房地产企业年度财务报表分析1.docx

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房地产企业年度财务报表分析1

房地产企业年度财务报表分析

——以万科3年财务报表分析

学员姓名学号

入学时间年季

指导老师职称

试点学校

一、绪论…………………………………………………………………………1

二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况………………………………1

（一）我国房地产业概况………………………………………………………2

（二）万科概况……………………………………………………………2

三、财务分析……………………………………………………………………2

（一）企业资产总体情况分析…………………………………………………3

（二）企业盈利能力…………………………………………………………5

（三）企业营运能力…………………………………………………………6

（四）企业偿债能力……………………………………………………………7

（五）企业现金流量……………………………………………………………8

四、利用杜邦分析法进行全面分析…………………………………………9

五、结论………………………………………………………………………10

（一）万科的综合评价………………………………………………………10

（二）万科存在的问题………………………………………………………10

（三）对万科存在问题的一些建议…………………………………………10

（四）对房地产行业的启示…………………………………………………11

参考文献………………………………………………………………………12

房地产企业年度财务报表分析

——以万科3年财务报表分析

【摘要】

进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。

透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。

本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。

【关键词】

万科房地产财务报表分析

一、绪论

随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。

财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。

财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。

因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。

我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。

二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况

（一）我国房地产业概况

随着我国改革开放经济飞速发展，城镇化进程的加快，房地产行业经过近三十年的蓬勃发展成为我国重要的经济支柱产业。

房地产行业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动，属于第三产业。

房地产行业的迅速成长，其关联产业建筑、建材、化工、轻工、电器等行业的也得以快速增长。

近年来，房地产市场价格不断攀升，许多人买不起房，出现了社会新现象“房奴”。

国家为改善此民生问题，于2008年—2014年出台了相关房地产调控政策，从最初的“限价令”、“限购令”到近日的限购取消、放款贷款等，房地产市场跌宕起伏，楼市变化反复，房地产市场也逐渐由“卖方市场”向“买方市场”转型；房地产市场也从“黄金时代”逐渐转变为“白银时代”。

不少房地产企业面临困境，兼并、重组甚至破产，房地产行业进入面临洗牌的大格局。

（二）万科概况

1984年5月，万科企业股份有限公司正式创立，四年后参与房地产贸易，主要业务范围就是房地产，在中国范围内成为首批公开上市的大陆企业。

到2003年年初，万科总资产已达82.16亿元，33.81亿元的净资产，而且拥有超过6000名员工，超过40家的关联和全资企业。

2000年被《福布斯》这样权威的财经杂志评为全球最优秀的300家小型企业之一，2001年也同样被其评为前200家之一。

且得到业界广泛的认可，因为其不凡的行业业绩和充实的能力和潜力。

万科创办4年后就已经向社会公开发行可达2800万股的股票，并为其集资了2,800万元的人民币，得以将经营规模和资产逐渐扩大。

万科公司还在深圳证券交易所于1991年1月29日将其A股深挂牌交易。

并在其6月进行定向发行和配售新股2,836万股为其筹集资金达1.27亿元人民币，万科公司因此向跨地域业务发展。

同样在深圳证券交易所，万科与又将其1993年3月发行的B股的4,500万股与同年5月28日上市。

B股为其筹集45,135万港元的资金主要用于房地产领域并为其今后的发展奠定了坚实的基础。

万科在1997年6月筹集了将近4亿人民币的资金用于深圳的住房产业，又将其在房地产领域的发展推上了新的阶梯。

3年后增资达6.25亿元人民币，其进一步壮大。

就这样本着优秀的创新精神和专业的开发优势与庞大的资金基础，万科树立了很好的品牌效应也得到了丰厚的投资回报。

因此两千零一年万科将直接和间接拥有的72%的万佳百货股份有限公司的股份转让给了中国华润总公司与旗下公司，正真的成为一个专一的房地产公司。

从创业直到2015年初，万科进过艰难险阻在中国大陆的65个城市里得到发展，主要在以以渤海为核心的北京区域和以长三角为核心的上海区域及珠三角为核心的广深区域，并且在中西部中心城市组成的成都区域也有万科的身影。

