壮丽的诗，秋天是动人的歌。
2、人的一生就是一个储蓄的过程，在奋斗的时候储存了希望；在耕耘的时候储存了一粒种子；在旅行的时候储存了风景；在微笑的时候储存了快乐。
聪明的人善于储蓄，在漫长而短暂的人生旅途中，学会储蓄每一个闪光的瞬间，然后用它们酿成一杯美好的回忆，在四季的变幻与交替之间，散发浓香，珍藏一生！
3、春天来了，我要把心灵放回萦绕柔肠的远方。
让心灵长出北归大雁的翅膀，乘着吹动彩云的熏风，捧着湿润江南的霡霂，唱着荡漾晨舟的渔歌，沾着充盈夜窗的芬芳，回到久别的家乡。
我翻开解冻的泥土，挖出埋藏在这里的梦，让她沐浴灿烂的阳光，期待她慢慢长出枝蔓，结下向往已久的真爱的果实。
4、好好享受生活吧，每个人都是幸福的。
人生山一程，水一程，轻握一份懂得，将牵挂折叠，将幸福尽收，带着明媚，温暖前行，只要心是温润的，再遥远的路也会走的安然，回眸处，愿阳光时时明媚，愿生活处处晴好。
5、漂然月色，时光随风远逝，悄然又到雨季，花，依旧美；心，依旧静。
月的柔情，夜懂；心的清澈，雨懂；你的深情，我懂。
人生没有绝美，曾经习惯漂浮的你我，曾几何时，向往一种平实的安定，风雨共度，淡然在心，凡尘远路，彼此守护着心的旅程。
沧桑不是自然，而是经历；幸福不是状态，而是感受。
6、疏疏篱落，酒意消，惆怅多。
阑珊灯火，映照旧阁。
红粉朱唇，腔板欲与谁歌？
画脸粉色，凝眸着世间因果；未央歌舞，轮回着缘起缘落。
舞袖舒广青衣薄，何似院落寂寞。
风起，谁人轻叩我柴扉小门，执我之手，听我戏说？
7、经年，未染流殇漠漠清殇。
流年为祭。
琴瑟曲中倦红妆，霓裳舞中残娇靥。
冗长红尘中，一曲浅吟轻诵描绘半世薄凉寂寞，清殇如水。
寂寞琉璃，荒城繁心。
流逝的痕迹深深印骨。
如烟流年中，一抹曼妙娇羞舞尽半世清冷傲然，花祭唯美。
邂逅的情劫，淡淡刻心。
那些碎时光，用来祭奠流年，可好？
8、缘分不是擦肩而过，而是彼此拥抱。
你踮起脚尖，彼此的心就会贴得更近。
生活总不完美，总有辛酸的泪，总有失足的悔，总有幽深的怨，总有抱憾的恨。
生活亦很完美，总让我们泪中带笑，悔中顿悟，怨中藏喜，恨中生爱。
9、海浪在沙滩上一层一层地漫涌上来，又一层一层地徐徐退去。
我与你一起在海水中尽情的戏嬉，海浪翻滚，碧海蓝天，一同感受海的胸怀，一同去领略海的温情。
这无边的海，就如同我们俩无尽的爱，重重的将我们包裹。
10、寂寞的严冬里，到处是单调的枯黄色。
四处一片萧瑟，连往日明净的小河也失去了光彩，黯然无神地躲在冰面下恹恹欲睡。
有母女俩，在散发着丝丝暖意的阳光下，母亲在为女儿梳头。
她温和的把头发理顺。
又轻柔的一缕缕编织着麻花辫。
她脸上写满笑意，似乎满心的慈爱永远装不下，溢到嘴边。
流到眼角，纺织进长长的。
麻花辫。
阳光亲吻着长发，像散上了金粉，闪着飘忽的光辉。
女儿乖巧地依偎在母亲怀里，不停地说着什么，不时把母亲逗出会心的微笑，甜美的亲情融化了冬的寒冷，使萧索的冬景旋转出春天的美丽。
11、太阳终于伸出纤纤玉指，将青山的柔纱轻轻褪去。
青山那坚实的肌胸，挺拔的脊梁坦露在人们的面前，沉静而坚毅。
不时有云雾从它的怀中涌起，散开，成为最美丽的语言。
那阳光下显得凝重的松柏，那苍茫中显现出的点点殷红，那散落在群山峰顶神秘的吻痕，却又增添了青山另外的神秘。
12、原野里那郁郁葱葱的植物，叫我们丝毫感受不到秋天的萧索，勃勃生机与活力仍在田间高山涌动。
谷子的叶是墨绿的，长而大的谷穗沉甸甸地压弯了昨日挺拔的脊梁；高粱仍旧那么苗条，满头漂亮的红缨挥洒出秋的风韵；那纵横原野的林带，编织着深绿浅黄的锦绣，抒写出比之春夏更加丰富的生命色彩。
13、终于，心痛，心碎，心成灰。
终于选择，在月光下，被遗忘。
百转千回，早已物是人非；欲说还休，终于咫尺天涯；此去经年，你我终成陌路。
爱你，终是一朵花开至荼糜的悲伤，一只娥飞奔扑火的悲哀。
14、世界这么大，能遇见，不容易。
心若向阳，何惧忧伤。
人只要生活在这个世界上，就有很多烦恼，痛苦或是快乐，取决于你的内心。
人不是战胜痛苦的强者，便是屈服于痛苦的弱者。
再重的担子，笑着也是挑，哭着也是挑。
再不顺的生活，微笑着撑过去了，就是胜利。
15、孤独与喧嚣无关，摩肩接踵的人群，演绎着身外的花开花谢，
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