泸州蓝田项目市调报告.docx
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泸州蓝田项目市调报告
1、泸州城市概况
1.1地理位置
“中国酒城”泸州——地处四川盆地南缘，扼长江、沱江咽喉，控云、贵、川、渝要冲，为四川出海南通道和长江上游重要港口，下辖泸县、合江、叙永、古蔺四县和江阳、龙马潭、纳溪三区，幅员12247平方公里，人口70万。
城市建成区面积53.1平方公里，增加5.1平方公里。
年末全市户籍总人口为493.38万人
1.2交通路网
泸州历来是川、滇、黔、渝四省（市）结合部的经济枢纽，今日泸州更具水陆空立体交通区位优势，成为长江“黄金水道”和西南出海南通道上的璀璨亮点，是国家交通部确定的二级枢纽站和长江主枢纽港口城市。
1.3经济发展概况
2009年全市生产总值（GDP）587.6亿元，增长15.2%。
其中，第一产业增加值100.69亿元，增长3.8%；第二产业增加值303.10亿元，增长22.8%；第三产业增加值183.81亿元，增长10.8%。
三次产业增加值比例为17.1：
51.6：
31.3。
三次产业对经济增长的贡献率分别为4.5%、70.7%和24.8%。
按常住人口计算，全年人均GDP达到13591元，比上年增加1665元，首次跨上2000美元新台阶。
全年城镇居民人均可支配收入13550元，增长12.3%，人均消费性支出9956元，增长12.6%。
2010年上半年全市生产总值达334.2亿元，增长19.3%。
三次产业协调发展，完成第一产业增加值37.1亿元，增长3.9%；完成第二产业增加值199.2亿元，增长30.2%；完成第三产业增加值98.0亿元，增长9.1%
2、泸州房地产市场现状
从4月17日楼市新政诞生至今以已满百日，目前泸州市场反馈的情况来看，“观望”成了购房者的主旋律，“底部反转”成了开发商一致期待的梦想。
根据国家统计局最新公布的数据显示，6月份全国70个大中城市房价同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，尽管下降不多，但这却是近15个月来全国房价环比涨幅首次出现下降，这也意味着楼市调控政策已经见效。
今年上半年泸州市商品房供应、销售和成交价格都出现了不同程度的同比上涨，其中供应和价格增长最为明显，有效缓解了自去年下半年以来的供求矛盾。
但是，自四月份房地产调控政策接连出台后，商品房供应量和销售量都呈现出缩减之势，但仅仅是量跌价稳，整体房价仍大高于去年同期水平，部分楼盘均价达到4500元/平米的新高，楼市进入一个相对冷淡的相持期。
从6月份的楼市数据看，供求持续下滑，随着国家调控政策进一步落位与加强，现阶段泸州各楼盘价格有松动迹象，优惠活动频繁，但是市场观望情绪已在逐步深入。
从上半年几个开盘楼盘的房价走势及国家调控政策、商品房需求态势和市场整体情况看，泸州市场将进入购房者与开发商的博弈僵持阶段。
。
3、泸州房地产市场分析
3.1市场供求分析
（1）住房供应量大大回升
2010年上半年，泸州市区商品房上市面积108.2357万平方米，比2009年同期商品房上市面积增长近1倍。
商品住房上市面积103.7846万平方米，共计9577套，同比增长明显;其中，批准预售面积99.5529万平方米，现售备案面积4.2317万平方米。
商品住房月末累计可售面积213.4543万平方米，其中可预售面积98.0418万平方米，可现售面积115.4125万平方米
从上半年商品房供应情况看，同比增长明显，同期供过于求10余万平方米，也有效缓解了自去年下半年以来的供求矛盾。
但随着新政的出台，供应呈明显缩减趋势，未来走势在短时间内也不看好。
从以下数据可看出，受政策影响，在泸州楼市走势不明的情况下，开发商也进入观望，进而延缓开发节奏，推迟开盘时间，这种状况从5、6月份的商品房供应量上有所显现。
而从目前情况看，政策和观望都还在延续，不少项目也推迟上市进度，商品房供应在短时间内很难有大的突破。
（2）现阶段商品房价格坚挺，有后续松动可能
2010上半年，泸州市商品房平均成交价格2859.17元/平方米，同比增长11.52%;其中。
从销售户型来看，80-90平方米套型面积平均销售价格最高，为3035.328元/平方米，60平方米以下小户型、100-120平方米和120-144平方米套型的商品房成交价格次之。
2010上半年，经历了09年的火爆楼市之后，开发商资金充足顺畅，泸州房价继续上涨，观望情绪加重。
在4.17新政出台以后，泸州房价仍然坚挺，但近段时间，不断上涨的房价与观望下紧缩的需求迫使个别楼盘抛出优惠等变向降价的促销手段。
若市场继续如此相持下去，商品房价格会出现小幅下降。
（3）销售情况连续三月走低
从四月新政以来，市场观望已经影响到了近段时间的成交量，泸州市商品房成交量逐渐萎缩。
分别是4月份16.9623万平方米，5月份15.2027万平方米，到6月份14.8935万平方米，商品房成交量已经连续3个月小幅下滑。
如今市场观望还在延续，商品房销售量可能将继续走低。
3.2未来市场发展预测
