山东威海房地产市场研究报告.docx
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山东威海房地产市场研究报告
山东威海房地产市场
研究报告
（2012-7-17）
目录框架
一、【土地市场】
（一）市场综述
（二）供应分析
1.供应量
2.供应结构
3.区域供应
（三）成交分析
1.成交量
2.成交结构
3.成交区域分析
二、【房地产销售市场】
（一）供应分析
（二）成交分析
1.年度销售数据变化
2.月的数据变化
3.区域成交概况
4.各户型成交情况
5.销售价格
6.销售排行
三、【楼盘资料简介】
一、威海在售楼盘数量
二．楼盘参照
（一）.市场综述
（二）案例
四、【附件】（威海简介）
（一）威海名称来由
（二）威海区位
（三）中华人民共和国
（四）中国最大水产城市
（五）中国距日韩最近的城市
（六）中国最适合人类居住的地方
（七）世界上第一座模块式高温堆实验核电站
（八）人口
（九）民族
一、【土地市场】
范围：
威海四区——环翠区、高区、经区、工业新区
数据来源：
国土资源局
供应量指国土局出让的土地
成交量指国土局成交的土地
（一）市场综述
2011年威海土地市场延续了09年、10年的市场概况，共成交土地99块，季度均20块以上，处于均衡走势，第三季度（7-9月）土地成交量最大，第四季度房地产市场调控，但威海土地市场未受明显影响。
成交土地主要集中在环翠区、经区。
（二）供应分析
1.供应量
2009年住宅用地供应346万㎡2010年增至435万㎡，增长26%；2011年住宅用地供应521.34万㎡，相对于2010年增长19.7%。
2011年第一季度土地供应27块，面积152.63万㎡；第二季度供应33块，供应面积163.19万㎡；第三季度天地供应31块，面积76.53万㎡；第四季度供应46块，面积175.8万㎡。
2.供应结构
2011年威海市供应居住用地91块，供应面积521.34㎡，相对于2010年大幅增加，超额完成年度供地计划，预计在未来一年中不会有大量土地集中推出；商业用地供应40块，供应面积99万㎡，占年度总供应量16%。
3.区域供应
2011年，区域供应最大为环翠区，供应面积222万㎡，供应数量40块；其次为经区和高区没供应面积基本相同，经区土地供应40块，170.6万㎡，高区供应27块，169.8万㎡；工业新区土地供应最少，仅10块，42.36万㎡。
（三）成交分析
1.成交量
2011年威海市房地产市场居住与商业土地成交共85幅，成交面积430万㎡；2009年威海市土地市场成交346万㎡，2010年土地成交435万㎡，2011年相对2010年下跌0.96%。
2011年延续了2010年土地市场的余温，成交量相对较好，成交土地22幅，成交总量为116万㎡，第二季度略微放缓，第三季度随着威海房地产销售市场旺季到来，土地市场也集中爆发，成交数量及面积均为年度首位，第四季度因国家调控白热化，开发商销售压力增大，拿地热情骤减，也相对谨慎，本季度无论从成交数量稻面积均为年内末位。
2.成交结构
2011年威海市居住用地58块，成交面积374.6万㎡，占总成交面积的86.9%；商业用地成交27幅，成交面积56.24万㎡，占总成交的13.1%。
住宅用地为威海市房地产市场的主流。
3.成交区域分析
2011年，土地成交量最大的区域为环翠区，成交土地51幅，成交面积278.9万㎡；其次为高区成交土地19幅，成交面积137万㎡；经区第三位，成交土地23幅，成交面积98万㎡；工业新区成交土地仅9幅，成交面积18万㎡。
结论：
土地供应和成交均以环翠区和高区为主，环翠区大幅成交地块处于城市外围区域，如张村镇、温泉镇、羊亭镇等，从第四季度土地成交状况来看，2012年，随着政策深入，房地产市场的深度调控，开发商由于资金等问题，拿地态度更加谨慎，拿地压力也将会越来越大，土地市场也将进入冬眠期。
二、【房地产销售市场】
范围：
威海四区——环翠区、高区、经区、工业新区
数据来源：
威海房地产交易网
供应量指威海房管局下发预售证为准
销售量指实际网签数据为准
均价指打折后优惠的实际成交价格
（一）供应分析
2011年威海市房源供应249万㎡，相比2010年304万㎡下降了18.25%。
