贵阳前期物业服务合同.doc
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项目前期物业服务合同
甲方：
房地产开发有限公司；
法定代表人：
；电话：
；
住所地：
；
邮编：
。
乙方：
物业服务有限责任公司；
法定代表人：
；电话：
；
住所地：
；
邮编：
；资质等级：
；证书编号：
号。
根据《贵州省物业管理条例》和相关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘（委托）乙方对项目（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，订立本合同。
第一章物业基本情况
第一条物业基本情况:
物业名称项目；
物业类型住宅、商业、写字楼、停车场车位；
座落位置；
建筑面积。
物业管理区域红线范围：
东至；
南至；
西至；
北至。
（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
第二章服务内容与质量
第二条在物业服务管理区域内，须参照贵阳市行业行政及主管部门颁布的《贵阳市普通住宅物业管理服务等级标准（试行）》、《贵阳市非住宅物业管理服务等级标准（试行）》（贵阳市物业管理协会“市物协字[2014]第05号”），按双方约定的相关等级标准的要求，乙方提供的前期物业服务管理包括以下内容：
（一）物业共用部位的维修、养护和管理（物业共用部位明细见附件三）；
（二）物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理（物业共用设施设备明细见附件四）；
（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通；
（四）物业规划红线内的配套设施（会所、游泳池、商业网点等商业性设施，以及儿童游乐设施、健身设施、球场等非营利性共用设施）的维修养护和管理；规划红线与市政及相邻界定设施的外联及处理；
（五）公共绿化的养护和管理；
（六）车辆停放管理；
（七）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
（八）物业档案资料管理；
（九）社区文化建设。
第三条在物业服务管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
（一）物业服务前期介入的相关工作；
（二）业主室内装饰装修服务管理；
（三）根据业主需要提供其他特约服务。
第四条单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护、特邀服务或其他服务，服务内容和费用由双方另行商定。
第五条乙方提供的前期物业服务管理应达到约定的标准（物业服务管理标准见附件五）。
将业主/使用人要求的服务等级标准及其服务内容与质量应该明细和量化。
第三章服务费用
第六条甲乙双方应遵循合理、公平及服务费用与服务水平相适应的原则，提出质价相符的管理运行成本，并选择如下方式收取物业服务费
（一）在本协议有效期内物业服务费采用酬金制的方式。
1、即乙方按本协议的约定提供物业服务,甲方向乙方支付物业管理服务所产生的一切费用和乙方计提的管理费。
2、其他购房业主按其拥有的建筑面积自其接房之日起，预先向乙方缴纳物业服务费，具体标准如下：
（1）高层住宅：
1.96元/月.平方米；
（2）办公楼：
2.84元/月.平方米；
（3）商业物业：
4.2元/月.平方米；
（4）停车场车位物业：
65元/月.位。
（二）乙方向甲方和其他业主收取的服务费主要用于以下开支：
（乙方服务人员工资标准及构成明细见附件三,不足15天者按半月计算，超过15天者按一月计算。
）
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。
（三）乙方每月计提的管理酬金按本条第2款第1项金额的10%提取，由甲方承担；
（四）乙方在进行本条第2、3、4、5等歀约定的物业服务时,所需日常材料、耗材的费用，由乙方根据实际需要编制材料计划，报经甲方审批后采购、报销；第8款约定的物业公共安全责任保险事宜，也由甲方购买并承担责任。
（五）物业服务费及结算方式
1、本协议生效之日起至2015年4月30日止期间，甲方每月向乙方支付乙方按甲方要求进行的物业服务所产生的物业服务费、折旧费及酬金。
2.2015年5月1日起至本协议终止期间，甲方需在每月20日前向乙方支付物业服务费、折旧费及酬金。
3、进行物业服务所产生的费用支出由乙方负责垫付，乙方每月编制向其他购房业主收取的“物管费收入报表”报甲方审核后，如收不抵支，由甲方分时段按本条第1或2款的约定数减去乙方己收或应收的物管费后，支付给乙方；反之乙方将剩余部分划转给甲方。
第七条、物业公共区域、公共设备设施运行所产生的水电费公摊处理办法；
1、由甲方按实际发生数额全额承担支付。
第八条、物业服务固定资产折旧费
双方约定，乙方为实施“项目”物业服务所购置的固定资产折旧费为2388.73元/月，购置的低值易耗品当月采用五五摊销法，由甲方向乙方支付。
（详情见附件五）（发票的处置问题）
第九条、费用支付
1、甲方承担的物业服务费、折旧费和酬金采用后付费方式；
2、物业服务资金支付：
乙方建立严谨的物业管理服务费收支台帐，每月报表定时交甲方审核；每月结算，甲方在收到乙方所报收支台帐10个工作日内对该台帐审核无误后，按收支的差额向乙方支付费用。
3、水电公摊费由乙方单独列帐，每月报甲方审核，按实际费用向乙方支付。
第十条物业服务费调整的依据
