商业调研报告三篇.docx

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商业调研报告三篇

商业调研报告【三篇】

1.商业调研报告

　　一、现状分析

　　近年来，随着芗城区旧城改造、城市扩容步伐的加快，城市居民居住环境有了较大转变，社区服务功能大幅提升，社区商业得到了较快进展，社区商业网点数量不断增加，经营业态和服务领域进一步拓宽。

从调查看，目前，芗城区共有社区69个。

各类社区商业网点近1000个，经营方式有餐饮、超市、各类中介、便利店、物流、食杂店、洗衣店、修理店、回收站、书店、冲印店、药店、家庭服务站、大众浴池等。

社区商业进展主要呈现以下几个特点：

　　1、社区商业网点进展快速，“双进工程”服务对象不断扩大。

随着经济的进展和中心城区的不断扩大，社区商业服务对象也不断拓展，服务对象不仅面对宽敞居民，更侧重于为老人、儿童、残疾人、优抚等社会弱势群体服务，以及为下岗、失业人员的提供再就业服务。

　　2、社区商业网点呈多业态进展趋势。

社区商业过去以商业零售业网点为主，仅限于食品、日用百货、美容美发等行业，近年来，一批新兴业态的社区商业网点应运而生，现已进展到几十个服务项目，如保姆、清洁修理、物业绿化、家教、技能培训、网络服务、婚庆礼仪、餐饮、保健、社区医疗、代理、中介服务等多个门类的便民利民服务项目。

　　3、新社区的各项配套服务设施、功能较为齐全。

随着中心城区范围不断扩大，加速了新社区的建设，新社区的建设又带动了社区商业的进展以及周边商业中心的进展，其商业设施、网点分布、商品结构与服务功能均较为齐全，明显优于老社区。

　　4、传统商业和服务业在社区商业建设中得到了充分进展。

近年来，流通领域的市场化进程不断加快，社区商业应市场需求得到快速进展，大大小小的商业网点渗透到社区的大街小巷，并在社区内及其周边形成确定规模。

同时，社区沿街各类小型商品市场得到进展，有蔬菜市场、干果市场、水产品市场等，为社区居民消费购物提供了便利。

　　二、存在的主要问题

　　1、社区商业进展缺乏科学规划和有效指导。

目前，社区商业在进展中较多的商业网点与社区住宅混在一起，严峻影响了居民的正常生活，并造成安全隐患和环境污染。

其中建在居民楼底层或楼内的餐馆、酒店以及各类服务机构影响较大，形成的民企纠纷较多。

社区商业与区域性商业中心在功能定位方面缺乏科学规划、合理分工和有效监督。

　　2、社区商业进展不平衡，老社区商业网点进展慢、基础差。

在这次调查中看到，一些老社区商业设施简陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者临时搭建，甚至是违章建筑开办的。

这些小店小铺以经营副食为主，商品单一、质量低劣，购物环境和卫生状况较差，造成社区居民购物不便，很多日常消费需要跑较远的路，且社区的服务功能不健全，与建设“便利消费进社区，便民服务进家庭”双进工程提出的社区商业进展目标差距较大。

　　3、社区商业基础设施较差，现代服务业不够发达。

随着人们生活水平的提高，居民消费需求普遍提高，呈现出多样性、多层次的消费特点，社区商业低水平、低层次的服务状况与之不相适应，亟待改善。

在调查中，有的反应社区没有停车场，车辆乱停乱放现象比较严峻。

有的反应社区没有蔬菜市场，居民买菜不方便。

有的反应家政服务业没有形成，居民寻求家政服务很不方便。

有的反应社区商业网点不能仅依靠小店小辅、小商小贩提供商品和服务，要提高档次，保证质量等等。

从反应的状况看，社区商业的服务功能普遍滞后于居民的消费需求。

因此，加强社区商业基础设施的规划和建设，拓展社区商业服务功能，是落实科学进展观，完成社区双进工程的重点工作。

　　三、推动措施和进展方向设想

　　1、应合理规划，完善社区商业业态。

应由政府牵头，会同商务、规划、建设、房管、财政、城区、工商、税务等部门，争辩制定网点改造规划。

如：

对社区商业的规模、结构、布局及标准、分类等做出明确规定。

业态业种10种左右，建议包括配送餐饮连锁店、小型超市、菜市场、食杂店、美容美发店、修理店、洗染店、照相馆、旧货废弃物回收站、家庭服务、书籍音像店、药店等。

　　2、应采用公开招标等形式，确定有实力的企业参与社区商业建设。

　　一是选择、培育有实力的配送餐饮企业（由中心厨房统一配送至社区连锁店）进入社区商业示范区，实施包括“早餐工程”在内的大众化餐饮，保证居民在社区内就能够方便地吃到有保障、质量较好的早餐、快餐。