其中销售旺季5-9月市场供应量最大，总量为175万㎡，5个月供应量占全年总供应量的70.5%。
（二）成交分析
1.年度销售数据变化
受国家宏观调控影响，2011年成交量及成交面积相对2010年增长缓慢。
2010年成交套数相比2001年增长36.8%，2011年仅增长5.12%；成交面积2010年相对2009年增长42%，2011年相对2010年仅增长2.59%，成交面积及套数正在逐步下滑。
2.月的数据变化
威海房地产市场成交火热其主要集中在5-10月份，成交套数占全年58%，成交面积占全年57%；2011年1-8月份成交套数和成交面积同比2010年1-8月份均处于增长走势。
9月以后，无论成交套数还是成交面积均少于2010年，下半年也是全国房产政策进入严格调控期，一线城市房地产市场量价齐跌，威海房地产市场受到了一二线城市影响，处于量跌状态。
3.区域成交概况
从区域成交情况来看，威海市四区中，房地产相对活跃区域为经区和环翠区，同时，环翠区主要集中在张村镇、温泉镇等相对外围区域，从成交区域可以看出，威海市整体房地产正逐步向城市外延发展，主力购房客群首选为经区和环翠区外围区域，主力购房客户也为刚性需求客户。
4.各户型成交情况
从各面积区间成交数据来看，60-100㎡刚性需求住宅占主导，占总成交的68%，其次120㎡以上的改善型住宅市场也占据相当大的比例。
5.销售价格
2011年威海市四区房屋销售均价为5442元/㎡。
60㎡以下小户型及120㎡以上的改善型住宅价格相对较高。
6.销售排行
销售排名
项目名称
销售套数
销售面积（㎡）
1
风林小区
985
81932
2
蓝星万象城
972
68685
3
小城故事
923
67879
4
御鑫家园
833
64918
5
锦绣北山
798
71196
6
温泉明珠3期
720
68847
7
蔚海新天地
501
38198
8
莱茵小镇
440
40801
9
乐天世纪城
438
32819
10
望岛名郡
413
43013
11
托斯卡纳兰溪堡
377
26697
12
威高花园
377
45812
13
仁和家苑
374
31403
14
城南人家
365
27469
15
金域世家
337
29544
三、【楼盘资料简介】
一、威海在售楼盘数量
环翠区
文登市
乳山市
荣成市
高区
经区
工业新区
145
128
162
115
133
100
8
二．楼盘介绍
4、【附件】（威海简介）
（一）威海名称来由
威海历史悠久，新石器时代中期，境内就有人类聚居。
夏、商、周三代，今市境为东方夷之地，属青州，有菜夷聚居。
北齐天统四年（568年），境内设文登县，今市境尽属之。
此后，朝代更替，但隶属文登县未变。
明洪武三十一年（1398年），为防倭寇侵扰，设威海卫，威海即由此而来。
1898年，英国强租威海卫。
1900年，设威海卫行政长官署，属英国殖民部。
1930年10月，中国收回威海卫，置威海卫行政区，直属国民政府行政院。
1950年5月，成立文登专区，辖威海、荣成、文登、昆嵛、乳山、海阳、牟平、福山等8县。
1956年2月，文登专区撤销，今威海地域改属莱阳专区。
1958年10月，莱阳专区改为烟台专区，1967年2月，烟台专区更名为烟台地区，今威海地域属之。
1983年8月撤销烟台地区，设烟台市（地级），同时威海市改为省辖县级市，由烟台市代管，文登、荣成、乳山3县归烟台市管辖。
1987年6月15日，威海市升为地级市，原县级威海市设为环翠区;烟台市的荣成、文登、乳山3县划归威海市管辖。
1988年10月，文登县改为省辖县级市，由威海市代管;11月，荣成县改为省辖县级市，由威海市代管。
1993年7月，乳山县改为省辖县级市，由威海市代管。
传说在很早以前的时候,威海是一个被视为仙界的地方,这里山水奇丽,风景入画,住着很多的神仙.闲来无事的时候,神仙们会聚在一起,乘云踏浪到海上垂钓极为美味的仙物,吃了能增加道行,修炼功力,,常人吃了有如百神护体,可以青春不老,脱凡胎而成仙体.于是历朝历代众多梦想长命延年,天界为仙的人,都不远万里纷纷前来寻求不老仙方和仙物.那就是威海灰刺参.所以威海灰刺参便具备了极品海参的品质,以及很多的神奇的食补食疗功效.
