江苏镇江市房地产市场调研报告.docx

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江苏镇江市房地产市场调研报告

镇江市房地产市场调研报告

第一篇宏观篇

一、镇江市经济发展概况

（一）、地域情况简介

镇江市地处江苏省西南部，长江下游南岸。

东南接常州市，西邻南京市，北与扬州市、泰州市隔江相望。

全市土地总面积3847平方公里。

下辖3市4区，即丹阳市、杨中市、句容市、丹徒区、京口区、润州区和镇江新区。

全市户籍总人口268.79万人，市区总人口102.72万人，其中：

男性人口133.92万人；女性人口134.87万人。

水资源：

全市河流60余条，总长700余公里，以人工运河为多。

水系分北部沿江地区、东部太湖湖西地区和西部秦淮河地区。

长江流经境内长103.7公里。

京杭大运河境内全长42.6公里，在谏壁与长江交汇。

全市人工水库、塘坝总库容量5亿多立方米。

其中，库容10万立方米以上的水库107座，库容量3.74亿立方米。

　　矿产资源：

主要集中在宁镇山脉。

矿种有铁、铜、锌、钼、铅、银、金等金属矿藏和石灰石、膨润土、白云石、大理石、磷、耐火粘土、石膏、石墨等非金属矿藏。

其中：

石灰石矿石质优良，储量30多亿吨；膨润土矿1.5亿吨，储量居全国第三。

宝华山发现省内第一处大型红柱石矿，开发前景广阔。

此外，尚有煤、泥炭和地热资源等。

　　生物资源：

植物方面，落叶阔叶树有麻栎、枹树、黄连木、山槐、枫杨等；常绿阔叶树有青风栎、苦楮、石楠等。

药用植物有700多种。

引进的树种有黑松、杉木、泡桐等。

宝华山自然保护区有木兰科中最珍稀的宝华玉兰。

动物方面，鱼类资源丰富，青、草、鲢、鲤等淡水养殖鱼类和鲍、鲶、鳝等非人工养殖鱼类均有大量出产。

境内长江鱼类有90多种，其中刀、鲥、鳗、鱼回、河豚是名贵品种；白鳍豚、中华鲟等是我国珍稀动物。

全市有鸟类100多种，其他野生动物20多种。

（二）、镇江国民经济指标与社会发展统计

2006年全市国民经济综合实力实现新跨越，经济总量迈上新平台，地区生产总值突破1000亿元大关，四年时间地区生产总值翻了一番。

据初步核算，全市实现地区生产总值1025.31亿元，按可比价计算：

比上年增长15.2%。

其中：

第一产业增加值41.69亿元，增长7.6%；第二产业增加值619.79亿元，增长15.7%；第三产业增加值363.83亿元，增长15.4%。

实现人均地区生产总值38229元（按户籍人口计算），比上年增长15.1%，按现行汇率折算：

为4901美元。

经济结构调整卓有成效，三次产业构成由2005年的4.4:

60.6:

35.0调整为2006年的4.1∶60.4∶35.5。

经济运行质量逐步提高，财政一般预算收入占GDP比重5.9%，比上年提高0.5个百分点。

市场物价总体平稳运行，但部分商品价格涨跌明显，下半年食品价格反弹较快，居民对物价上涨感受明显。

全年居民消费价格总指数101.7，比上年上涨1.7个百分点。

在八大类消费品价格中呈现“五涨三降”，其中：

食品类上涨2.7%，烟酒及用品类下降0.8%，衣着类上涨0.1%，家庭设备用品及维修服务类上涨1.3%，医疗保健和个人用品类上涨2.8%，交通和通讯类下降2.5%，娱乐教育文化用品及服务类下降0.4%，居住类上涨5.2%。

