北京望京商业步行街商业广场项目.docx

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北京望京商业步行街商业广场项目

北京望京商业步行街（商业广场）项目可行性研究报告

XXXX房地产开发有限公司

市场部

项目市场调研

项目定位及可行性研究

项目市场调研

一．区域总体环境分析

望京地区位于北京市区东北部的四环路与五环路之间，隶属朝阳区管辖，是市区中具有工作、居住、娱乐等功能、规划配备地区级生活服务设施和市级大型公建的综合性区域。

按照北京市政府对望京地区“城市副中心”的定位，以及2003年北京市政府数次对望京区域进行规划调整，望京区域整体居住环境有了明显提升。

产业、交通、配套等各个方面设施条件得到完善，伴随区域产业经济发展，国外高新企业进驻望京区域的数量增多，住宅楼盘开发完成后，居住人口数量大幅递增，望京地区也由过去单纯的生活居住区朝着国际化望京的方向发展。

1、望京区域规划

望京地区总用地规模为17.8平方公里（其中西侧绿化隔离带用地约为1平方公里），规划总居住人口为33万人，现有常住人口近15万人。

总体布局由地区功能链、自然生态链、景观绿化轴及公共交通通道等主导系统构成，包括1个地区级主商业中心、5个次商业中心、8个社区商业中心和6个文化娱乐中心；8个区间公园、38个社区绿地和3条区间绿色通道；另外还有广顺南北大街为地区功能性景观主轴，北小河为水景主轴，望京绿化主轴。

望京区域按照最新城市规划功能标准划分，以北小河为界，分成南北两大块。

北小河南侧统称为“望京新城”，其功能以望京中心区公共设施为中心，以居住为主，兼文化、教育、办公等功能的综合区；北小河北侧确定为“望京科技产业园区”，其功能以高科技产业及研发为主，兼有居住、商服等相应配套服务功能的综合区。

目前，朝阳区在已经形成了建国门外、三里屯、亮马河三个使馆区之外，第四使馆区落户望京，从而更进一步增强了望京区域的整体竞争力。

2、望京区域环境发展趋势

望京在发展初期阶段，由于市政交通、配套设施的滞后一度发展速度相对缓慢，被称作“睡城”。

但在近年政府规划调整和改善良后，望京地区整体环境得到很大的改观，区域居住品质和生活质量得到了购房者的认可，同时也吸引众多国外高新企业纷纷落户。

近年来，国外大商家看好望京地区蕴藏的市场契机，宜家、华堂、沃尔玛、家乐福等纷纷选址望京。

在这种整体环境利好的趋势下，望京地区的房地产市场也得到了稳步的发展，住宅市场纷纷出现大体量开发的趋势，商务办公环境日趋浓厚，区域商业地产开发更是出现了井喷现象。

在这种交通、市政、配套逐步完善的过程中，望京正朝着“城市副中心”的定位方向稳步发展，成为真正意义上的生活国际化，居住都市化的大望京。

3、望京产业发展布局

望京科技园位于朝阳区酒仙桥-望京地区，占地10.5平方公里。

园区以首都机场高速路为界分为东、西两部分。

东区的范围是东至京包铁路，西至四环路，南至坝河、酒仙桥路、电子体育场南侧路和驼房营路。

2004年5月31日，北京奥运经济重点推介项目—加拿大北电网络中心作为入驻望京高新技术产业区的第一家全球500强企业正式落户望京。

随后?

世界500强企业纷纷把视线转向以“睡城”着称的望京，2004年12月摩托罗拉研发总部在望京破土动工，2004年11月12日宝马汽车电子技术研发中心在望京奠基，韩国三星电子、西门子、松下、LG等跨国企业纷纷选择将总部定在望京。

目前望京高科技产业已经形成以电子、通讯等高新技术产业为主的产业结构链，产业园区内已建成了北京市正式投入运行的面积最大的孵化器：

望京科技创业园和中国北京（望京）留学人员创业园。

截止2005年望京高新科技产业园区内的电子信息类产业已达73.45%，望京产业已形成以通信、计算机、数字视听为主的产业支柱。

在望京地区产业链条逐步完善的过程中，望京地区的商务氛围愈来愈浓厚。

西门子、摩托罗拉、爱立信等国际企业纷纷将总部选址定在望京，望京区域外资企业总部自建物业面积预计超过30万平方米面积。

望京地区跨国企业的高速发展，同样预示着望京地区未来发展的巨大潜力。

望京外资企业在建物业面积比例图单位:

平米

从望京的产业园的发展方向来看，“十一五”规划期间，朝阳区重点发展目标之一就是把望京打造成一个电子产业基地，而在国外高新科技产业落户望京的过程中，这种“跨国企业研发总部”效应也极大的促进了望京地区的商务氛围的提升。

随着望京地区产业的高速发展，望京地区将凭借区域产业经济的核心竞争力，以及整体环境的日趋完善，成为北京另一个具有复合功能的城市中心地。

4、望京区域写字楼物业状况及分布

4.1望京写字楼物业供应情况

望京发展至今，交通体系及商业配套各方面得到不断完善，写字楼物业市场也有着突飞猛进的发展。

在望京高科技产业园区的建设过程中，大批国际大型企业先后落户科技园，从而带动了对望京地区写字楼物业的需求。

望京写字楼物业项目统计表

爱慕国际

21000

2.5

乙级

博雅国际中心

27000（规划）

待定

甲级

众运大厦

19600

2.6

乙级

叶青大厦

50000

3

甲级

中辰大厦

17400

2.8

乙级

洛娃科技大厦

15500

2.8

乙级

鑫佳泓大厦

17500

3

甲级

博泰大厦

24000

3.15

甲级

博泰国际

65000

7000元/m2

商住

望京科技创业园

70000

3

甲级

星源国际

22000

2.5

商住

娜丽莎大厦

5000

2.3

商务

Loftel

17000

8500元/m2

商住

望京大厦

35800

3.2

甲级

佳境天成

65000

2.8

商住

鹿港写字楼

50000

规划

嘉美风尚

37000

规划

人济大厦

56000

规划

从统计数据来看，望京地区写字楼面积（含未来规划）整体供应量超过61万平方米（此数据不包含外资企业自建物业面积）。

单从现有物业面积来看，此体量的办公物业面积尚不够形成望京成熟商务区。

也不足够支撑未来望京地区高科技产业基地的办公面积需求。

单从现有物业数据来看，望京区域现有办公人群较少，对区域消费支撑有限。

从区域写字楼整体档次及租赁价格来看，由于望京科技园区内多数企业尚处于发展初级，部分企业由归国留学人员自行创业，这些企业对高档办公物业的消费能力不强，在此种需求特点下，望京地区写字楼物业档次及租赁价格趋向于中档符合望京区域内企业需求情况。

4.2望京写字楼物业分布状况

从望京地区写字楼物业的分布情况来看，由于望京科技园区对高科技研发产业的支持，在园区优惠政策的吸引下，主要研发企业及跨国企业总部多选择进入科技园区内的纯写字楼或是选择成熟地块自建物业。

