房地产年报北京房地产市场总结报告-中原.pptx

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,经济下行压力较大，货币政策坚持稳健偏宽松，但房地产融资环境趋紧；中央重申“房住不炒”定位，地方“因城施策”确保市场平稳健康发展。

以监管类政策为主，限购限贷等政策保持稳定，房贷利率定价基准转换，但实际利率基本平稳，国管公积金“认房又认贷”，市场影响相对较小。

土地市场延续低温，溢价率创近五年新低。

住宅用地成交仍以限竞房地块为主，但热度有所减退，且不限价地块供应明显增多。

成交规模明显增加，价格保持平稳，限竞房成为市场主导产品；市场整体供大于求，存量创五年新高。

新房分流，成交套数较去年小幅回落，市场份额下降，成交均价保持平稳，报价指数低位运行；租赁市场平均租金持续回落。

政策环境稳、市场预期稳，北京楼市处于横盘时期，预判2020年新房、二手房成交总量整体趋稳或略有上升。

备注：

1、新房市场包含普宅+别墅+共有产权房，不含回迁房，去化时间为当期存量/近一年去化速度；2、二手房成交均价为全市折算价格；成交占比为二手房成交套数/一二手住宅总成交套数，其中一手住宅包含共产房。

供应面积：

599万同比：

-19%,成交面积：

653万同比：

5%,楼面均价：

23138元/同比：

-2%,溢价率：

9%,同比：

-6%,全国经济全国政策全国市场品牌房企,全国经济,6.9%,6.8%,6.9%6.8%,6.8%,6.8%,6.7%,6.7%,6.7%,6.7%,6.5%,6.4%,6.4%,6.2%,6.0%,6.0%5.6%,6.4%,6.8%,7.2%,17Q1,17Q2,18Q2,18Q3,19Q3,2019年前三季度，全国GDP同比增长6.2%，增速逐季放缓，下行压力较大，未来宏观政策将更注重”稳增长”，确保经济运行在合理区间。

2019年前3季度，全国GDP同比增长6.2%，较2018年全年增速回落0.4个百分点；分季度来看，全国GDP增速逐季递减，第3季度仅为6.0%，达1992年以来最低值。

经济下行压力较大，一方面要求房地产市场平稳发展，确保经济运行在合理区域，另一方面也将对房地产需求端的持续释放产生抑制。

2019年1-11月，需求端指标：

全国固定资产投资同比增长5.2%，与上月持平，其中房地产投资同比增幅为10.2%，较上月回落0.1个百分点；社会消费品总额同比增长8.0%，较上月回落0.1个百分点；出口总额同比增长4.5%，呈连续回落态势。

2019年11月，生产端指标：

全国规模以上工业增加值同比增速为6.2%，较上月回升1.5个百分点，累计来看，1-11月同比增幅为5.6%，较去年全年下滑0.6个百分点。

2016年-2019年全国GDP季度增速走势,6.2%,9%8%7%,6%5%,4%,3月,2018年2019年,16Q1,16Q3,16Q216Q4,2018-2019年全国规模以上工1-2业月增加值同比增速3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1-2月,8.0%5.2%,4.5%,12%10%8%6%4%2%,4月5月,6月7月,8月,9月,:

月,;,月,月,=月,2018年,2019年,17Q3,17Q418Q1,2018-2019年全国三大需求同比增速2月投资消费3月,出口,10.2%,13%12%11%10%9%8%,4月5月,6月7月,8月,9月:

月,;月月,=月,2018年,2019年,18Q4,19Q119Q2,2018-2019年全国房地产投资同比增速2月3月,货币政策,8.0%,8.2%,25%20%15%,10%,5%0%,30%,M2同比增速,M1同比增速,4.30%,4.30%,4.25%,4.20%,4.20%,4.15%,4.15%,4.85%,4.85%,4.85%,4.80%,4.80%,5.0%,4.8%,4.6%,4.4%,4.2%,4.0%,2019-06,2019-07,2019-,2019-,贷款市场报价利率（LPR）走势,一年期LPR五年期LPR,8%,10%,12%,14%,16%,18%,18-418-518-618-718-818-9,17-117-217-317-417-52017年至今金融机构存款1准7-6备金率变动17-717-817-917-1017-1117-1218-118-218-3,中小型存款类机构存款准备金率大型存款类机构存款准备金率,2019年货币政策维持稳健偏宽松，M2增速略有改善，保持流动性合理充裕，并通过LPR改革引导市场利率小幅下行，降低社会融资成本，支持实体经济发展。

2019年M2增速较去年末有所改善，11月M2同比增长8.2%，货币政策在流动性总量调控上保持稳健和松紧适度。

2019年央行实施2次全面降准，同时通过LPR利率改革来疏通货币政策传导渠道。

央行在11月首度下调了MLF和逆回购利率（5BP），有效带动银行贷款利率下行，降低社会融资成本，支持实体经济发展，未来LPR利率仍存小幅下调的可能。

2012年以来M1和M2同比增速走势,5.52%,5.84%,5.2%,5.6%,6.0%,6.4%,18-1219-119-219-319-419-519-619-719-8,19-919-1019-1119-12,近一年全国房贷平均利率走势,首套,二套,0%,10%,20%,30%,50,40,30,20,10,0,房地产贷款余额（万亿）,个人住房贷款余额（万亿）40%房地产贷款余额增速,个人住房贷款余额增速,融资监管,信托预警,外债约束,融资检查,遏制房地产泡沫,2019年房地产金融环境呈现“宏观松+行业紧”的特点，中央各部门紧盯房地产金融风险，加强融资监管，遏制房地产泡沫。

截至2019年3季度，全国房地产贷款余额增速连续4个季度回落，个人住房贷款余额增速连续10个季度回落，各部门密集发声，加强房地产融资监管，行业金融环境整体偏紧。

2019年12月，全国房贷利率由升转降，首套房贷利率为5.52%，二套房贷利率为5.84%，较上月均小幅下降1PB。

2016年2019年全国房地产贷款及个人住房贷款余额走势2019年中央各部门对房地产金融调控的表态,5月17日，银保监会：

重点整治违规资金变相用于拿地融资，向“四证”不全房地产开发项目提供融资，违规资金用于购房,7月4日，银保监会：

针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司，银保监会开,展约谈警示,7月12日，发改委：

房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,8月8日，银保监会：

在32城开展2019年银行机构房地产融资专项检查,9月3日，银保监会：

对部分交叉金融产,品流入房地产,领域等问题果断采取监管措施，坚决打击非法金融活,动，遏制房地产金融化泡沫化倾向,信贷政策,调控政策,0%,-20%,20%,40%,60%,1-2月1-4月,1-4月,1-8月1-10月1-12月1-3月1-5月1-7月1-9月1-11月1-2月1-4月1-6月1-8月1-10月,2012年,2013年,2014年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2012-2019年全国商品房销售面积同比增速,地产市场,房价格，促进房地产业兼并重组,取消过时的限制性措1-6月,施,2012年,2019年,鼓励适当降低商品住1-既2月抑制房地产泡沫，,又防止大起大落,多渠道保障、租购并举的住房制度，完善长效机制,2019年全国房地产政策环境整体偏紧，中央重申“1-6月房住不炒”定位，坚持住房居住属性，1-8月保持调控政策的连续性和稳定性，同1-时10月加快落实房地产长效机制。