合同期内物业服务费收费标准的调整可参照政府公布的物价涨跌指数，经与甲方、业主/使用人协商后可作适当调整。
第四章物业的经营与管理
第十一条停车场收费含停车费和车辆停放场地服务管理费，停车费的缴交及调整按政府价格行政管理部门的文件规定执行；车辆停放场地服务管理费包括税费、人工费、设备维护费、清洁费、照明电费、秩序维护费、物业利润等，不包括车辆保管及保险费。
乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车服务管理协议，明确双方在车位使用及停车服务管理等方面的权利义务。
第十二条停车场收费分别采取以下方式：
（一）停车场属于全体业主共有的，车位使用人按露天车位/元/个·月、车库车位/元/个·月的标准向乙方交纳车辆停放场地服务管理费，乙方从停车费中按露天车位/元/个·月、车库车位/元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费，剩余部分由甲方按国家、行业主管部门相关规定及业主大会决议处置；
（二）停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主/使用人有优先使用权，车位使用费按露天车位/元/个·月、车库车位200元/个·月的标准向乙方交纳停车费，乙方从收取之费中按露天车位/元/个·月、车库、车位65元/个·月的标准提取车辆停放场地服务管理费；
（三）停车场车位所有权由业主购置的，或使用权由甲方出让给业主的，车位使用人按露天车位/元/个·月、车库车位65元/个·月的标准向乙方交纳车辆停放场地服务管理费。
第十三条甲方同意授权乙方对电梯轿厢及其他可用于广告发布的业主共有物业进行经营，并由甲乙双方对上述经营产生的收益分配进行协商，协商的内容另行签订相关协议（合同）。
第十四条本物业服务管理区域内的会所、幼儿园属/（甲方/全体业主）所有，委托乙方经营管理的，乙方按下列标准向使用会所的业主/使用人收取费用：
（一）会所4.2元/㎡·月；
（二）幼儿园4.2元/㎡·月。
第五章物业的承接验收
第十五条乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验（附查验清单）：
（一）物业共用部位明细；
（二）物业共用设施设备明细；
（三）/。
第十六条甲乙双方查验问题的解决方法：
（一）甲乙双方协商解决；
（二）/；
（三）/。
第十七条前款第十六条、第十七条涉及的承接的物业共用部位，共用设施设备的相关查验情况，甲乙双方应签订确认书，建档留存，作为界定双方交接验收物业共用部位、共用设施设备各自承担责任的依据。
第十八条乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、验收资料、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主的产权资料及物业管理所必须的其他资料；
（五）资料属复印件的必须加盖甲方公章并注明与原件相符字样；
（六）上述资料于交房前1个月内向乙方移交。
第十九条甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任（业主/使用人非正常使用的除外）。
甲方及时受理乙方反馈的业主投诉的房屋质量问题，并联系施工单位及时处理。
第六章物业的使用与维护
第二十条业主大会成立前，甲方按相关规定通过物业管理招投标选聘物业服务管理企业，甲方应配合乙方执行本物业服务管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生环境绿化维护等方面的规章制度。
乙方根据规章制度提供服务管理时，甲方、业主/使用人应给予必要的配合。
第二十一条乙方可采取规劝（通知、提示）等必要措施，制止甲方、业主/使用人违反本服务合同和物业服务管理区域内物业公共管理方面的规章制度的行为。
第二十二条乙方应及时向甲方及业主/使用人通告本物业服务管理区域内有关物业服务管理方面的重大事项。
乙方须及时处理业主/使用人的投诉、意见和建议，并接受甲方的监督。
第二十三条因物业维修或者公共利益，甲方和乙方确需临时占用、挖掘本物业服务管理区域内道路、场地的，施工前在物业服务管理区域内进行公示（不可抗力因素除外），并采取必要的安全保障措施。
临时占用、挖掘本物业服务管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第二十四条乙方应按照住建部《住宅室内装饰装修管理规定》和《贵阳市装饰装修管理暂行办法》的规定，与装修房屋的业主/使用人签订《住宅装饰装修服务协议》，该协议就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修期间的服务管理事项、服务管理费、装修保证金收取退还等事项进行书面约定，并书面告知业主或物业使用人在室内装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第二十五条甲方应于年月日，按《贵州省物业管理条例》第十三条之规定向乙方提供物业服务管理用房，物业服务管理用房建筑面积340平方米，其中：
办公用房90平方米，位于；住宿用房95平方米，位于；其他用房155平方米，位于。
第二十六条物业服务管理用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用，未经甲方同意不得改变其用途。
第七章专项维修资金
第二十七条专项维修资金的缴存按《贵阳市房屋共用部位共用设施设备维修资金管理规定》执行。
专项维修资金的使用按照国家、省、市相关规定办理。
第八章违约责任