　　二是鼓舞农副产品流通企业在社区新建和改造放心肉、放心豆制品、本文络购物融合的服务体系。

一些小区的夫妻店、传达室或者警卫室都主动或被动地兼职帮小区住户代收快件。

　　北商商业争辩院通过对12个社区居民的调查采访发觉，9个社区对连锁餐饮的需求，7个社区对家政服务的需求较高，其次是菜店这代表了社区商业整风光临的品牌化程度低的现状，美容美发、洗染、家政、便利店等都存在杂牌军的问题。

　　其实，北京市一贯鼓舞连锁经营企业加快向社区进展，鼓舞品牌连锁经营企业参与社区商业建设，通过采用收购、兼并、直营连锁或特许加盟等方式整合分散的社区商业资源。

早在20**年，物美、京客隆等百余家企业入选市商务委推举进社区的连锁企业。

　　调查中发觉，在高成本压力和电子商务的冲击下，传统零售业在拥抱电商和下沉社区中找到了两种进展路径。

调查中，一个突出的转变是，7-11、吉野家、肯德基等知名传统商业企业的身影开始涌现在社区。

不过，社区商业的市场培育期会比繁华商圈长，销售规模短期也难与区域中心媲美。

但是，社区周边消费频次高，更着重便捷和性价比。

　　餐饮居社区商业之首

　　在选取的采访样本中，餐饮在社区商业各业态中占比，平均占比达到32%;其次是生活服务类（包含家政、洗染等行业），占比为27.5%;位居第三的是美容美发行业，占比为13.33%。

　　但是，从调查的各类商业业态看，社区商业进展的自发性特点明显。

餐饮业虽然成为社区商业主力军，但是，这些餐饮主要是不知名的小店，不仅更换频率高，服务质量也不稳定。

　　在对长阳、天通苑等以年轻消费群体为主的新社区调查发觉，幼儿教育正在快速扎根社区，占比达到9%，成为社区商业业态的新成员。

此前很多幼儿教育品牌会选择区域商业中心地带，但是，随着生育高峰的到来，新兴社区的很多年轻住户已经升级为三口之家。

巨大的儿童消费市场成为商家掘金的新发力点。

可以猜想，单独二胎政策落地实施后，幼儿教育将迎来更大市场。

另外，随着老龄人口增加以及消费习惯的转变，社区送货上门、家政、代收代缴等服务需求增大。

　　此外，社区商业的物业主要来源于小区底商，受限于起初开发商的规划设置。

这也造成了社区商业缺少规划的问题。

　　菜店掩盖面有待提升

　　针对社区商业调查发觉的问题，北京商报官方微博面对近50万粉丝进行了“帮社区商业出新招”的调查活动。

在参与调查的微博网友中，42%的网友对自己居住社区的农产品市场不够满足，其中超过一半的网友认为社区菜市场距离太远，不能满足日常的需求。

还有近30%的网友对社区菜市场提供的水果蔬菜品质和价格不满足。

　　30%的网友不能满足于现有的社区便利店。

反映问题较为突出的主要集中在通州、天通苑以及长阳等远郊区县的网友。

部分网友反映，社区四周的小便利店和夫妻店商品数量有限，更新不实时。

　　从便利店的进展规律看，每3000人就需要一家便利店。

例如东京，有近3700万人，几大便利店品牌的总数超过了4万家。

北京市的常住人口在20**年时就已突破了2000万人，照此计算，北京至少需要6700家便利店。

据相关调查显示，北京的便利店还不到2000家，距抱负状态下的店铺数量相去甚远。

不仅如此，店铺的分布也极不均匀，以7-11官方发布的数据为例，其130多家店铺集中分布在朝阳区、海淀区和东城区，西城区仅有5家，通州区也只有1家，而其他区域则尚未开店。