　　就业形势持续转好。

全市城乡从业人员151.69万人，比上年增加3.23万人。

城镇新增就业岗位4.7万人，农村劳动力转移6.46万人。

城镇登记失业率为3.18%。

　　民营经济发展势头良好。

全市私营企业19483户，本年新增企业3494户；注册资本273.3亿元，本年新增注册资本45.4亿元；从业人员33.24万人，本年新增从业人员3.3万人。

个体工商户83092户，本年新增个体工商户15845户；注册资本27.8亿元，本年新增注册资本7.8亿元；从业人员15.1万人，本年新增从业人员2.6万人。

全年民营经济实现税收36.12亿元，比上年增长29.4%；实现增加值547.5亿元，比上年增长15.3%，占GDP的比重53.4%，比上年提高1.3个百分点。

　　国民经济和社会发展中存在的主要问题：

经济增长方式比较粗放，科技创新能力进步不快，结构性矛盾依然存在，大项目推进速度缓慢，经济发展后劲不足，农村经济基础发展仍较薄弱，农民增收压力仍然较大，少数低收入家庭生活仍较困难等。

1、农林牧渔业

农业生产喜获丰收。

2006年，全市完成农、林、牧、渔业总产值73.43亿元，比上年增长7.4%。

粮食种植面积稳定增加，粮食总产量较快增长。

全市粮食种植面积159.28千公顷，比上年增长2.4%，粮食总产量99.57万吨，比上年增长9.8%，其中小麦总产量20.66万吨，增长13.1%；水稻总产量73.62万吨，增长9.5%。

棉花种植面积1.8千公顷，比上年下降6.7%，棉花总产量0.17万吨，比上年下降5.5%。

油料种植面积41.29千公顷，比上年下降6.1%，油料总产量7.63万吨，比上年下降10.9%。

　　多种经营生产有增有减。

全年造林面积2006.33公顷，比上年下降3.0%。

受“高热病”疫情的影响,生猪出栏量62.29万头,比上年下降12.0%；家禽出栏量991.42万只，比上年增长5.0%；肉类总产量7.67万吨，比上年增长1.0%；禽蛋总产量2.13万吨，比上年增长5.5%；牛奶总产量1.81万吨，比上年增长30.2%；水产品产量7.75万吨，比上年增长4.7%。

农业生产环境不断改善。

全市农田有效灌溉面积134.86千公顷，比上年增加0.09千公顷。

防渗渠长度1725.3公里，当年新增119.1公里。

拥有农业机械总动力131.37万千瓦，比上年增长1.4%，其中：

大中型拖拉机4931台，小型拖拉机14460台，农用排灌动力机械51450台。

农用化肥施用量（折纯）10.49万吨，比上年增长10.3%。

农村用电量33.73亿千瓦时，比上年增长16.6%。

2、工业和建筑业

工业生产继续保持较快增长。

2006年，全市规模以上工业企业完成增加值451.97亿元，比上年增长21.3%，其中国有工业增加值35.55亿元，增长9.2%；集体工业增加值32.25亿元，增长24.9%；民营工业增加值180.2亿元，增长19.4%；股份制工业增加值167.59亿元，增长19.2%；外商港澳台工业增加值163.5亿元，增长26.4%；大中型工业增加值223.27亿元，增长23.0%。

全年完成轻、重工业增加值125.72亿元、326.25亿元，分别增长11.8%和25.4%。

全年全社会用电量110.54亿千瓦时，比上年增长13.8%，其中工业用电量90.83亿千瓦时，增长13.6%。

　　工业支柱行业发展优势明显。

全市化学原料及化学制品制造业产值274.68亿元，增长32.0%；造纸及纸制品业产值140.74亿元，增长35.7%；电气机械及器材制造业产值175.51亿元，增长44.1%；交通运输设备制造业产值117.38亿元，增长32.3%。

高新技术产业发展加快，实现高新技术产品产值477.3亿元，增长34.1%。

产业集群规模不断扩大，我市形成了造纸及纸制品、基础化学和医药、合成材料、金属制品、电子及通信设备、工程电器、交通运输设备、建筑材料等规模较大的产业集群。

主要工业产品产量多数保持增长。

工业经济效益继续改善。

全市规模以上工业企业实现销售收入1583.9亿元，比上年增长26.2%。

企业盈利水平逐步提高，实现利税总额130.21亿元，比上年增长32.8%，其中：

利润总额70.24亿元，增长45.0%。

但部分企业亏损状况没有得到根本扭转，企业亏损面为15.8%，亏损企业亏损总额4.65亿元。

　　建筑业呈现平稳发展。

全市拥有资质以上建筑业企业459家，全年实现建筑业总产值137.8亿元，比上年增长0.4%。

建筑业实现利税总额10亿元，比上年增长10.3%。

建筑业企业房屋建筑施工面积1100万平方米，与上年持平；房屋建筑竣工面积580万平方米，比上年增长8.5%。

3、固定资产

固定资产投资势头较快。

全年固定资产投资突破500亿元，实际完成投资总额501.18亿元，比上年增长23.8%，其中，城镇固定资产投资300.03亿元，增长15.2%；农村固定资产投资201.15亿元，增长43.7%。

