浙江省房地产估价师案例与分析房地产市场调查研究类型考试试题Word格式文档下载.docx

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0．8y

1000

1000+0．8y

执行层的组织协调

5、原国家计委、原建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定，国家指导性参考价格为普通咨询报告，每份收费元。

100—300

100～500

300—800

300—1000

6、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。

上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。

A．310.61

B．321.60

C．477.87

D．494.77

7、下图是一块前后两面临街、总深度为175ft，临街宽度为30ft的矩形地块。

已知，前街路线价为320元／，后街路线价为240元／。

则采用重叠价值估价法计算出的地块总价值为万元。

（采用四三二一法则）

144.6

160.8

170.8

180.8

8、已知某笔贷款的年利率为6%，借贷双方约定按月计息，该笔贷款的实际利率是（）

A．0.5%

B．6%

C．6.16%

D．6.19%

9、下列登记中,房屋登记机构应当进行实地查看的情形是__登记。

A．预购商品房预告

B．房屋转移

C．在建工程抵押权

D．房屋抵押权

10、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是。

（2009年试题）

用作公共休憩的架空层

本幢公共使用的电梯井

本幢的公共门厅

本幢的公共过道

11、某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（）元/m2。

A．2700.8

B．2800.1

C．2800.8

D．2817.7

12、房地产开发企业资质审批由国务院建设行政主管部门审批的是__。

A．一级资质

B．一、二级资质

C．一～三级资质

D．一～四级资质

13、某综合办公楼建设期为3年，有效经过年数为10年，现补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年，建筑物剩余经济寿命为35年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为__。

A．35年

B．45年

C．48年

D．50年

14、拍卖操作中的程序、规则、方法及技巧的总称是。

拍卖实践

拍卖过程

拍卖实务

拍卖行为

15、某开发商通过出让方式取得某宗土地使用权。

价格为1000元／㎡，容积率为3。

后经批准容积率扩大至3．6，此时开发商应补交地价为元／㎡。

100

200

300

600

16、按照，环境污染源可分为连续源、间断源和瞬时源。

污染物发生的类型

污染物排放的时间

污染物排放的形式

污染源存在的时间

17、某待开发土地，其土地取得费为每亩36万元，土地开发费为1.5亿元／k㎡。

假设开发周期为2年，其中第一年和第二年投资分别占总投资的60％和40％。

银行贷款年利息为8％，该土地的投资利息为元／㎡。

55.20

103.22

109.63

114.82

18、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用的地形图。

1：

500

2000

3000

19、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式Y=a+bx中的常数a、b的因素应是。

房地产的历史价格资料

房地产的现时价格资料

房地产的未来价格资料

房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

20、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。

A．市场定位

B．市场调查

C．市场细分

D．市场分析

21、与银行本票相比，不由银行签发，而是由存款人签发。

本票

汇票

支票

银行券

22、某房地产投资者以400万元购入一个商铺用于出租经营，资本金为100万元，其余资金为金融机构提供的利率为12％，期限为10年，按年等额还款的抵押贷款．如该店铺第1年扣除还本付息后的净租金收益为10万元，则考虑还本收益（不考虑所得税影响）后的权益投资回报率为。

12％

19．27％

17．18％

27．10％

借款合同

23、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元／㎡、1190元／㎡、1490元／㎡、1910元／㎡、2110元／㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。