（二）威海区位
威海市是山东省下辖的一个地级市，地处山东半岛东部，北东南三面濒临黄海，北与辽东半岛相对，东及东南与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，西与烟台市接壤。
威海市是全国投资硬环境40优城市，也是全国综合经济实力50强城市。
1984年成为第一批中国沿海开放城市，1990年被评为中国第一个国家卫生城市。
1996年被建设部命名为国家园林城市。
1997年10月13日被国家环保部授予国家环境保护模范城市。
1999年1月成为第一批中国优秀旅游城市、2003年10月6日成为国内第一个获得联合国人居奖的中国城市。
2009年5月7日被评选为国家森林城市。
（三）中华人民共和国
1949年10月至1987年6月，境内先后属东海专区、文登专区、莱阳专区、烟台专区和烟台地区、烟台市。
1950年5月9日，经政务院批准，撤销胶东行政区和东海专区，组建文登专区，专员公署驻文登。
其时，境内有威海、荣成、文登、昆嵛、乳山五县。
1954年10月，威海市由专区辖市改为省辖市（县级），由文登专区督导。
1956年2月24日，经国务院批准，撤销文登专区，所属县市并入莱阳专区，专员公署驻莱阳。
其时，境内设有文登县、荣成县、乳山县和威海市。
1958年10月18日，经国务院批准，莱阳专区更名为烟台专区，专员公署迁烟台市。
同年，威海市由省辖市（县级）改为专区辖市，属烟台专区。
1967年2月，经山东省革命委员会批准，烟台专区改称烟台地区，今境内属之。
1983年8月30日，经国务院批准，撤销烟台地区，烟台市升为省辖市，威海市仍为省辖县级市，由烟台市代管。
1987年6月15日，经国务院批准，威海市升为地级市，原县级威海市行政区域改设为环翠区；同时，将烟台市所辖荣成、文登、乳山三县划归威海市管辖。
1988年10月，文登县[1]改为省辖县级市，由威海市代管;11月，荣成县改为省辖县级市，由威海市代管。
（四）中国最大水产城市
威海海域广阔，浅海和潮间带有丰富的生物资源。
据资料统计，全市海域平均生物量为353克/平方米，平均生物密度586个/平方米;有生物资源779种，其中，动物647种，植物132种。
动物中，鱼类主要有大黄鱼、小黄鱼、梭鱼、鲻鱼、鲈鱼、鲅鱼、青鳞鱼、太平洋鲱鱼、鲳鱼、黄姑、比目鱼等100余种;、虾蟹类主要有鹰爪虾、对虾、毛虾、脊尾白虾、三疣梭子蟹等；贝类主要有栉孔扇贝、鲍鱼、泥蚶、菲律宾蛤仔、文蛤、毛蚶、魁蚶、牡蛎、中国蛤蜊、四角蛤蜊、贻贝、青蛤等;棘皮类中有刺参、海蜇、马粪海胆、海星等。
植物中，藻类主要有海带、裙带菜、石花菜、条斑紫菜、大叶藻等。
（五）中国距日韩最近的城市
威海市地处山东半岛最东端，是中国大陆沿海距韩国最近的城市，最近距离只有93海里。
在很久以前，威海就与韩国有频繁的往来，地级威海市成立以后，威海与韩国民间往来更加密切，1990年，威海率先开通了我国至韩国的第一条海上航线，架起了威海与韩国经贸往来的“金桥”，特别是我国与韩国建交以后，威海迅速成为我国对韩经贸往来的桥头堡，目前有3条航线直航韩国，韩国也逐步成为威海最大的出口市场和外资来源国。
（六）中国最适合人类居住的地方
威海市由于在“改善人居和城市环境方面的突出贡献”，荣获2003年度“联合国人居奖”。