在固定资产投资中，国有经济投资85.72亿元，下降12.3%；外商、港澳台经济投资85.3亿元，增长23.6%。

全市工业性投资完成300.52亿元，比上年增长27.3%，占比重60.0%，其中亿元以上工业投资项目83个，完成投资额86.96亿元，其中当年新开工项目27个，完成投资额28.82亿元。

　　投资结构继续有效调整。

在固定资产投资中，第一产业投资8.35亿元，比上年增长28.4%；第二产业投资312.42亿元，比上年增长28.0%；第三产业投资180.41亿元，比上年增长17.5%。

　　房地产业平稳发展，商品房销售有所下滑。

全市拥有房地产企业213家。

全年完成商品房竣工面积239.24万平方米，比上年增长12.2%，其中：

住宅面积203.61万平方米，增长11.6%；商品房现房销售面积103.51万平方米，比上年下降10.9%，其中：

住宅面积95.96万平方米，下降9.2%；商品房现房销售额23.90亿元，比上年下降2.4%，其中：

住宅销售额21.23亿元，下降0.1%。

4、国内贸易

消费品市场稳中趋旺。

全年实现社会消费品零售总额280.1亿元，比上年增长16.0%。

分城乡看，城市消费品零售额224.3亿元，增长17.0%；农村消费品零售额55.8亿元，增长12.0%。

分行业看，批发零售贸易业零售额242.4亿元，增长20.4%；餐饮业零售额33.6亿元，增长10.0%。

限额以上批发零售贸易企业经营状况良好,全年实现商品销售182.6亿元，比上年增长16.8%，其中批发业103.3亿元，零售业79.3亿元，分别增长14.1%和20.3%。

汽车、居住和信息通讯类消费持续升温，汽车类消费品零售额增长45.6%，居住类消费品零售额增长36.7%，信息通讯类消费品零售额增长48.5%。

商品交易市场健康发展。

全市拥有各类商品交易市场208家，成交额132亿元，其中：

消费品市场189个，生产资料市场9个，其他各类市场10个。

市场规模有所扩大，全年成交额超亿元的市场有19家，成交额68.2亿元。

5、开放型经济

对外贸易保持较快发展。

全年完成进出口总额47.74亿美元，比上年增长20.4%。

其中出口总额26.63亿美元，增长31.0%；进口总额21.11亿美元，增长9.2%。

在出口方式中，一般贸易17.76亿美元，增长39.3%；加工贸易8.87亿美元，增长16.6%。

在出口商品中，机电产品、高新技术产品完成出口10.4亿美元和1.4亿美元，占比重39.1%和5.3%。

在出口企业中，外商投资企业、私营企业完成出口14.77亿美元和6.18亿美元，占比重55.5%和23.2%。

在出口市场中，对美国、日本、香港和韩国的出口分别为6.08亿美元、2.67亿美元、1.69亿美元和1.6亿美元。

　　引进外资难中求进。

全市新签外资项目293个，比上年下降37.8%，其中总投资在1000万美元以上的项目106个，比上年下降40.8%。

合同利用外资16.59亿美元，比上年增长58.6%；实际到帐注册外资7.3亿美元，比上年增长22.6%。

　　对外经济发展平稳加快。

全年新签对外承包工程和劳务合作合同金额2.22亿美元，比上年增长15.7%；完成营业额1.92亿美元，比上年增长16.8%；新派境外劳务人员4206人，比上年增长4.9%；年末在境外人数9738人。

全年新批境外企业10家，中方投资203万美元。

经济开发区发展步伐加快。

全年省级开发区完成基础设施投入21.9亿元，比上年下降22.0%；新签合同利用外资8.58亿美元，占比重51.7%；实际到帐注册外资3.3亿美元，占比重45.2%；完成出口总额10.5亿美元，占比重39.4%。