第二十八条甲方违反本合同第十四条、第十五条、第十六条、第十七条的约定，致使乙方的服务管理无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准的，由甲方赔偿由此给业主和物业使用人造成的损失。
甲方拒绝赔偿时，业主/使用人可以向人民法院起诉。
第二十九条除前条规定情况外，乙方的服务管理达不到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准，甲方可要求乙方限期整改，直至达到标准为止。
第三十条甲方、业主/使用人违反本合同第六条、第七条，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按本合同总价款千分之三的标准每日向乙方支付违约金。
甲方、业主/使用人逾期仍不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第三十一条乙方违反本合同第六条、第七条的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，甲方、业主/使用人有权要求乙方双倍返还。
第三十二条甲方违反本合同第二十条的约定，拒绝或拖延履行保修义务的，业主/使用人可以自行或委托乙方修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担。
第三十三条本合同履行期间，出现以下情形，甲乙双方可终止物业服务合同。
（一）物管区域内未成立业主委员会，乙方违反第二十七条和第三十条约定，经甲方要求整改、仍未达到合同约定服务等级标准，同时须经甲方及已入住2/3以上业主同意，方可依据相关法规终止该项物业服务合同，更换新的物业服务企业。
终止物业服务合同通知下达之日起22个工作日内，乙方须将甲方移交的工程物业资料、业主资料、物管用房、业主预交的物业服务管理费（属酬金制的按双方约定的合同处理）、已收取的装修保证金，以及用物业本体开展经营所得收益的节余部分（包括未折旧完的）、甲方支付了前期物业开办费所购买的物品、用具等一并交还甲方。
乙方有严重失误或重大过失责任，给甲方、业主/使用人造成伤害或损失的，应承担相应责任；
（二）乙方按合同约定的物业服务管理内容和等级标准，履行了义务，但乙方物业费收缴率达不到80％，经甲乙双方共同努力一个月，乙方的物业服务费收缴率仍然无法提高的，乙方有权终止合同退出管理；
（三）甲方违反本合同第六条、第十五条、第十六条、第十八条以及未按规定向物业服务企业移交服务管理用房等，造成乙方服务管理无法达到本合同第二条、第三条约定的服务内容和等级标准，造成业主/使用人、物业服务企业的损失的，甲方应承担相关责任。
如甲方始终不能履行，乙方可以终止本服务合同，并在服务区域内公示“撤出公告”（公示期3个月），并按第十九条约定向甲方移交资料。
第三十四条以下情况乙方不承担责任：
（一）因不可抗力因素导致物业服务管理中断的；
（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知甲方、业主/使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
（五）管理服务区域内甲方、业主/使用人家中发生财产损失的；
（六）在公共区域内因不可抗力因素及业主个人原因造成的财产、人身伤害的；
（七）因第三方过失，造成业主财产、人身伤害的。
第九章突发事件处理
第三十五条为维护公共利益，在不可预见的情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂。
救助人命、公安机关执行任务等突发事件，乙方应协助配合，参与处理。
第十章其他事项
第三十六条本合同期限自年月日起至年月日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。
第三十七条本合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲应书面告知乙方延长本合同期限，甲方未告知乙方，本合同自动顺延，顺延期限作为本合同期限；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业服务管理企业，同等条件下乙方享有优先权。
第三十八条本合同履行期间，乙方需提前解除合同，应提前三个月通知甲方，如入住业主户数达到50％以上，乙方有义务配合甲方，在房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开业主大会，选举和产生业主委员会。
同时，乙方还应将撤出“公告”在小区显著位置公示，并将物业服务费收支情况和撤出原因一并通告，接受甲方的监督。
第三十九条本合同终止时，乙方应将物业服务管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方。
乙方未将物业管理相关资料、物业服务管理用房和共用设施设备及属于全体业主的财物完整地移交的，甲方可依法追究乙方相关责任。
第四十条甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。
第四十一条甲方可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。
第四十二条本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第四十三条本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有相同法律效力。