而望京当地一些SOHO族及小公司为节约办公成本，基本选择租用或购买如星源国际、LOFTEL等分布于人口密集区且交通便捷的商住公寓。

望京地区写字楼及跨国企业总部分布图

4.3望京写字楼物业市场发展趋势

从望京区域现有写字楼物业的整体状况看，现阶段写字楼物业面积较少，分布主要集中于高科技产业园区，且未形成一定的商务气候。

但随着望京区域产业发展，人口密度的逐步提高，以及跨国企业进驻的过程中。

区域未来写字楼物业供应体量的逐步增大、物业档次也将稳步提升。

这些利好因素也将进一步提升望京区域的商务环境，并促进望京地区的高新科技产业的稳步发展。

在这种变化过程中，未来望京区域消费结构也将逐步由现在单纯的生活型消费为主向生活型与商务型消费互补的方向发展。

4.4周边写字楼对本项目影响

从现有写字楼物业的分布以及本项目所处位置来看，本项目临近望京高科技产业园区内的写字楼物业群，辐射范围可覆盖科技园区的办公人群。

基于以上客观条件，未来项目主要消费者也将以望京高科技产业园区办公人群为主，因此，项目定位上也需考虑一定数量的休闲娱乐餐饮类型业态。

5、望京地区交通状况总体分析

5.1区域公共交通状况分析

5.1.1地面公交客运系统

在人们的日常生活中，公交车辆是其出行的主要交通工具，同时其也是商业项目对外联通的主要工具之一。

而商业经营主要是依靠人流来支撑，良好的公交客运系统可相应增加消费辐射半径。

因此公交线路的数量及其对外联通性将直接影响到区域商业的经营，如何对其进行合理地疏导，将直接影响到望京地区的消费环境。

对望京地面公交客运系统作如下分析：

望京地区现有公交线路一览

城铁临5路

南十里居→酒仙桥商场→电子城小区→南湖南路→望京西站

望京西站

城铁临6路

望京科技园→望京花园东区→广顺北大街→望京西站

广顺北大街

小5路

望京科技园→炎黄艺术馆→四道口→圆明园→海淀→金庄村

望京科技园

小6路

西马庄→定福庄→太平庄华堂商场→丽都饭店→望京小区

望京小区

小71路

望京小区→望京西园→望京购物中心→芍药居→上地桥

望京小区

小73路

望京小区→经贸大学→冠城园→牡丹园→双安→小南庄

望京小区

运通101线

南湖渠→望京购物中心→中国科技馆→体育师范学院→三义庙

望京购物中心

运通104线

营慧寺→紫竹院→白石桥→动物园→北京北站→望京新城

望京新城

运通107线

马家堡小区→木樨园→燕莎友谊商城→丽都饭店→望京新城

望京新城

运通110线

半壁店→昆明湖路→中关村→大屯→广顺北大街→望京新城

望京新城

运通111线

安宁里南站→立水桥→望京花园→朝阳公园→定福庄→东柳

望京花园

运通113线

吴庄→蔚园→永定路→中关村→广顺北大街→来广营

广顺北大街

运通201线

南湖渠→南湖东园→望京购物中心→人民大学→六里桥长途站

望京购物中心

361

望京科技园→广顺北大街→中国科技馆→北太平庄→巴沟村

广顺北大街

402

四惠站→大北窑→农展馆→酒仙桥→望京公园→南皋

望京公园

404

东直门→花家地南里→花家地街→阜通东大街→来广营

阜通东大街

405路联

大北窑→农展馆→亮马桥→三元庵→丽都饭店→广顺北大街

广顺北大街

409

来广营→广顺北大街→中日医院→中国科技馆→阜成门

广顺北大街

416

来广营→南湖东园→湖广中街→农展馆→广顺北大街→来广营

广顺北大街

418

金盏→郁金香花园→蟹岛度假村→望京公园→酒仙桥→东直门

望京公园

420

望京科技创业园→宏昌路→亮马桥→朝阳门→王府井→北京站

望京科技园

421

大北窑→农展馆→亮马桥→丽都饭店→宏昌路→东湖

宏昌路

422

三义庙→中国科技馆→中日医院→经贸大学→花家地→来广营

花家地

606

雍和宫→和平里火车站→展览中心→阜通西大街→东湖

阜通西大街

614