1-12月图：

历年中央经济会议对房地产定调与全1-3国月商品房销售面积同比增速对比2013年2014年2015年2016年1-5月2017年2018年1-7月扩大有效需求，化解坚持“房住不炒”定保持调控政策的连续构建房地产市场健康坚持“房住不炒”,定房地产库存，稳定房1-9月,位，加快研究建立长性和稳定性发展长效机制,位,1-11月效机制,加快建立多主体供应、坚持“房住不炒”定全面落实因城施策，,位，完善住房市场体价、稳房价、稳系和住房保障体系,稳地预期,的长效管理机制，,信贷政策支持合理自因城施策、分类指导，促进房地产市场平稳,住购房，严格限制投分清中央和地方事权，夯实城市政府主体责健康发展资投机性购房实行差别化调控任,坚持房地产市场调控继续坚持房地产市场政策不动摇调控政策不动摇,未提及房地产,紧,松,紧,调控政策,2019年地方因城施策，保持房地产市场稳定，一季度地方政策整体以稳为主，二季度、三季度政策趋紧，四季度放松政策增多，城市间政策分化更加明显。

第二季度：

紧,第一季度：

松,第三季度：

紧,第四季度：

松,一季度中央表态“防止楼市大起大落”，地方政策适度结构性优化，涉及降低人才落户门槛、取消限价、降低房贷利率等。

政府工作报告：

稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落；合肥：

房贷已结清的，房贷利率按首套执行；,阜阳：

土地出让取消限价条款；南京、西安、海口、石家庄等城市进一步降低人才落户门槛；,二季度政策环境收紧，政治局会议重申“房住不炒”，住建部警示房价、地价波动较大城市，部分城市升级调控政策。

住建部：

分两次针对部分房价、地价波动较大城市进行预警提示；,丹东：

非户籍限购1套限售5年，限价；苏州：

工业园区、高新区限售；西安：

新落户满1年、非户籍社保或个税满5年可购房，临潼区限购；,三季度中央首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，各地政策整体收紧的同时，部分城市也适时优化政策以满足自住需求。

政治局会议：

不将房地产作为短期刺激经济的手段；,大连、洛阳：

限价；苏州：

限售扩围至市区，昆山、太仓需3年内连续2年社保或个税；上海：

临港片区非户籍资格审查由家庭调整为个人，5年社保降为3年；,四季度各地人才新政不断发力，部分城市特定区域“四限”调控局部放松。

南京：

六合区大专以上学历购房不再要求社保；,天津：

滨海/宝坻中关村科技园取消社保要求；三亚：

大专以上学历社保满1年即可购房；深圳：

普通住宅认定标准不再与总价挂钩、取消公寓“只租不售”；广州：

南沙、花都、黄埔三区针对人才购房，调整限购政策；,调控政策,2019年中央加大户籍制度改革，城区人口300万以下城市全面取消落户限制；各地人才新政不断发力，针对特定人才，部分城市调整社保要求，限购政策局部优化。

人才落户,人才补贴,限购优化,政策特点,人才政策,针对特定人才，调整社保要求，支持合,理需求，限购政策局部优化代表城市有：

佛山、长沙、三亚、广州（花都、南沙、黄埔）,门槛越来越低，逐渐演变为“人口竞争”部分城市收紧落户后购房政策代表城市有：

西安、石家庄,形式多样，包含租房补贴、购房补贴、,人才公寓等,代表城市有：

呼和浩特、宁波,城区常住人口300万以下的城市,城区常住人口300-500万的大城市,城区常住人口500万以上的超大特大城市,全面取消落户限制,全面放宽落户条件,完善积分落户政策，精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例,全国市场|土地市场,全国住宅用地供求规模均小幅增加，成交楼面价止跌回升，再创历史新高，平均溢价率保持低位；二季度市场回温明显，下半年市场逐渐回归理性。

2019年全国300城住宅用地供求规模均小幅增加，其中供应面积为12.23亿，同比增加4.5%，成交面积为9.7亿，同比增加6.3%。

2019年全国300城住宅用地成交楼面价为4359元/，同比增加16.1%，溢价率为14.5%，同比下降0.2个百分点。

2019年土地市场热度呈“前高后低”，二季度溢价率回升，流拍率回落，出现“小阳春”行情；三季度以来，房企融资收紧，资金压力渐显，溢价率回落，流拍率回升，市场逐渐理性。