万科于1991年发行A股进行上市，是中国第一家上市的房地产企业。

现如今的万科是中国房地产行业的第一个全国驰名商标，多次获得中国房地产百强开发企业第一名，并获得综合实力、规模和社会责任第一，并被评选为中国房地产开发企业500强中公司位列第一名，获得“杰出贡献奖”。

万科始终坚持与城市进行同步发展的策略，汇聚主要市场，坚持好房子好服务好邻居的产品信念与服务态度，重点做好产品买对土地的工作，脚踏实地的谋发展，提到自身产品竞争力，有优秀的经营效率，做好公司诚信的形象，稳健的发展。

万科自确定房地产为企业主营业务以来，始终以骄人成绩昂首于中国房地产业。

在这20多年的发展中，万科始终保持着高速稳健发展态势。

同时，万科在中国商品住宅市场占有率从1999年的0.78%上升到2014年的2.82%。

截至2014年底，万科实现实现销售1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元万科共发行11036181890份股票，总资产为508408755416元，净资产为115893616920元。

三、财务分析

（一）企业资产总体情况分析

万科资产负债表能详细体现企业资产情况。

所谓反映企业在某一特定日期的财务状况，包括全部的资产和负债及所有者权益状况的会计报表就是资产负债表。

资产负债表不仅可以反映某个时点企业的财务情况，也可反映其权益在特定的某一时间段内拥有或者控制的经济资源及其需要承担的现有义务和所有者能够要求的净资产。

会计平衡公式“资产=负债+所有者权益”是资产负债表的原则。

“负债+所有者权益”与“资产”是资产负债表里的两个非常重要的概念。

所谓企业过去的交易或事项形成的、由企业拥有或控制的、预期会给企业带来经济利益的资源就可称为资产。

以下是根据万科公开的2012年度、2013年度、2014年度资产负债表，编制的资产情况分析表。

表一：

资产情况分析表

科目

2012年

2013年

2014年

余额（万元）

百分比（%）

余额（万元）

百分比（%）

余额（万元）

百分比（%）

货币资产

5229154

13.8

4436540

9.26

6271525

12.34

应收账款

5531808

14.6

6654795

13.89

8025166

15.78

存货

25516411

67.36

33113322

69.1

31772638

62.49

流动资产合计

36277374

95.77

44204659

92.25

46480570

91.42

非流动资产合计

1602788

4.23

3715874

7.75

4360306

8.58

资产总计

37880162

47920533

50840876

从总体来看，相对2012年，万科在2013年资产增加显著，在2014年不明显增加。

截至2014年底，万科总资产达到50840876万元，相对于2012年增长了134.22%。

随着企业资产总额的增加，公司的负债和股东权益也会相应的增加，同时融资能力加强。

表二：

资产变动表

时间

总资产（单位：

万元）

变动率

2014年

50840876

134.22%

2013年

47920532

126.50%

2012年

37880162

100%

2012年—2014年万科总资产呈现增长趋势，2013年比2012年增长了26.5%，增长明显主要是存货增加明显；2014年比2013年增长了7.72%，存货减少，同时货币资金和应收账款增加。

流动资产是指预计在一个正常营业周期中变现、出售或耗用；或主要为交易目的而持有；或预计在资产负债表日内变现；或自资产负债表日内起一年内，交换其他资产或清偿负债的能力不受限制的现金或现金等价物。