　　在调查中我们也发觉，在区域中心四周的社区，各类服务设施相对完善，但在部分老小区，由于物业设施和交通限制，一些便民业态无法进入。

3.商业调研报告

　　最近几年，区经济社会进展快速，单从财政收入方面讲，年达到45.4亿，相比年，五年翻了4.3倍。

但在高速进展的同时，也面临着空间资源焦灼的制约，由空间资源短缺引发了拆迁难等多种问题，可以说，空间资源短缺成为将来进展的难题。

要突破物理空间资源的瓶颈制约，向地下进展是一条现实出路。

　　一、建设地下商业街的可行性

　　1.浓郁的消费氛围所带来的人气保证

　　在地下商业街的建设方面，我们有两方面优势：

一是路商圈长期以来浓郁的消费氛围，二是原来夜市的繁华可以部分复制。

这两方面的阅历积累是地下商业街将来形成旺盛人气、强消费磁场的保证。

　　现在的，正在由黄金线向黄金块转变，从东面的出版大厦、饭店，到南面的翠琅大厦、乐业村、交行大厦，以及中心区，到西面的索菲特、中环国际、和泰大厦，再到北面的虹桥、国际商城等，连成一片。

在这种经济进展趋势下，必定要求相应的消费配套设施的支持，要求原来的、路商圈由线到面全面进展。

　　2.毗邻商务区所带来的消费技能保证

　　中央路、北路沿线可作为市的一个重要的生产型商务集聚区，在以后引进和进展总部经济、楼宇经济和现代商务等方面具有确定优势，符合进呈现代服务业的总体布局，也符合总部型企业选址定位的要求。

在这两条线上，有紫峰大厦、金峰大厦，再往北，有饭店、国际商城、出版大厦、南汽、时代超市等重要单位。

而地下商业街相邻的模范马路科技研发街，则有14所和，具有进展科技产业的潜力。

这几条线都拥有较强的消费技能，为地下商业街的进展注入血液。

　　二、地下商业街的定位思考

（一）要与犬牙交织的交通系统紧密相连

　　地下商业街成本激扬，空间仍旧受到严格限制，它之所以能够存在，其优势就在于它与地面只隔几级台阶，不会给居民和游客带来距离感。

畅通的交通系统是成功经营地下商城的重要条件。

它一方面可以聚集客流,另一方面方便了消费者的生活、购物、旅游等。

例如加拿大多伦多的地下商城，各种通道密如蛛网并呈辐射状，延伸到地上的很多饭店、公寓、银行、商场、写楼和大型停车场。

地下商业街离湖、新街口、中央门汽车站和火车站都特别近，要充分发挥这一优势。

　　地下空间除了商业功能之外，还应当兼有行人通道的功能，即人车立体分流，把地面的一部分行人分流到地下。

“停车难”是城市交通的日益突出的问题，可以考虑修建地下停车场。

地下停车场容量大、用地少，布局合理，接近服务对象，特别是结合地铁站修建地下停车场便于换乘地铁到达城市中心，有助于减轻城市中心区的交通压力，提高了地铁的利用率，又减轻了汽车造成的公害，上海人民广场地下停车场就是一个成功范例。

地下停车场假如能成为和两个方向的人流进入主城区的缓冲地带――在或地区以自驾车为主的交通形式，而在主城核心区以公交系统为主要交通形式，那么这样的设计导向从长远来说可能会取得成功。

（二）地下商业街与地上要构成完整的体验环境

　　地上空间与地下商城相结合的形式可分为两类：

一类是地下商城与地上商城相结合,可以制造更大的商机，共享彼此的客流，得到双赢的局面。

例如在新街口地区，新百、大洋与地下商城都是消费场所，功能互补，在地上逛街购物，在地下吃饭休息。

另一类是地下商城开发与城市景观建设的结合。

近年来随着人们对城市环境、城市景观的重视,国内外均涌现了一种新型的开发形式，即地上是城市绿地或休闲广场等市民公共活动设施，地下部分则进行商业性开发。

例如俄罗斯大型地下商城马涅什购物中心就是建在马涅什广场的地下。

我们地下商业街要做大，就要充分发挥路广场与湖公园的吸引力。

　　（三）确定合理的经营项目

　　通过提供合理的经营项目来满足顾客的各种需求,以提高竞争力。

例如加拿大蒙特利尔市的地下商城，其建筑面积达91万平方米，每天通行人数超过50万，共有1.17万个商店。

在这个地下城里，假如人们不愿走出去的话，可以在142家中任何一家饭馆或酒店里用餐、饮酒，在1024个商店里购买所需商品，在24家电影院和4家剧院里观看电影或看戏;地下城里还开办有26个银行网点，人们还可以参观2个大型展览和2个艺术长廊。