东直门→左家庄→三元桥→花家地北里→宏昌路→望京科技园

宏昌路

623

望京科技创业园→广顺北大街→望京购物中心→东直门外

广顺北大街

627

三营门→木樨园→方庄→潘家园→四元桥→广顺北大街

广顺北大街

629

环行铁道→阜通西大街→望京花园→立水→东北旺中路

阜通西大街

630

来广营→望京花园→北营门→门头村→北京植物园→香山东路

望京花园

701

大西洋新城南门→花家地北里→西钓鱼台→岳各庄红星美凯龙

花家地北里

707

嘉园→天桥→农展馆→燕莎友谊商城→广顺北大街→农艺园

广顺北大街

710

善各庄→广顺北大街→酒仙桥商场→朝阳公园→西直河

广顺北大街

735

锦绣大地市场→玉海园→中关村→四元桥→望京公园→金盏

望京公园

737

孙河东站→阜通西大街→亚运村→中关村→颐和园→香山

阜通西大街

752

西北旺村→北苑家园→广顺北大街→珠江帝景→京南交易中心

广顺北大街

827

北京西站→北辰路→望京购物中心→广顺北大街→善各庄

广顺北大街

840外

南湖渠→亚运村→中关村→青塔→朝阳路→南湖渠

南湖渠

852

老君堂南站→朝阳公园→阜通西大街→北苑家园→都市芳园

阜通西大街

909

前苇沟→望京花园→燕莎友谊商城→安定门→西北旺市场

望京花园

921

大峪→苹果园地铁→定慧寺→国家图书馆→广顺北大街→东湖

广顺北大街

939

北京南站→大观园→儿童医院→西直门→广顺北大街→奶子房

广顺北大街

944

菜户营→盛唐饭店→学院路→芍药居→广顺北大街→奶子房

广顺北大街

951

东北旺中路→圆明园→五道口→亚运村→花家地→南十里居

花家地

952

东湖→望京花园→朝阳公园→小武基→北大地→岳各庄北桥

望京花园

952支

望京路→宏昌路→丽都饭店→朝阳路→劲松→十八里店北桥站

宏昌路

966

东直门长途站→览中心→广顺北大街→朝来家园→平西府

广顺北大街

975

东直门→阜通东大街→广播学院→北七家→桃峪山庄→桃峪口

阜通东大街

976

北湖渠→大西洋新城→酒仙桥商场→大望路→潘家园→亦庄

大西洋新城

976支

北湖渠东口→广顺北大街→四惠站→北苑→群芳园→大地站

广顺北大街

983

王佐汽车站→五棵松→营慧寺→广顺北大街→北湖渠

广顺北大街

望京地区交通站点分布图

如图所示，望京区域公交站点呈区域性集中的特点，多分布于城市主干道附近，处于望京边缘地带的住宅及商业项目地面公交客运系统相对匮乏，尤其是在城铁望京西站附近没有直接延伸到望京中心区的公交线路，且现有线路车次少、拥挤不堪，造成地面公交客运系统与轨道交通系统的脱节，由此也滋生了诸多交通及安全隐患问题。

但其现有公交线路基本能够承接多个交通枢纽、密集居住区、商务办公区和旅游景点，这些地方聚集着大量的流动人口、常住人口、商务办公人群和国内外旅游观光人士，而依靠良好的公交线路组织，可以为本地区带来较为充足的人流支持，使其成为本地区潜在的投资及消费群体。

随着北京城市的进一步发展和建设，望京地区吸引着人们越来越多的关注，川流不息的人流、私家车和出租车给区域的地面交通系统带来了沉重的负担。

随着望京地区人口的不断引入，为缓解交通压力，地区地面公交系统完善空间很大。

而公交线路增调，将给区域带来更多的消费人群，同时也便于其疏散。

5.1.2轨道交通系统

由于城市化发展速度越来越快，轨道交通已经发展成为重要的交通工具之一，不再仅仅是原来的辅助交通工具的一种。

从商业方面分析，轨道交通可以很好的扩大辐射半径带来有效消费群体，同时也可以弥补常规交通存在的不足，购物物品运输方式便捷度，交通管制影响都是地面公交系统的存在的问题。

望京区域已知建成并投入运营的轨道线路有地铁13号线，周边规划和在建的轨道交通线路还有L1线、地铁15号线，地铁13号线途经望京西站，地铁15号线是连接东直门-望京-顺义区的规划线路。