表三：

流动资产项目变动表

时间

流动资产（单位：

万元）

变动率

2014年

46480570

128.13%

2013年

44204659

121.85%

2012年

36277374

100%

万科在2012年、2013年、2014年的流动资产占总资产比分别为95.77%、92.25%、91.42%，流动资产比例很高。

资产的增值主要依赖的是流动资产的增加，流动资产越多，企业的变现能力越强。

万科在2013年的流动资产增加较多，比2012年增加了21.85%；2014年流动资产仅比2013年的增加了6.28%。

这表明，万科2012年拥有巨大的存货，具有很大的风险；而2013年积存了大量存货是因为国家出台了相关房地产政策对房地产市场进行调整。

2014年国家对房地产市场适度放开，房地产市场销售明显好于2013年，因此，万科的销售量增加，存货减少，货币资产和应收账款增加。

同时，2014年，万科保持对房地产市场的谨慎态度，保持现有规模，稳定发展。

（二）企业盈利能力

企业盈利能力指企业获取利润的能力，通常表现为在一定时期内企业收益数额以及收益水平的高低。

体现企业盈利能力的指标主要包括总资产利润率、净资产报酬率、总资产报酬率、销售毛利率、销售净利率、营业利润率、主营业务成本率、股本报酬率等。

表四：

万科盈利指标分析表

项目

2012年

2013年

2014年

总资产利润率

6.2429

5.6622

5.1138

净资产报酬率

16.7382

16.1198

14.2278

总资产报酬率

3.7188

3.5241

3.1886

销售毛利率

36.5555

31.4736

29.9416

销售净利率

12.1719

11.1643

10.7560

营业利润率

20.3780

17.9158

17.0638

主营业务成本率

63.4445

68.5264

70.0584

股本报酬率

114.1496

137.3757

142.7999

从上表中可以看出，总资产利润率呈现逐年下降的趋势，2013年比2012年低了0.5807，,2014年比2013年低了0.5484。

除股本报酬率外其他几项指标：

净资产报酬率、总资产报酬率、销售毛利率、销售净利率等都呈现了逐年下降的状态。

这说明万科自2012年以来到2014年底，盈利能力逐年下降，企业应当采取一定的政策来稳定和提高销售净利率，改善企业的财务状况。

万科的股本报酬率正在逐年上涨，说明企业获取的每股收益不断提高。

（三）企业营运能力

企业营运能力是指企业经营运行的能力，也就是企业运用各项资产以赚取利润的能力。

主要财务分析比率有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率、应收账款周转率和营业周期等。

这些比率体系企业资金运营周转的情况，反映企业对经济资源的管理运用效率的高低。

企业资产周转越快流动性越高，那么说明企业的偿债能力越强获取利润的速度越快。

表五：

万科营运能力指标表

项目

2012年

2013年

2014年

应收账款周转率

60.63

54.54

58.87

应收账款周转天数

5.94

6.6

6.11

存货周转率

0.2823

0.3166

0.3161

存货周转天数

1275.2391

1137.0815

1138.8801

流动资产周转率

0.3195

0.3365

0.3228

流动资产周转天数

1126.76

1069.8

1135.2

固定资产周转率

64.28

72.38

65.97

固定资产周转天数

5.6

4.97

5.46

总资产周转率

0.3355

0.3157

0.2964

总资产周转天数

1178.4

1140.68

1214.57

存货周转率逐年递增，存货周转天数增加，说明企业的库存居高不下，资金回笼缓慢，营运能力变弱；流动资产周转率在2013年得到提高说明企业的流动资产在2013年周转次数多，企业的经营效益和盈利能力比2012年强；流动资产周转率在2014年回落，说明企业在2014年流动资产的周转次数减少，流动资产的利用率降低。

应收账款周转率在2013年降低，说明企业应收账款周期增长，应收账款速度放缓，收款费用增加，发生坏账准备的几率变大；在2014年提高，说明企业对应收账款的速度增快，资金利用率提高。

总资产周转率逐年降低，总资产周转天数逐年递增，表明企业资产运用效率降低，资金周转速度放缓，变现能力下降，使得企业获利能力减弱，企业资产流动性降低，资产风险从而增加。

（四）企业偿债能力

1.短期偿债能力

短期偿债能力是指企业用流动资产偿还流动负债的能力，反映企业偿付日常到期债务的能力。

对企业进行短期偿债能力分析，主要是通过企业的流动资产和流动负债的对比得到相关指标，如营运资金，流动比率，现金比率，速动比率和企业支付能力系数等。

2.短期偿债能力分析

表六：

短期偿债能力指标表

项目

指标

2012年

2013年

2014年

短期偿债能力

流动比率

1.3962

1.3439

1.3447

速动比率

0.4141

0.3372

0.4255

从流动比率来看，万科的短期偿债能力在2012年至2013年减弱，2014年的短期偿债能力与2013年基本持平。

流动比率在2:

1左右表明万科的财务状况比较稳定，2013年万科的流动比率从2012年1.3962减低了0.0523，说明企业短期偿债能力有所下降但是下降幅度不大，企业的财务风险增加。

从速动比率来看，速动比率是剔除了存货等资产的影响，更加直观的体现了万科的变现能力和偿债能力。

2013年的速动比率比2012年降低了0.0769，说明企业的短期偿债能力较之上一年降低了，而2014年比2013年增加了0.0883，说明企业的短期偿债能力变好，企业的财务风险较之上一年降低。

3.长期偿债能力

长期偿债能力是指企业对债务承担能力和对偿还债务保障能力。

企业长期偿债能力主要取决于企业的资本结构和获利能力。

其中资本结构是企业长期筹资来源的构成和比例关系，之中承担长期债务的基础是权益资本，而影响企业财务风险进而影响企业的偿债能力的是资本结构。

获利能力表示企业是否有充足的现金流入以偿还长期负债。

长期偿债能力的指标主要有资产负债率和现金总负债比率。

4.长期偿债能力分析

表七：

长期偿债能力分析表

项目

具体指标

2012年

2013年

2014年

长期偿债能力

资产负债率

78.3163

77.9970

77.2046

现金总负债比率

1.26%

0.51%

10.63%

从相关指标中可以看出，资产负债率呈现逐年下降趋势：

2013年比2012年下降0.3193，2014年比2013年下降0.7924，表明长期偿债能力逐年下降。

但是从指标来看，资产负债比率在房地产行业中属于较高的水平，企业经营中善于利用负债经营的优处融资借款较多。

同时，企业的资产负债率偏高逐年上升，企业的负债增加，财务风险也逐年增加。

现金总负债比率反映企业经营活动所创造的现金流量对偿还负债的保障能力，比率越大说明创造现金流量的能力越强。

万科长期负债为主时间较长，在2013年以前比较平稳的变化，而在2014年迅速增加，说明企业解决财务风险的能力增强。

（五）企业现金流量

现金流量表可反映企业在一定会计期间的现金和现金等价物流入和流出的财务报表。

这份报表能显示资产负债表和损益表对现金、现金等价物的影响，并根据公司的经营、融资和投资角度进行分析。

对企业实现利润、财务状况和财务管理能提出更好的评价基础。

表八：

经营活动现金流量趋势图

从万科披露的年报来看，2013年的经营活动现金流入比2012年减少了48.36%，经营活动现金流入大幅减少，企业在2013年销售商品的现金流入比上年增加，主要是购买商品接受劳务支付的现金流量比上年大幅增加，存货增加；2014年比2013年的经营活动现金流量增加到21.68倍，一方面是2014年销售商品提高劳务的现金流量增加，另一方面是购买商品、接受劳务支付的现金大幅减少，现金流入充裕，发展势头良好。