150000,2015年-2019年全国300城住宅用地供求走势供应面积（万）成交面积（万）,2015年-2019年全国300城住宅用地成交楼面价及同比,6000,成交楼面价（元/）,溢价率,60%,100000,4000,40%,50000,2000,20%,0,0,0%,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,100%,住宅用,地溢价率（左）住宅用地流拍率（右）,2014年-2019年全国300城住宅用地溢价率及流拍率走势,市场明显降温流拍现象突出,“小阳春”,40%,市场逐渐回归理性,30%,50%,20%,10%,0%,0%,全国市场|新房市场,130805,2.2%,1.6%,-10%,0%,10%,20%,0,40000,80000,120000,160000,商品住宅销售面积（万）,同比,全国楼市销售端韧性较强，商品房成交面积累计增速于10月首次转正，11月增速扩大；下半年以来房价上涨城市数量逐渐减少，下降城市数量持续增加，楼市趋稳态势更为明显。

2019年1-11月，全国商品房销售面积为14.9亿，同比上升0.2%，涨幅较上月扩大0.1个百分点，其中住宅销售面积为13.1亿，同比上升1.6%；全国商品房销售额13.9万亿元，同比增加7.3%，涨幅与上月持平，其中住宅销售额为12.2万亿元，同比上升10.7%。

整体来看，商品房销售面积累计增速在持续了9个月负增长后于10月首次转正，11月增速又继续加快，连续2个月保持正增长，年底房企打折促销冲刺业绩目标，新房市场销售端韧性较强。

统计局70城市房价数据显示，月度环比上涨的城市数量持续减少，下跌的城市数量逐渐增加，11月共计44个城市上涨，21个城市下跌，下跌城市个数达近两年最高值。

676360,5553,5044,30%70,605040302010-,2018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-10,2018年-2019年70个大中城市住宅销售价格变动情况,2012年-2019年全国商品住宅销售面积及同比年度走势147929,品牌房企,百亿房企阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强。

数据来源：

中指,表：

2019年品牌房企销售额排行榜TOP30,百亿房企数量,市场份额,增速均值,2019年,152家,2019年,59.5%,2019年,21.3%,69,27,24,6,57,30,3029,29,7,14.1%,16.3%,12.7%,35%,30%,25%,20%,15%,10%,5%,0%,80706050403020100,表：

百亿房企各阵营数量及销售额增长率均值30.8%27.5%,100-300亿元,300-500,亿元,2018年百亿房企数量,500-1000亿元,2019年百亿房企数量,1000-3000亿元3000亿元以上2019年各阵营销售额增长率均值,图：

2019年百亿房企数量、增速等情况,小结,全国经济：

GDP增速逐季放缓，经济下行压力加大，未来政策将更注重”稳增长”，确保经济运行在合理区间。

货币信贷：

货币政策维持稳健偏宽松，但房地产融资环境持续趋紧，整体呈现“宏观松+行业紧”的特点。

调控政策：

中央重申“房住不炒”定位，坚持住房居住属性，地方“因城施策”确保房地产市场平稳健康发展，四季度，部分城市针对特定人才调整社保要求，限购政策获局部优化。

全国市场：

新房销售端韧性较强，商品住宅成交面积再创新高；土地市场供求规模小幅增加，市场整体热度“前高后低”。

品牌房企：

百亿房企阵营间分化日益加剧，大中型房企在市场下行周期竞争力更强。

政策概述重点政策解读政策特点,北京政策,2019年北京楼市政策以监管类政策为主，限购限贷等政策保持稳定，房贷利率定价基准转换，但实际利率基本平稳，国管公积金执行“认房又认贷”，市场影响相对较小。