2390元／㎡

2410元／㎡

2430元／㎡

2450元／㎡

24、__是指经济活动中的一种借贷行为，是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡。

A．信用

B．贷款

C．公债

D．金融

25、是以实物产品数量所计量的生产要素边际生产力。

边际产值

边际产量

边际收益

边际收益产量

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是。

拍卖人宣布的起拍价

买方的报价

拍卖的保留价

竞买人的报价

2、经济分析将不同的市场结构分为四种类型。

完全竞争市场

完全垄断市场

垄断竞争市场

寡头垄断市场

寡头竞争市场

3、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。

A．投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估

B．评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

C．评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

D．评估投资价值时一般要扣除所得税

E．评估市场价值时一般要扣除所得税

4、房地产开发商只有掌握科学的房地产定价方法，灵活运用定价策略，才能确保预期利润和其他目标的实现。

开发商定价的方法包括（）。

A．成本导向定价法

B．收益导向定价法

C．竞争导向定价法

D．购买者导向定价法

E．产品导向定价法

5、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。

当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。

寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：

①基础数据是否准确；

②测算过程是否有错误；

③参数选取是否合理；

④公式选用是否恰当；

⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；

⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查__。

A．①②③④⑤⑥

B．①②④③⑤⑥

C．②①③④⑤⑥

D．②①④③⑤⑥

6、住房公积金全部归职工个人所有，记入职工个人的住房公积金账户用于__自住住房。

A．购买财产保险

B．购买

C．翻建

D．装修和大修

E．建造

7、下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有。

风险产生的原因分析

风险发生的概率大小分析

风险因素检验

风险变量间的相关性分析

风险概率分布情况分析

8、房地产经纪人协理应当具备的职业技术能力有__。

A．了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定

B．具有一定的房地产专业知识

C．掌握一定的房地产流通的程序和实务操作技术及技能

D．能够熟练掌握和运用与房地产经纪业务相关的法律、法规和行业管理的各项规定

E．熟悉房地产市场的流通环节，具有熟练的实务操作的技术和技能

9、__是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率。

A．成本利润率

B．投资利润率

C．资本金利润率

D．偿债备付率

10、租赁行为应有明确的租赁期限，《合同法》规定租赁期限不得超过__年，超过部分无效。

A．30

B．50

C．15

D．20

11、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。

承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书

承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠

承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责

勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书

经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责

12、已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；

折现率为12%时，净现值为-870万元。

则该投资项目的内部收益率是（）

A．11.12%

B．11.36%

C．11.66%

D．12.95%

13、下列关于工程造价计价中的定额计价，表述正确的是。

定额计价以直接费单价为基础

定额计价以综合单价为基础

定额计价是分部分项工程的不完全价格

定额计价是分部分项工程的完全价格

目前采用单位估价法和实物估价法确定

14、房地产开发企业资质按照企业条件分为“一、二、三、四”四个资质等级，其中二级资质注册资本应在__万元以上。

A．1000

B．2000

C．5000

D．8000

15、某上市房地产开发公司投资开发了一大型综合楼，包括商场、宾馆、写字楼和公寓四种类型。

为了弥补自有流动资金的不足，该开发公司在项目建设初期以其拥有的其他房地产向银行抵押贷款，而银行为了保证其贷款的安全又向保险公司投了保。

该开发公司在完成该项目投资总额的25％以后开始预售。

试根据上述条件回答下列问题：

（2001年试题）该开发公司直接融资的信用形式或金融工具有。

商业信用

银行信用

股票

消费信用

分期付款

16、下列关于成本理论的关系式，正确的是。

经济成本=会计成本（显成本）+隐成本

经济成本=会计成本（显成本）-隐成本

经济利润=销售收入-会计成本-隐成本

经济利润=销售收入+会计成本-隐成本

经济利润=销售收入+会计成本+隐成本

17、下列关于招标的说法，不正确的是__。

A．房地产开发商可依开发项目的建设规模和复杂程度选择招标方式

B．通过公开招标方式，从中选择提供合理标价和较短工期的承包商作为承包单位

C．开发商公开招标项目应授标给最低报价者

D．邀请招标适用于公开招标的结果未产生出中标单位的建设项目

18、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括。

政策风险

资金供应风险

经营风险

利率风险

汇率风险

19、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。

A．《物权法》

B．《城市房地产管理法》

C．《建筑法》

D．《土地管理法》

20、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是。

（2007年试题）

目标定价法

成本加成定价法

随行就市定价法

价值定价法

借款合同

21、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。

但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。

A．房地剩余技术

B．市场剩余技术

C．土地剩余技术

D．建筑物剩余技术

E．自有资金剩余技术

22、某宗房地产2006年2月的价格为4000元/m2，现需要将其调整到2006年6月。

已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年1月至6月的价格指数分别为85.5，86.7，112，115，116，117（均以上个月为100）。

则该宗房地产2006年6月的价格为（）元/m2。

A．6992

B．5183

C．6062

D．5398

23、下列属于房地产中介服务主要特点的是。

人员特定

委托服务

有偿服务

无偿服务

行政服务

24、关于企业所得税税率，下列说法正确的有__。

A．企业所得税法定税率33%

B．对年应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按18%的税率征收

C．对年应纳税所得额在3万至10万以下（含10万）的减按27%的税率征收

D．对年应纳税所得额在3万以下（含3万）的减按25%的税率征收

25、李某购买的商品房交付后，经检测室内空气质量不符合国家标准。

预计李某治理空气污染的费用为5000元，并延迟入住3个月。

当地类似商品房的月有效毛租金为3000元，运营费用占有效毛租金的15%。

若月报酬率为0.5%，则室内空气质量不符合国家标准给李某造成的损失为（）元。

A．5000

B．12574

C．12650

D．13911