6、交通运输、邮电业和旅游

交通运输业加快发展。

全年完成货物、旅客发送量5512万吨和7966万人次，分别增长5.4%和10.3%，实现货物、旅客周转量31.9亿吨公里和33.37亿人公里，分别增长7.0%和8.7%。

完成港口货物吞吐量6700万吨，增长11.6%。

全年新改扩建农村公路268公里，全市等级公路里程5150公里，其中高速公路里程106公里；铁路营业里程105公里。

全市民用汽车保有量9.85万辆，比上年增长15.7%。

私人汽车保有量5.96万辆，比上年增长22.8%，其中私人轿车保有量3.94万辆，比上年增长45.3%。

　　邮电通信业平稳发展。

全年邮电业务总量24.05亿元，比上年增长12.3%。

其中邮政业务总量2.71亿元，电信业务总量21.34亿元，分别增长17.8%和11.6%。

年末拥有邮政局（所）135处，邮政报刊图书销售亭（点）398处，邮政线路总长度14076公里；拥有本地电话用户143.7万户，其中固定电话用户101.1万户，移动市话（小灵通）用户42.6万户。

移动电话用户240.1万户。

互联网用户18.35万户。

　　旅游业持续快速发展。

全年接待国内旅游者人数1380万人，比上年增长19.0%；国内旅游收入124亿元，比上年增长20.0%。

接待境外旅游者人数35.86万人，比上年增长17.5%，其中外国人27.37万人,增长16.5%,港澳台同胞8.49万人，增长20.8%。

国际旅游外汇收入2.1亿美元，增长16.7%。

7、财政、金融和保险业

财政收入保持较快增长。

全年完成财政总收入151.26亿元，比上年增长27.7%,其中财政一般预算收入60.12亿元，比上年增长27.6%。

　　财政支出结构得到调整。

全市财政总支出94.31亿元，比上年增长21.6%，其中财政一般预算支出60.92亿元，比上年增长22.1%。

在财政一般预算支出中，农林水气象支出4.02亿元，社会保障补助支出1.24亿元，医疗卫生支出3.3亿元，教育支出9.77亿元，企业挖潜改造支出2.46亿元。

　　金融形势保持平稳运行。

全市金融机构各项存款余额928.2亿元，比年初增加124.21亿元，其中：

企业存款余额279.45亿元，比年初增加42.49亿元；储蓄存款余额521.76亿元，比年初增加63.49亿元。

金融机构各项贷款余额668.03亿元，比年初增加107.53亿元，其中：

短期贷款余额370.59亿元，比年初增加55.47亿元；中长期贷款余额199.29亿元，比年初增加50.07亿元。

在贷款中：

个人消费贷款余额50.55亿元，比年初增加6.72亿元。

　　保险事业发展步伐加快。

全市拥有保险企业21家，参保人数379.86万人次。

承保额2972.75亿元，比上年增长14.9%。

全年保费收入21.65亿元，比上年增长8.8%。

其中财产险收入4.84亿元，人身险收入16.81亿元，分别增长16.6%和6.5%。

赔付额6.99亿元，比上年增长48.8%。

其中财产险赔付3.54亿元，增长17.2%；人身险赔付3.45亿元，增长105.6%。

8、科学技术和教育

科技研发基础不断增强。

全市拥有各类专业技术人员11.96万人，比上年增长16.0%，其中中高级职称人员0.76万人，增长4.0%。

拥有市级以上工程研究中心28家，其中省级9家。

全年共组织市级以上各类科研项目1261项，完成省级以上项目181项。

获市级以上科技进步奖66项，其中省级8项。

全年新立省级以上星火计划14项，其中：

国家级4项；新立省级以上火炬计划90项，其中：

国家级30项。

全年科技投入23亿元。

　　自主研发创新能力提高。

自主知识产权和专利事业稳步发展，全年专利申请量3405件，比上年增长64.8%；专利授权量1070件，比上年增长46.8%。

技术市场较为活跃，全年共签订各类技术合同1325项，技术合同金额3.11亿元。

高新技术企业和产品明显增加，全市拥有省级高新技术企业216家，其中：

当年新批企业25家；拥有高新技术产品719个，其中：

当年新认定高新技术产品91个。

高新技术产品实现销售收入468亿元，比上年增长34.8%，利税总额82.8亿元，比上年增长30.6%。

　　教育事业健康稳定发展。

全市教育事业投入不断加大，教育事业费支出比上年增长18.0%。

教育布局调整取得新进展，省镇江中学改扩建工程竣工、镇江市第一中学东校区主体工程封顶。

高等教育规模继续扩大，全市拥有普通高校5所，在校学生6.79万人。

办学水平稳步提高，全市拥有省级实验小学65所，省级现代化示范初中59所，四星级以上高中6所，省级以上重点中等职业学校11所。

义务教育成果得到巩固，全市中小学在校学生30.54万人，小学学龄儿童入学率100%，普通初中升学率97.0%，普通高校录取率78.4%。

职业教育发展步伐加快，职业学校在校学生1.94万人，中等专业技术学校在校学生4.75万人，参加社会自学考试7.72万人次。

全年农村劳动力技能培训达3.82万人次。

9、文化、卫生和体育

文化事业蓬勃发展。

全市拥有艺术表演团体5个，艺术馆、文化馆7个。

公共图书馆6个，图书馆阅览人数63万人次。

广播电台、电视台各1座，广播、电视覆盖率均达100%，市县联网率100%。

全市拥有有线电视用户58.2万户。

群众文化活动丰富多彩，文艺创作取得丰硕成果，人民群众文化生活质量不断提升，中国镇江·金秋经贸洽谈会开幕式专场文艺演出--大型音乐歌舞《江河交响》演出获得圆满成功，“辉煌史诗”--镇江市纪念中国工农红军长征胜利70周年演唱会成功举办，“欢乐家园”广场文化活动更加贴近群众、贴近生活。

