福州贵安市场调查报告.doc

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福州贵安项目区域市场调查报告

一、贵安区域概况

1.区域位置

贵安温泉旅游渡假区地处福州中心城区的“半小时旅游圈”内，区内现有福飞公里贯穿全境，联系福州市和连江县城，贵新隧道的通车使得贵安成为福州北部浙南、闽东和闽西北人流、物流转换的重要节点，区域的重要性进一步提升。

海峡文化创意产业基地位于福州贵安温泉旅游度假区内中心地段，区位优势明显。

–距福州约30公里，约20分钟车程

–距连江县城约10公里

–距福州长乐机场约70公里

（目前福州市区经高速到贵安过路费单程15元。

）

2.自然环境

贵安地处福州北部山区，年均气温19℃，冬暖夏凉，非常适宜旅游和休闲度假，区域内鳌江贯穿而过，造就了山、溪、湖、泉、滩等丰富是自然景观，加之森林覆盖率近80%，旅游资源相当丰富，素有“福州后花园”之称。

3.温泉资源

福州市全国三大温泉城之一，有着悠久的温泉历史。

贵安是福州地热资源最为丰富的区域之一，无论是热储藏量、最大开采水量还是水温条件在福州外围地热点中均首屈一指。

贵安村总面积0．7平方公里，温泉日合理开采量7000吨，水温63℃～92℃，其中富含硅、氟、氡等数十种对人体有益的微量元素。

4.高尔夫球场

高尔夫球场是发展高水平度假旅游区的必备要素，贵安高尔夫球场占地120公顷，是福州市最早的高尔夫球场，其良好的运营与贵安温泉旅游度假区的打造相辅相成。

5.福州贵安温泉旅游度假区

福州贵安温泉旅游度假区位于福州市东北部，是福建省“十一五”旅游专项规划确定的十大重点项目之一。

总面积近89.9平方公里，旅游区是以温泉休闲养生为基础，集旅游度假、会议、生态观光于一体，具有国际品质的温泉旅游度假区。

总体空间结构为“一带”、“三区”、“多园”总体格局，其他地域为森森保育区。

“一带”是指沿潘溪并贯穿沿岸区域的滨水景观带。

“三区”：

沿潘溪分布的三个集中建设片区，分别指中间的贵安片区、西部的仁山片区和东部的潘渡片区。

贵安片区是贵安温泉度假区的旅游服务中心、温泉度假、温泉养生、商务酒店的集中区域。

仁山片区以发展高端旅游地产为主、兼文化创意、民俗游乐园、野外拓展等项目。

潘渡片区依托两所高校，延伸温泉上下游产业，形成集温泉相关产业的研发、实验、生产、展示、销售于一体的温泉创意产业。

“五园”：

分别是老窝坛景区、畲乡风情区、古驿道实景体验区、农业生态观光园区和西溪森林公园。

”

