景观全过程管控要点.docx

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景观全过程管控要点

景观全过程管控要点

（2015年试行版）

总则

1、编制目的

为规景观实施过程管理动作，加强对项目景观实施效果、成本、品质管理，避免出现过程管理漏洞，规避实施过程中出现的风险。

明确集团管控节点、平台管控节点，各个节点的管控容。

明确景观管理人员在景观实施过程中需要管控的点，为参与景观管理人员提供管理工具。

2、适用围

适用于集团部所有项目。

3、阶段划分

根据集团现行管理要求和景观实操性，划分六个阶段：

项目启动会阶段、设计阶段、招标阶段、施工阶段、项目交付后、成本复盘，每个阶段又细分若干管控节点，共计21个管控节点。

管控节点中项目启动会阶段（景观部分）、交付前景观风险排查为一级管控节点，是集团重点管控节点。

设计阶段的景观方案设计评审、招标阶段的招标启动会、施工阶段的施工启动会、景观成本复盘为二级管控节点，是平台重要管控节点。

其他管控节点各平台根据自身组织架构特点适当调整管理权限。

4、模板使用要求

文件所带附件模板为参考模板，各公司可以根据各公司管理要求适当调整。

各阶段管控要点

一、项目启动阶段

（一）项目基础资料收集

1管控要点

1.1收集项目周边景观现状资料，重点体验区周边资源，交通流线分析；

1.2对项目总图及建筑风格分析，明确项目区位及产品定位，根据产品业态、产品定位确定景观建造标准；

1.3充分与营销沟通，充分理解营销对客群的定位，确定景观意向风格；

1.4根据营销推盘节奏，制定体验区景观设计节奏，工程施工计划。

（二）景观设计任务书

1管控要点：

1.1明确景观风格意向；

1.2明确景观限额标准；

1.3明确设计周期，设计进度计划，各个阶段汇报容及深度；

1.4明确景观各阶段设计成果及数量。

2成果文件：

《景观设计任务书》

（三）设计单位选择

1管控要点：

1.1设计单位设计风格、主创人员设计风格要与景观设计风格相匹配，设计档期满足项目景观设计周期需要；

1.2如果为设计风格复制项目，优先选取已合作过设计单位；

1.3选择设计单位设计标准要与景观限额标准相匹配。

2成果文件：

《景观设计合同》

（四）项目启动会

1管控要点：

1.1体验区景观：

a）体验区的选址、规划布置、动线分析；

b）体验区的成本投入测算；

c）体验区的进度计划。

1.2大区景观：

a）大区景观意向；

b）主要配置标准；

c）单方成本指标。

2成果文件：

项目启动会（景观部分）

二、设计阶段

（一）景观设计启动

1管控要点：

1.1明确设计围，要求营销、研发、成本、工程、精装共同完成设计界面划分工作，查明有无重叠项、有无漏项三不管地带，落实重叠项、三不管地带的界面归属；

1.2明确人行、车行出入口及地面停车布局，入户关系、高差关系等；

1.3明确主轴、出入口、标准宅间、私家花园等尺度；

1.4明确建筑消防、人防布置，地库边界、覆土情况等；

1.5明确围界关系，并落实红线外需改造区域；

1.6明确建筑技术指标（报建地面停车位、配套设施、康体设施、绿化率等）；

1.7明确红线外市政道路标高与园区标高关系；

1.8明确景观设计成本限额指标。

2成果文件：

《会议纪要》

（二）景观概念设计评审

1管控要点：

1.1景观设计风格是否与建筑风格统一；

1.2车行、人行流线组织是否合理；

1.3功能空间的数量、面积是否满足要求；

1.4大型水景设计是否合理；

1.5重要景观节点布置是否合理；

1.6私家花园划分是否合理。

2成果文件：

《会议纪要》

（三）景观方案设计评审

1管控要点：

1.1结合建筑设计评审景观设计是否合理，彼此之间风格是否和谐；

1.2配套设施与建筑关系是否统一，是否与营销承诺、楼书等文件相符，活动场地设计是否满足需求；

1.3交通组织是否合理，小区的出入口分级（主次）是否合理，是否考虑人车分流及满足物业管理需要等；

1.4绿化率等技术、经济指标能否达到要求；

1.5是否方便物业管理和满足安保要求等；

1.6泳池、水景设置是否合理等；

1.7项目风险点和不利因素的解决方案；

1.8成本测算是否满足目标成本要求。

2成果文件：

《会议纪要》、《景观方案设计评审》（参见附件2）

（四）景观扩初设计评审

1管控要点：

1.1园路设计是否满足消防要求，与建筑出口关系是否合理；

1.2地下车库人行、车行入口、地下室采光通风井等位置与周围景观衔接的合理性、统一性；

1.3综合管线、井盖、配电设备、煤气调压站、垃圾房等的景观处理是否得到综合考虑；

1.4水景结构、园林小品的基础及设备、标高与相关管线、井室位置等是否有冲突；

1.5路灯间距是否满足照明要求,灯光的颜色、布置的位置是否合理；

1.6绿化配置是否合理，苗木含量是否合理，品种、规格等是否符合常规要求；

1.7控制硬质景观材料选择，控制异形石材加工数量；

1.8成本测算是否满足目标成本要求。

2成果文件：

《会议纪要》

（五）景观施工图设计评审

1管控要点：

1.1施工图设计是否符合国家及地方有关规，尤其是编制深度是否达到要求；

1.2施工图审查，各专业设计之间是否存在互相矛盾，如竖向设计与综合管线、室地坪、道路标高、室外附属建筑物、构筑物等之间是否矛盾；

1.3硬景材料选择、材料尺寸是否合理；

1.4凉亭、花架等园林小品的风格与整体环境是否协调，结构是否合理；