L1线则是自东直门至机场线的机场快速轨道线路，但目前L1规划为机场线，通过望京东南侧，望京区域不设站点，未来也存在规划调整的可能。

望京地区现有轨道交通系统较为匮乏，部分地铁线路尚处于规划中，其对望京地区的影响有待观察。

地铁作为辅助交通工具，引流比重越来越大，其对人流疏导作用十分明显。

如未来规划的地铁线路竣工通车后，将大大改善望京地区的现有轨道交通状况，对望京地区的辐射可能形成新的延展。

5.1.3望京地区道路组成状况

5.1.3.1外部公路系统

望京地区位于北京城区的东北部，在机场高速与京顺路和京承高速之间，南至北四环，北到京包线，外部交通网络比较完善。

主要交通干线有：

京承高速公路，东北五环路，京顺路，北四环东路。

发达的外部公路系统可为本地区带来充足的人流、车流、物流支持，便于商业项目后期的经营及组织运输。

北四环东路：

道路状况良好，其较宽的双向车道每天承载着较大车流，是望京主要交通干线之一。

东北五环路：

道路状况相对较好，其承载的较大车流、人流，基本上是连接东部地区和北部地区的交通干线，是望京主要交通干线之一。

京承高速公路：

与四环、五环相交，道路状况相对较好，是进出昌平区的主要交通道路，加之连通承德，是本地区西部重要的交通干线。

京顺路以及机场高速路：

是北京东北部最重要的交通干线，与东北四环、五环相交，是望京地区非常重要的交通干线，主要起引导交通的作用。

5.1.3.2内部城市道路系统

望京区域内的道路在建设之初为了与社区东南的京顺路、首都机场高速路平行，因此出现了一些非经纬向的道路。

但是望京北部等新型区域内的道路，却是经纬向，于是望京内部的道路走向便变得错综复杂。

总体来说，望京的主要道路大体可归结为两纵一环线。

两纵指的是广顺大街和南湖北路-花家地大街（中环南路）：

广顺大街是整个望京地区的中轴线，大体将望京分为东西两半；利泽西路、南湖北路、南湖南路与花家地大街的连接道路，与广顺大街平行，是连接望京西部和花家地建成区的重要干线。

一环线指阜通西大街和阜通东大街：

二者与北四环东路构成了一个环线，将望京的核心区于京顺路、北四环紧密地联系在一起。

广顺大街：

城市主干道，双向六车道，红线宽度60米。

广顺大街（广顺北大街和广顺南大街）是望京地区的中轴路，它北接北五环的广顺桥，东南与京顺路相交，从而将望京分割为东西两半。

阜通东大街：

与京顺路平行，南起三元西桥，北至四元桥北，与望京地区内部路网相接，全长约2470米，红线宽度为45米，为城市主干道。

阜通西大街：

与阜通东大街、京顺路平行，为城市主干道。

沿大西洋新城走到末端，路面逐渐变窄为双向单车道，并与望京西路相交。

宏昌路：

位于望京新城（A05区）的西北部的一条斜街，与广顺北大街、宏泰西路构成了一个三角形区域，并且宏昌路两端的十字路口都是不规则的十字路口。

望京地区内部城市道路系统完善，规划合理，道路互相连通，且基本上没有交通管制，有力地支撑了望京内部日常地交通组织。

合理的交通布局，不但缓解了望京地区的人流、车流疏导问题，有序的消费环境也便于吸引更多的消费人流来此消费。

5.1.3.3立交桥

立交桥为疏导缓解交通阻塞问题、提高道路通行能力、保障行人安全起到至关重要的作用。

望京地区现有立交桥11座，分别为：

来广营桥、广顺桥、广泽桥、五元北桥、五元桥、大山桥、南湖渠桥、四元桥、望京桥、望和桥、北湖渠桥，以及将于今年完工的湖光中街立交桥。

上述立交桥分别设置于望京周边地区，绝大部分是进出望京地区的主要出入口，主要承担了连接外部公路系统与内部城市道路系统的纽带作用，是望京地区保持交通顺畅的有力保障。

望京地区原规划出入口可达15个，但仅4个可用，所以造成外部公路系统与内部城市道路系统脱节，上下班高峰期间进出望京的交通系统全面瘫痪。

从目前现状看，随着政府市政投入力度的加大，望京地区的交通问题已得到初步缓解，立交桥在望京地区起到了很好的连结作用，是望京地区高速运转的关键所在。

5.2区域交通未来规划及道路改造分析

望京地区内部交通路网较为密集，地区的道路状况较好，路幅普遍较宽，基本上是城市次干道，但是道路缺乏复合化规划，随着入住人口的增多，望京区域私家车数量迅速上涨，私家车数量巨大对道路交通状况提出了较大考验，以往交通规划不完善的方面开始显现，外部公路系统与内部城市道路系统脱节，交通拥堵较为严重，特别是上下班高峰期间进出望京的道路易堵。

