前期物业服务协议.docx

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前期物业服务协议

XXXX公寓

临时管理规约

（前期物业服务协议）

临时管理规约

为了加强“协安景上公寓”的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据全国《物业管理条例》和浙江省、杭州市物业管理等有关规定，特制订本规约，全体业主、物业使用人均须自觉遵守。

一、在使用、经营、转让物业时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定。

二、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。

三、为防止水、气泄漏或火灾及上述灾害获得及时有效的处理，业主、物业使用人应在入伙前主动向物业管理企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。

在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件，业主、物业使用人应积极配合物业管理企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。

四、房屋装修禁止下列行为：

1、在房屋屋顶擅自加层建房或搭棚、安装太阳能热水器；

2、擅自改房屋结构、外立面格局（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途，功能和布局等；

3、在房屋承重墙、梁、柱（含构造柱）、板进行拆改，开挖门洞；

4、在楼面上凿槽安装各类管道，包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载；

5、在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞；

6、在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞；

7、拆改房屋共用设施设备；

8、封闭侵占房屋共用部位。

五、业主、物业使用人违规、违章装修或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、通风、采光），应及时改正，造成他人损失或影响物业使用的，应承担修复或赔偿责任。

六、业主、物业使用人装修房屋，应自觉遵守《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部110号令）、《杭州市城镇住宅装修管理办法》（市政府206号令）等有关规定，开工前应向物业服务中心登记备案，并接受房产管理部门的监督。

业主、物业使用人应与物业管理企业签订《装饰装修管理协议》，并将此协议内容告知自行委托的装饰装修施工企业，并按本公约第四条、第五条施工，同时要积极配合物业管理行政主管部门和物业管理企业对装修房屋活动进行指导，监督，不得拒绝和阻碍。

七、在本物业使用中，不得有下列行为：

1、擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场（库）、自行车库等公用设施及场地；停车场（库）、自行车库不按规划性质挪作他用；

2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施；

3、影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌；

4、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地；损坏涂划园林建筑小品；在树上刻划、拉绳（铁丝）晾晒衣服等；

5、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等；

6、随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物；

7、未经有关部门许可设置营业摊点、店铺跨门营业；

8、不按次序停放车辆，鸣喇叭和大型车辆进入住宅小区停放过夜；

9、在使用电梯时超载物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁；

10、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为；

11、违反规定饲养家禽、家畜及宠物；

12、禁止在小区内种植蔬菜及其他农作物。

13、须按设计预留的位置安装空调室外机，且须做好冷凝水处理。

14、不得在水系中洗拖把、抓鱼等影响水系的行为。

15、法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。

八、发现房屋共用部位、共用设施、设备需维修的，业主或物业使用人应及时告知物业管理企业，以便企业派人及时进行修复，在实施维修作业时，应配合维修人员做好维修工作，使维修工作正常进行。

九、业主如委托物业管理企业对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护，应支付相应费用。

十、业主在转让所拥有物业时，应将有关物业管理制度和本公约告知受让人，并要求受让人遵守本公约；业主在与其它物业使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本公约和物业管理有关制度，并承担连带责任。

十一、业主人为造成公用设施设备或其它业主设施设备损坏的，负责修复或赔偿经济损失。

十二、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。

十三、自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费用。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。

业主转让物业时，须自觉交清上述应缴纳的各项物业管理服务费。

十四、加强精神文明建设、弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，积极参加小区组织的各项活动，共同创造良好的工作和生活环境。