　　（四）体现文化特点

　　要努力为市民与游客营造一种既适宜购物，又适宜休闲和文化体验的空间环境，与新街口地区单纯以购物为主的环境有所区分，充分彰显古都的文化特色。

加拿大蒙特利尔地下商城全部的长廊里摆有各种花草树木，利用电灯光促其生长，所以尽管地面上大雪纷飞，地下花照样开，树照样长，花草树木间安置各种凳椅供游人、顾客休息。

四季分明，夏天酷热、冬天寒冷，而地下商业街环境设计可以参照国外的一些做法。

　　三、繁华商圈的路径设计

（一）在进展空间方面，建设哑铃型空间结构

　　路商圈的服务职能不仅局限于城北地区，还是新街口商业中心的有效补充;服务对象也不仅是本市人口，还服务于部分外来人口。

因此，商业中心应当抓住地铁通车和一些大型设施建设的机遇，逐步扩展商业中心规模，转移空间商业街区进展重心，调整商业街区内部空间结构。

当前，路商业中心主要沿路、和北路形成“两横一纵”的单核心空间结构，虽然在和的进展带动下有向街区化进展的趋势，但是进展重心仍旧偏于西侧北路交叉口四周。

在将来的进展中，可结合地下商业街的建设，形成商业中心东部地区围绕门地铁站四周的商业服务新核心，最终形成由商业街联系北路交叉口周边地区和中央路门地铁站周边地区这两个大型商业核心的哑铃型的商业中心空间结构，而地下商业街正是打造哑铃结构的轴线，因此显得尤为重要。

（二）在商业结构方面，加强文化娱乐与现代服务业进展

　　目前商圈的结构尚不够完善。

一是表现在缺乏高层次专业服务。

专业化、高层次的商业文化设施对于完善商业中心功能、调整商业中心结构意义重大。

专卖店虽然不少，但服务层次有待提高，与副商业中心的地位不相称。

二是文化娱乐业所占比较小。

目前基本以商业和餐饮业商家为主体，大约占85%左右，而文化娱乐业仅占1.8%，这对发挥商圈的休闲功能较为不利。

三是商业设施布局重心仍旧偏重于路交叉口四周，大型商业网点主要集中在步行街以西的区域内，东段缺少大型商业网点，并且由于大面积的军事用地使得该地段进深很浅，造成了西热东冷的现象，门地铁站的人流集聚优势没有得到利用。

而地下商圈的建设，为解决这些难题制造了有利条件。

可以预见在不久的将来，东部地区可以于门景区形成集商业服务和旅游观光于一体的城市公共服务中心。

　　（三）构建交通系统方面，加强环形机动交通系统建设

　　随着商圈的进展，人流必将不断增加，对交通系统提出更高要求，需要构建内外联系紧密、换乘枢纽完备、层次结构清楚的综合交通体系。

规划以地铁1号线和5号线为主要对外交通线，这两条线均经过商业中心地区。

地铁1号线经过门，地铁5号线经过北路，其路站就位于北路和路、的交叉口，也就是地下商业街的起点），交通极为便利。

建议对商圈周边道路进行功能分类，并对以交通功能为主的道路进行改造拓宽，同时结合商圈内部非商业用地的改造和置换，建设相应的停车场地。

建议首先拓宽北侧的童家巷和南侧的文云巷，与中央路、、湖北路和云南路共同构成一个闭合的机动交通环，在靠近一侧，结合可改造或置换的用地建设停车场库，这样可以大大减轻东端的交通压力。

而且以东路段将与已经建成的步行街和丁家桥灯光隧道形成一横一纵两条步行街空间轴，这种十架结构可以为邻近商家制造新的繁华。

这样，再结合地铁1号线和5号线，街区内部街巷整理和停车网点布局，形成内外交通功能鲜亮、人车空间界限清楚、停车换乘便捷的商业中心综合交通体系。