涌现出一批文化艺术精品，《苗家三月》入选第三届中国美协会员国画精品展，省五星工程奖荣获三金三银。

基层文化建设得到加强，开展了“送电影进百村”活动，建成14家公益性村级“农家书屋”。

文物保护取得新进展，“昭关石塔”被列入全国重点文物保护单位，《白蛇传传说》、《镇江恒顺香醋制技艺》列入国家级非物质文化遗产名录。

　　医疗保障水平稳步提高。

全市拥有卫生机构920个，卫生技术人员13519人，其中医生5522人，医院床位数8393张。

拥有省级重点专科2个，完成医学科研项目13项，荣获各类科技进步奖14项。

社区卫生服务网络不断健全，建成城市社区卫生服务中心47个，农村社区卫生服务中心64个，新型农村合作医疗参保人数148.91万人，覆盖面96.9%。

。

重大传染病得到有效控制，实施血防“春风Ⅲ号行动”和秋季灭螺工作，杜绝了群体性急性感染病发生。

加强妇幼保健工作，孕产妇、婴儿死亡率和新生儿缺陷发生率均控制在较低水平。

体育事业取得明显进步。

组织开展“全民健身与奥运同行”活动，实施“万村体育健身工程”。

开展全民健身月活动，组织各类活动480项，参加人数60万人。

办赛水平不断提高，全年共承办14项省级以上和14项市级体育竞赛，成功承办了全国围棋段位赛、全国青少年男子排球比赛、全国男排大奖赛、全国女排联赛等竞赛活动。

竞技体育取得明显进步，全市拥有等级运动员148名，当年向省、国家队输送优秀运动员12名。

参加省级以上体育比赛共获得金牌99枚、银牌30枚、铜牌43枚,其中国家级金牌48枚、银牌6枚、铜牌10枚。

体育彩票发行大幅增长，全市共有体彩销售点343个，当年新增体彩销售点83个，体彩销售额2.34亿元，比上年增长99.2%。

10、城市建设和环境保护

城市综合功能得到新提升。

2006年全市城市建设投资48.59亿元。

建成中山北路、万古一人路、健康广场、黄山北路。

改造街巷道路总长5.6公里，完成8个住宅区改造，总面积52万平方米。

污水集中处理能力14.7万立方米/日。

防汛排涝能力40.5立方米/秒。

城市规模继续扩大，市区建成区面积达90平方公里，比上年增加3.9平方公里。

　　公共事业发展取得新进步。

2006年城市用水、用气及公共交通事业进一步完善。

全市拥有公共汽车营运车辆713辆，运行线路49条，公交道路路网里程715公里，客运总量8766万人次。

新增环保节能公交车55辆，新辟调整优化公交线路11条。

拥有出租车辆1254辆。

市区自来水日供水能力55.25万立方米，自来水普及率97.0%。

液化石油气供应总量6万吨，天然气供应总量10017万立方米，气化率达到87.0%。

　　城市园林绿化迈上新台阶。

全市建成区园林绿地面积3268公顷，比上年增加150公顷。

建成区园林绿化覆盖率39.6%，比上年提高0.9个百分点。

人均公共绿地面积10.9平方米，比上年增加0.4平方米。

环境质量改善取得新进展。

全市共有环境监测站5个，设立自然保护区2个，自然保护区面积5863公顷。

建成烟尘控制区24个，面积128.5平方公里；建成环境噪声达标区21个，面积为104.93平方公里。

城市污水集中处理率78.1%、生活垃圾无害化处理率100%。