另外，区内的交通监控系统还不很健全，道路交通指示牌明显不足。

针对以上问题，政府对交通规划进行了调整，并投入较大资金进行改造，同时加大交通监控力度，设立了更多指示牌，可以预见，望京地区未来的交通将更加顺畅。

按照规划，望京地区将完成六个主要出入口和五个次要出入口的建设，建立一个以快速轨道交通和公共交通为主，多种客运方式相结合的综合交通体系。

今年已完成阜通大街西延线建设，实现进出城区的快速连接，完成了花家地南街、花家地街、望京街与京顺路进出望京地区出入口的改造，预计2008年前全部实现望京地区道路网络规划。

6.人口状况分析

商业项目开发最重要的因素之一就是人口消费支持，人口消费特性与消费结构、层次等相关问题是直接制约商业市场发展，因此，在分析区域人口现有状况之前，先对住宅项目发展做深入分析，从而提供依据和支持。

6.1住宅项目发展及人口状况分析

望京区域自1994年规划为北京市“城市居住副中心”至今十多年时间，其土地开发过程划分为四个阶段：

第1阶段

94-98

花家地、南湖渠路区域

以福利分房和最早先购置商品房的购房人，区域开发早期以普通板楼为主，95年开始有高密度楼盘项目

第2阶段

98-01

以望京新城为中心向外辐射

大型住宅项目启动，以高密度纯居住项目居多，投资购房者多为工薪阶层，另有韩籍人为主的外籍人士

第3阶段

01至04

北部科技园区、望京整个地块都有

产业研发基地，品质型住宅（公寓）项目、商务办公楼、底商等

第4阶段

05年至今

望京东部新区、西南区

大型商业、配套型物业项目开发、商务办公楼、高品质住宅、公寓项目；大型企业或集团购买

从上面的表中数据分析，目前，望京区域开发已在处于第四阶段，土地开发速成度较快，区域内已没有太多空置地块，除望京新城B30地块、北京香颂二期、融科橄榄城、宝星国际二期、国风北京二期项目还未动工外，其他均在建设过程中，但从区域整体状况来看，住宅项目开发基本完成，但综合类商业项目相对较少，配套商业缺乏，整个区域商业发展仍不成熟，但大型商业已经在建设过程中，未来将有明显的改变。

从调研资料显示，望京区域内部分楼盘项目主要有：

1

望京花园东区

17

32

47

2

18

33

48

3

19

34

49

4

望京西园

20

35

50

5

望京花园

21

36

51

6

22

利泽西园

37

52

7

23

38

53

8

24

39

54

9

25

40

55

10

CLASS

26

41

56

11

27

42

57

12

望京西园四区

28

43

58

13

29

44

59

14

30

45

60

15

望京新城

31

46

61

16

47

62

48

63

望京地区总占地面积860公顷，其中建设用地510公顷，区域内住宅项目还有一部分没有进行建设，街建设完成后，区域内住宅总体量将近1000万平米，按照千人指标计算，区域内固定居民约为25-30万人左右，目前望京常住人口约15万人左右。

望京区域住宅项目分布图

6.2望京人口结构及未来人口放量

从区域不同物业类型放量情况分析，除固定居民外，商务办公人群数量近期有所增加。

就不同类型人口结构和未来人口增长比例情况做如下分析。

6.2.1住宅人口数量

根据统计资料统计，由于区域规划以高科技产业园区、城市副中心区等定位，区域自开发以来，人口数量不断递增，03年望京地区的常住人口数量在10万人左右，04年已超过15万，其中固定居住户数达7万户，截止到05年5月，统计指标已接近20万，根据北京市总体规划，2010年预计望京地区人口总数将超过35万人，而在未来的10-15年内，望京地区人口数量预计达到创记录的60万人。

近几年人口递增数量约为3.5-4万人/年。

6.2.2写字楼人口数量

随着望京区域在2002年5月被国家科技部正式批准为中关村电子城科技园（西区）后，产业发展速度加快，研发基地、留学人员创业园区在较短时间里建成并投入使用。

在望京的整个北部区域占