本项目位于仁山片区，项目定位立足于仁山片区重点发展旅游地产，兼文化创意、度假游乐功能的规划。

6.板块情况

从项目所属的贵安板块来看，板块内多项目的联动开发，成为福州高端房地产市场的投资热点，将共同提升和塑造板块的未来价值。

（规划在建5家五星级酒店）

区域内已建成项目：

ü福州温泉高尔夫球场

ü贵安温泉游泳训练基地

ü贵龙温泉旅游度假村及西溪森林公园

ü福州水世界（2013.5.1开业）

正在建设的项目：

ü宏汇蝶泉湾

ü畲乡文化旅游项目

ü贵安新天地

ü福州海峡职业技术学

ü金源五星级温泉酒店

ü海峡文化创意产业基地

ü海峡文化村

二、市场状况

1.福州市房地产市场状况

2012年福州市商品房新增供给347.63万平方米，同比减11.5 %；其中住宅232.84万平方米，同比减16.8%。

2012年福州市本级商品房签约销售39106套、面积346.17万平方米，同比增20%和33.4%。

其中住宅21578套、面积251.53万平方米，同比增25.7%和34.6%

福州市北二环外住宅分布情况如下图：

市区价格在12000--20000元/平米。

保利香槟国际

地址：

晋安塔头路与连江北路交汇处

开发商：

福州中鼎投资有限公司

建筑类型：

高层

占地规模：

300亩

建筑面积：

88.7万平米

容积率：

3.3

总户数：

总户数7084户当期户数518户

开盘时间：

2012年11月

价格：

16000元/平米

面积区间：

79-127平米

项目概述：

保利香槟国际位于福州塔头路与连江北路交汇处，项目总用地面积约300亩，容积率3.3，总建面高达887058.4平方米，共规划46栋高层住宅。

一期户型为79—127㎡的两房、三房设计。

所有户型都是方正通透的“全明户型”。

外立面采用经典的ARTDECO风格。

社区内配套10000㎡体育公园，3000㎡社区生活超市，4000㎡休闲会所，1000㎡社区医院，12个班幼儿园。

项目南向紧邻12万㎡购物中心。

三盛国际公馆

地址：

晋安秀峰路东侧三盛中央公园对面

开发商：

福建五和建设发展有限公司

建筑类型：

高层

占地规模：

1258亩

建筑面积：

122万平米

容积率：

1.48

总户数：

5969户

开盘时间：

2012年10月

价格：

清水房12500-14000元/平米，精装房18000-20000元/平米

面积区间：

80-194平米

项目概述：

三盛国际公园位于福州市五四北，总征地面积约1258亩。

总建筑面积约122万平方米，容积率1.48，建筑密度19.4%，绿地率33.44%。

计划分五期开发（拟）。

一期地块建设规划为八幢11-18层住宅及沿街商铺，规划用地约4万平方米，总建筑面积约10万平方米，计容面积81785平方米。

容积率2.0，绿地率30%。

社区配套设施包括80亩国际交流中心、200亩双语学校、3个12班的高级幼儿园、近1公里TOWN商业街、2万平米欧式商业会所、2000平米私家医院、70亩公园、同时项目周边有商业和公共配套。

五四北泰禾广场

地址：

晋安秀峰路与坂中路交汇处（永辉超市对面）

开发商：

福州中维房地产开发有限公司

建筑类型：

商铺、综合体

占地规模：

230亩

建筑面积：

30万平米

容积率：

4.3

开盘时间：

近期开盘2012年12月

价格：

20000元/平米

面积区间：

47-1200平米

项目概述：

五四北泰禾广场是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、居住为一体的福州北唯一大型商业综合体。

项目在地铁1号线首站上盖，毗邻森林公园、儿童乐园、动物园等三大公园，项目自身拥有近4000平方米的城市休闲广场，配置机动车数量达到1500多个，每百平米商业面积车位配比超过1:

1。

建发领第

地址：

晋安南平路以南，秀峰路南侧

开发商：

建发房产

建筑类型：

高层

占地规模：

150亩

建筑面积：

34万平米

容积率：

3

总户数：

总户数2644户当期户数292户

开盘时间：

2012年5月

价格：

16000元/平米

面积区间：

78-137平米

项目概述：

建发领第项目位于晋安区南平路以南，秀峰路南侧。

南侧与474亩的琴亭湖相临，占地面积100729平方米，社区配套1500平米会所、室外露天泳池，50米标准泳道，健身房，瑜伽室等。

紧邻泰禾商业广场、万科商业街、五四路商业等生活配套齐全。

2.贵安区域房地产市场

贵安板块目前仅四个在售或即将在售的项目，即：

贵安新天地，中国贵谷、宏汇蝶泉湾和海峡文化村，其中海峡文化村预计2013年5月开售。

贵安新天地

地址：

连江县福州北贵安温泉旅游度假区

开发商：

福建欢乐天地置业有限责任公司

建筑类型：

高层、别墅、企业总部基地、商业街、酒店

占地规模：

7500亩

建筑规模：

370万平米，住宅：

208万平米

总户数：

27000户，当期3600户

开盘时间：

最早开盘2011-7月

价格：

6000元/平米

面积区间：

78-150㎡

交通情况：

据福州市区27公里，车行20分钟，目前高速到达项目仅贵新高速一条道路，过路费单程15元。

项目概述：

贵安新天地位于福州市贵安温泉旅游度假区，是世纪金源集团在福州打造的第一个集旅游、商业、住宅休闲养生等多位一体的超级旅游商住综合体。

项目占地7500亩，项目规划有超五星级温泉商务酒店、五星级城堡酒店、五大旅游娱乐公园、中小学名校、海峡传统文化街、福州百姓文化长廊、勉斋书院、大型温泉体验中心、贵安总部经济、低密度住宅、高层住宅、高级商务写字楼、超五星级酒店公寓等多种业态，是福建省社区规模最大、公园最多、配套最齐全、功能最完善、生态环境优美的宜居养生、休闲度假之城邦。

项目配套：

商业配套：

14万平米海峡传统文化街，设有大型超市、流行百货、高档美食、KTV、3D影院、文化旅游、银行等；

旅游配套：

打造600亩欢乐天地、280亩水世界、500亩海洋世界、1200亩山体休闲体育公园等五大旅游娱乐公园，福州百姓文化长廊与勉斋书院两大经典文化休闲项目，精心雕筑200亩月亮湖、超大型音乐喷泉、激光水幕电影、月亮湖江南乌篷船等多个观光休闲项目，以及大型温泉体验中心等。

资源配套：

闻名于世的温泉资源，优美的自然生态环境与清新的空气，福州市二级水源，以及千年的灿烂文化与深厚的人文历史；

教育配套：

配备国际双语幼儿园、福州一中等中小学名校等全程精英教育；

社区配套：

两座五星级酒店、五大旅游娱乐公园、永辉超市，超五星级温泉商务酒店，五星级城堡酒店，欢乐天地、水世界、游乐公园、山体休闲体育公园等五大旅游娱乐公园，幼儿园、小学、中学等全程精英学校、海峡传统文化街，福州百姓文化长廊，勉斋书院等。

客群情况：

本项目客群由福州市区客户和连江县客户组成，以福州市区为主，客群主要分为三类：

一：

刚需客户，在市区购房压力较大，而贵安本项目价格适中；二、自住兼投资，三：

度假养老，看重贵安优越的自然环境以及温泉等旅游度假资源。

销售情况：

2011年至今推出房源约100万平米。

其中2011年取得预售证11.68万平米，2012年取得预售证39.39万平米，2013年至今取得预售证57.48万平米。

开盘至今月均去化约500套，2013年月均销售约1500套。

宏汇碟泉湾

地址：

连江县贵安，敖江北岸

开发商：

福建宏汇置业有限公司

建筑类型：

联排、独栋别墅，酒店式公寓

占地规模：

156亩

建筑规模：

13万平米

容积率：

1.53

总户数：

446户

开盘时间：

一期别墅2012年7月，二期2013年1月

价格：

精装公寓均价8000元/平米，别墅9000元/平米。

面积区间：

独栋664-1192平米，联排346-452平米，酒店式公寓50-90平米

项目配套：

四星级酒店

客群：

福州市区度假客群

项目概述：

宏汇蝶泉湾项目总用地面积为156亩，分为C1与C2两个地块。

其中C1地块占地27亩为酒店休闲区，C2地块占地面积为129亩，总建筑面积为13万，绿地率达35%。

规划有64套独栋、84套联排，298套精装公寓。

宏汇蝶泉湾主力户型为664-1192平米独栋，346-452平米联排，精装公寓50-90平米。

荷兰阿姆斯特丹式的后现代居住区，以“手轻浮水面”为规划理念打造独特的“流水别墅”。

项目紧靠贵安新天地，项目为纯住宅项目，除一四星级酒店外无其他配套设施。

销售情况：

一期别墅2012年7月开盘至2012年年底47套全部售罄，月均销售8套。

二期2013年1月开盘精装公寓298套至今全部售罄，月均销售199套。

海峡文化村

地址：

连江县贵安温泉旅游度假区青甲池畔

开发商：

新加坡实力集团

建筑类型：

别墅、酒店式公寓

占地规模：

500亩

建筑规模：

25万平米

容积率：

0.62

总户数：

一期700户

开盘时间：

预计2013年5月

价格：

预计均价8000元/平米

面积区间：

30-90平米

项目配套：

近百亩的五星级溪山温泉度假酒店、30000M2的水上溪山温泉公园、会员别墅、酒店公寓以及海峡文化交流中心、海峡文化温泉展览馆、溪山高尔夫球场、游艇会所、室内外温泉泳池、顶级温泉SPA养生馆、汤岭古街、特色餐饮等。