央行在七月初确定了“下半年继续坚持适度宽松的货币政策”的基调，八月初住建部研究表示，“下半年楼市调控的一个重点是稳定政策和减少预期”，同时二季度GDP增速10.3%，虽比一季度的11.9%略低，但可以肯定的是，全年经济“保八”没有任何压力，加之楼市新政出台不足三月，贸然“改弦易张”会给政府来来巨大的社会压力。
另外，中央将在下半年全面摸底落实保障性住房建设，预计未来三年内将逐步加大政府投资力度，并逐渐市场成为市场中低端需求的供应主流。
而且，经历几次调控经验，中央此次已再次相信“两个市场”理念，并在六月底已与地方官员签署“军令状”，“二分天下”的楼市格局将成未来房地产政策取向的主流价值观。
因此能肯定的是，下半年政策层面没有好消息也好没有坏消息。
而对于市场，则视“金九银十”的表现而定，因为在政策淡出之后，供求博弈双方将直接决定未来市场走势
3.3泸州土地市场分析
3.3.1土地供求分析
泸州政府近三年来对土地供给没有集中放量，开发商也较为理智，并没有大量囤积土地。
从土地成交量来看，无论是在投资高峰的2007年；或是遭遇经济危机和地震影响，市场低迷的2008年；还是刚性需求爆发的2009年，市场土地的成交都较为平均，政府没有对市场大量供给土地资源，开发商也没有进行大量的囤积。
3.3.2近几年蓝田土地成交价格
2007-2010泸州蓝田土地成交情况
时间
地块位置
竞买人
土地用途
土地面积（亩）
容积率
成交价（万元/亩）
成交金额（万元）
2006
蓝天镇鹿子背
廖明华
商住
26.987
1.8
33
890.571
2007
蓝田镇新华村九组
何昌荣
商住
26.877
1.8
50
1343.85
2008
江阳区城南大道东侧（蓝田）
李万奎
商住
791.55
1.6
33
26121.15
2009
城南大道西侧
宜宾正和房地产投资集团有限公司
商住
346.4398
1.5
80
27715.184
4、项目专项调研
为了找出可借鉴点和引入点，找出市场的空白，我们选取城南板块中比较优秀和泸州具有代表性的楼盘作为基准项目进行竞争分析。
4.1龙庭御都
项目名称
龙庭御都
开发商
泸州国泰房地产开发有限公司
营销代理商
泸州智联行
所在地址
泸州江阳区蓝安路一段29号
销售电话
8303890288
项目规模
占地面积（亩）
45亩
建筑面积（㎡）
约9万
项目形态
高层
层数
13~15层
开盘日期
2010年9月起
交付使用日期
2010年12月31日起
物管费
0.80元∕㎡
容积率（%）
3
公摊率（%）
16~20%
车位（个）
80
主力户型区间
47~138
公布售价（元/㎡）
3400元/㎡
销售情况
85%
施工进度
主体基本完工
交通
二级路旁，交通方便
园林设计特点
现代南亚风情园林
生活配套设施
周边基本生活配套齐全，缺少大型超市商业综合体
4.2陶然丽景
项目名称
陶然丽景
开发商
巴士房地产开发有限公司
营销代理商
无
所在地址
泸州江阳区蓝安路一段（蓝田汽车总站对面）
销售电话
3996166
项目规模
占地面积（亩）
建筑面积（㎡）
35358.88㎡
项目形态
高层
层数
15层
开盘日期
2009年9月
交付使用日期
2010年12月
物管费
0.65元∕㎡
容积率（%）
2.8
公摊率（%）
16~20%
车位（个）
主力户型区间
72~120㎡
公布售价（元/㎡）
3000元/㎡
销售情况
100%
施工进度
主体完工
交通
蓝田交通要道上，离客运站100米左右，距市中心仅20多分钟车程
园林设计特点
基本园林绿化
生活配套设施
周边基本生活配套齐全，缺少大型超市商业综合体
4.3未来竞争项目
现阶段地块周边空置土地较多，现已知拿地的开发商有三家，分别为泸州天远置业，占地200亩左右，楼盘暂定名红树湾；巴士房产地块位于本项目后方，占地700亩左右；重庆融豪投资有限公司占地1600亩的融豪•翡翠城国际，规划设计已过，正在做建筑设计。
未来5年内区域内总供应量大概在200万平米左右。
5、销售价格的确定
泸州市城南楼盘较少，素质普遍偏低，但未来区域内竞争激烈，且都为大规模高档住宅区，后续开发产品对公司提出一定的要求，公司必须从自身产品做起努力提升自己在市场竞争中的能力。
为了真实反映地块价值，在价格制定时，我们选择可比量化定价法计算。
针对竞争楼盘均倾向于定性描述的现状，我们对竞争楼盘进行定量描述。
进行量化统计的楼盘应为可比性较强的、地段、价格、功能、用途、档次都相近的现楼、准现楼。
每一楼盘定级因素的具体指标及等级划分只有落实到具体楼盘所在片区才能清楚描述。
首先是建立房地产价格影响因素的指标体系，选取影响住宅价格的几大特征，区域因素和个别因素，在这两大特征下又有若干细微的量化指标，通过对这二大类因素的修正，就能够将各个类比楼盘的不同因素转化要本项目房地产的相应因素，最后通过计算量化修正后的本项目价格为：
项目住宅价格为2432元/平米，商业估价：
4000元/平米。
（计算过程见附件四）
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