这个“改善人居和城市环境方面的突出贡献”（“联合国人居奖”）
（七）世界上第一座模块式高温堆实验核电站
石岛湾核电站位于荣成市石岛管理区宁津街道办事处辖区，荣成市以南偏东23公里，北距威海市约68公里、西北距烟台市约120公里、西南距青岛市约185公里。
由于日本福岛核泄露事故影响，中广核集团2011年3月18宣布，已成立6个检查组，对集团所属在建、在运核电站全面展开核电安全工作大检查，而且对于核电站新厂址，会组织用最先进的标准对所有核电新厂址进行安全评估，重新筛选厂址。
（八）人口
威海市统计局公布了该市第六次人口普查的主要数据。
数据显示，我市目前的常住人口为280.48万人。
该人口普查于2010年11月1日零时正式启动。
数据显示，该市常住人口比第五次全国人口普查时增加了20.78万人。
其中，环翠区常住人口为36.39万人，高区常住人口为26.95万人，经区常住人口为18.98万人，工业新区常住人口为8.50万人，文登市常住人口为60.97万人，荣成市常住人口为71.44万人，乳山市常住人口为57.25万人。
全市常住人口中，男性为141.32万人，占总人口的50.39%；女性为139.16万人，占总人口的49.61%，总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由第五次全国人口普查的100.69上升为101.55。
数据显示，全市常住人口中，0至14岁的人口为28.28万人，占10.08%；15至64岁的人口为218.36万人，占77.85%；65岁及以上的人口为33.84万人，占12.07%。
同第五次全国人口普查相比，0至14岁人口的比重下降了6.26个百分点，15至64岁和65岁及以上人口的比重分别上升了3.92个百分点、2.34个百分点。
其中在全市常住人口中，具有大学（指大专以上）受教育程度的为26.70万人；具有高中（含中专）受教育程度的为52.85万人；具有初中受教育程度的为123.96万人；具有小学受教育程度的为57.69万人。
同第五次全国人口普查相比，每10万人具有大学受教育程度的由3870人上升为9519人；具有高中受教育程度的由15316人上升为18844人；具有初中受教育程度的由40353人上升为44196人；具有小学受教育程度的由28550人下降为20567人。
此外，在全市常住人口中，文盲人口（15岁及15岁以上不识字的人）为7.63万人，与第五次全国人口普查相比，文盲人口减少8.62万人，文盲率由6.26%下降为2.72%，下降了3.54个百分点。
（九）民族
威海市有47个民族：
汉族、朝鲜族、满族、佤族、蒙古族、回族、拉祜族、白族、傣族、苗族、土家族、彝族、侗族、藏族、维吾尔族、壮族、布依族、瑶族、哈尼族、哈萨克族、黎族、傈僳族、畲族、高山族、水族、纳西族、景颇族、柯尔克孜族、土族、达斡尔族、仫佬族、羌族、布朗族、毛南族、仡佬族、锡伯族、普米族、塔吉克族、怒族、乌孜别克族、俄罗斯族、鄂温克族、德昂族、独龙族、鄂伦春族、赫哲族、珞巴族。
全市有少数民族46个，2.92万人。
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