十五、参加物业管理区域内的首次业主大会，行使自己的投票权。

十六、在物业管理区域内行使和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行使和停车规则。

十七、本《临时管理规约》自物业交付之日起至业主大会制定的《管理规约》实行时终止。

附：

承诺书（见背页）

承诺书

本人（单位）已详细阅读并理解《临时管理规约》，同意遵守本规约内的一切条款，如有违约，愿承担相应违约责任。

特签署本承诺书

购房人（单位）签章

年月日

前期物业服务协议

本协议当事人

甲方：

杭州XXX物业管理有限公司

乙方：

前期物业管理是指：

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

物业名称：

协安景上公寓

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

乙方所购房屋基本情况：

类型：

座落位置：

　幢　　单元　室

建筑面积：

　平方米

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业管理服务达成如下协议：

第一条双方的权利和义务

一、甲方的权利和义务

1、对物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度和《物业使用守则》并书面告知乙方；

3、建立健全本物业的物业管理档案资料；

4、制止违反本物业的物业管理制度和《物业使用守则》的行为；

5、根据需要，物业管理企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

6、依据与开发商签订的《前期物业服务合同》的规定，向乙方收取物业管理费用；

7、编制年度物业管理工作计划，物业共用部位、共用设施设备维修基金的使用计划；

8、每半年向乙方公布物业维修、更新费用的收支帐目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入；

9、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理协议》；

10、不得擅自占用本物业的共用部位、共用设施、设备或改变其使用功能；

11、向乙方提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；

12、如未被业主、业主大会续聘，自本协议终止起10日内与业主、业主大会选聘的物业管理企业办理相关移交手续，移交手续须经业主委员会确认。

二、乙方的权利义务

1、参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

3、遵守本物业的《业主临时公约》和《物业使用守则》；

4、依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用；

5、装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；

6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；

7、转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；

8、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《物业使用守则》造成的损失、损害承担民事责任；

9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；

10、自觉遵守《业主临时公约》。

第二条物业管理服务内容

一、房屋共用部位的维护和管理

共用部位是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。

二、房屋共用设施设备的维护和管理

共用设施设备是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。

三、环境卫生

1、物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁；

2、共用设施设备保洁；

3、生活垃圾收集、清运；

4、化粪池的维护、清运。

四、安全防范

1、内容

（1）门岗值班；

（2）物业管理区域内巡视；

（3）公共报警监控；

2、责任

（1）协助公安部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

发生安全事故时，甲方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作；

（2）协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，尽到安全防范责任；

（3）维护小区安全秩序；

五、交通秩序与车辆停放

1、内容

（1）限速、限重、禁鸣；

（2）车辆进出管理；

（3）停车泊位管理；

2、责任

（1）车辆行驶、停放有序；

（2）保持小区安静；

（3）维护交通安全；

六、房屋装饰装修管理

1、与业主签订《房屋装饰装修管理协议》；

2、履行宣传、告知政府有关装修管理规定的义务；

3、对违章装修行为进行劝阻、制止；

4、及时向政府有关行政主管部门报告。

七、消防管理

1、内容

（1）消防器材管理；

（2）易燃品管理；

（3）消防宣传；

（3）消防监控；

2、责任

（1）消防器材和设施齐全、有效；

（2）消防通道畅道；

（3）发现火灾及时报警，并积极组织灭火；

八、公共绿化

1、内容

（1）修剪、浇灌、施肥、除虫等绿化养护；

（2）清理公共绿地；

（3）必要的补种；

2、责任

（1）及时养护，促使花草树木的正常生长；

（2）保持公共绿地整洁；

（3）绿化虫害少，绿化植物茂盛，无缺种；

第三条物业管理服务质量

一、房屋外观

1、外墙无破损，无乱涂乱画现象；

2、户外无违章安装的防盗栅栏和空调；

3、房屋场地无违章搭建；

二、共用部位、共用设施设备的维护和管理

1、共用部位无破损，共用设施设备运行正常；

2、定期维护保养；

3、专人维护保养；

三、环境卫生

1、环境整洁、无污染；

2、生活垃圾日产日清；

3、化粪池定期清理、不外溢。

四、绿化

1、养护得当，定期修剪，防腐除虫；

2、美观协调。

五、交通秩序与车辆停放

1、道路畅通有序；

2、车辆停放整齐。

六、安全

1、统一服装，持证上岗，文明值勤；

2、物业管理区域内防止重大责任火灾、交通事故和刑事案件；

3、实行24小时值班及巡逻制度。

七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修

小修：

及时修理，两天内完成，并建立登记、回访制度。

急修：

20分钟到现场，24小时处理，并建立登记、回访制度。

业主报修及时率达90%以上，维修质量合格率达90%以上。

八、____________。

第四条物业管理服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修以上维修和更新的费用）

一、乙方交费时间：

实行预收制；按年度交纳。

在本服务期内每年度第1个月前15天内缴纳。

二、收费标准（按建筑面积）

多层公寓0.7元/㎡·月

小高层、高层0.9元/㎡·月

商铺1.5元/㎡·月

三、乙方已购但尚未入住的空置房屋由乙方按物业管理费标准的70%向甲方缴纳，交付使用满一年后仍未入住的按100%收取物业管理费；

四、乙方出租物业时，物业管理服务费由乙方或承租方交纳，乙方负有连带责任；

五、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费。

六、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：

电梯、水泵、共用车库、楼道灯等）运行能耗费用，按政府相关部门规定，另行按实向乙方分摊。

七、车位使用费不高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按下列标准向甲方交纳：

1、露天机动车位：

按经当地物价部门标准的临时停车收费标准收费；

2、地下车库：

本机动车车位物业管理费按50元/个·月收费；

3、摩托车、自行车：

暂不收费，若收费则按物价部门有关规定执行；

八、甲方受乙方的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。

九、甲方向乙方提供的其它服务项目和收费标准，参考《杭州市物业管理代办性、特约性专项服务（菜单式）参考收费标准》执行。

第五条物业维修基金使用

一、维修基金的使用由甲方提出年度计划，经业主大会批准，由市物业管理行政主管部门划拨；

二、物业维修基金不敷使用时，由业主大会决定筹续，业主应当按照所拥有房屋建筑面积比例分摊；

三、乙方转让房屋所有权时，维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第六条广告牌设置及权益

一、甲方统一布设，但不得有损小区整体观瞻和侵害业主权益；

二、收益专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修和养护，不得挪作它用；

三、乙方不得擅自在小区内设置任何形式的广告（包括标识）。

第七条其它约定事项

需分摊的公共能耗费向业主实行预收，定期结算。

第八条违约责任

一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正且给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正且给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用，退还利息并支付违约金。

四、乙方违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的2‰支付滞纳金。

第九条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方应积极配合甲方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。

甲方因采取紧急措施造成乙方财产损失的，双方按有关法律规定处理

第十条在本协议履行期间，如遇不可抗力致使本协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第十一条本协议内空格部位填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

第十二条本协议在履行中如发生争议，双方可以协商或调解解决，不愿协商、调解或者协商、调解无效的，当事人可按下列第种方式处理：

1、提交杭州仲裁委员会仲裁；

2、依法向人民法院起诉。

第十三条本协议共6页，一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。

第十四条甲方与业主签订的第一份协议，由甲方送当地物业管理行政主管部门备案。

第十五条本协议自签字之日起生效。

甲方（章）：

　　　　　　　　　　　　　乙方（章）：

代表人：

　　　　　　　　　　　　　　　代表人：

年　　月　日　　　　　　　　　　　　　　年　　月　日

（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）