1.5苗木的色彩搭配、常绿树种与落叶树种的搭配、针叶树种与阔叶树种的搭配是否合理；

1.6不同生长习性的植物，栽植位置是否合理；

1.7成本测算是否满足目标成本要求。

2成果文件：

《会议纪要》

三、招标阶段

（一）招标启动会

由平台组织在景观招标开始前召开，参加人员项目景观工程管理人员、景观成本管理人员等。

1管控要点：

1.1项目景观总成本分配说明，景观专项包含哪些合同，每个合同总价；

1.2施工界面确认，查明有无施工重叠项、有无漏项三不管地带，确定三不管地带有谁施工；

1.3配合规划验收、绿化验收、消防验收景观工作安排；

1.4项目管理人员对效果的理解，对施工重难点的管控思路，对合作单位的管理要求；

1.5重点项目专项施工组织安排（泳池、大型水景等）；

1.6项目风险点和不利因素的解决方案；

1.7成本测算是否满足目标成本要求。

2成果文件：

《会议纪要》、《景观招标启动会》（参见附件3）

（二）施工单位考察

1管控要点：

1.1施工单位的信誉度、本身资金实力，目前承接的项目；

1.2项目经理履历、品质意识、统筹安排能力、配合度；

1.3班组工人的来源；

1.4苗木基地考察等；

1.5实地考察现场施工质量标准，成品保护措施，安全文明施工等；

1.6已有业务合作的合格承包方，可只考察拟派本项目的项目经理，重点了解项目经理履历、品质意识、统筹安排能力、配合度。

2成果文件：

施工单位考察报告

（三）标前交底

1管控要点：

1.1明确施工围，施工容；

1.2明确工程质量标准，特殊项目施工质量标准；

1.3明确施工工艺样板施工要求；

1.4明确施工工期要求；

1.5讲解现场管理要求，需要施工单位配合工作容。

2成果文件：

标前交底文件

（四）评标、定标

1管控要点：

1.1商务标清标：

重点分析工程量完整性、投标单价的合理性；

1.2商务标询标：

对于工程量、投标单价差异较大的子项，以及清单包含围务必需向投标单位明确。

1.3技术标评标：

a）施工组织是否合理，是否有针对性；

b）施工组织计划是否满足工期要求;

c）人员组织是否满足施工要求；

d）工艺工法是否满足项目需要，重点项目是否有专项技术措施；

e）施工组织保障是否齐全，成品保护措施，工期保障措施，安全文明保障措施等。

四、施工阶段

（一）施工交底会

1管控要点：

1.1工程概况、合同包含的容、工期节点要求；

1.2设计效果交底，施工图交底；

1.3样板实施容；

1.4项目实施质量标准；

1.5现场管理要求，管理制度；

1.6施工工艺工法交底；

2成果文件：

施工交底文件

（二）施工启动会

由平台组织在施工单位正式施工前召开，由施工单位编制完成，参与人员项目管理团队、平台景观管理人员等。

1管控要点：

1.1工程概况、合同包含的容；

1.2图说理解、对各个节点设计效果的理解说明；

1.3资源落实情况，重点苗木资源、硬景材料来源；

1.4重难点分析，相应的管理措施；

1.5施工现场管理，施工进度安排，安全文明施工，过程中质量控制等；

1.6项目管理，管理人员安排、劳动力组织安排；

1.7施工图优化建议，硬景施工排版图；

1.8施工工艺控制标准。

2成果文件：

《会议纪要》、《景观施工启动会》（参见附件4）

（三）样板带路

1管控要点：

1.1根据项目设计特点，确定需要完成的工艺样板；

1.2样板实施完成现场点评，确定后期景观实施标准。

（四）过程点评

1管控要点

1.1现场地形完成点评；

1.2骨架乔木种植完成点评；

1.3硬景面层完成及灌木样板点评；

1.4完工前效果点评。

2成果文件

《会议纪要》

（五）交付前景观风险排查

结合过程评估、交付评估对项目存在风险进行排查

1管控要点：

1.1工期风险及应对措施；

1.2施工质量缺陷，整改措施；

1.3功能缺陷排查，后期整改措施；

1.4业主私家花园大小，配套设施是否与售楼时承诺一致；

1.5项目风险点和不利因素的解决方案。

2成果文件：

《会议纪要》、《交付启动会（景观部分）》

五、项目交付后（质保期）

（一）移交物业

1管控要点：

1.1景观整改完成，水电试运行良好，竣工验收完成；

1.2竣工图纸完成，并且与现场施工吻合；

1.3明确移交围，后期管理责任，后期甲乙方管理人员安排。

2成果文件：

移交记录

（二）质保期

1管控要点

1.1各平台应根据自身的管理架构、职能设置，与物业公司双方责权划分，确定行之有效的管理机制；

1.2对施工单位要明确景观工程养护管理标准；

1.3平台主管部门对已交付项目的景观工程养护及维修情况，应定期组织巡检。

六、景观成本复盘

景观成本复盘是以景观成本为主线的景观复盘，从成本角度反映设计、过程管控存在问题，需求解决途径，复盘完成时间项目结算后一个月。

1管控要点：

1.1对已结算完毕的景观工程，按照景观成本复盘模板进行成本拆分；

1.2对于拆分后的子项进行分析，提炼成本敏感点，进行重点分析；

1.3核实实施效果及成本投入情况，找出成本分配不合理的分项进行合理调配及优化；

1.4对景观成本进行查漏补缺，并分析无效成本产生原因（是管理不到位原因、招标漏项、还是其他专业甩项）分析后期是否可以避免，同时总结合理景观成本；

1.5通过以上工作得出该项目合理成本指标和配置标准，形成景观适配标准，用于指导后期项目实施。

2成果文件：

《景观成本复盘》（参见附件5）