工业废水排放达标率98.4%，二氧化硫排放达标率96.89%，工业粉尘排放达标率100%，工业固体废物综合利用率91.2%。

城市空气质量逐步提高，全年二级标准以上天数达310天。

饮用水源保护力度加大，城市居民用水水质得到安全保证。

11、人口、人民生活和社会保障

人口增长得到有效控制。

全市人口继续保持"低出生、低死亡、低增长"的发展态势。

全市户籍总人口268.79万人，比上年增加1.17万人，其中：

男性人口133.92万人；女性人口134.87万人。

其中市区总人口102.72万人，比上年增加0.71万人。

全年人口出生率7.81‰，比上年下降0.23个千分点；人口死亡率6.16‰，比上年上升0.21个千分点；人口自然增长率1.65‰，比上年下降0.44个千分点。

　　城乡居民生活水平不断改善。

据城镇住户抽样调查显示，城镇居民人均可支配收入14291元，比上年增长15.3%；人均消费性支出9196元，比上年增长10.3%，其中食品支出占人均消费性支出的比重为39.8%，文化娱乐教育支出占人均消费性支出的比重为15.6%。

人均住房建筑面积28.12平方米，比上年增加2.42平方米。

每百户家庭拥有电脑50台，电话263部。

据农村住户抽样调查显示，农村居民人均纯收入6717元，比上年增长13.5%；人均消费性支出5066元，比上年增长15.8%，其中食品支出占人均消费性支出的比重为39.9%，文化娱乐教育支出占人均消费性支出的比重为16.3%。

人均住房面积为44.6平方米，比上年增加0.71平方米；每百户家庭拥有电脑16台，电话235部。

居民人均储蓄存款余额19820元，比年初增加2310元。

社会保障水平稳步提高。

全市城镇职工基本养老保险参保人数49.5万人，覆盖面98.0%；基本医疗保险参保人数58.6万人，覆盖面98.3%；失业保险参保人数40.4万人，覆盖面99.0%。

提高离退休人员养老金和下岗职工基本生活费标准，全年共发放离退休人员养老金13.09亿元。

“低保”对象实现应保尽保，全年纳入最低生活保障人数3.75万人，其中城镇最低生活保障人数1.14万人，农村最低生活保障人数2.61万人，共发放最低生活保障经费2652万元，比上年增长31.0%。

福利事业进一步得到重视和加强。

全年筹集福利资金900万元，接受社会捐赠5700万元，其中慈善总会捐赠5500万元。

社区建设步伐明显加快，全市拥有各类社区服务设施3691个，其中社区服务中心363个。

城乡村（居）民依法自治水平稳步提高。

注：

1、本公报数为初步统计数。

2、地区生产总值和增加值按现价计算，速度按可比价计算。

以上信息来自镇江市统计局

二、镇江市房地产发展概况

（一）、镇江房地产指数：

市区：

2007年1季度镇房市区住宅指数2253点

比上季上升11点，升幅为0.49％

比去年同期上升51点，升幅为2.32％

主城区：

2007年1季度镇房主城区住宅指数2428点

比上季上升14点，升幅为0.58％

比去年同期上升44点，升幅为1.85％

（基期为2001年1季度，基期指数为1000点）

2007年一季度市区住房各片区均价及涨幅概览表

单位：

元/平