综上分析，万科内部产生现金的能力很强，企业运作顺畅，现金流质量高。

同时因为国家对房地产市场的调整，银行对融资门槛提高，企业融资能力变弱。

企业在房地产市场由“黄金市场”转变为“白银市场”之际，对房地产市场持有谨慎态度，消化库存取代扩张。

四、利用杜邦分析法进行全面分析

杜邦分析法是将若干个企业经营效率和财务状况的比率按内在联系有机结合，形成一个完整的指标体系，并最终通过权益收益率来综合反映。

这种方法可使得财务比率分析层次清晰，条理突出，能全面仔细了解企业的经营和盈利状况。

进行杜邦分析主要涉及以下几个主要的财务指标关系：

①股东权益报酬率=总资产净利率*权益乘数

②总资产净利率=销售净利率*总资产周转率

③股东权益报酬率=销售净利率*总资产周转率*权益乘数

④销售净利率=净利润/销售收入

⑤总资产周转率=销售收入/资产平均总额

⑥权益乘数=1/（1-资产负债率）

表九：

杜邦分析财务数据表

项目

2012年

2013年

2014年

销售净利率

12.1719

11.1643

10.7560

总资产周转率

0.3355

0.3157

0.2964

权益乘数

4.6118

4.5448

4.3868

总资产净利率

4.0837

3.5246

3.1881

股东权益报酬率

18.8332

16.0186

13.9855

第一可以看出股东权益报酬率是个综合性指标，它是由销售净利率、总资产周转率、权益乘数所决定的，与企业的财务管理目标相关性最大的指标。

可以看出股东权益报酬率逐渐下降，说明企业的财务风险逐年增大。

第二权益乘数主要是受公司资产负债情况的影响。

万科公司的权益乘数较大，说负债程度较高，企业的财务风险较大。

第三销售净利率是反映企业的净利润和销售收入的关系，提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。

万科的销售净利率在这三年间逐渐下降，说明了该企业的盈利能力逐渐下降。

第四总资产周转率说明了企业销售收入与资产平均总额之间的比率，该比率越高，企业总资产的周转就越有效率，资产的获利能力也越强。

但是万科近三年的总资产周转率不断下降，虽然下降幅度比较下，但也从侧面反映出该公司的周转出现了一定的问题。

五、结论

（一）万科的综合评价

万科公司自1991年深交所上市以来，保持了健康可持续发展，实现企业的跨越式发展，企业的综合实力和影响力得到巩固和提高。

从万科披露的近三年的财务报表来看，企业的财务状况稳健，但是受到低迷的房地产市场的影响，企业自2012年以来的改变公司战略，2014年消化库存占了主导，公司的毛利率逐渐下降明显。

（二）万科存在的问题

万科总体发展趋势很好，但是也存在一些问题，主要如下：

资产负债率逐年增高。

万科的负债总额持续增加，企业的偿债能力在减弱，企业财务风险增加。

总资产周转率逐年下降。

说明万科的销售能力减弱，利润减少，营业周期长，最终会影响企业的获利能力。

市盈率较低。

公众对股票的评价较低，企业获利潜力较小，前景不太乐观。

万科是中国房地产行业综合排名第一的企业，但是品牌在全国各地的认知度不一，东部和南部对品牌认知度高于西部和北部，贵州、四川、西藏等地对万科的认知度一般。

（三）对万科存在问题的一些建议

1.对万科公司库存商品占资产比率较大，具有较大的财务风险。

房地产行业持续低迷，建议加快对库存商品的消化，以增快资金的回笼，进而规避风险。

2.万科品牌的认知度和满意度因城市、地区而异，而良好的品牌形象和顾客满意度是万科未来发展的基石。

建议万科因地制宜，制定符合当地城市的售后服务，努力提高顾客满意度。

（四）对房地产行业的启示

万科在其披露的财务报表中不断重申企业的经营战略：

坚持小户型；坚持快速周转和较少的土地储备；重视合作；稳健的投资策略；推动住宅产业化和绿色建筑。

这些经营战略是万科奋斗多年取得成功所获得的秘诀。

因此，房地产行业可以借鉴万科的经营战略：

1.坚持小户型

2008年—2014年以来，国家为促进房地产行业健康持续发展，出台一系列措施对房地产市场进行规范和调控。

说明房地产市场“去投资化”的楼市调控政策应该还会继续从严执行，楼市投资性、投机性需求在近年不会有机可乘。

中国的住房刚性需求依旧很大，以满足自住需求为主的小户型市场将会稳健发展。

2.稳健的投资策略

万科的采取高速周转的市场策略，快速回笼资金，通过项目自身销售回笼资金，在当前市场尤为重要，稳健型的发展战略更能在当前低迷的房地产市场上奠定基础。

3.推动住宅产业化

房地产暴利时代已经结束，而房地产产业化的理念创新将给住宅行业带来一些革命。

首先，工厂化的生产方式将最大程度的改善结构和产品质量。

其次，工厂化所具备的标准化生产将大大提高项目的周转速度。

第三，产业化形成的规模效应将大大提高行业壁垒。

住宅产业化促使房地产行业规模化发展、持续性发展。

【参考文献】

[1]中国注册会计师协会.财务成