项目概述：

海峡文化村由新加坡实力集团开发,项目位于贵安温泉旅游景区内，海峡文化村背依北峰，面向鳌江，西溪绕村而过，与国际标准18洞温泉高尔夫球场一路之隔，紧邻全国第六家水世界欢乐谷。

海峡文化村项目一二期总占地约500余亩，规划建设约近百亩的五星级溪山温泉度假酒店、30000M2的水上溪山温泉公园、会员别墅、酒店公寓以及海峡文化交流中心、海峡文化温泉展览馆、溪山高尔夫球场、游艇会所、室内外温泉泳池、顶级温泉SPA养生馆、汤岭古街、特色餐饮等其他商业配套，海峡文化村山水温泉度假地计划2012年7月溪山温泉公园将对外试营业，溪山温泉度假酒店等项目于2012年下半年相继开业。

中国贵谷

地址：

连江县贵安温泉旅游度假区中心地段

开发商：

福建省时代华奥建设发展有限公司

建筑类型：

别墅、高层住宅、企业总部基地

占地规模：

1110亩

建筑规模：

80万平米

总户数：

当期240户（叠拼84户，联排92户，双拼和独栋74户）

开盘时间：

叠拼、独栋2013年1月，联排mini别墅2013年3月9日认筹

价格：

叠拼均价8000元/平米，联排起价180万/套

面积区间：

叠拼170-185平米，双拼288-317平米，独栋345-355平米，联排150-206平米

项目概述：

中国•贵谷坐落于贵安仁山景区，西靠仁山、东临鳌江，坐拥贵江、山、溪、湖、泉5大自然资源。

项目呈东南亚的建筑风格，包括EOD生态办公群、国际茶文化博览园、艺术家部落、乌龙小镇儿童职业体验中心、温泉假日酒店、创意人才住区等六大功能组团。

目前在售的是创意人才住区组团，现已推出240套别墅。

销售情况：

2013年1月叠拼开盘84套，至今销售81套，月均销售40套。

双拼和独栋开盘74套，至今销售约50套，月均销售25套。

项目整体月均销售65套。

小结：

l贵安位于福州市北，距市区约30公里，20分钟车程，处于“福州市半小时旅游圈”内，区位优势十分明显。

l鳌江优质的水资源、温泉资源和自然资源使得贵安有着“福州后花园”和“温泉之乡”的美称，福州市民对贵安的区域价值比较认可，这是本项目的发展基础；

l贵安目前在售项目3个，待售项目1个，沿鳌江分布，项目较为集中，多个项目联动开发，有效保持区域热度，使得贵安成为投资热点区域，同时能有效的塑造和提升区域的未来价值；

l区域内项目规模均较大，其中贵安新天地7500亩的超大型项目，中国贵谷1110亩，海峡文化村500亩，宏汇蝶泉湾156亩；

l产品类型丰富多样，普通高层住宅、酒店式公寓、别墅、企业总部基地、商业等产品一应俱全，产品面积30-800平米，产品满足刚需购房客户、休闲度假客户、投资客户等多种客群的需求。

l区域内价格在6000-15000元/平米不等。

其中普通住宅均价6200元/平米，精装酒店式公寓均价8000元/平米，别墅均价9000-15000元/平米，区域价格约为市区均价的一半。

l销售情况：

由于产品类型的差别使得项目销售情况差别较大，贵安新天地项目整体月均销售500套，2013年月均销售1500套；中国贵谷月均销售65套，宏汇蝶泉湾别墅月均销售8套。