表：

2019年北京楼市调控政策一览,1月14日，政府工作报告：

完善住房,市场体系和住房保,障体系，保持房地,产市场平稳健康发,展。

2月28日，2019年北,京小升初取消特长生,招生，全部名额用于,派位，城六区逐步降,低公办学校寄宿招生,数和比例。

3月7日，北京个人出售住房，产权不满两年的按,5%征收增值税，增值税附加税包括城市维护建设,税、教育费附加、地方教,育附加，增值税附加税率,减半。

4月12日，国管公积金中心发布通知，明确对二套房贷,款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低6成，且最多贷60万元；进一,步完善个人公积金住房贷款,制度。

5月17日，住建部等四部,门出台关于进一步规范,发展公租房的意见，完,善城镇住房保障体系。

6月6日，关于进一步严,格购房资格审核中个人所得,税政策执行标准的公告的补充公告社会保险正常缴纳,的月份计入个人所得税累计,缴纳月数。

7月18日，住建网站公示了北京等16个城市作为2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点。

试,点示范期为3年。

中央财政奖补每年10亿元资金。

1月,8月9日，北京市住建委规范,地下室使用。

明确规划用途,不是居住的普通地下室。

不,允许经营性住人。

地下二层,及以下不允许用作自用性宿,舍；普通地下室规划的使用,用途不得擅自改变。

9月12日，北京地区新个人住房贷款定价基准确定：

首套商业,性个人住房贷款利率不低于相,应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于,相应期限LPR+105个基点。

2月,10月10日，北京市住建委出台规范互联网发布中中介信息通知。

10月12日，北京银保监局严查资金用途合规性，严防信贷资金违,规流入房地产市场。

11月13日，北京市规划和自然资源委表示今后北京将,在土地入市时把住宅用地及商办用地分开单独供应。

3月,4月,6月,8月,10月,5月,7月,9月,11月,12月9日，北京市住建委统计，全市共建设筹集政策性租赁住房完成目标任务的100%；建设筹集政策性产权住房完成全年6万套任务111%。

12月,北京政策|调控,6月6日，的补充公告社会保险正常缴纳的月份计入个人所得税累计缴纳月数。

2019年国管公积金贷款对二套房贷款实行“认房又认贷”、二套房首付比例最低6成；为保障购房者利益，北京对减免税费等原因导致个税为零家庭，按社保缴纳月计个税缴纳月份。

性房,表：

“认房认贷”以后，国管公积金贷款和市管公积金贷款区别：

注：

北京普宅认定标准：

1、住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；2、单套建筑面积在144（含）以下；3、单价不超过最高限，或者是总价不超过最高限，满足其一；以上三点需同时满足才为普通住宅，反之为非普通住宅。

连续缴存半年以上,方可申请贷款,二套房认定“认房又认贷”,二套房最多贷60万,4月12日，国管公积金中心发布通知，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低6成，且最多贷60万元；进一步完善个人公积金住房贷款制度。

变化一变化二变化三,李先生月工资为9000元，其中“三险一金”1500元。

按新个税法的规定，李先生可以享受赡养老人和子女教育两项专项附加扣除，在减去5000元减除费用、1500元“三险一金”专项扣除和3000元专项附加扣除后，李先生不用缴纳个税，也就是有了为零的纳税记录，影响了,在北京买房的购房资格。

新政调整内容：

个税为零月份可看当月社保缴纳情况。

北京政策|信贷,图：

银保监局关于资金用途监管通知,房贷利率定价基准转换，北京地区首套、二套房利率随LPR均有小幅下调，但对购房者月供影响较小；监管层加强资金监管力度，严防信贷资金违规流入房地产市场。