第四十四条本合同在履行中发生争议，由双方协商解决，协商不成，双方可选择以下二种方式处理：
（一）向仲裁委员会申请仲裁；
（二）向乙方所在地人民法院提起诉讼。
第四十五条本合同一式陆份，甲方执叁份、乙方执叁份。
甲方（甲方签章）乙方（物业服务企业签章）
法定代表人法定代表人
年月日
附件一：
规划平面图
附件二：
物业构成明细
类型
幢数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅
5
55635
商业用房
16665
办公楼
2
26952
车库
944
28483.56
物业用房
310
合计
128045.56
备注
附件三：
物业共用部位明细
（一）房屋承重结构；
（二）房屋主体结构；
（三）公共门厅；
（四）公共走廊；
（五）公共楼梯间；
（六）内天井;
（七）户外墙面；
（八）屋面；
（九）传达室；
（十）；
（十一）。
附件四：
物业共用设施设备明细
（一）雨水井32个；
（二）雨水泵32座；
（三）化粪池3个；
（四）污水井35个；
（五）水泵6台；
（六）水箱3个；
（七）电梯15部；
（八）消防箱374个；
（九）干粉灭火器900个；
（十）公共消防水泵4台；
（十一）应急灯1440盏；
（十二）照明设施720盏；
（十三）监控系统主机6台；
（十四）监控摄像头224个；
（十五）楼宇对讲机200台；
（十六）机动车库944个28483.56平方米。
附件五：
固定资产折旧费
序号
名称
原值金额（元）
净值金额（元）
残值金额（元）
折旧年限（月）
月折旧额（元）
备注
1
办公桌椅
9000
8550
450
60
142.50
残值按5%计提
2
复印机
15000
14250
750
36
395.83
3
电脑设备
25000
23750
1250
36
659.72
4
数码相机
3000
2850
150
36
79.17
5
档案、资料柜
20000
19000
1000
60
316.67
6
75型室内疏通机
2000
1900
100
60
31.67
7
200型室外疏通机
4000
3800
200
60
63.33
8
冲击钻
2000
1900
100
60
31.67
9
潜水泵
2200
2090
110
60
34.83
10
警用摩托车
4000
3800
200
48
79.17
11
云梯
35000
33250
1750
60
554.17
合计
121200
115140
6060
2388.72
低值易耗品五五分摊
序号
名称
原值金额（元）
摊销金额（元）
备注
1
打印机
1500
750
五五摊销法
2
电话
300
150
3
保险柜
1000
500
4
饮水机
800
400
5
8KVA电焊机
900
450
6
砂轮切割机
1500
750
7
手电钻
600
300
8
台钳
800
400
9
梯子
800
400
10
万用表
200
100
11
摇表
400
200
12
电工工具
500
250
13
电流表
300
150
14
无线对讲机
10400
5200
15
消防工具
900
450
16
自行车
1400
700
17
床及床上用品
16800
8400
合计
39100
19550
附件六：
《贵阳市普通住宅小区物业服务管理等级标准（试行）》
一级
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对共用部位、公用设施设备认真查验，交接验收手续齐全，户权界定明确。
3、物业管理企业具有注册物业管理师职称的专业人员、管理人员（）名;按照国家行业有关规定取得物业管理职业资格证书;专业操作人员按照行业规定，持有（A4）特种设备作业人员证、建筑物消防员资格证、电工操作证、中央空调操作证;二次供水系统运行人员持有健康证;财务人员持有会计证、统计证。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理，档案管理等制度健全。
5、服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示12小时服务电话。
报修半小时内、突发事件除外，其他维修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
一周之内回访，回访率85%以上，服务及时率85%以上，维修合格率100%。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况（包干制除外）。
9、对建立的服务信息每4月进行更新1次，资料室存放档案资料发生变化应在1日内更新归档，每4月整理档案1次。
10、每年至少一次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位使用安全进行日常管理和维修养护，检查记录和保养记录齐全。
有条件的每3-6年作一次房屋使用安全鉴定。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用情况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复;属于大、中修及更新、改造范围的，及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，受托后组织实施。
3、每2日巡查1次小区房屋单
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