表：

北京房贷利率调整前后对比自10月8日起，北京地区新个人住房贷款定价基准开始执行：

首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。

北京地区实际利率以稳为主，截,至19年底，首套和二套房贷利率较新政执行之前仅降了,0.05个百分点，对购房者的月供支出影响甚微，对房地产市场影响有限。

10月12日，北京银保监局严查资金用途合规性，严防信贷资金违规流入房地产市场。

今年以来共查明辖内4家银行、2家信托公司存在违法违规问题，合计处以罚款910万元。

加强资金监管力度，落实“房住不炒”。

北京政策|租赁,5月17日，住建部等四部门出台关于进一步规范发展公租房的意见，完善城镇住房保障体系。

内容包含新增公租房供给，可在商品房项目配建比例等意见。

7月18日，住建网站公示了北京等16个城市作为2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点。

试点示范期为3年。

中央财政奖补每年10亿元资金。

10月10日，北京市住建委出台规范互联网发布中介信息通知，重在防范虚假、僵尸房源。

图：

关于规范互联网发布本市住房租赁信息的通知主要内容,明确信息发布条件,要求平台依法审核,加大违规处罚力度,建立综合治理机制,经纪机构应依法登记、备案且正常经营；,信息发布人员应持有从业人员信息卡；租赁企业应及时将租赁合同信息录入监管平台。

信息平台应依法审核经纪机构和人员的真实身份；,房屋照片要与实际相符，租金、佣金等明码标价；,不展示发布超过30日未维护房源信息。

违规发布租赁信息的，暂停该企业和人员通过互联网发布房源信息1至3个月；,违规3次以上，不得再通过互联网平台发布租赁房源信息。

各部门按照各自职责，加强对互联网平台发布住房租赁信息的监管，加强,联动，协调配合，多措并举规范互联,网发布住房租赁信息。

2019年北京租赁政策关注人才住房保障，新增租赁房源等方面，加速形成“租购并举”格局；同时加大过期、假房源信息处罚力度，净化住房租赁市场、规范租赁行为。

落实长效机制,租赁财政补贴,政策性产权住房,集体土地入市,作为全国标杆城市，2019年北京楼市“房住不炒”延续；政策具体以落实长效机制、精准调控、规范市场、人才政策及灵活调整五个维度，对北京楼市实施多维灌溉，拥有规范化及灵活精准的特点。

精准调控,严防资金违规流入市场,公积金政策收紧,增值税附加税减半,小升初入学政策调整,灵活调整,LPR定价基准,入市土地划分商住,新个税实施,人才政策,人才引进,积分落户,规范市场,中介房源信息整顿,地下室用途不得擅改,新房强制险试行,北京政策特点,表：

2019年北京政策特点,经营性用地住宅用地商服用地房企排名,经营性用地,0,500,1000,0,400,200,600,800,1200,1000,1400,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,计划供应面积（万）成交面积（万）,实际供应面积（万）成交金额（亿元）,0%,5%,15%,10%,20%,25%,35%,30%,0,5000,10000,15000,2000200001500,250025000,2015年,2016年,2017年,2018年,2019年,成交楼面价（元/）溢价率,2019年经营性用地成交楼面价止跌回升，溢价率创近五年新低，供地计划完成率92%。

2019年，经营性用地供应57宗/691万，供应面积同比下降21%，完成供地计划的92%（计划供应750万）；成交59宗/745万，成交面积同比下降5%；成交楼面价为22660元/，同比上涨6%；溢价率为8%，创近五年新低。

2019年，住宅用地供应49宗/599万，供应面积同比下降19%；成交51宗/653万，成交面积同比上涨5%，成交楼面价为23138元/，溢价率为9.08%。

2019年，商服用地供应8宗/92万，供应面积同比下降35%；成交8宗/92万，成交面积同比下降42%，成交楼面价19261元/，溢价率0.62%。

2015-2019年经营性用地供应量及成交量年度走势,1600,2015-2019年经营性用地成交楼面价及溢价率年度走势300030000,40%,住宅用地,0,1000,0,500,1000,1500,2015-2019年住宅用地供应量及成交量年度走势,2019年,2015年2016年2017年计划供应面积（万）实际供应面积（万）成交面积（万）,2018年成交金额